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1月1日時点で住宅を建替中の土地の固定資産税は?

毎年 1月1日に土地を所有している方には、

固定資産税等(都市計画税を含む)が課税されますが、

その際、「住宅用地の特例」に該当するかどうかで大きく税額が異なります。


では、1月1日時点で、既存の住宅を取り壊して建替中の場合は、

どうなるのでしょうか?



その場合原則、「住宅用地の特例」は適用できません。

しかし、上記はあくまで原則です。

下記の要件をすべて満たす場合で、その年の1月31日までに手続きすれば、

「住宅用地の特例」が適用できます。


 注)詳細については、各市町村で異なります。必ず、確認するようにしてください!!


その要件とは、

 〇 その年の前年度の1月1日において住宅用地であったこと

 〇 住宅の新築が、建替え前の住宅の敷地と同一の敷地において行われること

 〇 その年の前年1月1日における建替え前の住宅の所有者と建替え後の住宅の所有者が
   同一であること

 〇 その年の1月1日において、次のいずれかであること

   ① 住宅の新築工事に着手していること
   ② 住宅の新築について建築基準法の確認済証の交付を受けており、かつ、
     直ちに新築工事に着手するものであること
   ③ 住宅の新築について、確認申請を提出しており、確認済証交付後直ちに
     新築工事に着手すること


です。


そうしますと、「住宅用地の特例」が適用できないありがちなケースとしては、

  ・ 1月1日までに建築確認申請がなされていないケース

  ・ 建替前後で住宅の所有者が異なるケース
   (年の途中で中古住宅を購入し、建物を建替えるなど)

が考えられます。


お住まいの建替え等をご検討の際には、なかなか頭が回らないことのひとつです。

覚えておかれるといいでしょう!!


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建替中
固定資産税
住宅用地特例

【 固定資産税 】 住宅用地の負担調整措置廃止とは?

まず、初めに住宅用地の固定資産税の計算方法をざっくりとお話します。

固定資産税は、課税標準額 × 1.4%(標準税率) で計算されます。
(*税率は自治体により異なることがあります)

課税標準額とは、公示価格の約7割を目安に算出された固定資産税評価額

特例割合(小規模住宅用地1/6、一般住宅用地1/3)をかけた課税の対象額のことです。
(公示価格は、毎年3月中旬頃に発表されるその年の1月1日時点での評価額のこと)

  具体的には、公示価格が3000万円となれば、固定資産税評価額が約2100万円となり、
        小規模住宅用地の場合は、これに1/6をかけて課税標準額を算出します。
        この場合約350万円となり、これに標準税率1.4%をかけて税額が
        算出されます。 (税額約49,000円)


負担調整措置とは、平成6年度の評価替えにおいて、

それまで公示価格の2、3割程度で評価されていた土地の固定資産税評価額が

公示価額の約7割に引き上げられ、それによる税負担の増加をなだらかに

するために設けられた措置です。

内容としては、前年度の課税標準額がどの程度であるかを示す負担水準に応じて、

課税標準額を決めるというものです。
(負担水準とは、前年度課税標準額 ÷ 本来の課税標準額 で計算)

 *負担調整措置の詳しい説明はこちら↓
   東京主税局 固定資産税(土地)の負担調整制度等(小規模住宅用地)PDF
   http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/jyutaku.pdf


平成24年度税制改正により、この固定資産税の住宅用地の負担調整措置が廃止になりました。

しかし、経過措置として平成24・25年度については、

負担水準が90%以上100%未満の住宅用地では、

課税標準額が前年度の課税標準額に据え置かれていました

ですが、今年度(平成26年度)から、この経過措置もなくなり、

負担水準が100%未満すべての場合で、

「前年度課税標準額 +(本則課税標準額×5%)」が課税標準額となりますので、

前年度分よりも増加することになるでしょう。

評価替えは3年に1回で、次回は平成27年度ですので今年度の評価は変わらないはずです。

しかし、昨年に比べて固定資産税が上がった方はこの影響があるのかも・・・。
(固定資産税は土地以外に家屋にもかかっていますので混同されないように)



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負担調整措置廃止
固定資産税

来年度(平成27年度)から固定資産税(家屋)が増税になる!!

先日、日経新聞にこんな記事がありました。

「 住宅税負担15年度から増加 固定資産税など資材高で 」


これは、総務省が建築資材の価格や工事費の上昇を踏まえ、

税額の基準になる住宅家屋の資産価値をより高く見積もる方針を固めたため、

結果として、固定資産税などが増税になるということです。


ざっくりお話すると、固定資産税(家屋)は、

 評価額 =

 再建築費評点数 x 経年減点補正率 x 評点1点あたりの価額

で求められた評価額をもとに計算されます。

今回の話は、おもに上記式の再建築費評点数の部分がこれまでよりも上がるということです。
(評点1点あたりの価額にも影響がありそうです)


再建築費評点数とは、「同じ建物を今、新築するのに必要な建築費を点数化したもの」です。

記事によれば、昨年の夏の時点を基準にするということですので、

復興需要や消費税の駆け込み需要、円安影響等により、建築資材の価格や工事費が

高くなっておりましたので、上がるということになります。


固定資産税の評価の見直しは、3年に1回です。

先回が平成24年度でしたので、次回が平成27年度(来年度)で、

その方針発表ということです。

東京都内の標準的な木造住宅で約7%の評価額アップ

固定資産税都市計画税の合計額が、

標準的な新築木造住宅4,500円の負担増とのこと。


固定資産税は地方税ですので、評価についても地域差がつけられておりますが、

正直、家屋については個体差も激しく、それだけでは埋められない実際の価値とのギャップが

あるように思えてなりません。


通知される固定資産税評価額にどれ位の方が異議を申し立てているかわかりませんが、

知人などの話によると、正当な根拠を示し交渉をすれば、評価額が下がる場合も

ある
ようです。

御自身のところが、周辺相場よりもかなり劣ると思われる方は一度チェックされてみては

どうでしょうか。

物価等が上がるから、評価が上がるばかりとは限らないからです。

そもそも需要が無ければ、評価が上がるのはおかしいのです。


何でもかんでも思考を停止してしまって、受け入れるばかりにならないことも

必要だと思います。(ですが、筋は通してくださいね)




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