変動金利型の住宅ローンを組まれた方へ
- 2012-11-07(18:22) /
- 住宅ローン
最近は、住宅ローンを組まれる際、変動金利型を選択される方が全体の５～６割近く
みえることは以前お話させていただきました。
変動金利型で組まれた方からよく質問されるのが、
「もし今後金利が上昇したら、どのタイミングで固定期間選択型や全期間固定型に
変わったらいいのですか？」
と言う質問です。
固定期間選択型と違い、変動金利型で組まれた方は、いつでも金利型を変更することが
可能です。（借換えをしない場合の話で、また手数料は通常、別途かかります）
ですので、今後もし金利が上昇し始めたら、どのタイミングで金利を固定するのが得策か
気にされてみえるのでしょう。
今回は、今後の変動金利の見通しと金利型変更を検討される際に注目しておいてほしい
指標をご紹介します。
今後の変動金利の見通しですが、
変動金利は、日銀の金融政策に大きく影響を受けます。１０月３０日に日本銀行で開かれた
金融政策決定会合でもゼロ金利政策を全員一致で決定するなど、現在は金利を引き上げる
環境にないようです。
日本銀行は、１％程度の物価上昇率が見込めるまでは、ゼロ金利政策を続ける
考えをより明確にしましたが、１０月３０日に公表した最新の政策委員の
見通しの中央値では、物価上昇率を
１２年度は-０．１％、１３年度は+０．４％、１４年度は+０．８％に
下方修正しており、市場でもゼロ金利政策の長期化を予想する声が
出ています。
この見通しどおりだとすると、１４年度末までは金利上昇はなさそうです。
次に金利型変更を検討される際に注目しておいてほしい指標ですが、これは、
長期金利の指標となります新発１０年もの国債の利回りと長期プライムレートの推移です。
みずほ銀行の場合、実質適用レート（１．４～１．６％金利優遇後）で考えると、
（現在長期プライムレート１．２５％）
１０年固定選択型で、
長期プライムレート＋０．３％程度（１．３５～１．５５％）、
２０年超固定金利選択型・全期間固定型で、
長期プライムレート＋１％程度（２．１～２．３％）
ちなみに変動金利は現在、店頭２．４７５％（実質適用レート０．８７５～１．０７５％）
という状況です。
御自身の組まれた住宅ローンの金利優遇幅を考慮に入れて、
長期金利の実質適用レートで２％台になったら要注意です！！
（借換の方は、借換前のレートにもよりますが・・・）
長期プライムレートでみれば、あと０．５％程度の余裕はあると思われますが、
全期間固定金利型に変更を検討されてみえる場合は、２％前半をキープしたければ、
民間金融機関では今が切り替え時で、フラット３５に関しては、若干の余裕がある程度です。
こうみていくと、先回記事の変動型と全期間固定型の２極化がなんとなく理解できます。
注意としては、変動金利のレートと長期金利のレートでは、元々金利差がありますので、
長期金利のレートを気にしていないといけません。
変動金利の金利レートでぎりぎりまで待ってしまうと、長期金利はもう上がってしまって
いるのです。この点は絶対に忘れないようにしてください！！
日本相互証券株式会社ＨＰ参照 長期金利推移（新発１０年物国債利回り）↓
http://www.bb.jbts.co.jp/marketdata/marketdata01.html
日本銀行 長・短期プライムレート（主要行）の推移 ２００１年以降↓
http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/#p03
みえることは以前お話させていただきました。
変動金利型で組まれた方からよく質問されるのが、
「もし今後金利が上昇したら、どのタイミングで固定期間選択型や全期間固定型に
変わったらいいのですか？」
と言う質問です。
固定期間選択型と違い、変動金利型で組まれた方は、いつでも金利型を変更することが
可能です。（借換えをしない場合の話で、また手数料は通常、別途かかります）
ですので、今後もし金利が上昇し始めたら、どのタイミングで金利を固定するのが得策か
気にされてみえるのでしょう。
今回は、今後の変動金利の見通しと金利型変更を検討される際に注目しておいてほしい
指標をご紹介します。
今後の変動金利の見通しですが、
変動金利は、日銀の金融政策に大きく影響を受けます。１０月３０日に日本銀行で開かれた
金融政策決定会合でもゼロ金利政策を全員一致で決定するなど、現在は金利を引き上げる
環境にないようです。
日本銀行は、１％程度の物価上昇率が見込めるまでは、ゼロ金利政策を続ける
考えをより明確にしましたが、１０月３０日に公表した最新の政策委員の
見通しの中央値では、物価上昇率を
１２年度は-０．１％、１３年度は+０．４％、１４年度は+０．８％に
下方修正しており、市場でもゼロ金利政策の長期化を予想する声が
出ています。
この見通しどおりだとすると、１４年度末までは金利上昇はなさそうです。
次に金利型変更を検討される際に注目しておいてほしい指標ですが、これは、
長期金利の指標となります新発１０年もの国債の利回りと長期プライムレートの推移です。
みずほ銀行の場合、実質適用レート（１．４～１．６％金利優遇後）で考えると、
（現在長期プライムレート１．２５％）
１０年固定選択型で、
長期プライムレート＋０．３％程度（１．３５～１．５５％）、
２０年超固定金利選択型・全期間固定型で、
長期プライムレート＋１％程度（２．１～２．３％）
ちなみに変動金利は現在、店頭２．４７５％（実質適用レート０．８７５～１．０７５％）
という状況です。
御自身の組まれた住宅ローンの金利優遇幅を考慮に入れて、
長期金利の実質適用レートで２％台になったら要注意です！！
（借換の方は、借換前のレートにもよりますが・・・）
長期プライムレートでみれば、あと０．５％程度の余裕はあると思われますが、
全期間固定金利型に変更を検討されてみえる場合は、２％前半をキープしたければ、
民間金融機関では今が切り替え時で、フラット３５に関しては、若干の余裕がある程度です。
こうみていくと、先回記事の変動型と全期間固定型の２極化がなんとなく理解できます。
注意としては、変動金利のレートと長期金利のレートでは、元々金利差がありますので、
長期金利のレートを気にしていないといけません。
変動金利の金利レートでぎりぎりまで待ってしまうと、長期金利はもう上がってしまって
いるのです。この点は絶対に忘れないようにしてください！！
日本相互証券株式会社ＨＰ参照 長期金利推移（新発１０年物国債利回り）↓
http://www.bb.jbts.co.jp/marketdata/marketdata01.html
日本銀行 長・短期プライムレート（主要行）の推移 ２００１年以降↓
http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/#p03
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変動金利型の住宅ローンの罠に嵌らないために
- 2012-10-07(18:55) /
- 住宅ローン
最近の住宅ローン利用者が選択する金利タイプは、約７～８割の割合で
圧倒的に、変動金利型です。
セオリーとしては、過去最低を記録するような低金利時代であれば、固定金利型が選択される
はずですが、現実にはそうなっておりません。
理由はいくつか考えられます。
① 低金利が定着しすぎたため、金利上昇リスクに対して危機感が希薄化している。
② 建築・不動産業者からの斡旋で住宅ローンを決めることが大半で、当初の返済額が
小さくなる変動金利型を勧められることが多い。
（販売重視のため、負担額を小さくみせたい）
③ 過去１５年間のデータから、変動金利型住宅ローン利用者の金利負担が一番小さかった
実績がある。（過去のデータが、将来にあてはまるかは未定ですが・・・）
④ 変動金利型は、金利型の変更がいつでもできることや１．２５倍ルール、
５年ルールなどがあり、それほどリスクを感じさせない。
注）１．２５倍ルールや５年ルールの無い変動金利型もあります。
など。
これらの理由には、確かに一理あるなと思われるところもありますので、けっして
間違いではありませんが、変動金利型には、隠れた罠もありますので
御注意ください！！
よく言われていることですが、最大の罠は、
借りれる額 イコール 返せる額ではない ということ。
（ほかにも小さな罠は潜んでおりますが、今回は割愛させていただきます。）
当初の変動金利型での返済可能額から逆算して目いっぱい、しかも返済期間は最長３５年で
計算して借入額を設定されていませんか？
借入れ当時が２５歳時の方なら、まだましですが、
３０歳以上の方は要注意です！！
理由は、金利変動リスクに対応できない、老後資金準備に支障をきたす確率が高いこと
などがあげられます。
それでは、変動金利型の住宅ローンの罠に嵌らないために、どう組んだらいいかといいますと、
借入額を設定する際が、一番重要です！！
当初の返済可能額を返済期間 最長３５年、変動金利型で計算するのではなく、
返済期間を（６０歳－現在の年齢）年、１０年固定選択型金利で計算。
その返済可能額から逆算した借入額を設定することです。
（勤務先の状況や年収などにより、返済期間計算の６０歳を６５歳とすることもできます。）
そして、実際には変動金利、期間最長３５年で組んで返済を開始し、
先ほど計算した返済可能金額との差額は、必ず貯蓄に回してください。
このようにすれば、金利変動リスク対応や老後資金準備に支障をきたすことは回避できる
と思われます。
（注意）
この考え方は、あくまでも一般論です。返済期間中に夫婦それぞれの祖父母や父母からの贈与など
が期待できるや著しい収入の増加が見込めることなどは想定しておりません。
そして貯蓄により、ある一定のリスク準備資産が溜まった場合には、一定額以上の分は、
状況に応じて、返済額軽減型又は、期間短縮型を使い分けて一部繰上げ返済に回すのが得策
です。
結局、この組み方から算出された借入れ金額が、身の丈にあった借入額ということです。
（もちろん、住宅計画自体の規模の縮小は生じます）
住宅ローンの組み方については、建築・不動産業者等の説明を鵜呑みにせず、
専門家の意見も聞きつつ、必ず、御自身の状況を踏まえて考えてください！！
圧倒的に、変動金利型です。
セオリーとしては、過去最低を記録するような低金利時代であれば、固定金利型が選択される
はずですが、現実にはそうなっておりません。
理由はいくつか考えられます。
① 低金利が定着しすぎたため、金利上昇リスクに対して危機感が希薄化している。
② 建築・不動産業者からの斡旋で住宅ローンを決めることが大半で、当初の返済額が
小さくなる変動金利型を勧められることが多い。
（販売重視のため、負担額を小さくみせたい）
③ 過去１５年間のデータから、変動金利型住宅ローン利用者の金利負担が一番小さかった
実績がある。（過去のデータが、将来にあてはまるかは未定ですが・・・）
④ 変動金利型は、金利型の変更がいつでもできることや１．２５倍ルール、
５年ルールなどがあり、それほどリスクを感じさせない。
注）１．２５倍ルールや５年ルールの無い変動金利型もあります。
など。
これらの理由には、確かに一理あるなと思われるところもありますので、けっして
間違いではありませんが、変動金利型には、隠れた罠もありますので
御注意ください！！
よく言われていることですが、最大の罠は、
借りれる額 イコール 返せる額ではない ということ。
（ほかにも小さな罠は潜んでおりますが、今回は割愛させていただきます。）
当初の変動金利型での返済可能額から逆算して目いっぱい、しかも返済期間は最長３５年で
計算して借入額を設定されていませんか？
借入れ当時が２５歳時の方なら、まだましですが、
３０歳以上の方は要注意です！！
理由は、金利変動リスクに対応できない、老後資金準備に支障をきたす確率が高いこと
などがあげられます。
それでは、変動金利型の住宅ローンの罠に嵌らないために、どう組んだらいいかといいますと、
借入額を設定する際が、一番重要です！！
当初の返済可能額を返済期間 最長３５年、変動金利型で計算するのではなく、
返済期間を（６０歳－現在の年齢）年、１０年固定選択型金利で計算。
その返済可能額から逆算した借入額を設定することです。
（勤務先の状況や年収などにより、返済期間計算の６０歳を６５歳とすることもできます。）
そして、実際には変動金利、期間最長３５年で組んで返済を開始し、
先ほど計算した返済可能金額との差額は、必ず貯蓄に回してください。
このようにすれば、金利変動リスク対応や老後資金準備に支障をきたすことは回避できる
と思われます。
（注意）
この考え方は、あくまでも一般論です。返済期間中に夫婦それぞれの祖父母や父母からの贈与など
が期待できるや著しい収入の増加が見込めることなどは想定しておりません。
そして貯蓄により、ある一定のリスク準備資産が溜まった場合には、一定額以上の分は、
状況に応じて、返済額軽減型又は、期間短縮型を使い分けて一部繰上げ返済に回すのが得策
です。
結局、この組み方から算出された借入れ金額が、身の丈にあった借入額ということです。
（もちろん、住宅計画自体の規模の縮小は生じます）
住宅ローンの組み方については、建築・不動産業者等の説明を鵜呑みにせず、
専門家の意見も聞きつつ、必ず、御自身の状況を踏まえて考えてください！！
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