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住宅ローン 実際の借入期間は、平均20年以下!!

当初、住宅ローンを組まれる際は、最長借入期間である35年30年などと

ほぼ目いっぱいの期間で組まれてみえるのではないでしょうか?


当初借入期間の平均は、

「新築住宅」では29.0年
 (内訳で多い順に「35年以上」53.8%、「20~35年未満」34.6%)と

ある統計では出ているようです。
(ちなみに、「中古住宅」では23.0 年)
(内訳、「20~35年未満」53.3%、「10~20年未満」25.3%、「35年以上」19.9%)


しかし、返済期間中に一部繰上返済全額繰上返済などをおこない、結果として、

実際の平均借入期間は20年以下というのが、

大手銀行調べによる統計のようです。


そうすると、ここである懸念が浮かびました。

金利タイプを比較する際などに、当初借入期間で比較することがほとんどですが、

実際の平均借入期間や一部・全額繰上返済のことをどこまで考慮して判断しているか

ついてです。

想定するケースによっては、金利タイプ選択の判断が分かれてしまうこともあり得ます。


住宅ローンの検討段階で、将来を確実に想定することは不可能ですので、

そこまではなかなかできないというのが実情なのでしょうが、

「こういうことはあり得ませんか?」と確認することくらいは必要ではないでしょうか?

想定する返済期間を35年や30年で考えるのと、20年で考えるのでは、

結果は大きく異なるのですから。



以前、こんな電話依頼がありました。

住宅ローンの検討をしているのですが、

 何年後かに一部繰上返済をいくらしてであるとか、何回か一部繰上返済をするなどと

 いった細かい想定をしたうえの相談にまで乗ってもらえるところが無いのですが、

 御FP事務所ではこういった相談にも乗ってもらえるのですか?」
と。

この電話依頼で現状、そこまでの相談先がなかなか無いことがわかります。


弊FP事務所では、こういった細かい想定の相談にでも乗らせていただきますが、

費用はかかりますので、一度ご相談ください。(内容によって、料金は異なります)




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住宅ローン
平均借入期間
返済期間平均

「プロパーローン」って「一般の住宅ローン」と何が違うの?

住宅ローンには「一般の住宅ローンプロパーローン2種類があります。


 「一般の住宅ローンとは、保証会社を利用して融資をしてもらう

住宅ローンのこと。

保証会社は、ほとんどが融資をおこなう金融機関の関連会社となっています。

” ○○信用保証 ” などと。


 プロパーローンとは、保証会社を利用せず、金融機関の判断・責任のもと

融資をする住宅ローンのことです。


最近は、ほとんどの金融機関が「一般の住宅ローン」しか行っていないのが

現状ではないでしょうか。


その理由は、

融資をする金融機関が ” 債務不履行リスク ”など を抱えたくないからです。


「一般の住宅ローン」であれば、保証会社が自社の基準で審査した結果で、

金融機関が融資を実行しますので、何かあれば、保証会社が一括弁済してくれます。

債務不履行リスクなどは、すべて保証会社が持つことになるのです。

しかし、プロパーローン」は、そのリスクを金融機関が持たなくてはならないもの

ですから。


2つの住宅ローンの主な違いは、

 ・ 保証料が必要かどうか

 ・ 連帯保証人が必要かどうか

 ・ 保証会社の審査があるかどうか

 ・ 金利設定の幅が違う

 ・ 金利優遇条件が違う

などです。


金融機関のなかには、現在でも「プロパーローン」を行っているところもあり、

「一般の住宅ローン」の審査に通らなかった方その金融機関にとっての上得意先など

利用されています。

ですので、利用条件等は、「一般の住宅ローン」に比べて、良かったり悪かったりと

さまざまな内容になっております。



一般の方には、あまり馴染みのない住宅ローンですが、状況や事情等によっては、

使い勝手の良いものでしょう。


ですが、「プロパーローン」は、金融機関のその時の動向によって大きく左右されますので、

その金融機関の上得意先でもない限り、橋渡しをしてもらえる専門家に相談するしかない

ともいえるでしょう。



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住宅ローン
プロパーローン

元利均等返済 VS 元金均等返済!!

住宅ローンの返済方法には、

元利均等返済元金均等返済 があることは、よく知られていると思います。

それぞれのメリット・デメリットは、一般的に下記のようになります。

(元利均等返済)

 メリット

 ・返済額が一定のため、生活設計が立てやすい

 ・当初返済額が低く抑えられる

 デメリット

 ・返済期間が同じ場合、総支払利息が元金均等返済に比べ多くなる

(元金均等返済)

 メリット

 ・当初のローン残高の減り方が、元利均等返済に比べ早い

 ・返済期間が同じ場合、総支払利息が元利均等返済に比べ少なくできる

 デメリット

 ・返済額が一定ではなく、又当初の返済額が元利均等返済に比べ高くなる


通常、このように説明されているかと思います。

では、当初どちらの返済方法でも問題がないとすれば、総支払利息の少ない

 ” 元金均等返済 ” を選択すべきなのでしょうか?

その答えは、一概にいえません。


なぜなら、

元利均等返済で返済されても、” 繰上返済 ” をうまく活用することにより、

総支払利息が抑えられますし、またそのほうが家計負担の波に応じた流動性を

持たせられるため、変化に柔軟に対応できるという恩恵が得られます。


懸念されるのは、繰上返済せずにズルズルとそのままいってしまうことですが。


そのほかに、元利均等返済で返済されても ” 返済期間を短く設定する ” ということで、

総支払利息を抑えることもできます。


このような理由から、どちらの返済方法が有利なのかは、一概に言えません。

借入額、金利、返済期間、返済方法とライフステージや状況変化の予測、

また、家計負担変化への対応力等を具体的にシミュレーションしてみないと、

判断はつかないのです。


新規の住宅ローンを検討される際に、ここまでのシミュレーションを行って

判断されてみえる方はまだまだ少ないのではないでしょうか。

統計的にみると、住宅・不動産業者の勧める住宅ローンをそのまま行っている方の割合が

圧倒的に多数を占めております。

その状況なら、まだまだ有利にできる余地はあると思われます。


 ~ お知らせ ~

” マネーの達人 ”(左側にもリンクあり)にて、新しい記事が掲載されております。

 http://manetatsu.com/2013/05/18028/

 ☆ そちらも、どうぞご覧ください!!


 
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住宅ローン
返済方法比較

住宅ローン返済は可処分所得を基に考えよう!!

ほとんどの金融機関では、住宅ローンの貸出限度額のひとつの基準として、

年間返済比率30~35%(年収による)までと

していますが、その年間返済率の分母となるのは、「年収」となっています。

「年収」とは、サラリーマンの方にすれば、源泉徴収票や所得証明などの

一番大きな金額のことです。


しかし、以前から私はこれに対して疑問を持っていました。

なぜ、「年収」が分母に来るのかということです。

 ・一般の方がわかりやすい金額だから

 ・可処分所得よりもたくさん貸せるから

 ・貸手、借手にとって把握しやすい金額だから

  *可処分所得とは、
   個人や世帯の家計収入から、支払い義務のある税金社会保険料などの非消費支出を
   差し引いた後の金額のことをいいます。

   いわゆる「手取り収入」のことです。

さまざまな憶測が出てきます。

年間返済比率が、可処分所得から逆算して年収に対する割合にしてあるので関係ない

いわれてしまえば、それまでですが、実際はそうなっていないと推測されます。

住宅ローン返済破綻者の多くは、この「年収」に対する返済比率が、30~35%の方が

非常に多いとお聞きします。
(当たり前といえば、当たり前なのですが)

可処分所得は、経験上、「年収」の約8割強になる方が多いと思われます。


例えば、年収500万円の方の可処分所得は400万円強になります。

年収500万円の方の年間返済比率35%は、年間返済額175万円、月々返済のみの場合、

約14.58万円で、可処分所得の44%超にまでなってしまいます。

年収が800万円や1000万円の方ならまだしも、500万円の方からすると、

基礎的な消費支出だけを考えても、突発的な状況変化が起きれば対応できないことは

明白
ではないでしょうか。

ですので私は、年間返済比率は、

可処分所得の約20%程度(一定年収以上は別)が理想ではないかと

考えております。

もちろん、これは一概に言える話ではなく、状況次第です。

返済期間を極端に短く組んだり、贈与や相続などが見込めるなどの特殊事情は踏まえて

おりません。


最後に、いつもお話するのですが、判断は割合で考えるのではなく、金額ベース

行ってください。

月々の収支などを金額で把握して、月々の返済可能額を金額ベースで算出
                   (状況変化に耐えうる金額)

その金額から逆算して、条件(期間・借入額・金利タイプ)などを判断してください!!

そうすれば、そんなにおかしなことにはならないでしょう。




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返済比率
返済額算出

『金利ミックスプラン』の住宅ローン!!

金利上昇気配が、以前よりは増しているように感じる?この頃ですが、

住宅ローンの金利タイプ選択においては、悩ましいタイミングだと思われてる方も

おみえになるのではないでしょうか?

今回は、住宅ローン金利ミックスプランについてお話したいと

思います。

文字通り、金利ミックスプランとは、

 ・固定金利と変動金利を半額ずつ借りるもの

 ・固定金利、変動金利、固定金利選択型の中から自由に借入金額を設定できるもの

 ・銀行の独自ローンとフラット35を組み合わせるもの

など、複数の金利タイプを組み合わせて住宅ローンを借り入れるプランのことです。


注意としましては金利ミックスプランは、各金融機関により特徴が異なるということです。

それぞれどんな特徴があって、御自身にとって有利になるのかどうかをしっかり見極めて

ください!!


ただ言えることは、金利ミックスプランは、”折衷プラン ”であるということ。

将来の予測が不透明な現状下、

変動金利タイプの低金利の恩恵を受けたほうがいいのか、

金利上昇不安を解消した長期(全期間)固定金利の恩恵を受けたほうがいいのか、

決めきれない方などが、

”それぞれのメリットを少しづつ享受したい ” や

”それぞれのリスクを分散したい ” という場合に有効
かと思いますが、

裏を返せば、それぞれの金利タイプの最大限のメリットの享受を排除してしまったとも

言えるのです。

ですので、将来予測は不可能としても、ある程度安定した状況が見込める方などは、

単一金利タイプのほうがいい場合も多いのではないでしょうか。
(単一金利タイプを選択しても、金利タイプ変更や借換えなどで状況変化にある程度は
 対応できます)


また、金利ミックスプランは、手数料などの費用が多くかかるというデメリットもあります。


金利タイプ選択の是非は、結果論でしか判断できませんが、

いろんな状況変化を予測しながら、それぞれの金利タイプのシミュレーションを行い、

御自身で納得できるものをご選択ください!!


統計によると、住宅ローン選択において、「業者に勧められたから」など、

販売業者主導で決められてしまっている方が多数を占めております

住宅ローンの専門家とはいえない販売業者は非常に多くありますので、

任せっきりは危険です。

くれぐれも御自身で責任を持って行ってください。




 
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プロフィール

リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
保険・住宅(不動産)・
住宅ローンなど、ひとつの窓口
でトータルにお世話させて
頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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