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マイナス金利の住宅ローン金利への影響は?

日銀が2016年1月29日に「マイナス金利の導入」を発表してから

土日も含め、早10日目となります。


その効果については、株価、為替についてはもうすでに発表前の水準以下に

戻ってしまっています。
(ほとんど効果はなかったことになります)

しかし、住宅ローン金利については、まだ本番はこれからです。


何故なら、日銀の発表が29日金曜日だったこともあって、

2月の住宅ローン金利にほとんどの金融機関は織り込めていません。
(一部、イレギュラーに月中で変更した金融機関もあるようですが)

特に、注目は10年固定選択型以上の長期金利タイプです。

指標となる新発10年物国債の利回りは下記のように推移しております。

新発10年物国債利回り
(入手先:日本相互証券株式会社HPより)


2月5日終値0.02%迄すごい勢いで急降下しています。

0.00%台になったのは史上初でしょう。

もし、このレートが基準になったとすれば、長短金利逆転も起こり得てしまいます。
(正直、この領域については誰も確かなことはわからないでしょう)

まずは、翌月の適用金利を今月に発表しているソニー銀行の動きが

注目されます。
(過去最低金利は、ほぼ間違いないでしょう)


なお、変動金利を代表に10年未満の選択型金利については、

指標となるのが、ほとんどの金融機関で短期プライムレートです。

こちらは市場原理ではなく、日銀による政策的な意図が大きく影響します。

まだ、動く可能性は低いのではないかと思われます。

まだ少し様子見というところでしょう。


住宅ローン金利については、まさにとんでもない領域に入っていくところです。

注目してみていきましょう!!


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マイナス金利
影響
住宅ローン金利

消費税再増税の見送りが住宅購入希望者に与える影響は?

昨日(11/18)、安倍首相は、首相官邸で記者会見し、

消費税率の10%への引き上げを1年半延期する考えを示したうえで、

今週21日に衆議院を解散する意向を表明しました。
(今回は景気条項はありません)


では、このこと(消費税再増税延期)が住宅購入希望者に与える影響には

どのようなことがあるのかを考えてみましょう。

 ① 検討できる期間が延びた
    
    契約ベースでは、平成27年3月末平成28年9月末
   引渡しベースでは、平成27年9月末平成29年3月末

    まで、文字通り1年半、検討できる期間が延びました。
    注)人によっては、返済期間が短くなることは考慮してください!!

 ② 住宅ローンの金利上昇懸念がより薄らいだ

    アベノミクスの目論見は、3本の矢で
    物価上昇 ⇒ 賃金上昇 ⇒ 消費活性化 ⇒ 好景気 ⇒ 金利上昇という流れを
    作ることにありますが、2番目がうまくいっていません。
    ということは、金利を上昇させるまでにはまだ到底及ばないということになります。

 ③ 住宅価格等の実質下落が見込める

    GDP速報値のコンポーネントごとの数値は、
    民間消費 +0.4
    民間住宅 ▲6.7
    民間設備 ▲0.2
    民間在庫 ▲0.6
    公的需要 +0.7

    となっており、民間住宅の落ち込みの酷さが際立ちます。
    ですので、延期されたことによって駆け込み需要も先送りとなるため、
    需要と供給のバランスを考えれば、住宅価格等は実質下落する圧力が
    強まるでしょう。

 ④ 平成27年度税制改正・要望案の延期や中止

    消費税再増税の税収増を見込んでおこなおうとしていた
    平成27年度税制改正・要望案は延期や中止されるものが出てくるはずです。
    内容と状況によっては、恩恵を享受できたものもあるはずですから影響
    マイナスの方もでてくるでしょう。


このような影響が考えられますが、概ね、住宅購入希望者にとっては

メリットのほうが大きいといえるでしょう。
(もちろん、景気に左右されない安定がベースにあってこそですが)

じっくり考えられるようになった訳ですから、有意義に検討しましょう!!


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消費税再増税延期
住宅購入希望者
影響

民法改正案まとまる。不動産賃貸業への影響は?

2014年8月26日、民法における債権関係の規定に関する改正案

法務大臣の諮問機関である法制審議会がまとめました。

来年の通常国会への提出を目指す模様です。
(民法の本格的な改正は1896年の法律制定以来初めて)


不動産賃貸業においては、

 ① 敷金に関する定義が明文化

 ② 敷金の返還義務を明確化

 ③ 原状回復義務の定義が明文化
  * 「通常の使用による損耗や経年変化は含まない」と定義されることに。

 ④ 約款に関する規定を新設

などにより影響を受けそうです。


不動産賃貸業の現場では、判例ではほぼクリアされているといっても、

条文には記載されていないという理由で、未だに

敷金が返還されない、ないしは過剰な修繕費を請求されたというケースが

見受けられましたが、今回の改正案が成立、施行となれば、

こういったトラブルはさらに減少することになるでしょう。


空き家率が徐々に高まり、家賃相場にも影響を及ぼしてきている現状に

さらに法改正が加われば、相当数の不動産賃貸経営者に対して、

影響は小さくはないと思われます。


これまでは、ここまでの本格的な民法改正はおこなわれませんでしたので、

不動産賃貸経営者の意識も旧態依然のままということも大いにあったでしょうが、

これからは、そんな意識ではやっていけないのは明白です。

不動産賃貸業は大きなリスクを背負った事業であり、サービス産業である」という

意識改革が必要です。


相続(税)対策などで、サブリース契約で不動産賃貸業をおこなう場合も

リスクはほとんど変わりません。

本音が、「賃貸物件(建物)の建築をすることのみが目的」の業者の口車に

安易に乗らないように気をつけてください。

サブリース契約書の ” 契約の解除 ” に関する条文をみれば、業者のスタンスは

なんとなくわかるでしょう。


リスクをまったく説明せず、長期的に安心であると思わせるようなセールストークを

してくる営業マンには注意しましょう!!




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民法改正
不動産賃貸業
影響
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Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
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