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2014年7月住宅ローン金利 過去最低を更新か!?

住宅ローンの金利が 「 もう、このあたりが限界だろう 」 と思われながら、

それでも、未だに傾向として微妙に下がっております。

特に変動金利については、最優遇条件適用後で0.5%台の金利

出てきている状況です。

 ・ イオン銀行 0.57%   ・ 新生銀行 0.599%

 注) あくまでも金利だけですので、諸費用等も含めたトータル及び
    その他の内容も踏まえてご判断ください!!


これは、銀行の経費を考えれば通常では考えられない金利です。

私の認識では、少なくとも0.6%分は銀行の経費が乗っかるものと考えておりました。


10年固定金利選択型については、借入当初の引下幅が大きい金利引下げプランですが、

同じく最優遇条件適用後で1.1%台が出てきている状況です。

 ・ 三井住友信託銀行 1.10% ・ 三菱UFJ信託銀行 1.13%


フラット35(20年超)におきましては、第86回機構債(MBS)の表面利率が1.0%

なり、前月の第85回機構債に比べ、0.02%下がりました

6月と同様の金利差であれば、1.71%となり過去最低を更新しそうです。

過去1年間のMBS表面利率との金利差は、0.71%~0.74%と幅がありますが、

1.73%という現状は維持され、過去最低には間違いないでしょう。


住宅ローン市場は、未だに借り手市場化がより進んでおります。

新規・借り換えとも利用しない手はないのではないでしょうか。

ただし、住宅ローン市場の借り手優位性のみで住宅取得の是非を判断しないように

お願い申し上げます!!
(あくまでも、将来予測を考慮したライフプランニングなど総合的判断にて・・・。)




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2014年7月
住宅ローン市場

住宅ローン金利を実質金利的に考えることも・・・。

一般的に「実質金利」といえば、

  実質金利 = 名目金利 ― インフレ率

  実質金利 =(1+名目金利)/(1+インフレ率)- 1

などであらわされる表面上の金利にインフレ率を加味した金利のことです。


具体的には、銀行金利が1%だとして、その時のインフレ率がマイナス2%であれば、

  実質金利 = 1% -(-2%)= 3%

となり、名目金利が低くても、デフレ時は、実質金利のほうが高くなります


実際、わが国の実質金利は、近年、主要国に比べ高く推移してきました。(下図参照)

内閣府公表資料(主要国の実質金利の推移)
jissitukinnri.gif
(クリックで拡大します)


こうみてみると、為替において、円高であったのも頷けますが、

今回お話したいのは、住宅ローン金利についても、この実質金利的な考え方を

してみてはという案内です。


ネットなどでは、住宅ローンの実質金利といえば、諸経費(コスト)を考慮にいれて

考えることのようにいわれていますが、私はもう少し発展させて、

実質住宅ローン金利

(諸経費を考慮に入れた住宅ローン金利)-(インフレ率)―(賃金上昇率-インフレ率)


とされてはどうかと考えます。


こう考えれば、団塊の世代の方たちの住宅ローン金利が5~6%であった時代でも

それほどきつくなかったことが理解できます。

また、1991年当時変動金利は、8.5%まで上昇しておりましたが、インフレ率3.3%、

賃金上昇率-インフレ率も1.5%程度であったと思われます。

そうすると、実質住宅ローン金利は3%台であったと推測されます


現在、史上最低水準といわれている住宅ローン金利ですが、この考え方をすると、

完全固定金利型なら、3%前後にはなるのではないでしょうか。


賃金上昇率を考慮することにより、ライフステージの差や個々の状況をより反映できる

のではないかと思います。


注意点としては、ストックではなく、フローとしての数値を使ってください!!




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実質金利

2013年5月以降の金利動向について!!

4/4、黒田日銀総裁によって発表された「異次元」の金融緩和政策は、

市場の予想を大きく裏切るものでしたので、金融市場や株式市場に大きな動きを

もたらしました。

株価は安値から500円以上高くなり、為替も5円程度円安にふれました。

また、長期国債市場は混乱し、一部で機能低下を起こしてようやく落ち着きはじめた

感じ
です。

その混乱の影響を受けて、ソニー銀行の翌月金利発表も昨日まで延期されておりました。

今回は、その発表も踏まえて、来月の金利動向についてお話したいと思います。


まず、長期債券市場の流れとして、10年物国債の動きが一番混乱した影響もあってか

おかしなことに金利は上昇、20年物、30年物については、日銀の発表した政策で

これまで以上の購入が予想されるため、安心感が広がり、買われたため金利は低下しました。


ソニー銀行の昨日発表された5月の適用金利は、上記の流れに沿うように

変動金利は前月比0.022%低下1.099%

固定金利・固定期間10年は、前月比0.012%上昇1.406%

固定金利・固定期間15年は、前月比0.045%低下1.936%

固定金利・固定期間20年は、前月比0.026%低下2.208%

固定金利・固定期間20年超は、前月比0.002%低下2.432%

となっています。


他行の動きも概ね、同様の動きを示しそうですが、

変動金利については、ソニー銀行は特殊なため参考にはならず、

他行については今月同様、据え置きで店頭表示金利で2.475%、ここから1.4~1.7%の

優遇金利が適用されて、実質0.775~1.075%です。

そのほか、固定金利選択型10年の判断が分かれるものと思われます

各銀行の調達金利との兼ね合いで、上げ下げの判断が分かれるのではないでしょうか。


6月以降の金利傾向として、日銀は金利のイールドカーブのフラット化を目論んでいるので、

15年超の金利の下げ圧力はもう少しかかるのではと思っております。

気になるのは、機関投資家(特に保険会社)が、逆ざやを懸念してどの程度資産シフトを

計るのかということです。


どちらにせよ、当面は何か大きな動きがない限り、細かい上下動はあっても、

現水準程度で推移すると考えます。

また、フラット35については、下がる余地がもう少しあると思います。





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金利動向
金利傾向

2013.4月住宅ローン金利と今後の動向

昨日(4/2)に住宅金融支援機構から4月のフラットの金利が発表され、

民間金融機関の金利も踏まえ、4月の住宅ローン金利が出揃いました。


まず変動金利ですが、これは据え置きです。

三井住友信託銀行の0.775%を筆頭に1%前後で推移しています。

これは、日銀が、2%の物価上昇率を達成するまでは、基本的にゼロ金利政策を継続する

考えを示しておりますので、当面上がることはないでしょう。

また、付利低下や撤廃等の更なる短期金利に対する下げ圧力がなければ、下がることも

難しいと思います。


次に長期固定金利や固定金利期間選択型についてですが、先日の記事の予想どおり、

フラットについては、昨年12月の1.810%を下回り過去最低となりました。
(個人的には、少し物足りない感がありますが・・・)

返済期間21年以上の最低金利は、前月比0.19%低下1.80%

返済期間20年以下の最低金利は、前月比0.15%低下1.49%

です。

そのほか、三井住友銀行では4月の全期間固定金利が、前月比0.11%低下の2.44%、

三井住友信託銀行の25年長期固定では、1.85%~の低水準となっています。


次に、固定金利期間選択型ですが、

20年~30年は大幅に下げたものの、10年につきましては、ほぼ据え置きとなり、

1.35~1.55%程度となっています。

10年物国債の利回りが0.5%台で推移したにもかかわらず、下がらなかった理由は、

銀行の調達金利が下がっていないことが理由のようですが、

気になったので、コールレート(コールレートだけで調達金利は把握できませんが)を

昨年の11月と比べてみますと、0.01~0.02%程度は下がっていますので、

定かではありません。

そう考えると、10年につきましては、利益確保等の事情により、現状金利が限界に

近づいているとの見解が浮かんできます。



4月の住宅ローン金利は、このような感じですが、今後の動向としては、

日銀のさらなる金融緩和期待がなされているなかで、上昇に転じることはないと予想され、

現状水準の低金利で当分推移していくことでしょう

本日と明日の黒田新総裁就任後、初の日銀の金融政策決定会合に注目が集まっております。

目新しいことがどこまで出てくるのかによって、今後の流れが変わるでしょう。

内容には、注視していきたいと思います。




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住宅ローン4月金利
金利動向

今後の住宅ローン金利動向を考える!?

住宅を検討してみえる方は、随所で聞かれていることと思いますが、

2012年12月の住宅ローン金利は、過去最低水準に低下し、

住宅ローンを借りやすい環境になっています。

しかし、住宅ローンは返済期間が長期にわたるため、金利水準だけで選ぶのではなく、

将来起こりうる金利上昇や家計の収支悪化などのさまざまなリスクを勘案して

選択することが賢明です。


金利動向を確実に予測することは不可能ですが、

今回は、今後の金利動向を考えてみたいと思います。

まず金利動向については、短期長期を分けて考える必要があります。

短期金利につきましては、大方の専門家が話されているように、

日銀によるゼロ金利政策を、1%(1%⇒2%議論は来月持越し)程度の物価上昇率が

見込めるまでは続ける考えを明確にしていることや、

直近の展望レポートで、平成26年度(2014年度)までは少なくとも、

上記が0%台で推移しそうであることが報告されていますので、

現在の変動金利の水準は長期化(最低でも1~2年)するものと予想されます。

長期金利につきましては、10年物国債の利回りと連動しており、

11月の利回りが低かったため、12月金利が今年8月以来の最低金利を更新しました。

12月の利回りは、中旬に急激に上昇し、現在は反動に転じているものの月初0.7%程度

だったものが、0.767%迄上昇しております。

これは、円安株高の影響が金融緩和期待よりも大きかったためと思われます。

今後の動向につきましては、現段階では非常に予測しづらいですが、1~2カ月は横ばい、

もしくはわずかに低下、その後の動向は、

安部政権発足後の動向や来月の日銀の金融政策決定会合、日銀総裁人事などの影響に

よると思われます。

私自身現時点では、金利上昇リスクは、以前よりは増したのではないかと考えております。

しかし、金融政策での効果は一時的なものであって、結局は実体経済が良くならないと

また逆戻りもしくは、以前より悪化してしまいます。

現状、金融政策ばかりが話題になっておりますが、財政戦略や成長戦略でどこまで実体経済が

良くなるかが、実は鍵なのです。

そのあたりをしっかり見極めたいと思います。


住宅ローン金利の基準となる指標は、下記にてチェックしてみてください!!

日銀HP 短期プライムレート推移(短期金利参考)↓
http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

10年物国債 利回り推移(長期金利参考)↓
http://www.kokusai-am.co.jp/fncj004/mktInfoChart.do?type=2&symbol=JP10YT=XX



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