「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ 何が変わるの？
- 2019-11-21(18:30) /
- 住宅（不動産）
不動産の売買に関する内容が2020年4月の民法改正で
大きく変わります。
それは、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わることで
売主 対 買主 の不動産に不具合が生じた場合の責任のバランスが
これまでとは変わります。では、具体的に何が変わるのか？
○ 売主（業者） VS 買主（一般） の場合
・ 隠れた瑕疵である必要がなく、当初から認識していた瑕疵でもよくなる
・ 損害賠償請求と契約解除のほかに、追完請求（補修などの請求）、
追完がなされない場合には代金減額請求ができるようになる
・ 売主（業者）は契約までに契約内容に示す品質を定義し、
買主と認識を一致させておくことが重要となる
つまりは、売主（業者）の責任がこれまでより重くなりますので、業務モラルの向上と
物件ごとの差別化や価格妥当性が増すことになるでしょう。
注）期間についてはこれまで同様、物件の引き渡し日から2年以上
負担しなければならない。
○ 売主（一般） VS 買主（一般） の場合
・ 契約不適合責任（瑕疵担保責任）は一般人同士は任意規定
つまり契約不適合責任を免責にすることも期間、範囲を限定することも可能
・ 任意規定とはいえ、契約不適合責任の有無や期間、範囲の差などが
物件価格に与える影響はそれなりにあるものと推察する
まだまだ、一般人同士の不動産取引については効果は限定的ですが、
こういった改正があることを頭に入れ、業者の選定条件や価格交渉の材料にされ、
賢く不動産取引をして頂きたいと思っております。
大きく変わります。
それは、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わることで
売主 対 買主 の不動産に不具合が生じた場合の責任のバランスが
これまでとは変わります。では、具体的に何が変わるのか？
○ 売主（業者） VS 買主（一般） の場合
・ 隠れた瑕疵である必要がなく、当初から認識していた瑕疵でもよくなる
・ 損害賠償請求と契約解除のほかに、追完請求（補修などの請求）、
追完がなされない場合には代金減額請求ができるようになる
・ 売主（業者）は契約までに契約内容に示す品質を定義し、
買主と認識を一致させておくことが重要となる
つまりは、売主（業者）の責任がこれまでより重くなりますので、業務モラルの向上と
物件ごとの差別化や価格妥当性が増すことになるでしょう。
注）期間についてはこれまで同様、物件の引き渡し日から2年以上
負担しなければならない。
○ 売主（一般） VS 買主（一般） の場合
・ 契約不適合責任（瑕疵担保責任）は一般人同士は任意規定
つまり契約不適合責任を免責にすることも期間、範囲を限定することも可能
・ 任意規定とはいえ、契約不適合責任の有無や期間、範囲の差などが
物件価格に与える影響はそれなりにあるものと推察する
まだまだ、一般人同士の不動産取引については効果は限定的ですが、
こういった改正があることを頭に入れ、業者の選定条件や価格交渉の材料にされ、
賢く不動産取引をして頂きたいと思っております。
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民法改正案まとまる。不動産賃貸業への影響は？
- 2014-08-31(18:46) /
- 住宅（不動産）
2014年8月26日、民法における債権関係の規定に関する改正案を
法務大臣の諮問機関である法制審議会がまとめました。
来年の通常国会への提出を目指す模様です。
（民法の本格的な改正は1896年の法律制定以来初めて）
不動産賃貸業においては、
① 敷金に関する定義が明文化
② 敷金の返還義務を明確化
③ 原状回復義務の定義が明文化
＊ 「通常の使用による損耗や経年変化は含まない」と定義されることに。
④ 約款に関する規定を新設
などにより影響を受けそうです。
不動産賃貸業の現場では、判例ではほぼクリアされているといっても、
条文には記載されていないという理由で、未だに
敷金が返還されない、ないしは過剰な修繕費を請求されたというケースが
見受けられましたが、今回の改正案が成立、施行となれば、
こういったトラブルはさらに減少することになるでしょう。
空き家率が徐々に高まり、家賃相場にも影響を及ぼしてきている現状に
さらに法改正が加われば、相当数の不動産賃貸経営者に対して、
影響は小さくはないと思われます。
これまでは、ここまでの本格的な民法改正はおこなわれませんでしたので、
不動産賃貸経営者の意識も旧態依然のままということも大いにあったでしょうが、
これからは、そんな意識ではやっていけないのは明白です。
「不動産賃貸業は大きなリスクを背負った事業であり、サービス産業である」という
意識改革が必要です。
相続（税）対策などで、サブリース契約で不動産賃貸業をおこなう場合も
リスクはほとんど変わりません。
本音が、「賃貸物件（建物）の建築をすることのみが目的」の業者の口車に
安易に乗らないように気をつけてください。
サブリース契約書の ” 契約の解除 ” に関する条文をみれば、業者のスタンスは
なんとなくわかるでしょう。
リスクをまったく説明せず、長期的に安心であると思わせるようなセールストークを
してくる営業マンには注意しましょう！！
法務大臣の諮問機関である法制審議会がまとめました。
来年の通常国会への提出を目指す模様です。
（民法の本格的な改正は1896年の法律制定以来初めて）
不動産賃貸業においては、
① 敷金に関する定義が明文化
② 敷金の返還義務を明確化
③ 原状回復義務の定義が明文化
＊ 「通常の使用による損耗や経年変化は含まない」と定義されることに。
④ 約款に関する規定を新設
などにより影響を受けそうです。
不動産賃貸業の現場では、判例ではほぼクリアされているといっても、
条文には記載されていないという理由で、未だに
敷金が返還されない、ないしは過剰な修繕費を請求されたというケースが
見受けられましたが、今回の改正案が成立、施行となれば、
こういったトラブルはさらに減少することになるでしょう。
空き家率が徐々に高まり、家賃相場にも影響を及ぼしてきている現状に
さらに法改正が加われば、相当数の不動産賃貸経営者に対して、
影響は小さくはないと思われます。
これまでは、ここまでの本格的な民法改正はおこなわれませんでしたので、
不動産賃貸経営者の意識も旧態依然のままということも大いにあったでしょうが、
これからは、そんな意識ではやっていけないのは明白です。
「不動産賃貸業は大きなリスクを背負った事業であり、サービス産業である」という
意識改革が必要です。
相続（税）対策などで、サブリース契約で不動産賃貸業をおこなう場合も
リスクはほとんど変わりません。
本音が、「賃貸物件（建物）の建築をすることのみが目的」の業者の口車に
安易に乗らないように気をつけてください。
サブリース契約書の ” 契約の解除 ” に関する条文をみれば、業者のスタンスは
なんとなくわかるでしょう。
リスクをまったく説明せず、長期的に安心であると思わせるようなセールストークを
してくる営業マンには注意しましょう！！
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