独立系ＦＰによるファイナンシャルコンシェルジュ

当初、住宅ローンを組まれる際は、最長借入期間である35年や30年などと

ほぼ目いっぱいの期間で組まれてみえるのではないでしょうか？


当初借入期間の平均は、

「新築住宅」では29.0年
　（内訳で多い順に「35年以上」53.8％、「20～35年未満」34.6％）と

ある統計では出ているようです。
（ちなみに、「中古住宅」では23.0 年）
（内訳、「20～35年未満」53.3％、「10～20年未満」25.3％、「35年以上」19.9％）


しかし、返済期間中に一部繰上返済や全額繰上返済などをおこない、結果として、

実際の平均借入期間は20年以下というのが、

大手銀行調べによる統計のようです。


そうすると、ここである懸念が浮かびました。

金利タイプを比較する際などに、当初借入期間で比較することがほとんどですが、

実際の平均借入期間や一部・全額繰上返済のことをどこまで考慮して判断しているかに

ついてです。

想定するケースによっては、金利タイプ選択の判断が分かれてしまうこともあり得ます。


住宅ローンの検討段階で、将来を確実に想定することは不可能ですので、

そこまではなかなかできないというのが実情なのでしょうが、

「こういうことはあり得ませんか？」と確認することくらいは必要ではないでしょうか？

想定する返済期間を35年や30年で考えるのと、20年で考えるのでは、

結果は大きく異なるのですから。


以前、こんな電話依頼がありました。

「住宅ローンの検討をしているのですが、

　何年後かに一部繰上返済をいくらしてであるとか、何回か一部繰上返済をするなどと

　いった細かい想定をしたうえの相談にまで乗ってもらえるところが無いのですが、

　御ＦＰ事務所ではこういった相談にも乗ってもらえるのですか？」と。

この電話依頼で現状、そこまでの相談先がなかなか無いことがわかります。


弊ＦＰ事務所では、こういった細かい想定の相談にでも乗らせていただきますが、

費用はかかりますので、一度ご相談ください。（内容によって、料金は異なります）

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住宅ローンには「一般の住宅ローン」と「プロパーローン」の２種類があります。


　「一般の住宅ローン」とは、保証会社を利用して融資をしてもらう

住宅ローンのこと。

保証会社は、ほとんどが融資をおこなう金融機関の関連会社となっています。

” ○○信用保証 ” などと。


　「プロパーローン」とは、保証会社を利用せず、金融機関の判断・責任のもとに

融資をする住宅ローンのことです。


最近は、ほとんどの金融機関が「一般の住宅ローン」しか行っていないのが

現状ではないでしょうか。

その理由は、

融資をする金融機関が ” 債務不履行リスク ”など を抱えたくないからです。


「一般の住宅ローン」であれば、保証会社が自社の基準で審査した結果で、

金融機関が融資を実行しますので、何かあれば、保証会社が一括弁済してくれます。

債務不履行リスクなどは、すべて保証会社が持つことになるのです。

しかし、「プロパーローン」は、そのリスクを金融機関が持たなくてはならないもの

ですから。


２つの住宅ローンの主な違いは、

　・ 保証料が必要かどうか

　・ 連帯保証人が必要かどうか

　・ 保証会社の審査があるかどうか

　・ 金利設定の幅が違う

　・ 金利優遇条件が違う

などです。


金融機関のなかには、現在でも「プロパーローン」を行っているところもあり、

「一般の住宅ローン」の審査に通らなかった方やその金融機関にとっての上得意先などが

利用されています。

ですので、利用条件等は、「一般の住宅ローン」に比べて、良かったり悪かったりと

さまざまな内容になっております。


一般の方には、あまり馴染みのない住宅ローンですが、状況や事情等によっては、

使い勝手の良いものでしょう。

ですが、「プロパーローン」は、金融機関のその時の動向によって大きく左右されますので、

その金融機関の上得意先でもない限り、橋渡しをしてもらえる専門家に相談するしかない

ともいえるでしょう。

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プロパーローン

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ほとんどの金融機関では、住宅ローンの貸出限度額のひとつの基準として、

年間返済比率30～35％（年収による）までと

していますが、その年間返済率の分母となるのは、「年収」となっています。

「年収」とは、サラリーマンの方にすれば、源泉徴収票や所得証明などの

一番大きな金額のことです。


しかし、以前から私はこれに対して疑問を持っていました。

なぜ、「年収」が分母に来るのかということです。

　・一般の方がわかりやすい金額だから

　・可処分所得よりもたくさん貸せるから

　・貸手、借手にとって把握しやすい金額だから

　　＊可処分所得とは、
　　　個人や世帯の家計収入から、支払い義務のある税金や社会保険料などの非消費支出を
　　　差し引いた後の金額のことをいいます。
　　　いわゆる「手取り収入」のことです。

さまざまな憶測が出てきます。

年間返済比率が、可処分所得から逆算して年収に対する割合にしてあるので関係ないと

いわれてしまえば、それまでですが、実際はそうなっていないと推測されます。

住宅ローン返済破綻者の多くは、この「年収」に対する返済比率が、30～35％の方が

非常に多いとお聞きします。（当たり前といえば、当たり前なのですが）

可処分所得は、経験上、「年収」の約8割強になる方が多いと思われます。


例えば、年収500万円の方の可処分所得は400万円強になります。

年収500万円の方の年間返済比率35％は、年間返済額175万円、月々返済のみの場合、

約14.58万円で、可処分所得の44％超にまでなってしまいます。

年収が800万円や1000万円の方ならまだしも、500万円の方からすると、

基礎的な消費支出だけを考えても、突発的な状況変化が起きれば対応できないことは

明白ではないでしょうか。

ですので私は、年間返済比率は、

可処分所得の約20％程度（一定年収以上は別）が理想ではないかと

考えております。

もちろん、これは一概に言える話ではなく、状況次第です。

返済期間を極端に短く組んだり、贈与や相続などが見込めるなどの特殊事情は踏まえて

おりません。


最後に、いつもお話するのですが、判断は割合で考えるのではなく、金額ベースで

行ってください。

月々の収支などを金額で把握して、月々の返済可能額を金額ベースで算出
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（状況変化に耐えうる金額）

その金額から逆算して、条件（期間・借入額・金利タイプ）などを判断してください！！

そうすれば、そんなにおかしなことにはならないでしょう。

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