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まもなく告知予定の「安心R住宅」制度とは?

国は、住宅ストックの活用や空き家問題への1つの解決策として

中古住宅(いわゆる、既存住宅)の流通市場の活性化を推進しています。

その一環としての新たな制度が、今回の安心R住宅」制度です。

 * 「安心R住宅」のRは「リユース」「リフォーム」「リノベ―ション」の頭文字を
   表しているそうで、その頭文字の入ったマークも作成される模様。



この制度の主眼は、中古住宅(いわゆる、既存住宅)の流通市場の活性化

阻害要因となっています

” 消費者の抱いている中古住宅購入の不安を払拭すること ”

にあります。そのため、

 ① 新耐震基準同等の耐震性を有していること

 ② 建物状況調査を実施し、構造上の不具合および雨漏りがないこと
              (広告段階で補修が完了していること)

 ③ 購入者の求めに応じ既存住宅売買瑕疵保険を付保できる用意がなされていること

等がおもな認定条件となっています。


最近、お客様にもお話するのですが新築住宅の本来の価値は、極端な例ですが、

「一日住んでから売りに出す際の販売価格である」とお話しています。

取得価格との差額は、要は開発・建築業者の粗利益がほとんどです。

中古住宅を買う方はこの部分が省かれるため、

中古住宅購入の不安が払拭されれば、本来は本当にお得な買い物となるのです。

しかし、この不安の払拭がかなりの難敵です。


何故なら、住宅大手10社も2008年に「優良ストック住宅推進協議会」を設立し、

国に先駆けて中古住宅流通の促進に取り組んできましたが、

協議会発足後9年を経て、共通ブランドでの累計成約数は

わずか6790棟(16年12月末現在)にとどまっており、苦戦を強いられている状況です。

住宅大手でさえこの状況ですので、一筋縄ではいかないでしょう。


FPとして懸念するのは、新築住宅にこだわるあまりに

御自身のライフプランを傷めすぎてしまうことです。

住宅が資産価値としてみなせるところはかなり条件が整ったところしかありません。

要は、バランスシート的には負債のほうが大きいというわけです。

20数年間返済してきた私自身がそう感じているのが正直なところです。
(資産価値があるかどうかのみが住宅の価値判断ではありませんが)


今回の制度もこの先、紆余曲折があると思いますが、よりよい制度に改定し、

消費者の信頼を得る制度になっていってもらえればと願います。


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安心R住宅
中古住宅流通
活性化

中古住宅市場が活性化することに期待!!

日本の住宅は、「築20~25年で建物の価値がゼロになる」というのが一般的で、

そのため住宅投資額の累計が900兆円近くに達しているのにもかかわらず、

住宅資産額(ストック)は、400兆円に届いていません。

その差約500兆円は泡と消えたのです。


個人に置き換えて考えてみると、新築時に2,000~3,000万円ほどの投資をして、

築20~25年程度で価値がゼロになるということは、

住宅ローンの金利負担まで考えると、とんでもない投資ということになります。
(持家取得は投資という観点のみでみるべきでないことは承知しておりますが)

また、現状問題となっている空家問題にまで発展したとすれば、

日本の住宅は資産どころか負債ということになってしまいます。


これらの問題解決のために「中古住宅流通市場の活性化」が推進されています。

このたび政府・与党は、専門家が中古住宅の劣化状況を調べる住宅診断を徹底し、

仲介業者に販売時の説明を義務付ける方針を示しました。

具体的には、法改正で契約前に確認する重要事項説明書に住宅診断の項目を設けることで

居住後に発覚する欠陥を減らします。


さらに住宅診断を実施したにも拘わらず、売主が説明していない欠陥が発覚した場合には、

買主は補修や契約解除を請求することができるようにする案や一方、

住宅診断の通り欠陥がなければ、買主に補修等の請求権を放棄させる案なども検討しており、

買主・売主双方の安心感を高めることも勘案しています。


そのほか、建物評価手法の抜本的な改善住宅金融へのアプローチにも注力し、

何とか中古住宅市場活性化させようとしています。

その現れか、最近少しづつではありますが変化がみられるようになってきています。

欧米並みの市場や文化にまで発展するかはまだまだ疑問ですが、

投資額と住宅資産額(ストック)との差がどんどん縮むことに期待したいと思います。


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中古住宅流通
活性化

『中古住宅市場活性化』へのさまざまな動き!!

政府の成長戦略「日本再興戦略」では、

2020年までに中古住宅のリフォーム・流通市場の規模を現在の

10兆円(10年度時点)から20兆円に倍増させる目標が設定されています。


そのため下記のようなリフォームや売買を促す環境整備に乗り出しています。

 ・長期優良認定住宅の建設費補助を14年度から中古の長寿命化改修にも拡大

 ・住宅の取引・改修履歴などの情報を集約したデータベースを構築

 ・現在の中古住宅の評価手法の見直し

 ・ホームインスペクション(住宅検査)の充実

 ・リフォーム関係の金融商品開発の促進

など。


これまで日本では、

「ストックビジネスは盛り上がらない」

中古住宅流通活性化しない」

などの声がありましたが、

それは上記のようなリフォームや売買を促す環境整備という土壌が、国として、

できていないのがおもな原因
だと考えます。


環境への配慮(スクラップ&ビルドの終焉)、人口減少・世帯減少時代の到来、

空家率の増大・問題化、若年者の非正規労働化(平均所得の減少)
など

日本をとりまく環境は、これまでの新築住宅市場に偏り過ぎた状況には

おれないものと思われます。


ライフプランニング的にも、中古住宅市場の信用が向上し活性化できれば、

楽なプランニングも可能となり、喜ばしいことです。
(もちろん、価値観によりますが・・・)


日本の不動産は、ごくごく限られた地域でなければ、「資産」とは呼べないと

住宅営業の方ともよく話していることです。
(住宅ローンが終わった頃には資産価値がほとんどない状態だからです)

海外のように、古くなっても価値が上がる(もしくは価値が残る)という状況となれば、

いろんな意味で正のスパイラルが形成されるのではないでしょうか。


今後の中古住宅市場活性化策の成果に期待しつつ、自分でもそれに伴う知識、

ノウハウなどを身につけて、クライアント様のお役に立てるようにしていく所存です。



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中古住宅市場活性化に向けた動きについて!!

住宅政策について、「量から質へ」と言われ始めて久しいですが、

スクラップ&ビルド型経済は今も続いているように感じております。

住宅ストックは、08年時点5759万戸となっており、それに比べて、

毎年の新設住宅着工戸数(フロー)約80万戸1.4%に過ぎません。

今後人口減少に加え、世帯数も減少に転じれば

住宅着工戸数は更に落ち込んでいく
でしょう。

これからの内需拡大のためには、1.4%程度しかないフローよりも、

約99%を占めるストックを流動化させる方が合理的であるのは間違いありません


今回は、中古住宅市場活性化に向けた動きについてお話したいと思います。


国土交通省は、中古住宅市場活性化に向けた推進策を行っています。

例えば、

宅建業者を中心とした関係事業者間連携のための協議会

全国に12発足させています。

宅建業者が窓口になり、そのほか、

リフォーム業者、一級建築士(建物診断)、瑕疵担保保険会社、不動産鑑定士、

銀行
など中古住宅流通に係わる事業者をネットワーク化し、

消費者の多様なニーズに効率よく応えていこうというものです。

もともと、中古住宅流通が活性化しない理由として、新築を好む国民性のほかに、

 ① 良質な中古物件が少ない(正確な住宅診断ができない)

 ② 物件自体の価値を正確に評価できない(市場価格との乖離が大きい)

 ③ 資金調達手段が整備されていない

 ④ 中古住宅購入者を守る制度がない

などが挙げられていました。

これらを解決すために、

 ①については、一級建築士や住宅診断士(公認ホームインスペクター)、
        善良なリフォーム業者が

 ③については、銀行やモーゲージバンク、住宅金融支援機構などが

 ④については、瑕疵担保保険会社などが

新たな商品やサービスの開発、制度設計を行っています。

そして、②に繋げて中古住宅市場での安心と活性化を推進しております。

まだまだ普及のためには、力不足感や認知度の低さがあります。

そのための協議会の発足です。

既に協議会の中には、消費者向けのワンストップ型情報提供商品を開発したところも

あると聞いております。

都内のマンションの情報ですが、概ね、築5年以内物件の価格は、新築時の約89%

築6~10年以内物件の価格は、新築時の約80%だそうです。

もちろん、個別物件次第、使用状況次第であることはいうまでもありませんが、

バブル崩壊以降の地価下落後の物件が多く、土地環境などは、現在の新築物件より

好条件のものもそこそこあるそうです。

そうであるならば、中古住宅市場での売買が上記の成果により安心となれば、

中古住宅を購入し、リノベーションしたほうが価値が生まれるのではないでしょうか。
リノベーション価格は、新築時の価格との差額まではかからないから)


私の周りでも最近、名古屋市内の優良な中古マンションを購入された方がみえ、

新築マンションを購入するより、賢くてお得な買い物だと話をしてしたところです。


内需拡大に向け、中古住宅市場が大いに活性化することを願うとともに、

私にできることがあれば、尽力していきたいと思います。

空家問題の解決にもいい影響があることも期待できますから・・・。




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リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
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岐阜県各務原市東山3-31
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