独立系ＦＰによるファイナンシャルコンシェルジュ

ホーム

住宅ローン控除ＶＳ繰上返済　どっち！？

2014-05-13(18:45) /
住宅ローン

皆様、こんなことを思われたことはありませんでしょうか？

「住宅ローン控除を受けられる期間中に、

　繰上返済はしたほうがいいの？ or しないほうがいいの？」と。

特に、変動金利で年利１％未満の利率で返済してみえる方にしてみると、

単年だけでみれば、住宅ローンの年末残高ｘ１％の税額控除額のほうが、

支払利息よりも大きいため、早く返さないほうがいいのではないかと思われることと

思います。
（もちろん、全額税額控除が受けられる前提です）

しかしある記事によると、下記のような試算がされています。
____________________________________________________________________

モデルケース　：　住宅ローン＝３，７００万円×０．９０％×３５年
　　　　　　　　　繰上返済：期間短縮型

・繰上返済がない場合
　：　住宅ローン減税効果３０３万円

・３年目に２００万円繰上返済した場合
　：　住宅ローン減税効果２９２万円＋利息軽減効果６６万円＝３５８万円

・１１年目に２００万円繰上返済した場合　
　：　住宅ローン減税効果３０３万円＋利息軽減効果４８万円＝３５１万円

_____________________________________________________________________

これは、住宅ローンの利率が年利０．９０％であっても、３年目や１１年目に

２００万円を繰上返済をしたほうが有利だと示しています。

どちらが本当なのでしょうか？

私、個人としては、さらに突っ込んで考えないと結論はでないと考えます。

何故なら、上記の試算には、時間的価値やその他の運用益については

考慮されていないからです。
（特に、繰上返済がない場合については、繰上返済原資２００万円の扱いは？？？）

利息軽減効果はあくまでも、残年数（上記の場合でいえば、３２年・２４年）経過後

の話です。

即座に利息が上記の金額減るわけではありません。

そこには、時間的価値が入ってしまっているので、同等比較ではありません。
（このため、単年だけで比較した場合とで結果が違っているのです）

また時間的価値を含めるのであれば、繰上返済原資である２００万円についての運用益や

住宅ローン減税差額の運用益についても含めて考えなければ同等比較にはなりません。

こう考えると、約５０万円程度の差額では、有利・不利とはっきりとは言えないのでは

ないでしょうか？

お客様に今回のような質問をされることは多々ありますが、はっきり申し上げられないのは、

前提条件がアバウトすぎるからです。

難しく考えないのであれば、住宅ローン利率年利１％未満の方は、目先重視で

住宅ローン減税を優先されたほうがいいように思います。

関連記事