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期間短縮型の繰上返済ですが、実は・・・!?

皆様、

「 住宅ローンの繰上返済については、金利削減効果の大きい

 ” 期間短縮型 ” が一番いいと思ってみえませんか?」


今回の話をお読み頂いてしっかりご判断ください。


住宅ローンの繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。
(金融機関によっては返済額軽減型は契約更改作業が必要になる場合があります)

確かにこの2つを単純に比べたら、金利削減効果は「期間短縮型」のほうが

大きいと言えます。

ですが、この効果が実感できる時期は、最終完済日以降という

落とし穴的な要素があるのです。


具体例を挙げてお話しましょう。下図をご覧ください↓

期間短縮型
期間短縮型シミュ

返済額軽減型
返済額軽減型シミュ

前提:借入時期2017年8月(返済は9月~)、借入金額2,500万円、金利固定2.0%、
   借入期間35年、毎月返済のみで返済開始し、4年目早々の2020年9月に
   繰上返済100万円した場合


の2つの繰上返済方法での金利削減効果比較です。

 858,680円(期間短縮型) - 353,755円(返済額軽減型

=504,925円

と金利削減効果は期間短縮型のほうが2倍以上です。

しかし、期間短縮型の場合は毎月の返済額が変わらず、金利削減効果は当面実感できません。
(22回分の返済期間が短縮)

なんと実感できるのは、30年以上先の話です。

それに対し、返済額軽減型の場合は、

82,815円 - 79,281円 = 3,534円

翌月から3,534円の返済額減少効果が実感できます。


あなたなら、どちらの繰上返済方法を選択されますか?


今回のお話はどちらがいいという話ではありません。

その人の状況によっては、選択肢が変わり得ることを知って頂きたいのです。

「周りが金利削減効果が大きいのは期間短縮型だから・・・」と

思考停止してしまってみえる方がほとんどとお見受けします。

ですが、家計のリスクヘッジには返済額軽減型のほうが有効です。

今後の繰上返済予定も含めてどちらが有効であるかをしっかりと判断してください。<(_ _)>


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TAG :
繰上返済
期間短縮型
返済額軽減型

【繰上返済】 返済額軽減型の利点!! 

繰上返済には期間短縮型返済額軽減型があります。

 繰上返済とは、毎月の返済とは別に、借入額の一部(あるいは全額)を返済すること

・「期間短縮型」とは、繰上返済をした場合に、毎月の返済額等は変わりませんが、
           返済期間が短くなるため、短縮された期間に支払う予定だった利息が
           軽減されます。

・「返済額軽減型」とは、「期間短縮型」とは逆に、返済期間は変わりませんが、
           毎月の返済額を減らすことができ、それに伴う利息軽減が計れます。

一般的に、

利息軽減効果期間短縮型のほうが返済額軽減型よりも効果が高いため、

繰上返済においては、期間短縮型」のほうを重視しがちな傾向にあります。

それでは、「返済額軽減型」の利点はないのでしょうか?

もちろん、そんなことはありません。

将来金利が変わるタイプの住宅ローン(固定期間選択型や変動金利など)の場合は、

返済額軽減型」で繰上返済していったほうが、都合がいい場合があります。

それは、

『次回金利適用時に金利が上がっており、返済額が予想以上に

 上がってしまうようなケース』
です。

具体的には、5年固定の住宅ローン、借入額3,000万円、35年返済、当初金利2.5%、
      元利均等返済、ボーナス返済なしの場合で、

当初5年間、毎年100万円の繰上返済を「期間短縮型」で行うと、7年10ヶ月期間が

短縮できます。

しかし、6年目以降の適用金利が4%となってしまった場合、

毎月返済額が5年目までの107,249円から124,196円(6年目以降)

約17,000円もアップしてしまいます。

これは、「期間短縮型」の繰上返済によって、

残期間が短くなってしまったことによる弊害が出てしまったのです。

これが、毎年の繰上返済をせずに、500万円を貯蓄しておき、

金利アップ時に「返済額軽減型」で繰上返済を行うと、

金利が4%になっても6年目以降の毎月返済額は105,715円

ほぼ5年目までと同じ水準に保つことができます。

このように、利息軽減効果ばかりを優先しすぎると、

「期間短縮型」の弱点がでてしまう危険があるのです。



繰上返済の際、将来金利が変わるタイプの住宅ローンを組んでみえる方は、

金利アップ時のリスク念頭に入れて行うようにしてください!!



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繰上返済
期間短縮型
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