固定金利 or 変動金利 判断ポイントは、優遇金利と繰上返済！？
- 2013-05-18(18:44) /
- 住宅ローン
過去最低水準の住宅ローン金利で推移するなか、住宅ローンの金利タイプ選択において、
FPをはじめ、専門家からはさまざまな意見が述べられております。
私もFPとして、意見を求められることが多いため、参考に色んな意見を読ませて頂き、
自分なりに判断し、見解を導きだしています。
固定金利を薦める意見、変動金利を薦める意見、それぞれ根拠がありますが、
どちらも間違ってはおりません。要は、判断基準が違うのです。
最初にお話しておきますが、
金利タイプ選択において、事前に 「 正解 」を言い当てることはできないと
いうことです。あくまで、結果論でしかありません。
それを前提にお話させていただくと、
判断のポイントは、” 優遇金利 ”と” 繰上返済 ”をどう考えるかということのように
思います。
” 繰上返済 ”については、御存知だと思いますので、説明を割愛させていただきます。
” 優遇金利 ”とは、条件を満たせば、店頭表示金利から、〇.〇％優遇しますというものです。
当初は、キャンペーンで期間限定だったりしていましたが、最近ではほぼ常態化し、
その内容もどんどんお客様有利になっています。
（銀行の調達金利と運用金利を考えると、もう限界だと思いますが）
具体的には、変動金利 店頭表示 2.475％、 優遇金利幅 1.4～1.6％程度、
適用金利 0.875～1.075％となっていたりします。
（個別対応では、更なる金利優遇がある場合もあります）
さらには、優遇金利適用は借入期間全期間で一律となっていたりします。
固定金利を薦める意見の方のなかに、この優遇金利についての実情を御存知ないと思われる
方がおみえになります。
仮に全期間1.6％優遇だとすると、現在の変動金利の店頭表示金利2.475％が3.41％に
なって初めてフラット35の最低適用金利1.81％と金利上同等ですが、
団信保険料の扱いの違いや変動金利の元本減少スピードのメリット、
固定金利との返済差額分や住宅ローン減税分などの繰上返済への充当などを考慮に入れれば、
実質、先の3.41％が4.0％程度になってほぼ同等なのではないでしょうか。
（具体的な事例は、マネーの達人記事で紹介させていただいております、下記参照↓）
http://manetatsu.com/2013/05/18028/
優遇金利の内容は、今後どうなっていくかはわかりませんが、当初設定された優遇内容は、
銀行も途中で変えることはできません。
適用金利が3％や4％になるには、店頭表示金利が4.6％、5.6％にならなければ
あり得ないのです。
固定金利を薦める根拠を、金銭的なもの以外にされている方は別ですが、
（計画が立てやすい、金利上昇に怯えなくていいなどの根拠）
金銭的に判断する場合で意見が違うのは、結局、この ” 優遇金利 ”と” 繰上返済 ”を
どう考え、どう予測したかという判断基準の違いによるものではないでしょうか？
（もちろん、これ以外にもあることは承知しておりますが・・・）
このように述べますと、私が変動金利を薦めているように聞こえるかもしれませんが、
そうではありません。
あくまでも、ライフプランニング上から判断すべきというのが、私のスタンスです。
ライフプランニングをするうえでも、
この ” 優遇金利 ”の内容と” 繰上返済 ”予測は重要なのです。
FPをはじめ、専門家からはさまざまな意見が述べられております。
私もFPとして、意見を求められることが多いため、参考に色んな意見を読ませて頂き、
自分なりに判断し、見解を導きだしています。
固定金利を薦める意見、変動金利を薦める意見、それぞれ根拠がありますが、
どちらも間違ってはおりません。要は、判断基準が違うのです。
最初にお話しておきますが、
金利タイプ選択において、事前に 「 正解 」を言い当てることはできないと
いうことです。あくまで、結果論でしかありません。
それを前提にお話させていただくと、
判断のポイントは、” 優遇金利 ”と” 繰上返済 ”をどう考えるかということのように
思います。
” 繰上返済 ”については、御存知だと思いますので、説明を割愛させていただきます。
” 優遇金利 ”とは、条件を満たせば、店頭表示金利から、〇.〇％優遇しますというものです。
当初は、キャンペーンで期間限定だったりしていましたが、最近ではほぼ常態化し、
その内容もどんどんお客様有利になっています。
（銀行の調達金利と運用金利を考えると、もう限界だと思いますが）
具体的には、変動金利 店頭表示 2.475％、 優遇金利幅 1.4～1.6％程度、
適用金利 0.875～1.075％となっていたりします。
（個別対応では、更なる金利優遇がある場合もあります）
さらには、優遇金利適用は借入期間全期間で一律となっていたりします。
固定金利を薦める意見の方のなかに、この優遇金利についての実情を御存知ないと思われる
方がおみえになります。
仮に全期間1.6％優遇だとすると、現在の変動金利の店頭表示金利2.475％が3.41％に
なって初めてフラット35の最低適用金利1.81％と金利上同等ですが、
団信保険料の扱いの違いや変動金利の元本減少スピードのメリット、
固定金利との返済差額分や住宅ローン減税分などの繰上返済への充当などを考慮に入れれば、
実質、先の3.41％が4.0％程度になってほぼ同等なのではないでしょうか。
（具体的な事例は、マネーの達人記事で紹介させていただいております、下記参照↓）
http://manetatsu.com/2013/05/18028/
優遇金利の内容は、今後どうなっていくかはわかりませんが、当初設定された優遇内容は、
銀行も途中で変えることはできません。
適用金利が3％や4％になるには、店頭表示金利が4.6％、5.6％にならなければ
あり得ないのです。
固定金利を薦める根拠を、金銭的なもの以外にされている方は別ですが、
（計画が立てやすい、金利上昇に怯えなくていいなどの根拠）
金銭的に判断する場合で意見が違うのは、結局、この ” 優遇金利 ”と” 繰上返済 ”を
どう考え、どう予測したかという判断基準の違いによるものではないでしょうか？
（もちろん、これ以外にもあることは承知しておりますが・・・）
このように述べますと、私が変動金利を薦めているように聞こえるかもしれませんが、
そうではありません。
あくまでも、ライフプランニング上から判断すべきというのが、私のスタンスです。
ライフプランニングをするうえでも、
この ” 優遇金利 ”の内容と” 繰上返済 ”予測は重要なのです。
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