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『 二世帯住宅 』 の基本タイプとは?

東日本大震災以降、話題に上ることが多くなった二世帯住宅ですが、

いろいろなタイプがあることを御存知でしょうか?

また、タイプによって住宅ローンや住宅に関する税金のメリットに違いが出てきます。

今回は基本的なタイプをご紹介したいと思います。


基本のタイプは次の4つです。

 ① 玄関共用タイプ ② 内部階段タイプ ③ 外部階段タイプ ④ 並立タイプ

です。


 ① 玄関共用タイプとは、玄関は1つで、内部で住み分けるタイプ。
   外観は1つの家と変わりませんが、プランニングや設備の工夫により、
   さまざまな二世帯同居プランの対応が可能です。
   このタイプは、区分登記はできません。

 ② 内部階段タイプとは、玄関を1階に2つ設けて内部階段で上がるタイプ。
   上下階で二世帯が住み分けるので、完全に別々の生活がおくれます。
   完全に親・子世帯を間仕切るか(界壁)、鍵付き防火扉であれば区分登記ができます。

 ③ 外部階段タイプとは、1・2階に玄関を設けて、2階へは外部階段で上がるタイプ。
   ②と同様に上下の階で住み分けられます。
   内部階段を設ければ内部で行き来することも可能。
   区分登記するには完全に親・子世帯を間仕切るか、内部階段の上下どちらかに
  界壁と鍵付き防火扉を設ければ区分登記ができます。


 ④ 並立タイプとは、連棟タイプとも呼ばれますが、
   両世帯が並立しており、2軒並べたようなタイプです・
   それぞれが上下階を使えて音や振動の心配があまりありません。
   両世帯を間仕切るか(界壁)、鍵付き防火扉であれば区分登記ができます。


東日本大震災以降、” 家族の絆 ” の大切さが改めて見直されたり、経済的な理由や

今後の相続税増税対策などで二世帯住宅を検討されてみえる方も少なからず

おみえになるでしょう。

住宅ローンの面や税金面においてのポイントは、

二世帯住宅が1戸とみなされるか2戸とみなされるかということです。

二世帯住宅には、単独登記・共有登記・区分登記3つの登記方法がありますが、

単独登記・共有登記は1戸とみなされ、区分登記は2戸とみなされます。

どちらでおこなったほうがメリットがあるかは、状況次第です。

親・子世帯の生活の分け方とあわせて、これら住宅ローンや税金面でどうなるのかを

踏まえて、二世帯住宅のタイプを決定するようにしてください!!

なお、登記の原則は ” 資金の出所 ” ということも忘れないように・・・。

詳しくは、やはり専門家に相談するのがいいでしょう。



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二世帯住宅
基本タイプ

『 小規模宅地等の特例 』を予定される際は、登記に注意!!

二世帯住宅に係る小規模宅地等の特例の適用要件が平成25年度税制改正で

緩和されたことは御存知?だと思います。

  小規模宅地等の特例とは、
   相続税の計算上、被相続人等の自宅や事業用の敷地の評価について、
   一定の要件のもと、高額な減額が認められているものです。



これまでは、内階段や内廊下でつながっているなど

二世帯を自由に行き来できる構造でなければ「同居」とはみなされず

土地全体への適用はありませんでしたが、改正により二世帯住宅でありさえすれば

「同居」とみなされることに緩和
されたのです。

その改正の施行が、今年(2014年)1月以降開始の相続から始まっております。


以前より緩和されたのは良かったことですが、まだまだ注意が必要なのです。

それは、「登記」の件 です。

上記条件緩和によって、「同居」が認められたとしても、「建物区分所有法1条の建物」に

該当しないことというものもあります。


  *建物区分所有法1条の建物とは、
   区分所有建物である旨の登記がされている建物のことです。

   (単なる共有の登記がされている建物とは違います)

   1階部分が父名義に区分登記、2階部分が息子名義に区分登記された場合などは、
   建物区分所有法1条の建物に該当します。


住宅の税金において、不動産取得税や固定資産税などの優遇措置の件があり、

このことを知らずに、区分所有建物登記をしてしまう場合が散見されます。

  *優遇措置とは、
   不動産取得税は240平方メートル以下の課税標準額について1200万円を控除。
   固定資産税は土地200平方メートル以下の部分の評価額が6分の1、
   200平方メートル超の部分が3分の1に減額される。
   これらの特例は1戸ごとに受けられるため、
   完全分離型の二世帯住宅の場合、
   親世帯、子世帯がそれぞれ適用できることになる。
   つまりは、面積要件が事実上2倍になるため節税面で非常に効果が大きい。


そうすると、将来相続が発生した際に「小規模宅地等の特例」の範囲が

限定的になってしまいます。



税金には、このような見落としがちな点がさまざまありますので、

特例の適用要件や税効果を十分に検討したうえで建てかたや登記の仕方を

決めるようにしてください!!



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小規模宅地等の特例
二世帯住宅
区分所有建物

改正後の小規模宅地の特例(二世帯住宅について)

2015年から小規模宅地の特例大きく変わります。

今回は、二世帯住宅に的を絞ってお話したいと思います。


これまで(現在も)、「二世帯住宅」において、

内部で行き来出来る構造でなければ、父母世帯と同居していたとみなされず、

相続税の評価額を80%減額できる

小規模宅地の特例」が原則利用できないという基準を

税務当局は採用
しておりました。

そのため、「二世帯住宅」で「外部階段」のみで内部を閉ざしてしまっていた方も

後日、内部で行き来できるように改築を余儀なくされていました。


しかし今回の改正で、2014年1月からは内部で行き来出来ない構造であっても、

小規模宅地の特例」が使えるようになります。

これで、本来の二世帯住宅の目的が達成できることでしょう。


ただし、注意も必要です。

もうひとつの「二世帯住宅」の「区分所有建物」については、2015年以降も

この特例を使えないということ
です。


これは、「建物の所有権をそれぞれ分けている」ということは、

「同じ分譲マンションで別々の部屋に住んでいるのと変わりがない」という

財務省の判断によることらしいです。


このように税制優遇については、時期などによって内容が変更されるため、

くれぐれも慎重に対処するようにしてください!!






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リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
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