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住宅ローンにも「自然災害特約」が続々登場!?

ここ数年の自然災害の多発を受けてか、住宅ローンにも「自然災害特約」が

付保出来るものが続々登場しているようです。


NIKKEI STYLE記事によれば、下図のようです。

自然災害特約付き住宅ローン
(引用元:NIKKEI STYLE)


手数料、上乗せ金利、補償内容は各行で違いがありますが、基本は、

地震や豪雨などで被災した際に、住宅ローン返済を一部補償・免除するというものです。


さらに近々では、この特約を付保できるのは「新築戸建て」で「物件購入時」に限られて

いたものが、マンションや中古物件、借換時にも利用できるようになったところも

あるようです。


この記事を読んで、まず思ったことは住宅ローンと保険機能を一緒にする必要が

あるのか
ということです。

疾病保障付団信もそうですが、住宅ローンに付保して金利に上乗せする場合、

融通が利かないうえに概ね、割高です。


それと自然災害と一口にいっても、

火災保険の範疇である水災と地震保険の範疇である地震、噴火、津波では

話が違ってきます。

水災に関しては、火災保険の付保だけで基本それほど問題にはならないでしょう。

地震・噴火・津波に関しても、今は地震保険に上乗せできるものも登場しており、

全額補償できるようにも対応できます。


リスクばかりを煽られて、安易に付保することのないように

 1.どの程度のリスクが考えられるのか
 2.住宅ローンに付保する必要があるのか
 3.総トータルで払い込む保険料は妥当なのか


等をしっかり吟味して判断してください。


住宅ローンの儲けがほとんどなくなってきている銀行は、

保険や投資信託などの金融商品の販売手数料ビジネスに重きを置く傾向があります。
(住宅ローンを組んだ方には、すぐに営業攻勢がかけられています)

しかし勧められる商品の多くは、内容的にあまり良いものはありません。

さらに、きついことを言えば、商品に対する知識もさほど持っていないのが現状です。

ですので、いざ、というときに頼りにならない(販売した担当者もいない)可能性が

高いです。

保険は、情や義理だけで加入するのではなく、経済合理性やその他の実益等の

土台が無ければ、あとでろくなことになりません。

気をつけてください!! <(_ _)>


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自然災害特約
住宅ローン

既存住宅ローンの 『 借換え判定ソフト 』 をご紹介!!

短期金利の競争激化や長期金利の低下を受けて、住宅ローン金利は

フラット35をはじめ、長短金利とも過去最低を更新しているような状況です。


これを受けて、各メディアでも住宅ローン借換えメリットをアピールしており、

それをご覧になったお客様からご相談が入るようになっております。


しかし、いきなり金融機関の方や専門家などに具体的な相談をするのは

「チョット」という方もおみえになるのではないでしょうか。


そこで、今回は弊FP事務所で作成しました 『借換え判定ソフト(エクセル)』 を

ご紹介したいと存じます。

あくまでも概算での判定ですので多少の誤差は御勘弁ください。


借換え判定ソフト シート1枚目 見本)
karikaehanntei1maime
(クリックで拡大)

借換え判定ソフト シート2枚目 見本)
karikaehantei2maime
(クリックで拡大)

 借換え判定ソフトはこちらからDL出来ます↓
 http://www.financial-dock.com/karikaehantei.xlsx


まずは、シート1枚目の借入残高計算シートにて現在の住宅ローン残高を計算します。
(現在の条件・状況を入力セルに入力してください)

その残高は自動的にシート2枚目の実質負担ゼロ判定シートの借入残高セルに

入力されます。

そして、シート2枚目の実質負担ゼロ判定シートの入力セルに借換え住宅ローン

条件等をご入力ください。
(なお、このソフトは元々リフォーム等が実質負担ゼロで出来るかを判定するために
作成しましたので、リフォーム代金を入力するようになっておりますが借換え判定の為、
その部分はゼロでロックしてあります)


諸費用については、右側を参考に大体の数字を入力してください。
(保証料が金利上乗せの場合は、入力セルにゼロを入力)

そうしますと、現在の返済額との比較ができるようになっております。
(借換後返済額 当初返済額となればメリットが出る可能性があります)

注) 比較については、月々返済のみに換算しておこなっております。
   又、借換え当初の返済額比較のみですので御注意ください。



ざっくりとした判定ですので、借換え当初以降の金利予測等によっては

判断が分かれる可能性はありますが、まずは、このソフトで当初に

借換えメリットが出るのかどうかを判定されてみてはどうでしょうか!!


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借換え判定
借換えメリット

住宅ローンの借換えには ” 絶好の機会 ” 到来!!

皆様も既に、ご存知のことと思います。

国債の金利が歴史的にみても、すごいことになっております。(下図参照)

kokusaikinri
(クリックで拡大)


特に、金利固定期間10年以上の住宅ローンの金利の目安となる10年物国債の金利に

フォーカスしますと、過去最低の0.2%台前半 まで下がっております。


ということで、どの金利タイプでみても借換えには、

” 絶好の機会 ”が到来 しております。

特に注目なのが、固定金利選択型10年(いわゆる10年固定金利)で

” 1%を切るもの ” まで出てきております。



こうなってきますと、以前から言われております借換えメリットがでる主な条件などでは

判断が出来なくなってきております。

今回、概算ですが、ある程度借換えメリットがでるかどうかを判定できるエクセルシートを

下記、弊事務所ホームページ内にアップしました。

 http://www.financial-dock.com/juutakuloan.html


エクセルシートは下記のように2ページになっております。

sheet1
(クリックで拡大)

sheet2
(クリックで拡大)

既に、当初借入額3,000万円(うちボーナス返済1,000万円)、35年返済、

当初金利2%で返済中で、120回(10年)返済後に借換えしてメリットがでるかどうか

当初返済額と借換え後返済額で判定してある状態です。
(御自身の状況に合わせて、データを入れ替えて判定ください)

まずは、借入残高計算シートを入力頂き、その後、実質負担ゼロ判定シートに入力ください。
(なお、このエクセルシートは元々、借換えを手段にリフォーム等を実質負担ゼロでおこなえるか
 判定するのに作成しましたので、実質負担ゼロ判定シートにリフォーム代金の入力セルがありますが、
 そこはゼロにしてください)


諸費用については、目安を右側に示してあります。

このエクセルシートで借換え後の返済額が下がるようであれば、

一度詳細に借換えを検討されてみてはどうでしょうか。

ぜひ、ご相談等あれば弊事務所(下記)まで御連絡ください!!

 リップ ラボ 連絡先 058-372-9181 小木曽迄
       * なお、事務所不在の場合は、携帯電話に転送されますので、ご了承ください <(_ _)>



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住宅ローンに付帯する 『 独自サービス 』 をおおまかに御紹介!!

住宅ローンの長期金利が、来月(2014年9月)から過去最低の水準を更新する見通しであると

本日、メディアなどで取り沙汰されております。


期間選択型(10年固定)の金利が、年利 1.2%前後時代が違えば、

変動金利と見間違うほど
です。


ですが、以前のブログ記事でも書きましたが、金利競争もそろそろ終焉となりそうです。

今回は、各金融機関が差別化をはかるべく打ち出してきている住宅ローンに付帯する

独自サービスを本当にざっくり御紹介したいと思います。

 独自サービスとは、
   住宅ローンの金利以外に住宅ローン利用者の利便性を高めたり、
   保険機能を強化するなどして差別化や顧客の囲い込みをはかるために
   付帯するサービスのこと。


おもな独自サービスとしては、

 ① 繰上返済の最低額を1円からと設定しているサービス

 ② 手数料無料で毎月の返済を他行の口座から自動入金できるサービス

 ③ 事務手数料などのコストを下げて、トータルでは安くなるようにするサービス

 ④ 総合スーパーなどでの買い物が5年間、5%引きとなるサービス

 ⑤ 顧客がネットテレビ電話で都合の良い時間に相談できるサービス

 ⑥ 産休や子どもの進学などで収入や支出が大きく変動した際に一時的に
   返済額を減らせるサービス

 ⑦ 通常の団信以外に疾病(「がん」「心筋梗塞」「脳卒中」)特約が無料で
   付帯するサービス

 ⑧ 妻が女性特有のがんと診断されたら給付金100万円を支給する
   生命保険の機能を強化したサービス


など。
 

どうですか? 人によってはすごく魅力を感じるものがあるのではないでしょうか。


異業種などから参入したモーゲージバンクなどの勢力がかなり強まっているようです。

昨年度(2013年度)の新規貸出額の前年比伸び率が銀行業界全体で3%増程度に

とどまる中、モーゲージバンクなどは10%以上の伸び率を示しているようです。


上記で御紹介した独自サービス以外にも、まだまだユニークなサービスもあると

思われますし、今後も色々と登場することになるでしょう。

ますます住宅ローン選択が複雑化してしまいますが、後悔のないように

御自分に合うものを探すようにしてください。


お困りの際は、ぜひ弊事務所まで御連絡ください!!


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付帯サービス
最低金利

住宅ローンにも 『 リスク細分型 』 が拡がる・・・!?

本日(2014.8.15)より、ソニー銀行が住宅ローンで、

「 自己資金が1割以上の方に対する金利優遇 」をスタートさせました。
(これまでにも似たような金利優遇は地銀などでもありましたが)

内容としましては、

新規のローン(借換えでなく)で、かつ自己資金1割以上の場合

 今までよりも金利が0.05%低金利になる 」

ということです。

詳細は、こちらで↓
ソニー銀行 住宅ローン
http://moneykit.net/visitor/hl/


では、対象者はどの位の割合になるのか調べてみますと、こんなランキングがありました。
 * 調査ではなく、ランキングとなっているのは、
   「HOME’S 住宅ローンシミュレーター」でユーザーが住宅ローンの試算をした際の
   データ(約375,000件)を元に集計、ランキングしたもので、
   同一ユーザーが複数回シミュレーションした場合もすべて算入してあり、又、
   あくまでもシミュレーション時のデータであり、購入時のデータとは異なることに留意してください。


データ集計期間は、2011年7月~2011年12月と約3年前のデータですが、

ランキングによれば、

半数の方が、自己資金1割以下となっておりますので、それをもとに考えれば、

今回の対象者の割合は約半数程度と思われます。
(けっこうな割合ではないでしょうか)

詳細なランキングはこちら↓
HOME'S 住まいと暮らしのランキング
http://www.homes.co.jp/kurashito/staff/ranking003/


これにより、ソニー銀行の変動金利においては、金利だけをみれば、

最安金利 0.539% となり、業界最安となります。

金利だけで住宅ローンを判断できない場合もありますが、

インパクトは大きいのではないでしょうか。


私の考えでは、0.6%以下の変動金利を実現できるのは経費が抑えられる

ネット銀行などの一部の銀行だけであると思います。

そのうえで、さらにこういった保険でいうところの 『 リスク細分型 』 のような住宅ローン

でてきたのは、金利競争自体の最終段階のあらわれでしょう。

今後、こういった動きはさらに拡がる可能性がありますので、

合わせて住宅ローン選択の複雑化がより進むでしょう。

一般の方が、より良い住宅ローンを判断するには既に困難な状況になってしまっています。

また、金融機関の方も、自社の住宅ローン以外には疎い方が多いものです。

ますます、住宅ローンの専門家の需要が高まることでしょう。



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プロフィール

リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
保険・住宅(不動産)・
住宅ローンなど、ひとつの窓口
でトータルにお世話させて
頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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