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2017年10月以降 フラット機構団信 VS 収入保障保険

2017年10月からフラット機構団信がリニューアルされたことは

以前に「マネーの達人」内記事でお伝えしました。

「マネーの達人」内の過去記事はこちら↓
https://manetatsu.com/2017/06/95880/


リニューアルに伴いまして、収入保障保険で代用したほうが

保険料的に有利である基準が大きく変わりました。
注)全く同じ土俵での比較ではありませんので、考え方の相違は多少あるでしょう

今回はその目安をお話したいと思います。


(比較条件)

 フラット35 機構団信付 】 
  借入金額は3,000万円、30年の元利均等月々返済のみ、
  融資金利は2017年11月現在金利1.09%(融資率9割以下)
  団信上乗せ分0.28%(つまりは、1.09+0.28=1.37%)
  月々返済 101,675円(総返済額 36,603,001円)

 フラット35】+収入保障保険(月10万円給付)
  上記同条件 融資金利(1.09+0.08=1.17%) 月々返済 98,852円
                            (総返済額 35,586,845円)
  収入保障保険(非喫煙料率) 月々保険料 2,600円程度 払込累計保険料  936,000円)
  収入保障保険(標準体料率) 月々保険料 3,200円程度 払込累計保険料 1,152,000円)


上記を比較しますと、

 30歳前半迄、非喫煙料率で収入保障保険に加入することが出来る方以外は、
 概ね、フラット35を団信付で借りたほうが有利であることがわかります。



もちろん各、年齢・性別、借入条件、保険会社毎の保険料等の違いにより判断が

変わる可能性はありますので、実際には具体的に比較検討しなければいけませんが、

ひとつの目安にはなります。 ご参考まで。<(_ _)>

     
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フラット35
新機構団信
収入保障保険

【フラット35】 子育て支援型 & 地域活性化型とは?

フラット35子育て支援型 & 地域活性化型とは、

この4月からの主な制度変更事項のひとつで、

「子育て支援」、「UIJターン」及び「コンパクトシティ形成」に係る施策を

実施している地方公共団体と住宅金融支援機構が連携
し、

地方公共団体による補助金交付などの財政的支援とあわせて、

【フラット35】の借入金利を当初5年間 年0.25%引き下げる制度のことです。
注)残念ながら、借り換えには利用出来ません。


最大のメリットは、

他の優遇制度である「フラット35S」「フラット35リノベ」との併用が可能ということです。
(併用できれば一定期間だけですが0.55%金利を下げられます)


ただし注意点は、

建築地の地方公共団体が住宅金融支援機構と協定を締結している必要があることです。

現在、住宅金融支援機構がこの制度を利用したい地方公共団体を公募中で

各地方公共団体の方向性については、直接お問い合わせ頂くしかないようです。


その他、審査完了後に速やかに地方公共団体が発行する

フラット35子育て支援型地域活性化型利用対象証明書」を契約面談時までに

提出できること
予算枠内であることが必要。


魅力があるかどうかは、個別に判断しなければなりませんが

選択肢が増えることは悪くないことです。

興味がある方は、フラット35HPや下記をチェックしてみてください!!

 【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型の概要について
 詳しくはこちら↓
 http://www.flat35.com/files/300333945.pdf


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子育て支援型
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機構団信代わりの民間生保は、加入のタイミングに注意!!

フラット35で住宅ローンを組むときは、

団体信用生命保険(以後、団信)加入は、任意になります。

その際、団信に加入するか・しないかと併せて加入するのなら、

機構団信にするか、民間生保で代用するかが問題になります。


今回の主旨は違いますので、先に申し上げますと、加入するのなら

加入年齢とリスク細分型に加入できる条件が整っているかどうかで

機構団信にしたほうがいいかどうかが異なります。


概ね、35歳程度(リスク細分型に加入できる条件が整っているのなら40歳程度)迄なら

民間生保、そうでなければ機構団信が有利でしょう。

(もちろん、保険会社や商品の違い、繰上返済の予定等条件で異なってきます)


ここからが本題です。もし、機構団信代わりに民間生保に加入されるのなら

その加入のタイミングに注意してください。



多くの方は、” 家の引渡しまでに民間生保に加入すれば良い ” と考えてみえるようですが、

正解は、フラット35の融資承認が降りた直後に民間生保も申し込んでください。

何故なら、生命保険には診査(告知)というものが当然あり、必ず加入できるとは

限らないからです。

状況によっては、他の保険会社を検討したり、機構団信にせざるを得ない場合も

あり得ます。

ですので、融資承認が降りた直後に申し込んでおくほうがベストなのです。


過去の事例で、民間生保に申し込む条件がなかなか整わずに

家の引渡しから空白期間が出来てしまった事例があります。


御自身で勝手に ” 大丈夫 ” と思い込まないようにしてください!!<(_ _)>


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団信加入
時期

過去最低金利を更新中のフラット35!!2016年6月はどうなる?

最近、フラット35金利に注目しております。

過去最低金利を更新中であることもありますが、

1%を切るかどうかが、特に気にかかっているからです。

何故1%にこだわっているかといいますと、

住宅ローン控除の控除率が1%だからです。

1%未満になるということは、住宅ローン控除が満額受けられる方からすると、

10年間実質金利がマイナス金利ということになるのです。



2016年5月現在、

【フラット35】の融資率9割以下で返済期間21年以上の最低金利は、

前月(4月)から0.110%低下して1.080%です。(過去最低金利

もう少しで、1%を切るところまできています。

フラット35Sを使える方は、既に1%を切っているのですが、

まだまだ一部です。(借換えの方もフラット35Sは使えません)


では、来月(2016年6月)はどうなるでしょうか?

MBS実績
(2016年5月20日現在)


上記は、2016年5月20日現在のMBS発行実績です。

第109回機構債の表面利率は0.36%と第108回機構債と比べ0.02%アップしました。

今月同様の決定であれば、残念ながら1.10%と上昇するものと予想されます。

ですが、今回0.02%アップしたのはローンチスプレッドが縮小した分が

そのまま反映したものですので、0.02%程度であれば、

場合によっては横ばいということも考えられます。



6月初旬を待って確認したいと思います。<(_ _)>


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フラット35S
金利
金利予想

フラット35 ⇒ フラット35への借換えが出来ることを御存知ですか?

フラット35】借入中の方は、こんなふうに思っていませんか?

 「 【フラット35】は全期間固定金利だから、完済までそのまま借り続けるもので

  借換えは出来ないんじゃないの 」 と。



いえいえ、【フラット35】といえども

金利の高い【フラット35】から金利の低い【フラット35】への借換えは出来るのです。

まだ日が浅いため、ご存知ないのも無理もございませんが、

平成21年度補正予算成立によって、借換融資プランができましたので

フラット35】から【フラット35】への借り換えができるようになったのです。

そして、まさに今がチャンスなのです。


下図をご覧ください。

flat35kinri
(クリックで拡大)
出典元:SBIモーゲージ

この図は、【フラット35】取り扱い金融機関約330社の中でも、業界最低水準の金利で

提供しているSBIモーゲージの【フラット35】の金利推移です。
(スタンダードタイプの場合)

4月実行の【フラット35】(融資率9割以下)で返済期間21年以上の金利は1.540%、

【フラット35】(融資率9割以下)で返済期間15~20年の金利は1.310%です。

最低金利をつけた2ヶ月前と比べれば少し上がったものの、まだまだ最低水準です。


借換えによるメリットが享受出来るのは概ね、金利差0.3%程度以上

思われます。当初借入時期が2013年10月以前の方は、一部の例外を除けば、

該当する可能性は高い
でしょう。

【フラット35】から【フラット35】への借り換えは、全期間固定金利から

全期間固定金利への借り換えのため金利変動リスクはなく、デメリットは見当たりません。

借換え時に計算した借換えメリットが確定しますので、お薦めです。


ですが、注意点があります。それは、

 〇 現在の【フラット35】を契約をした日から新しい【フラット35】への借換え
   申込日までに1年以上立っていること及び、その申込日までの1年間に返済遅延が
   ないこと


です。(これは借換え条件です)

それ以外は、【フラット35】の最低金利の金融機関であることと諸費用が安く済む

金融機関であることくらいです。

【フラット35】を借入中の方は、ぜひ検討してみてください!!


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借換え
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リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
保険・住宅(不動産)・
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頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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