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来月(3月)の長期タイプの住宅ローン金利は期待ができる!!

長期金利が2月に入ってから下図のようにずっとマイナス圏で

推移してきております。

昨年末から低下傾向が鮮明でしたが、さらに一段階拍車がかかったようです。

直近長期金利推移
(日本相互証券株式会社HPより)

これは、

 ① 株価の下落傾向(近々少し持ち直しておりますが)
 ② アメリカの長期金利の低下傾向


が大きな要因とされており、日米ともに先行不透明感がでてきた証でしょう。


ですが、住宅ローン金利に限っては朗報です。下図をご覧ください↓

MBS直近

こちらは、フラット35のローン金利の指標となるMBSの本日発表された情報です。

表面利率0.32%は前回と比べて0.04%低下しております。


現在、フラット35(21~35年)機構団信加入の2月最安金利は1.31%ですので、

同じだけ下がるとすれば、1.27%に3月はなる見込みです。

3月は住宅ローン市場においては重要月ですので、

多くの金融機関で長期タイプ(10年以上金利固定タイプ)の

住宅ローン金利がおおよそ0.05%程度は下がるものと思われます。

来月3月は現時点までにおいては非常に期待が持てます。

運よくタイミングを合わせられる方は狙いうちされてはどうでしょうか。



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住宅ローン金利
長期金利
金利低下

4/1基準日を前に長期金利の動向をチェックしてみましょう!!

変動金利で住宅ローンを借りてみえる方の多くの基準日は、

4/1と10/1という金融機関が多いでしょう。


今回は、4/1基準日を前にアメリカの長期金利に引っ張られる可能性のある

長期金利動向について最近の状況をチェックしてみたいと思います。


下図をご覧ください↓
10年物国債利回り直近過去1年分
*日本相互証券株式会社HPより引用


上記は、新発10年物国債利回りの過去1年分の推移をグラフにしたものですが、

H28年7月末頃に過去最低を付けてからと11月上旬頃と2回ほど転機があり、

現状に至っている様子が伺えます。(2017年 03月 03日 終値: 0.075%)


赤線は、日銀の現在の金融政策によって直接的に市場金利をコントロールしていく目安と

考えられている「-0.1%~0.1%の間」を示しています。

2/3に長期金利が一時「0.15%」まで上昇しましたが、

日銀がすかさず「無制限の指値オペ」を実施し、0.1%以下の水準に戻しました。

今のところ日銀のコントロールが機能している状況のようです。


そういうことであれば、10年超固定の住宅ローン金利も多少の上昇はあれ、

そんなに心配する必要はないことになります。
(10年固定金利は、3月は概ね+0.05程度のところが多い)


しかし、アメリカは2017年中に3回の利上げを見込んでいると報道されており、

その動向と影響に注視する必要がありそうです。

変動金利そのものは今のところ変化の兆しすらありませんが、

10年超の固定金利に乗り換えようと考えてみえる方は、

上記を注視しつつタイミングを計られてはどうでしょうか?


ですが、変動金利に乗り換えるのと違って、一旦10年超の固定金利にされますと

固定された期間は他の金利への乗り換えは出来なくなります。

借り換えでの対応は可能ですが、諸費用を考えると馬鹿になりません。

くれぐれも、さまざまなシミュレーションのうえ慎重に判断をなさって下さい。<(_ _)>


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変動

新規住宅ローンの長短金利が急接近。実質金利で比較してみました!!

マイナス金利の影響が長期金利にも拡大し、長短金利が急接近しております。

新規の住宅ローンの方だけでなく、借り換えの方も含め、

変動金利 or 長期固定金利、どちらにしたほうがいいか迷われているところでしょう。


今回は、実質金利(融資手数料も保険料も金利に換算した)で、

変動金利とフラット35S(9割以下、10年間金利優遇)

比較してみたいと思います。
(変動金利についてはとりあえず、ずっと当初の金利のままという前提です)


比較の前提 : 借入者 年齢 30歳 男性 非喫煙者、借入期間 35年、借入額3,000万円 

       変動金利 表面金利 0.7%(保証料込)、融資手数料 54,000円

       フラット35S 表面金利 当初10年 0.59% ⇒ 11年目以降 0.89%
                      (8月の見込金利でやってみました)

       融資手数料 借入額の0.5%⇒150,000円、
       団信代わりに収入保障保険 保険金 8万円/月を利用


すると、詳細な計算は省略させて頂きますが、実質金利差では、

約0.263%の差
になりました。(この差を今回の場合で金額にすると約152万円)


金利変動に対する安心料として、この0.263%は

妥当と思われますか?

それとも高い、低い・・・。どう思われますか?



ちなみに、上記の計算は約定どおり35年で返済した場合の計算です。

これを15年繰り上げて、20年で返済した場合のこの差は0.15%程度になる感じです。

益々迷わせてしまっているかもしれませんが、繰上返済すればその差はさらに縮まります。


現状、長短金利はここまで急接近しております。

安心料としての価値判断、実際の返済年数等を勘案してご決断ください。<(_ _)>



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住宅ローン金利

マイナス金利の住宅ローン金利への影響は?

日銀が2016年1月29日に「マイナス金利の導入」を発表してから

土日も含め、早10日目となります。


その効果については、株価、為替についてはもうすでに発表前の水準以下に

戻ってしまっています。
(ほとんど効果はなかったことになります)

しかし、住宅ローン金利については、まだ本番はこれからです。


何故なら、日銀の発表が29日金曜日だったこともあって、

2月の住宅ローン金利にほとんどの金融機関は織り込めていません。
(一部、イレギュラーに月中で変更した金融機関もあるようですが)

特に、注目は10年固定選択型以上の長期金利タイプです。

指標となる新発10年物国債の利回りは下記のように推移しております。

新発10年物国債利回り
(入手先:日本相互証券株式会社HPより)


2月5日終値0.02%迄すごい勢いで急降下しています。

0.00%台になったのは史上初でしょう。

もし、このレートが基準になったとすれば、長短金利逆転も起こり得てしまいます。
(正直、この領域については誰も確かなことはわからないでしょう)

まずは、翌月の適用金利を今月に発表しているソニー銀行の動きが

注目されます。
(過去最低金利は、ほぼ間違いないでしょう)


なお、変動金利を代表に10年未満の選択型金利については、

指標となるのが、ほとんどの金融機関で短期プライムレートです。

こちらは市場原理ではなく、日銀による政策的な意図が大きく影響します。

まだ、動く可能性は低いのではないかと思われます。

まだ少し様子見というところでしょう。


住宅ローン金利については、まさにとんでもない領域に入っていくところです。

注目してみていきましょう!!


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影響
住宅ローン金利

住宅ローン金利が本格的に上がる気配はまだまだ感じられないが・・・。

10月14日、政府は10月の月例経済報告で、国内景気の総括判断

昨年10月以来1年ぶりに前の月から下方修正をしました。


日銀も10月30日に公表する予定の経済・物価情勢の展望で

消費者物価上昇率の見通しを下げる模様です。

おおまかな内容としましては、

 〇 消費者物価2%上昇の達成時期を 「16年度前半頃」から先送り

 〇 2015年度の上昇率予想を従来の 0.7%⇒0%台前半に

 〇 2016年度の上昇率予想も 1.9%から小幅に下方修正
(2%の達成は早くても2017年度ということ)

です。


また、10年以上の長期金利の指標となる10年物国債金利

0.3%付近まで下落しております。


その他、2017年4月の消費税10%への増税、安倍政権の新たな目標のひとつである

名目GDP600兆円目標東京オリンピック2020年のプライマリーバランス黒字化

目標
など、さまざまを考慮するととても利上げなどできる状況にはないでしょう。


そうなりますと、長期・中期・短期共に住宅ローン金利本格的に上昇する気配も

感じられません。

(金融機関などの思惑や意図により多少反発して上昇することはあるかもしれませんが)

株価もドルに換算すると、アベノミクス前までにほぼ戻ってしまっているようです。

結局、振り出しもしくは、実質賃金的にはマイナスになってしまったということです。


利上げする時期など到来するのかさえ疑問に感じてしまいます。

住宅ローン市場だけでみればこのことは追い風ですが、ライフプランニング的には

間違いなくマイナスです。


何故なら、返済はより頑張らなくてはいけなくなっているのに得られるものは

より少なくなってしまっているからです


この意味が分からない方は、住宅ローン金利が低くて返済が助かった」くらいにしか

認識が出来ていないということです。

ますます住宅ローンの内容の是非を判断するには、ライフプランニング的な考え方が

必要
になっております。

相談先を間違えないようにお願いいたします。<(_ _)>



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リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
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頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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