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変動金利を選択される方は固定金利等へ変更する際の金利優遇条件も事前に確認を!!

先日の日銀の金融政策決定会合でのハイライトは、

 ① 今後も当分の間、金融緩和策(低金利)を維持することを明言したこと
 ② 金融機関等への悪影響にすこし配慮し、イールドカーブコントロールにおける
   長期金利の変動幅をこれまでの2倍に容認したこと


具体的には、下図のように

長期金利推移2018

これまでは、長期金利を0%を基準にプラスマイナス0.1%の範囲(濃いピンク)内で

推移するように誘導してきましたが、今後はプラスマイナス0.2%の範囲(薄いピンク)内と

少し幅を拡げました。
(これにより、長期金利の上昇を少し容認したことになります)


このことにより、長期金利は上昇傾向が少し高まりますので、

住宅ローン金利における変動金利と10年以上の固定期間のある金利との差は

これまでよりも開くことになります。

そこで注意を頂きたいのが、4割から5割を占める当初変動金利を選択される方においてです。


当初の金利の低さばかりに目を奪われて固定金利型等への変更の際の金利優遇条件

チェックされない方が相当数おみえになります。


弊事務所では、将来の金利上昇懸念も踏まえて、もし将来変動金利から固定金利型等へ

変更した際の金利優遇条件もチェックしたうえで借入金融機関を斡旋しています。


金融機関によっては、変動金利型だけを非常に優遇し、固定金利型等へ変更した際には

適用金利が非常に跳ね上がる設定にしてあるところがあります。

(特に変動金利の適用金利が市場で特に低い金融機関に多くみられます)

これは、非常に盲点となっており、将来金利がある程度上昇して

固定金利型等へ変更した時には大きなデメリットとなります。


上記のようにただでさえ、今後長短金利差が大きくなる傾向が出てきはじめました。
(まだ、0.1%ですので、過剰反応かもしれませんが)

それに加え、金利優遇条件縮小の悪影響が乗っかると予想以上の返済額上昇と

なってしまいます。

変動金利を当初選択される方は、固定金利型等へ変更した際の金利優遇条件

必ずチェックしたうえで金融機関を選択するようにしてください!!



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変動金利
固定金利型に変更
金利優遇条件

変動金利は、日銀の金融政策にほぼコントロールされています!!

住宅ローン関連の記事などをみていますと、つぎのように思うことが多々あります。

 ① 変動(短期)金利と固定(長期)金利を混同しているのではないか。

 ② 変動金利について、過剰に金利上昇を警戒していないか。


です。

①についてお話しますと、変動(短期)金利と固定(長期)金利の金利の決まり方は

まったく違います。


変動金利の多くは、短期プライムレートを基準としており、この短期プライムレートは、

日銀の金融政策で決定される政策金利(無担保コール翌日物レート)に影響を受けます

ですので、ほぼ日銀の金融政策でコントロールされているというわけです。


一方、固定(長期)金利は10年物国債の利回りが基準となります。

現在のような大規模な金融緩和がおこなわれ、日銀が市場から国債を大量に買い取っていれば

ある程度はコントロールされますが、基本は市場原理です。

ですので、完全にはコントロールできません。

この違いを、混同されてみえるということです。


②については、確かに将来、何が起きるかわからないということはありますが、

しかし、過剰に金利上昇を警戒する必要はないのではないでしょうか?

過去の短期プライムレートの推移は、下図のようになっております。

tankikinrisuii
(クリックで拡大)

ご覧いただきますとわかるとおり、96年以降は1~2%の間で推移しており、

また、一度の金利変化で1%以上動いたことは、約20年間一度もないのです。

さらに、先行して動くとされます長期金利についても0.3~0.4%台で推移しており、

金利の期間フラット化が起きている現状と、先日の日銀による金融政策決定会合での

現状維持発表も考えると当面大幅な金利上昇は起きないでしょう。

確かに、96年以前にはそういったこともありましたが、あのような状況が今後再来するとは

正直現段階では考えにくいと思われます。

ですので、過剰に金利上昇を警戒する必要はないのではないでしょうか。


安易に、金利が1%とか2%上がるという発言を目にしますが、

実際には、変動金利においては固定金利よりもそういった現象が起こりにくいことは

はっきりしています。

それよりも、現段階では元本返済のスピードアップのほうが重視されるべきでは

ないでしょうか。(借換え等を希望される方が、このことを口々に言われます)
(もちろん、あくまでもライフプラン上、変動金利で組んで問題がないというのが前提)

<追伸> 経済合理性よりも金利変化に振り回されたくないという精神衛生面等を
     重視される方は長期固定金利を選択してください。


要は、金利タイプ選択においては絶対的な正解はなく、個々の価値観に左右される

いうことです。

比較衡量に値するさまざまな情報を集め、検討して決断。あとは覚悟するしかありません。

間違えても取り返しがつかなくなることはほぼありませんので、あまりナーバスに

ならないようにしてください。


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変動金利
短期金利
政策金利
短期プライムレート

『 変動金利が怖い 』というのは本当か!?

先日、ハウスメーカーの営業さんからこんな質問を受けました。

 「 イベント等で外部のファイナンシャルプランナーに来てもらうことがあるのですが、
  皆さん揃って、変動金利は金利の上昇リスクがあるから、低金利下である今は、
  固定金利のほうがいいと話されますが、本当にそう思われますか? 」 と。


あまりに話が一辺倒なので、私の意見を聞かせてほしいとのことでした。


確かに、外部のファイナンシャルプランナーがそう話すのは、

教科書通りの回答ではあります。

ですが、私自身は正直、一部の例外を除けば、異論に近い考えを持っています。


最大の理由は、

ここ20年位のスパンでみれば、このセオリーは成立していないからです。

金利は一時は上昇する時期はあっても、結局長く続かず、再び下降に転じており、

結果は、変動金利の勝利なのです。(これが既成事実です)


しかし、インフレ懸念が出てくるといわれるのが、上記のセオリーです。

これはある意味、思考が停止していて、無責任とさえ思えます。
(過去の発言を検証すれば、間違っっていたことが山ほどあります)


現在の住宅ローン金利は、過去のセオリーではほとんど計れません。

 ・ 優遇金利幅の拡大傾向(実質適用金利低下の最大要因)

 ・ モーゲージバンクやネット銀行の台頭

 ・ 日銀の異次元金融緩和

など、過去では考えられなかった状況にあるのですから当然です。

この状況下で本当に変動金利は怖いのでしょうか?


私の考えを述べさせていただくと、基本は個別判断です。
(安易なセオリーは信じません)

まずは、キャッシュフローシュミレーションをしてみて家計を把握します。

そのうえで、どの程度のリスク許容度があるのかを推測したうえで、

金利タイプをアドバイスさせて頂きます。


具体的には、月々返済でプラス2万円程度でも家計が耐えられる状況にあるなら、

変動金利タイプを勧めている感じです。
(もちろん、ご本人様と価値判断が一致してのことです)

そうでなければ、10年固定金利選択型や完全固定金利を勧めております。

3~5年固定金利選択型については、ケースバイケースです。

皆様、どう思われますでしょうか。

金利タイプ選択にあたっては、万人に共通する正解などないのです。

個別具体的に思考して、判断するようにしてください。


最後に、変動金利のメリットをいくつか話しておくと、

 変動金利は、いつでも金利タイプを変更できる
  (リスク回避はいつでもできるのです)

 ・ 元金の減り方が一番早い

 ・ 変動金利とはいえ、半年間は金利は固定される

 ・ 5年間返済は変わらず、125%ルールもある
  (一部の金融機関は適用がない場合があります)

考えようによっては、デメリットになると思えるものも含まれますが、

現在の状況下で、金利の先行きを読みつつ(変動金利の恩恵に預かり)、

場合によっては柔軟に固定金利等に乗り換えれるとすれば、

変動金利は、それほど怖くはないのではないでしょうか?
(この感覚は個人差はあると思いますが・・・)


店頭表示金利が4%台前半になっても、昔とは違うのです。

優遇金利幅が全期間1.75%程度もあるというのですから。

今後の展開を少し考えれば、消費税が10%になって景気が安定するまでは、

金融緩和は止められないのではないでしょうか。

ましてや金利を継続的に上げていけるかはさらにバーは高いのです。

3年以上は、状況を劇的に変えれないと今は考えますが・・・。


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変動金利
金利上昇リスク

変動(短期)金利の指標と固定(長期)金利の指標は違う!!

いまさらですが、住宅ローンの金利の指標は、

変動短期)金利と固定長期)金利で違うということは理解されてますでしょうか。

短期長期違いは、期間が、10年未満 or 10年以上 かです。


では、その指標はというと、

変動(短期)金利の指標は、「無担保コールレート・オーバーナイト物」です。

これは、日銀の金利政策でコントロールされています。

金融機関の多くは、この「無担保コールレート・オーバーナイト物」の影響を受ける

「短期プライムレート」1%上乗せしたもの変動金利

「店頭(基準)金利」としています。


固定(長期)金利の指標は、「長期国債(新発10年物)」代表です。

これに住宅ローンの期間に合わせて、「長期国債(新発15年~40年物)」も加味されて

決定しています。


このように、短期金利と長期金利の指標はそれぞれ違います。

ということは、そのまま金利の動きも違ってくるということです。

下記をごらんください!!
juutakuloankinrisuii
(クリックで拡大)

※ 主要都市銀行のHP等により集計した金利(中央値)を掲載。
なお、変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型(3年)の金利は平成7年以降、
固定金利期間選択型(10年)の金利は平成9年以降のデータを掲載。
※ このグラフは過去の住宅ローン金利の推移を示したものであり、将来の金利動向を
約束あるいは予測するものではありません。

(上記は、住宅金融支援機構HPより抜粋)

大きな流れでみれば、その動きは長短金利とも同じようにみえますが、

しかし、時期によっては、その動きに大きなずれが生じていることも確かです。


よく、金利タイプ変更において、変動金利固定金利に変更しようとすると、

「先に固定金利のほうが金利が上がってしまっているので難しい」との話がよく出ますが、

それも正直、一概には言えないと思います。

それは、単純にそのときの金利だけをみて話をしているに過ぎず、それまでの経過が

無視されてしまっているからです。
(この意味が分かる方は、かなり住宅ローンのことを理解されています)


話が少しずれましたが、短期金利と長期金利の動きにはずれがあるということを

理解して、金利タイプの選択をおこなうことが重要
ということです。

弊ブログ左側リンク先に、

 ・ 日本銀行 短期プライムレート推移(短期金利参考)
 ・ 財務省HP 国債金利情報
 ・ 住宅金融支援機構 MBS 既発債情報
 ・ 日本銀行 無担保コールO/N物レート(毎営業日)

が貼ってあります。どれも金利の指標となるものです。ぜひ参考に!!


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固定金利

変動金利型住宅ローンの未払利息とは?

現在、実質適用金利が1%を切っている変動金利型住宅ローンに申し込みが

集まっております。

先日もお伝えしましたが、その割合は、住宅ローンを組まれる方の5~6割を占めます。

そんななかで今回は、変動金利型住宅ローンの未払利息というものに

ついてお話したいと思います。

変動金利型住宅ローンの金利は、半年ごと(おもに4、10月)に金利が見直されます

しかし5年ルール*があるため、金利が上昇しても5年間は返済額は

変わりません。

現在の返済額の元本返済分と利息分の配分調整によって対応します。

そして、5年後に返済額自体を引き上げます。その時にまた、ルールがあるのですが、

先回の返済額の125%までしか返済額を上げることができません。

これが、”125%ルール* ”とか、”1.25倍ルール* ”といわれるものです。

ここでひとつ疑問が浮かびませんか?

それは、住宅ローンの実質適用金利が史上最低である現在、もう金利が下がる余地は

それほど残されておりません。

ということは、金利は上昇していくばかりということも想定されるわけです。

すると、先ほどの2つのルールに乗って考えると、最悪、調整しきれない利息が

発生することがあるわけです。

これが、変動金利型住宅ローンの未払利息というものですが、

そうなった場合にどうなるか?ということです。

結論からいいますと、最終完済時点での元本残債分及び、未払利息分の一括返済、

良くても返済延長(団体信用生命保険に加入できれば)でしょう。

しかし、よくよく考えますと、未払利息が発生するということは、元本自体ほとんど減って

いないということです。返済延長では、実際乗り切れないでしょう。

そうなると、家を手放すということになってしまうのではないでしょうか。

今回お伝えしたいのは、変動金利型住宅ローンには、最悪、このリスクが存在していると

いうことです。

決して皆様の恐怖心を煽っているわけではありませんので、

誤解のないようにお願い申し上げます。

安心していただくためにお話しますと、金融機関の方にお聞きしたら、

過去にこのような事態が発生したことはないので、実際に発生したときの対応も

わからないというのが本音のようです。

しかし、だからといって、変動金利型で無理な返済計画はしないようにしてください!!


詳しくは、以前のブログ記事で紹介しております。下記参照↓
          http://riplabo.blog.fc2.com/blog-entry-128.html


* 注意!!
金融機関によっては、”5年ルール ”や ”125%もしくは、1.25倍ルール ”の
適用のない変動金利型住宅ローンがありますので、必ずご確認ください。





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プロフィール

リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
保険・住宅(不動産)・
住宅ローンなど、ひとつの窓口
でトータルにお世話させて
頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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