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居住している家屋を利用して民泊事業。住宅ローン控除はどうなる!?

住宅宿泊事業法(民泊新法)が6月15日に施行されました。

今回は、居住している家屋を利用して民泊事業をおこなった場合、

住宅ローン控除がどうなるかをお話したいと思います。


国税庁が13日に公表しました、

「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業(いわゆる「民泊」)により
生じる所得の課税関係等について(情報)」

によれば、

次の要件をすべて満たせば、引き続き住宅ローン控除は使えるとのこと。

 ① 「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」を利用していること

 ② その対象となる住宅を
   1.住宅宿泊事業に利用しない生活用部分
   2.住宅宿泊事業にのみ利用する業務用部分
   3.生活用にも業務用にも利用する併用部分のうち、主に生活用として利用する部分
   4.生活用にも業務用にも利用する併用部分のうち、主に業務用として利用する部分

    に区分した上で、総床面積のうち生活用部分(1. と 3. の合計)に占める割合が
    2分の1を超えていること

 注)ただし、住宅借入金等特別控除の適用を受ける場合のその控除額は、
   住宅借入金等の金額に、総床面積のうち生活用部分(1. と 3. の合計)に
   占める割合を乗じた金額を基礎として計算します。


計算例


詳しくはこちらをご覧ください↓
国税庁HP内
住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について(情報)
http://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/0018005-115/0018005-115.pdf


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民泊事業
住宅ローン控除

ふるさと納税と住宅ローン控除!!

平成27年度税制改正でふるさと納税の内容が拡充されて

そのメリットが増しました。

ふるさと納税に改めて興味を持たれた方もおみえになるのではないでしょうか。

今回は、ふるさと納税住宅ローン控除についてお話したいと思います。


「純粋にふるさと納税をする自治体を応援したい」という方は別ですが、

” 節税を目的 ” にふるさと納税をする場合は、住宅ローン控除との兼ね合いに

注意が必要
です。


ふるさと納税住宅ローン控除も、「支払った所得税が還付されるまたは、

「これから支払う個人住民税が減る制度ですので、

支払っていない所得税が還付されたりすることはなく又、元々個人住民税を

支払う必要がない人には税金上のメリットはありませんので御留意ください。



現在住宅ローン控除を受けられてみえる方などは、控除後の所得税額と住民税額を

チェックしましょう。

住宅ローンの年末残高の1%の額で所得税も個人住民税も0円になってしまうので

あれば、ふるさと納税による節税メリットはありません。


ちなみに所得税額から引き切れなかった控除額については、

つぎのように個人住民税額から控除されるようになっております。

消費税率5%のときに購入した方は、最大9万7,500円、

消費税率8%のときに購入した方は、最大13万6,500円。


ふるさと納税のシミュレーションサイトでは、そのほとんどが

この住宅ローン控除が考慮されていませんので、気をつけてください!!


今回は控除額が一番大きいと思われる住宅ローン控除のみを取り上げてお話しましたが、

もちろん、その他の税額控除や所得控除との兼ね合いにも注意が必要です。

お間違えのないように制度を活用しましょう!!


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ふるさと納税
住宅ローン控除
節税メリット

住宅建築と外構工事を別々の業者に依頼した時の住宅ローン控除について!!

住宅ローン控除(正式には、住宅借入金等特別控除)とは、

居住者住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等

(以下「取得等」といいます。)をし、平成29年12月31日までに自己の居住の用に

供した場合
一定の要件を満たす場合において、

その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、

居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。


今回問題となっているのは、外構部分の借入について、住宅ローン控除の対象に

含めていいかどうかというものです。


結論から先にお話しますと、原則は、

外構部分の借入については、住宅ローン控除の対象にはなりません。


しかしながら、下記のような通達があります。

 所得税関係
 租税特別措置法に係る所得税の取扱いについて
 第41条((住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除))関係

 (家屋等の取得対価の額等の特例)

 41-26 門、塀等の構築物、電気器具、家具セット等の器具、備品又は車庫等の建物
 (以下この項において「構築物等」という。)を家屋又は敷地の取得がある場合の当該敷地と併せて
 同一の者から取得等をしている場合で、当該構築物等の取得 等の対価の額がきん少と認められるときは、
 41-24及び41-25にかかわらず、当該構築物等の取得等の対価の額を家屋の取得対価の額、
 家屋等の取得対価の額又は敷地の取得対価の額に含めて差し支えない。
 
(昭61直所3-18、直法6-11、直 資3-6追加、昭63直所3-21、直法6-11、平3課所4-8、平11課所4-11、
  課法8-8、課評2-10、平15課個2-7、課審3-7改正)



この通達によれば、

住宅と同じ業者に施工してもらって、その金額がさほど高くない場合には、

住宅ローン控除の対象にしても差し支えないということ
です。

経験上、一般的に新築時に施工する外構工事等の金額はこのさほど高くない金額に

該当するものと思われますので、あとは住宅と同じ業者かどうかということだけです。

外構業者について、住宅と同じ業者でおこなうと金額が高くなることが往々にして

あります(特に、ハウスメーカーなどの場合は)がこのことも踏まえて

業者を判断するようにしてください。

(補足)
しかしながら、実際の実務においてここまで厳密に対処できているかどうかは正直疑問です。

住宅ローンの年末残高の内容をここまで精査しているのでしょうか・・・?



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外構

平成26年分の確定申告の準備は、お早めに!!

今年の確定申告期間は、

所得税等 平成26年2月16日(月)~ 平成26年3月16日(月)

消費税等 平成26年2月16日(月)~ 平成26年3月31日(火)

となっています。

ちなみに、還付申告のみであれば、確定申告期間と関係なく、1月1日からできることに

なっています。

確定申告期間の混雑を避けたい方は、これを利用されると良いでしょう。


昨年、住宅ローン控除の初年度申告にあたりまして、ご質問等がいくつかありましたので

今回、リップ ラボのホームページ内

住宅ローン控除 初年度申告等手引き 』 のページを

開設させていただきました。

こちらをぜひ、ご活用ください!!

 リップ ラボHP内 『 住宅ローン控除 初年度申告等手引き 』ページ
 http://www.financial-dock.com/loankoujo.html


平成26年分の所得税から適用される主な改正点・注意点は、下記になります。

 ① 住宅ローン控除は期限延長とともに、消費税率8%適用後の住宅購入している場合は
   控除額が大きくなっています(東日本大震災の被災者等に係る住宅ローン控除も同様)

 ② 上場株式等の譲渡所得等及び配当所得の軽減税率(所得税7%、住民税3%)は
   廃止されましたのでご注意ください

 ③ 主にゴルフ会員権などの趣味、娯楽、保養又は鑑賞の目的で所有する不動産以外の
   譲渡損失を給与所得などの他の所得と損益通算できるのは、平成26年3月31日まで

 ④ 国外財産調書の提出に係る罰則適用は、
   平成26年12月31日現在の財産をもとに平成27年3月16日までに提出する調書からです

 ⑤ 『措置法26条』の適用について、事業所得の総収入額7,000万円超の場合には
   適用できません

お間違いのないように注意しましょう!!


最後に、日曜日対応については下記で公表されております。

国税庁HP内
(平成27年2月22日及び3月1日の日曜日に確定申告の相談を行う税務署について)

http://www.nta.go.jp/sonota/sonota/osirase/heichoubi.htm

管轄税務署によって対応等が異なりますので、確認しておきましょう!!


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確定申告2015
住宅ローン控除
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住宅ローン控除 VS 繰上返済 どっち!?

皆様、こんなことを思われたことはありませんでしょうか?

住宅ローン控除を受けられる期間中に、

  繰上返済はしたほうがいいの? or しないほうがいいの?」と。



特に、変動金利で年利1%未満の利率で返済してみえる方にしてみると、

単年だけでみれば、住宅ローンの年末残高 x 1% の税額控除額のほうが、

支払利息よりも大きいため、早く返さないほうがいいのではないか
と思われることと

思います。
(もちろん、全額税額控除が受けられる前提です)


しかしある記事によると、下記のような試算がされています。
____________________________________________________________________

モデルケース : 住宅ローン=3,700万円×0.90%×35年
          繰上返済:期間短縮型

繰上返済がない場合
 : 住宅ローン減税効果303万円

・3年目に200万円繰上返済した場合
 : 住宅ローン減税効果292万円+利息軽減効果66万円=358万円

・11年目に200万円繰上返済した場合 
 : 住宅ローン減税効果303万円+利息軽減効果48万円=351万円

_____________________________________________________________________

これは、住宅ローンの利率が年利0.90%であっても、3年目や11年目に

200万円を繰上返済をしたほうが有利だと示しています。


どちらが本当なのでしょうか?

私、個人としては、さらに突っ込んで考えないと結論はでないと考えます。

何故なら、上記の試算には、時間的価値やその他の運用益については

考慮されていないからです。
(特に、繰上返済がない場合については、繰上返済原資200万円の扱いは???)

利息軽減効果はあくまでも、残年数(上記の場合でいえば、32年・24年)経過後

の話です。

即座に利息が上記の金額減るわけではありません。

そこには、時間的価値が入ってしまっているので、同等比較ではありません。
(このため、単年だけで比較した場合とで結果が違っているのです)


また時間的価値を含めるのであれば、繰上返済原資である200万円についての運用益や

住宅ローン減税差額の運用益についても含めて考えなければ同等比較にはなりません。

こう考えると、約50万円程度の差額では、有利不利とはっきりとは言えないのでは

ないでしょうか?


お客様に今回のような質問をされることは多々ありますが、はっきり申し上げられないのは、

前提条件がアバウトすぎるからです。

難しく考えないのであれば、住宅ローン利率年利1%未満の方は、目先重視で

住宅ローン減税を優先されたほうがいいように思います。



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プロフィール

リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
保険・住宅(不動産)・
住宅ローンなど、ひとつの窓口
でトータルにお世話させて
頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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