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マイホーム(新築)購入には、レバレッジを効かせた投資の側面も・・・!?

マイホーム購入を経済合理性だけで語るのはおかしな話かもしれませんが、

そういう側面もあることを知っておいて頂きたいと思います。


どういうことかと言いますと、表題のとおり、

マイホーム購入には、レバレッジを効かせた投資の側面もあるということ」です。

しかも、大半の地域においては、リスクの高い投資になるとも言えます。

ご説明しましょう!!下記をご覧ください。

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これは、購入時のバランスシート(仮に自己資金1割と仮定)です。

総額5,000万円とすると、

資産の部はマイホーム5,000万円となり、資本の部は自己資金500万円、

負債の部は住宅ローン4,500万円となります。

これが投資なら、自己資金500万円でレバレッジ10倍の5000万円の投資と

いうことになります。


それでマイホームは、人が居住した瞬間に中古住宅となり、時価額はグンと下がります。

すると居住後のバランスシートは、こうなります。

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仮に2割、価値が目減りしたとすると、即座に1割(上記の場合だと500万円)の

債務超過状態に陥いるということです。

不動産価格が上昇している限られた地域でもなければ、自己資金1割程度では、

ほとんどの場合がこうなっていることでしょう。
(債務超過状態を解消するのには、かなりの返済消化が必要です)


これが、純粋な投資ならあなたは行うでしょうか?

マイホーム購入ということで、経済合理性はどこかへ行ってしまうのでしょうが、

そういうリスクが存在するという側面は確かにあるのです。

このリスクが顕在化するのは、

「マイホームを売却しないといけない事情になったとき」 もしくは、

「住宅ローンの返済が行き詰まり競売などとなったとき」です。
(通常、マイホームの場合リスクが顕在化する確率は低い)


今回、こんなお話をしたのは今後、新築住宅購入に対する価値観が大きく変わる

可能性について言及した記事を読んだからです。

空家率が平均13.5%となり、今後も上昇基調。また、相続税増税後、不動産市場が変化し、

一部の地域を除けば、価格が下落する可能性も指摘される中、

実質賃金が上がらない住宅購入層が経済合理性をいつまでも無視するのかということです。

既に私の周りの一部で、そのことに気付き出して、中古マンションのリノベーションなどで

住宅を取得している者もおります。

中古住宅流通市場の信頼性が一段と増せば、新築住宅優位の価値観は変わるかもしれません。


FPとしてみても、そのほうが家計が安定しますので、

一部の富裕層や土地所有者を除けば、その方向になってもおかしくないと考えます。

現在新築されている住宅の多くは、耐震性などの耐久性も向上し、

省エネ性などの性能も高くなっておりますので、中古住宅でも全然問題ないでしょう。

皆様は、どうお考えになりますでしょうか?



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TAG :
住宅取得
マイホーム購入
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