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「つなぎ融資」が必要な場合は、住宅ローン選びに注意!!

住宅ローンは、原則、建物が完成して抵当権が設定できなければ、

正式に融資実行してもらうことはできません。

 注)金融機関によって、又は提携ローンなどの場合には
   土地だけに先に抵当権をつけたり、抵当権設定前でも融資額の一部や全額を
   融資実行してもらえる場合があります。



そうしますと、自己資金が少ない場合などでは

建築業者などへの着工金や中間金の支払いに困ってしまいます。

そこで「つなぎ融資」が必要となるのです。言葉があらわすように「つなぎ融資」とは、

着工金や中間金の支払時(契約時からの場合も)から

本融資が正式に実行されるまでの期間をつなぐ
融資のことです。

つなぎ融資」は、おもに注文住宅を検討するときに踏まえておく必要があるもので、

新築建売や中古住宅の場合には必要ありません。


このつなぎ融資」が必要な場合は、住宅ローン選びにおいて注意が必要となります。


先日、地元の工務店で契約寸前のお客様の新規住宅ローンの相談に

乗らせていただいたのですが、この「つなぎ融資」が必要なことをご存知なく、

金利のみ優先でネット銀行の住宅ローンの仮審査まで御自身で進めてみえました。


ですが、そのネット銀行では「つなぎ融資」の金利が本融資の金利に比べてかなり高く、

又それなりの諸経費もかかるため、トータルでみると地元の金融機関の方が有利である

ことがわかりました。


このように「つなぎ融資」が必要な場合は、住宅ローン選びに注意が必要です。

今回のようなケースだけでなく、「つなぎ融資」そのものをおこなっていない

金融機関もあります。


そのような場合、支払いの直前に気づいてもアウトです。

今回も本申込時に同時に「つなぎ融資」も申し込まなければいけない条件となっていました。

一歩間違えば、どうなっていたことでしょうか?


営業担当者がついていて、住宅ローンのアドバイスもしっかりとしてもらえる場合は

結構ですが、地元工務店などの場合はそこまで面倒みてもらえるとは限りません。

しっかりと確認するようにしてください!!


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つなぎ融資
つなぎローン
住宅ローン選び

2013住宅ローン比較時の注意点!!

新年を迎え、今年の抱負として住宅取得をあげておられる方が多いのではないでしょうか。

特に今年は、消費税増税前の最後の年にあたるため、

住宅・不動産業者は住宅建築購入希望者を必要以上に煽るでしょうし、

マスコミも特集などを組んで盛り上げるのではないでしょうか?

昨年後半から駈込需要は徐々に始まっており、業者の方からは契約が微増していることを

お聞きしています。

そんな中、住宅取得には欠かせない住宅ローンにおいて、競争が熾烈を極めております。

今回は、住宅ローン比較に際しての注意点をお話したいと思います。

ポイントは、3つです。

 ① 表面金利ではなく実質負担額(総返済額)で住宅ローンを選ぶこと

 ② 金利優遇条件や内容についてよく吟味すること

 ③ 借換えや繰り上げ返済も視野に入れた金融機関選びをすること

です。細かいことは他にもありますが、おもにはこの3つです。

まず、①についてですが、

最近の住宅ローンは、単純な金利競争は限界に達し、表面金利だけでは計れない部分の競争に

突入しております。

具体的には、諸経費(事務手数料、保証料、上乗せ団信など)の部分の

差別化細分化複雑化です。

表面金利は同じでも、実質負担額(総返済額)が変わってきます。

さらに、金融機関ごとの違いだけでなく、借入希望者ごとにも条件を変えてきています

これだけネット比較ができるようになっても真に比較できるサイトはありません。

おおまかな傾向がつかめる程度であると認識してください。

それに住宅ローンは、地域性の違いが激しいため一律には比較できません。

特に中部地方は名古屋金利といわれるほど)他の地域とは一線を画しています。

さらに、特定の業者との提携ローンというものまでありますので、

一般の方が、実質比較を行うのは困難でしょう。

しかし、敢えて行われる際はこれらのことを踏まえて、表面金利に惑わされないように

してください。

次に②についてですが、

実際の適用金利は、店頭金利から金利優遇幅を引いて決定しているのが大半です。

この店頭金利と金利優遇幅が曲者なのです。

店頭金利は金融機関ごと、金利優遇幅は金融機関ごとに加え、借入希望者ごとにも違います。

また、金利優遇を受けるための優遇条件も金融機関ごとに違いますので、

当然、どこまで受けられるかは、人によって違ってくるわけです。

検討にあたっては、このあたりを注意してください。

そして③についてですが、

住宅ローンにおいて、ひとつの金融機関だけで当初の借入から完済までということは、

非常に稀になっております。最近の方々は1~2回は借換えをおこなっているのでは

ないでしょうか。

そんなとき、全額繰上げ返済手数料などの諸経費の金額の違いや手間なども

考慮に入れたほうがいい場合があります。

特に火災保険(地震保険)について、金融機関での加入は、避けたほうがいいと考えます。

理由は2つ。

1つは、損害保険金等の請求窓口としては、役不足であること。

最近、保険加入窓口として、銀行が火災保険や生命保険などを販売しておりますが、

手数料収入目的であり、保険業務全体を真剣におこなう体制や人員配置になっておりません。
(口座が残ること以外、縁が切れるかもしれない金融機関に保険を任せるべきではない)

2つめは、少なくはなりましたが、質権設定、解除等の手続きの煩わしさや

保険証券戻し忘れなどの不手際も発生しているため。


このように、長い目でみた場合、金融機関の対応の違いは非常に気になることでしょう。


以上、3つの注意点を申し上げましたが、正直3つとも一般の方が見極めることは無理だと

思われます。(最後にこんな話で申し訳ありませんが・・・)

中立な立場で、相談に乗ってもらえる専門家を探したほうが得策でしょう。

費用はいくらかかかりますが、それぐらいの費用は元が引けます。

間違った選択をしたら、50~100万円位の差は、すぐ出てしまいますので。




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リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
保険・住宅(不動産)・
住宅ローンなど、ひとつの窓口
でトータルにお世話させて
頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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