「住宅ローンからリバースモーゲージへの借り換え」という方法！！
- 2016-12-27(18:45) /
- ＦＰのつぶやき
先日、日経電子版マネー研究所のある記事を読んでいて
ひとつの気付きがありました。
私は、リバースモーゲージというと、
自宅を担保に生活資金を借り入れるということで、
イメージ的に ” 完済済みの自宅を使って ” という固定観念を
持ってしまっていました。
しかし、「住宅ローン ⇒ リバースモーゲージ」への借り換えという
ことが出来るケースがあって、退職後の住居費負担を軽くして、
生活を現状より安定させることが出来ることがあるとは、
ひとつの気付きでした。
具体的には、下図のようになります。
（日経電子版マネー研究所2016/12/19記事より転載）
転載元記事はこちら↓
http://style.nikkei.com/article/DGXMZO08579000Q6A021C1000000?channel=DF280120166590
退職後も住宅ローンの返済をしなければならない方にとっては、
再建築率が9.1％（平成26年度）と低い時代になってきますと
ひとつの選択肢にはなるのではないでしょうか。
※ 再建築率とは、全新設住宅着工戸数に占める再建築に係る
新設住宅着工戸数の割合をいいます。
もちろん、さまざまな注意点がありますし、万人に有効な方法ではありませんので
運用にあたっては十分検討しなければならないでしょう。
（地域、物件によっては対応してもらえないことも有り得ます）
ですが、発想を持っていることはゆくゆく知恵となるかもしれませんので
非常に大事なことだと思っております。
こういう気付きがあると、なんとなく、わくわくしてしまいます。
皆様はどうでしょうか？
今年のブログ記事は、これが最後となります。
読者の皆様におかれましては、今年１年、弊ブログをご愛顧頂きまして
誠に有難うございました。
来年も今年と同じようなペースで記事を更新していきたいと思っております。
引き続き、変わらぬご愛顧のほど、何卒宜しくお願い申し上げます。<(_ _)>
それでは皆様、良いお年をお迎えください！！ (^_^)/~
ひとつの気付きがありました。
私は、リバースモーゲージというと、
自宅を担保に生活資金を借り入れるということで、
イメージ的に ” 完済済みの自宅を使って ” という固定観念を
持ってしまっていました。
しかし、「住宅ローン ⇒ リバースモーゲージ」への借り換えという
ことが出来るケースがあって、退職後の住居費負担を軽くして、
生活を現状より安定させることが出来ることがあるとは、
ひとつの気付きでした。
具体的には、下図のようになります。
（日経電子版マネー研究所2016/12/19記事より転載）
転載元記事はこちら↓
http://style.nikkei.com/article/DGXMZO08579000Q6A021C1000000?channel=DF280120166590
退職後も住宅ローンの返済をしなければならない方にとっては、
再建築率が9.1％（平成26年度）と低い時代になってきますと
ひとつの選択肢にはなるのではないでしょうか。
※ 再建築率とは、全新設住宅着工戸数に占める再建築に係る
新設住宅着工戸数の割合をいいます。
もちろん、さまざまな注意点がありますし、万人に有効な方法ではありませんので
運用にあたっては十分検討しなければならないでしょう。
（地域、物件によっては対応してもらえないことも有り得ます）
ですが、発想を持っていることはゆくゆく知恵となるかもしれませんので
非常に大事なことだと思っております。
こういう気付きがあると、なんとなく、わくわくしてしまいます。
皆様はどうでしょうか？
今年のブログ記事は、これが最後となります。
読者の皆様におかれましては、今年１年、弊ブログをご愛顧頂きまして
誠に有難うございました。
来年も今年と同じようなペースで記事を更新していきたいと思っております。
引き続き、変わらぬご愛顧のほど、何卒宜しくお願い申し上げます。<(_ _)>
それでは皆様、良いお年をお迎えください！！ (^_^)/~
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フラット35 ⇒ フラット35への借換えが出来ることを御存知ですか？
- 2015-04-03(18:54) /
- 住宅ローン
【フラット35】借入中の方は、こんなふうに思っていませんか？
「 【フラット35】は全期間固定金利だから、完済までそのまま借り続けるもので
借換えは出来ないんじゃないの 」 と。
いえいえ、【フラット35】といえども
金利の高い【フラット35】から金利の低い【フラット35】への借換えは出来るのです。
まだ日が浅いため、ご存知ないのも無理もございませんが、
平成21年度補正予算成立によって、借換融資プランができましたので
【フラット35】から【フラット35】への借り換えができるようになったのです。
そして、まさに今がチャンスなのです。
下図をご覧ください。
（クリックで拡大）
出典元：ＳＢＩモーゲージ
この図は、【フラット35】取り扱い金融機関約330社の中でも、業界最低水準の金利で
提供しているSBIモーゲージの【フラット35】の金利推移です。
（スタンダードタイプの場合）
４月実行の【フラット35】（融資率９割以下）で返済期間21年以上の金利は1.540％、
【フラット35】（融資率９割以下）で返済期間15～20年の金利は1.310％です。
最低金利をつけた２ヶ月前と比べれば少し上がったものの、まだまだ最低水準です。
借換えによるメリットが享受出来るのは概ね、金利差0.3％程度以上と
思われます。当初借入時期が2013年10月以前の方は、一部の例外を除けば、
該当する可能性は高いでしょう。
【フラット35】から【フラット35】への借り換えは、全期間固定金利から
全期間固定金利への借り換えのため金利変動リスクはなく、デメリットは見当たりません。
借換え時に計算した借換えメリットが確定しますので、お薦めです。
ですが、注意点があります。それは、
〇 現在の【フラット35】を契約をした日から新しい【フラット35】への借換えの
申込日までに1年以上立っていること及び、その申込日までの1年間に返済遅延が
ないこと
です。（これは借換え条件です）
それ以外は、【フラット35】の最低金利の金融機関であることと諸費用が安く済む
金融機関であることくらいです。
【フラット35】を借入中の方は、ぜひ検討してみてください！！
「 【フラット35】は全期間固定金利だから、完済までそのまま借り続けるもので
借換えは出来ないんじゃないの 」 と。
いえいえ、【フラット35】といえども
金利の高い【フラット35】から金利の低い【フラット35】への借換えは出来るのです。
まだ日が浅いため、ご存知ないのも無理もございませんが、
平成21年度補正予算成立によって、借換融資プランができましたので
【フラット35】から【フラット35】への借り換えができるようになったのです。
そして、まさに今がチャンスなのです。
下図をご覧ください。
（クリックで拡大）
出典元：ＳＢＩモーゲージ
この図は、【フラット35】取り扱い金融機関約330社の中でも、業界最低水準の金利で
提供しているSBIモーゲージの【フラット35】の金利推移です。
（スタンダードタイプの場合）
４月実行の【フラット35】（融資率９割以下）で返済期間21年以上の金利は1.540％、
【フラット35】（融資率９割以下）で返済期間15～20年の金利は1.310％です。
最低金利をつけた２ヶ月前と比べれば少し上がったものの、まだまだ最低水準です。
借換えによるメリットが享受出来るのは概ね、金利差0.3％程度以上と
思われます。当初借入時期が2013年10月以前の方は、一部の例外を除けば、
該当する可能性は高いでしょう。
【フラット35】から【フラット35】への借り換えは、全期間固定金利から
全期間固定金利への借り換えのため金利変動リスクはなく、デメリットは見当たりません。
借換え時に計算した借換えメリットが確定しますので、お薦めです。
ですが、注意点があります。それは、
〇 現在の【フラット35】を契約をした日から新しい【フラット35】への借換えの
申込日までに1年以上立っていること及び、その申込日までの1年間に返済遅延が
ないこと
です。（これは借換え条件です）
それ以外は、【フラット35】の最低金利の金融機関であることと諸費用が安く済む
金融機関であることくらいです。
【フラット35】を借入中の方は、ぜひ検討してみてください！！
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既存住宅ローンの 『 借換え判定ソフト 』 をご紹介！！
- 2015-02-12(19:28) /
- 住宅ローン
短期金利の競争激化や長期金利の低下を受けて、住宅ローン金利は
フラット35をはじめ、長短金利とも過去最低を更新しているような状況です。
これを受けて、各メディアでも住宅ローンの借換えメリットをアピールしており、
それをご覧になったお客様からご相談が入るようになっております。
しかし、いきなり金融機関の方や専門家などに具体的な相談をするのは
「チョット」という方もおみえになるのではないでしょうか。
そこで、今回は弊ＦＰ事務所で作成しました 『借換え判定ソフト（エクセル）』 を
ご紹介したいと存じます。
あくまでも概算での判定ですので多少の誤差は御勘弁ください。
（借換え判定ソフト シート1枚目 見本）
（クリックで拡大）
（借換え判定ソフト シート2枚目 見本）
（クリックで拡大）
借換え判定ソフトはこちらからＤＬ出来ます↓
http://www.financial-dock.com/karikaehantei.xlsx
まずは、シート1枚目の借入残高計算シートにて現在の住宅ローン残高を計算します。
（現在の条件・状況を入力セルに入力してください）
その残高は自動的にシート2枚目の実質負担ゼロ判定シートの借入残高セルに
入力されます。
そして、シート2枚目の実質負担ゼロ判定シートの入力セルに借換え住宅ローンの
条件等をご入力ください。
（なお、このソフトは元々リフォーム等が実質負担ゼロで出来るかを判定するために
作成しましたので、リフォーム代金を入力するようになっておりますが借換え判定の為、
その部分はゼロでロックしてあります）
諸費用については、右側を参考に大体の数字を入力してください。
（保証料が金利上乗せの場合は、入力セルにゼロを入力）
そうしますと、現在の返済額との比較ができるようになっております。
（借換後返済額 ≦ 当初返済額となればメリットが出る可能性があります）
注） 比較については、月々返済のみに換算しておこなっております。
又、借換え当初の返済額比較のみですので御注意ください。
ざっくりとした判定ですので、借換え当初以降の金利予測等によっては
判断が分かれる可能性はありますが、まずは、このソフトで当初に
借換えメリットが出るのかどうかを判定されてみてはどうでしょうか！！
フラット35をはじめ、長短金利とも過去最低を更新しているような状況です。
これを受けて、各メディアでも住宅ローンの借換えメリットをアピールしており、
それをご覧になったお客様からご相談が入るようになっております。
しかし、いきなり金融機関の方や専門家などに具体的な相談をするのは
「チョット」という方もおみえになるのではないでしょうか。
そこで、今回は弊ＦＰ事務所で作成しました 『借換え判定ソフト（エクセル）』 を
ご紹介したいと存じます。
あくまでも概算での判定ですので多少の誤差は御勘弁ください。
（借換え判定ソフト シート1枚目 見本）
（クリックで拡大）
（借換え判定ソフト シート2枚目 見本）
（クリックで拡大）
借換え判定ソフトはこちらからＤＬ出来ます↓
http://www.financial-dock.com/karikaehantei.xlsx
まずは、シート1枚目の借入残高計算シートにて現在の住宅ローン残高を計算します。
（現在の条件・状況を入力セルに入力してください）
その残高は自動的にシート2枚目の実質負担ゼロ判定シートの借入残高セルに
入力されます。
そして、シート2枚目の実質負担ゼロ判定シートの入力セルに借換え住宅ローンの
条件等をご入力ください。
（なお、このソフトは元々リフォーム等が実質負担ゼロで出来るかを判定するために
作成しましたので、リフォーム代金を入力するようになっておりますが借換え判定の為、
その部分はゼロでロックしてあります）
諸費用については、右側を参考に大体の数字を入力してください。
（保証料が金利上乗せの場合は、入力セルにゼロを入力）
そうしますと、現在の返済額との比較ができるようになっております。
（借換後返済額 ≦ 当初返済額となればメリットが出る可能性があります）
注） 比較については、月々返済のみに換算しておこなっております。
又、借換え当初の返済額比較のみですので御注意ください。
ざっくりとした判定ですので、借換え当初以降の金利予測等によっては
判断が分かれる可能性はありますが、まずは、このソフトで当初に
借換えメリットが出るのかどうかを判定されてみてはどうでしょうか！！
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住宅ローンの借換えには ” 絶好の機会 ” 到来！！
- 2015-01-19(18:45) /
- 住宅ローン
皆様も既に、ご存知のことと思います。
国債の金利が歴史的にみても、すごいことになっております。（下図参照）
（クリックで拡大）
特に、金利固定期間10年以上の住宅ローンの金利の目安となる10年物国債の金利に
フォーカスしますと、過去最低の0.2％台前半 まで下がっております。
ということで、どの金利タイプでみても借換えには、
” 絶好の機会 ”が到来 しております。
特に注目なのが、固定金利選択型10年（いわゆる10年固定金利）で
” １％を切るもの ” まで出てきております。
こうなってきますと、以前から言われております借換えメリットがでる主な条件などでは
判断が出来なくなってきております。
今回、概算ですが、ある程度借換えメリットがでるかどうかを判定できるエクセルシートを
下記、弊事務所ホームページ内にアップしました。
http://www.financial-dock.com/juutakuloan.html
エクセルシートは下記のように２ページになっております。
（クリックで拡大）
（クリックで拡大）
既に、当初借入額3,000万円（うちボーナス返済1,000万円）、35年返済、
当初金利2％で返済中で、120回（10年）返済後に借換えしてメリットがでるかどうか
当初返済額と借換え後返済額で判定してある状態です。
（御自身の状況に合わせて、データを入れ替えて判定ください）
まずは、借入残高計算シートを入力頂き、その後、実質負担ゼロ判定シートに入力ください。
（なお、このエクセルシートは元々、借換えを手段にリフォーム等を実質負担ゼロでおこなえるか
判定するのに作成しましたので、実質負担ゼロ判定シートにリフォーム代金の入力セルがありますが、
そこはゼロにしてください）
諸費用については、目安を右側に示してあります。
このエクセルシートで借換え後の返済額が下がるようであれば、
一度詳細に借換えを検討されてみてはどうでしょうか。
ぜひ、ご相談等あれば弊事務所（下記）まで御連絡ください！！
リップ ラボ 連絡先 058-372-9181 小木曽迄
＊ なお、事務所不在の場合は、携帯電話に転送されますので、ご了承ください <(_ _)>
国債の金利が歴史的にみても、すごいことになっております。（下図参照）
（クリックで拡大）
特に、金利固定期間10年以上の住宅ローンの金利の目安となる10年物国債の金利に
フォーカスしますと、過去最低の0.2％台前半 まで下がっております。
ということで、どの金利タイプでみても借換えには、
” 絶好の機会 ”が到来 しております。
特に注目なのが、固定金利選択型10年（いわゆる10年固定金利）で
” １％を切るもの ” まで出てきております。
こうなってきますと、以前から言われております借換えメリットがでる主な条件などでは
判断が出来なくなってきております。
今回、概算ですが、ある程度借換えメリットがでるかどうかを判定できるエクセルシートを
下記、弊事務所ホームページ内にアップしました。
http://www.financial-dock.com/juutakuloan.html
エクセルシートは下記のように２ページになっております。
（クリックで拡大）
（クリックで拡大）
既に、当初借入額3,000万円（うちボーナス返済1,000万円）、35年返済、
当初金利2％で返済中で、120回（10年）返済後に借換えしてメリットがでるかどうか
当初返済額と借換え後返済額で判定してある状態です。
（御自身の状況に合わせて、データを入れ替えて判定ください）
まずは、借入残高計算シートを入力頂き、その後、実質負担ゼロ判定シートに入力ください。
（なお、このエクセルシートは元々、借換えを手段にリフォーム等を実質負担ゼロでおこなえるか
判定するのに作成しましたので、実質負担ゼロ判定シートにリフォーム代金の入力セルがありますが、
そこはゼロにしてください）
諸費用については、目安を右側に示してあります。
このエクセルシートで借換え後の返済額が下がるようであれば、
一度詳細に借換えを検討されてみてはどうでしょうか。
ぜひ、ご相談等あれば弊事務所（下記）まで御連絡ください！！
リップ ラボ 連絡先 058-372-9181 小木曽迄
＊ なお、事務所不在の場合は、携帯電話に転送されますので、ご了承ください <(_ _)>
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住宅ローンの借換えの目的は、”いろいろ”。
- 2012-09-27(18:30) /
- 住宅ローン
皆様は、『住宅ローンの借換え』と聞くと、何をイメージされるでしょうか？
大抵の方は、「総返済額を減らすということ」が頭に浮かぶのではないでしょうか。
確かに「総返済額を減らすと言うこと」は最も大きな目的のひとつですが、
しかしながら、借換えの目的は、他にもいくつかございます。
現在、金利が史上最低水準で推移しており、
また金融機関各社の競争も激化しております。
そのため、店頭金利が低いうえに、さらに優遇金利の幅も大きくなっており、
実際の適用金利におきましては、変動金利で０．７７５％もしくは、個別相談案件では
これ以下の適用金利で借換えに応じてくれる金融機関まであります。
まさに、絶好の借換えのタイミングなのです！！
それは、ここ最近の相談件数の多さからも実感しております。
今回は、その『借換えの目的について』のお話をしたいと思います。
上記でお話した「総返済額を減らすということ」以外の目的としては、
① 当面の返済額を少しでも多く減らすこと（総返済額が減るとは限りません）
② 金利の変動に影響されないものに変更したい
③ 現在の低金利や優遇金利の恩恵を受けたい
④ 借入名義の変更をしたい（通常の借換えとは違いますが）
⑤ 繰上返済等の利便性の良い金融機関に変更したい
など。
①については、当初住宅ローンを組んだときと比べて、社会情勢や労働環境の変化
（給料が下がった、転職・起業したなど）により事情が変わった方などは、
長期固定金利型や固定金利選択型から変動金利型に変更することにより、当面の返済額を
大幅に減らすことができます。
②については、いざ住宅ローンを変動金利型で組んだものの、自分にはタイプが合わず、
金利変動の影響を受けない長期固定金利型に変更して、安心したい方などが行われます。
③については、王道である当面の返済額も総返済額も減らすことに通じます。
④については、当初の住宅ローン名義の方が、結婚や別居等することになり借入名義を変更したい
場合に行います。
注）ケースによっては、複雑な状況が考えられます。
検討される場合は、必ず専門家にご相談ください。
⑤については、ネット環境の整備やサービスの多様化、手数料の引き下げや制限の緩和などに
より、金融機関ごとの利便性に差がある場合があります。
御自身に合った金融機関に変更することによりメリットが出る場合に行います。
このように、必ずしも「総返済額を減らすということ」ばかりが目的とは限りません。
御自身の借換えの目的を明確にして、住宅ローンの借換えをおこなってください！！
最後に注意点として、２つ。
１つ目は、住宅ローンの借換えは、原則、現在返済している金融機関では行えません。
（原則と書いたのは、あるお客様で同一金融機関の借換えを薦めてきたところがあったからです）
そのため、返済中の金融機関が、お客様の為を思って提案されることはありません。
借換えの検討は、御自身で始めるか、他の金融機関の勧めのケースがほとんどです。
２つ目は、他の金融機関が勧めてくる場合ですが、結局は、自社住宅ローンだけの勧誘です。
その金融機関の住宅ローンが、目的に合っているとは限りません。
ＦＰなどの公正・中立な立場の専門家に相談することをお勧めいたします！！
また、借換えすることを返済中の金融機関に伝えると、突然、金利優遇の話をしてくる場合が
多くありますが、個人的な見解としましては、フェアな金融機関だとは思えません。
割り切れる方は結構ですが、永く付き合っていく金融機関としての資質などにより判断される
ことを期待します。
大抵の方は、「総返済額を減らすということ」が頭に浮かぶのではないでしょうか。
確かに「総返済額を減らすと言うこと」は最も大きな目的のひとつですが、
しかしながら、借換えの目的は、他にもいくつかございます。
現在、金利が史上最低水準で推移しており、
また金融機関各社の競争も激化しております。
そのため、店頭金利が低いうえに、さらに優遇金利の幅も大きくなっており、
実際の適用金利におきましては、変動金利で０．７７５％もしくは、個別相談案件では
これ以下の適用金利で借換えに応じてくれる金融機関まであります。
まさに、絶好の借換えのタイミングなのです！！
それは、ここ最近の相談件数の多さからも実感しております。
今回は、その『借換えの目的について』のお話をしたいと思います。
上記でお話した「総返済額を減らすということ」以外の目的としては、
① 当面の返済額を少しでも多く減らすこと（総返済額が減るとは限りません）
② 金利の変動に影響されないものに変更したい
③ 現在の低金利や優遇金利の恩恵を受けたい
④ 借入名義の変更をしたい（通常の借換えとは違いますが）
⑤ 繰上返済等の利便性の良い金融機関に変更したい
など。
①については、当初住宅ローンを組んだときと比べて、社会情勢や労働環境の変化
（給料が下がった、転職・起業したなど）により事情が変わった方などは、
長期固定金利型や固定金利選択型から変動金利型に変更することにより、当面の返済額を
大幅に減らすことができます。
②については、いざ住宅ローンを変動金利型で組んだものの、自分にはタイプが合わず、
金利変動の影響を受けない長期固定金利型に変更して、安心したい方などが行われます。
③については、王道である当面の返済額も総返済額も減らすことに通じます。
④については、当初の住宅ローン名義の方が、結婚や別居等することになり借入名義を変更したい
場合に行います。
注）ケースによっては、複雑な状況が考えられます。
検討される場合は、必ず専門家にご相談ください。
⑤については、ネット環境の整備やサービスの多様化、手数料の引き下げや制限の緩和などに
より、金融機関ごとの利便性に差がある場合があります。
御自身に合った金融機関に変更することによりメリットが出る場合に行います。
このように、必ずしも「総返済額を減らすということ」ばかりが目的とは限りません。
御自身の借換えの目的を明確にして、住宅ローンの借換えをおこなってください！！
最後に注意点として、２つ。
１つ目は、住宅ローンの借換えは、原則、現在返済している金融機関では行えません。
（原則と書いたのは、あるお客様で同一金融機関の借換えを薦めてきたところがあったからです）
そのため、返済中の金融機関が、お客様の為を思って提案されることはありません。
借換えの検討は、御自身で始めるか、他の金融機関の勧めのケースがほとんどです。
２つ目は、他の金融機関が勧めてくる場合ですが、結局は、自社住宅ローンだけの勧誘です。
その金融機関の住宅ローンが、目的に合っているとは限りません。
ＦＰなどの公正・中立な立場の専門家に相談することをお勧めいたします！！
また、借換えすることを返済中の金融機関に伝えると、突然、金利優遇の話をしてくる場合が
多くありますが、個人的な見解としましては、フェアな金融機関だとは思えません。
割り切れる方は結構ですが、永く付き合っていく金融機関としての資質などにより判断される
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