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現状の不動産動向指数(住宅)はどうなってる?

新年を迎えますと、住宅取得に向け動き出される方が多くなる傾向にありますが、

まずは、現状の不動産状況を把握されてみてはいかがでしょうか?


2017年1月6日に不動産市場動向マンスリーレポート 平成28(2016)年12月分が

公表されました。

名古屋圏の不動産価格指数(住宅)の動向を下図でみてみましょう。

(クリックで拡大)
不動産価格指数H2812
(国交省 土地総合情報ライブラリーより抜粋)

<名古屋圏>
 〇 9月の住宅総合指数(2010 年平均=100 )は、前年同月比1.4%下落の99.3となり、
   5ヶ月ぶりに前年同月を下回りました。
 〇 住宅地は前年同月比0.9%下落の94.8で、2ヶ月連続して前年同月を下回りました。
 〇 戸建住宅は前年同月比4.1%下落の94.5で、5ヶ月ぶりに前年同月を下回りました。
 〇 マンションは前年同月比7.3%上昇の129.5で、8ヶ月連続して前年同月を上回りました。


マンション以外は、前年同月比を下回っておりますので、

じっくりみていけばいいのではないでしょうか?

又、2010年平均からみてもまだそこに達しておりません。

名古屋圏においては全体的には慌てる必要はなさそうです。

不動産・建築業者の言葉に左右されず、納得いくまで吟味しましょう。


<追記>
 ” マネーの達人 ” 新記事がアップされております。
  ぜひ、そちらもどうぞご覧ください!! <(_ _)>

 【確定申告2017年】 
  今年は「マイナンバーの記載 + 本人確認書類の提示又は写しの添付」が必要に
  どこにどう書けばいいの?
  http://manetatsu.com/2017/01/82998/

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不動産動向
住宅取得

マイホーム(新築)購入には、レバレッジを効かせた投資の側面も・・・!?

マイホーム購入を経済合理性だけで語るのはおかしな話かもしれませんが、

そういう側面もあることを知っておいて頂きたいと思います。


どういうことかと言いますと、表題のとおり、

マイホーム購入には、レバレッジを効かせた投資の側面もあるということ」です。

しかも、大半の地域においては、リスクの高い投資になるとも言えます。

ご説明しましょう!!下記をご覧ください。

kounyuujiBS

これは、購入時のバランスシート(仮に自己資金1割と仮定)です。

総額5,000万円とすると、

資産の部はマイホーム5,000万円となり、資本の部は自己資金500万円、

負債の部は住宅ローン4,500万円となります。

これが投資なら、自己資金500万円でレバレッジ10倍の5000万円の投資と

いうことになります。


それでマイホームは、人が居住した瞬間に中古住宅となり、時価額はグンと下がります。

すると居住後のバランスシートは、こうなります。

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仮に2割、価値が目減りしたとすると、即座に1割(上記の場合だと500万円)の

債務超過状態に陥いるということです。

不動産価格が上昇している限られた地域でもなければ、自己資金1割程度では、

ほとんどの場合がこうなっていることでしょう。
(債務超過状態を解消するのには、かなりの返済消化が必要です)


これが、純粋な投資ならあなたは行うでしょうか?

マイホーム購入ということで、経済合理性はどこかへ行ってしまうのでしょうが、

そういうリスクが存在するという側面は確かにあるのです。

このリスクが顕在化するのは、

「マイホームを売却しないといけない事情になったとき」 もしくは、

「住宅ローンの返済が行き詰まり競売などとなったとき」です。
(通常、マイホームの場合リスクが顕在化する確率は低い)


今回、こんなお話をしたのは今後、新築住宅購入に対する価値観が大きく変わる

可能性について言及した記事を読んだからです。

空家率が平均13.5%となり、今後も上昇基調。また、相続税増税後、不動産市場が変化し、

一部の地域を除けば、価格が下落する可能性も指摘される中、

実質賃金が上がらない住宅購入層が経済合理性をいつまでも無視するのかということです。

既に私の周りの一部で、そのことに気付き出して、中古マンションのリノベーションなどで

住宅を取得している者もおります。

中古住宅流通市場の信頼性が一段と増せば、新築住宅優位の価値観は変わるかもしれません。


FPとしてみても、そのほうが家計が安定しますので、

一部の富裕層や土地所有者を除けば、その方向になってもおかしくないと考えます。

現在新築されている住宅の多くは、耐震性などの耐久性も向上し、

省エネ性などの性能も高くなっておりますので、中古住宅でも全然問題ないでしょう。

皆様は、どうお考えになりますでしょうか?



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住宅取得
マイホーム購入

住宅(不動産)価格は、絶対価格ではなく相対価格でみる

住宅取得に関する税制改正案が次々と打ち出されており、概ね出そろったと

いったところではないでしょうか。

現金給付案まで出てきておりますので、大半の方は消費税増税分は回収できてしまう

ように感じております。

住宅取得時期を急ぐ要因(個別要因は除く)のひとつの消費税増税問題は、

ひとまず除外してもよくなったのではないでしょうか?



今回は、別の急ぐ要因であるとされるインフレについてお話したいと思います。


たとえば、皆様、住宅価格が1年後に2%上昇して、

現在3,000万円のものが、1年後に3,060万円になるとします。

さて皆様は、住宅取得を急ぎますでしょうか?


答えを先にお話しますが、理論上は現在取得しても、将来取得しても同じなのです。

下記の式をご存知でしょうか?

  名目金利=実質金利+物価上昇率

これは、「フィッシャー方程式」と呼ばれるものですが、

先の例に当てはめて考えますと、

今回のインフレターゲット政策で、物価上昇率が2%と予想されると、

名目金利も合わせて2%上昇し、実質金利は同じになってしまいます。
(これでは意味がわからないですね)

より具体的にお話すると、先の例で3,000万円自己資金を持っていたとします。

1年後に住宅価格が3,060万円になると予想されると、金利が上昇し、

その3,000万円を1年間運用すれば、増加分60万円を利息として得られるので、

相殺されてしまうということです。(乱暴な例えで申し訳ありませんが)


このように、絶対価格貨幣価格ともいう)では、3,000万円⇒3,060万円と

上がっているようにみえても、相対価格では同じということです。

  絶対価格貨幣価格)・・・貨幣額で表示したもの
  *相対価格・・・貨幣額で表示するのではなく、基準となる財との交換比率で示したもの



しかし、市場の動きは理論どおりには、なかなかいきません。

”アベノミクス”に対する期待だけで、株高・円安傾向の勢いが予想以上なのをみても

あきらかです。
(昨日、本日と円安懸念発言まで飛び出す始末で、株高・円安の動きは本日は反転しました)

また住宅取得にあたっては、住宅ローンを組むことがほとんどですが、

各金利レートの動きには政策的な意図やタイムラグなどもあります。

住宅(不動産)価格も個別要因もあって、相対価格がどうなるかは物件次第であって、

理論どおりではありません。


ですが、住宅(不動産)価格を絶対価格ではなく、相対価格でみるということに

変わりはありません。


相対価格でみて、割安・割高の判断を行うようにしてください。

経済状況等は現在と違っていますが、過去、消費税導入時、消費税増税時とも

買い急いだ方が結果的には損をしております。(個別物件では違うかもしれませんが)


今回がどのような結果になるかは、断言できませんが、税制改正案等動向をみるかぎりでは、

全般的には買い急ぐ必要はなさそうです。
(個別案件については、別途判断を要すと思います)

皆様、個別事情も踏まえて、冷静な判断での住宅取得をしていだだきますように・・・。



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貨幣価格

住宅取得に関する意識の変化

最近、住宅取得に関して、意識の変化を特に感じる記事などをよく見かけるように

なりました。

かつての住宅取得に関する意識としては、

「20~30年の住宅ローンを負っても家を買いさえすれば、十数年後には値上がりし、

 自然に資産形成ができる」や

「経済成長によってインフレになり、貨幣価値が下がり、当初の住宅ローン返済額は

 所得の増加との相乗効果により大したことはなくなる」と

いうようなものだったかと思います。


しかし、この20年強の間に変遷を経ながら、あらゆる価値観や認識が一変しました。

 ・ 土地神話等が崩れ、不動産価格は一部の地域を除いて下落するものである。
   (よほどでないかぎり、資産形成にはならないということ)

 ・ 今後も日本経済は低成長が予想され、リスキーなインフレ懸念以外は緩やかなデフレ、
   または横ばいが続く可能性が大きい。(2極化は考えられますが・・・)
   (貨幣価値はそれほど下がらないということ)

 ・ 新興国等の台頭や雇用環境の変化などにより、所得の増大は見込みにくい。

 ・ 少子高齢化による社会保障費の増大による増税の可能性が今後も大きい。

など、かつてと比べると真逆に近い変化です。


そんななか、住宅取得に関する意識も大きく変わってきたのを感じます。

 ・ ローコスト住宅が増えたことを考えると、資産価値として見切りをつけ、
   極力、生涯賃金に占める住宅コストの軽減をはかっていくという意識層が増えた。
   (平均年収の低下等家計的な影響ももちろん大きいと思われます)

 ・ 住宅コストの軽減をはかっていくという意識は同じであるが、立地や環境等の条件は
   落としたくない層として、リノベーションという発想が注目されています。
   (日本の住宅は資産価値の下落が激しく、条件や質の良い中古住宅をリノベーション
    することで総住宅コストが抑えられる。空家率の上昇の恩恵も・・)

 ・ 住宅を投資や事業的にとらえる方も増えてきており、不労所得獲得や所得獲得手段の
   複数化として賃貸併用住宅を建築される方や移住・住みかえ支援機構などを利用した
   ミスマッチ住宅の活用などをおこなう方も増えてきております。

 ・ もちろん既存住宅(実家など)のリフォームで当面済ますという方も増えております。


下記の記事(日経新聞デジタル版)に興味深いシミュレーションが載っておりました。↓
     http://www.nikkei.com/money/investment/mandi.aspx?g=DGXZZO4766147025102012000000&df=1

3モデルの住宅シナリオがシミュレーションの前提ですが、3モデルとも77歳もしくは、

78歳で金融資産がマイナスに転じます。

人生90年時代においては、従来の住宅シナリオだけでは通じないということです。


今後、住宅取得においては、

価格だけでなく、価値としてどうかという視点の重要性がさらに増すこと、

そして、人生最大の投資という側面において、リスクを常に把握することの意識を高める

ことが大切で、コンサルティングにおいても認識してもらうよう努めたいと思います。


今回のお話は、住宅取得を経済的な面のみで話しておりますが、

もちろん、夢や希望、願望といった精神的な面も大切です

住宅取得を検討される方の価値観を重視し、両面のバランスを価値観に合わせて整えていく

ということに違いありません。

くれぐれも誤解のないようにお願い申し上げます!!




   

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プロフィール

リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
保険・住宅(不動産)・
住宅ローンなど、ひとつの窓口
でトータルにお世話させて
頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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