「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ 何が変わるの？
- 2019-11-21(18:30) /
- 住宅（不動産）
不動産の売買に関する内容が2020年4月の民法改正で
大きく変わります。
それは、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わることで
売主 対 買主 の不動産に不具合が生じた場合の責任のバランスが
これまでとは変わります。では、具体的に何が変わるのか？
○ 売主（業者） VS 買主（一般） の場合
・ 隠れた瑕疵である必要がなく、当初から認識していた瑕疵でもよくなる
・ 損害賠償請求と契約解除のほかに、追完請求（補修などの請求）、
追完がなされない場合には代金減額請求ができるようになる
・ 売主（業者）は契約までに契約内容に示す品質を定義し、
買主と認識を一致させておくことが重要となる
つまりは、売主（業者）の責任がこれまでより重くなりますので、業務モラルの向上と
物件ごとの差別化や価格妥当性が増すことになるでしょう。
注）期間についてはこれまで同様、物件の引き渡し日から2年以上
負担しなければならない。
○ 売主（一般） VS 買主（一般） の場合
・ 契約不適合責任（瑕疵担保責任）は一般人同士は任意規定
つまり契約不適合責任を免責にすることも期間、範囲を限定することも可能
・ 任意規定とはいえ、契約不適合責任の有無や期間、範囲の差などが
物件価格に与える影響はそれなりにあるものと推察する
まだまだ、一般人同士の不動産取引については効果は限定的ですが、
こういった改正があることを頭に入れ、業者の選定条件や価格交渉の材料にされ、
賢く不動産取引をして頂きたいと思っております。
大きく変わります。
それは、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わることで
売主 対 買主 の不動産に不具合が生じた場合の責任のバランスが
これまでとは変わります。では、具体的に何が変わるのか？
○ 売主（業者） VS 買主（一般） の場合
・ 隠れた瑕疵である必要がなく、当初から認識していた瑕疵でもよくなる
・ 損害賠償請求と契約解除のほかに、追完請求（補修などの請求）、
追完がなされない場合には代金減額請求ができるようになる
・ 売主（業者）は契約までに契約内容に示す品質を定義し、
買主と認識を一致させておくことが重要となる
つまりは、売主（業者）の責任がこれまでより重くなりますので、業務モラルの向上と
物件ごとの差別化や価格妥当性が増すことになるでしょう。
注）期間についてはこれまで同様、物件の引き渡し日から2年以上
負担しなければならない。
○ 売主（一般） VS 買主（一般） の場合
・ 契約不適合責任（瑕疵担保責任）は一般人同士は任意規定
つまり契約不適合責任を免責にすることも期間、範囲を限定することも可能
・ 任意規定とはいえ、契約不適合責任の有無や期間、範囲の差などが
物件価格に与える影響はそれなりにあるものと推察する
まだまだ、一般人同士の不動産取引については効果は限定的ですが、
こういった改正があることを頭に入れ、業者の選定条件や価格交渉の材料にされ、
賢く不動産取引をして頂きたいと思っております。
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瑕疵担保責任の内容については、しっかり確認しましょう！！
- 2014-06-08(18:58) /
- 住宅（不動産）
不動産の売買において、「瑕疵担保責任」という言葉は、たびたび登場します。
瑕疵とは、物件の欠陥などのことを言っていますが、
隠れた（買主が気づかない）瑕疵が判明した場合、買い主は、売り主へ物件の修補や
損害の賠償を求めることができます。
また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは、契約の解除を
求めることもできます。
このような、物件の瑕疵に関する売り主の責任のことを法的には「瑕疵担保責任」と
いいます。
不動産の売買契約書などでは、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は
物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決められます。
民法においては、瑕疵担保責任を追及できるのは、
「買主が事実を知った時から１年以内」となっていますが、その表現では期間が
曖昧になります。
それで、特別法としての宅建業法では、「その目的物の引き渡しの日から２年以上」と
なる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約を
してはならないとしているため、明確な期間として、
一番短い期間となる「引き渡しの日から2年」としていることが多いのです。
また、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）では、
新築住宅の売主などに10年間の瑕疵担保責任が課せられています。
ですが課せられている範囲は、「構造耐力上主要な部分」および
「雨水の浸入を防止する部分」です。（この表現がまた厄介です）
建築の用語には、上記で出てきた「構造耐力上主要な部分」とか「主要構造部」など
似たような表現が出てきますが、その定義や範囲は微妙に違うということを
ご存知でしょうか？
＊ 構造耐力上主要な部分とは、
基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材など）、
床版、屋根版、横架材（はり、けたなど）。
＊ 主要構造部とは、
壁（間仕切壁を除く）、柱（間柱、付け柱を除く）、床（揚げ床、最下階の床、
廻り舞台の床を除く）、はり（小ばりを除く）、屋根（ひさしを除く）、
階段（局部的な小階段、屋外階段を除く）。
そのほか、「建物構造上主要な部位」などという表現が出てきたりもします。
瑕疵担保責任の期間や範囲については、法律などの縛りはあるものの、
曖昧な部分は残っており、その部分については「個々の契約で定める」ことになります。
特に、個人が売主となる中古住宅の売買契約においては、ある意味、自由に定めることが
できるようになっておりますので、
その期間や範囲については、事前にしっかり確認するようにしてください！！
瑕疵とは、物件の欠陥などのことを言っていますが、
隠れた（買主が気づかない）瑕疵が判明した場合、買い主は、売り主へ物件の修補や
損害の賠償を求めることができます。
また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは、契約の解除を
求めることもできます。
このような、物件の瑕疵に関する売り主の責任のことを法的には「瑕疵担保責任」と
いいます。
不動産の売買契約書などでは、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は
物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決められます。
民法においては、瑕疵担保責任を追及できるのは、
「買主が事実を知った時から１年以内」となっていますが、その表現では期間が
曖昧になります。
それで、特別法としての宅建業法では、「その目的物の引き渡しの日から２年以上」と
なる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約を
してはならないとしているため、明確な期間として、
一番短い期間となる「引き渡しの日から2年」としていることが多いのです。
また、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）では、
新築住宅の売主などに10年間の瑕疵担保責任が課せられています。
ですが課せられている範囲は、「構造耐力上主要な部分」および
「雨水の浸入を防止する部分」です。（この表現がまた厄介です）
建築の用語には、上記で出てきた「構造耐力上主要な部分」とか「主要構造部」など
似たような表現が出てきますが、その定義や範囲は微妙に違うということを
ご存知でしょうか？
＊ 構造耐力上主要な部分とは、
基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材など）、
床版、屋根版、横架材（はり、けたなど）。
＊ 主要構造部とは、
壁（間仕切壁を除く）、柱（間柱、付け柱を除く）、床（揚げ床、最下階の床、
廻り舞台の床を除く）、はり（小ばりを除く）、屋根（ひさしを除く）、
階段（局部的な小階段、屋外階段を除く）。
そのほか、「建物構造上主要な部位」などという表現が出てきたりもします。
瑕疵担保責任の期間や範囲については、法律などの縛りはあるものの、
曖昧な部分は残っており、その部分については「個々の契約で定める」ことになります。
特に、個人が売主となる中古住宅の売買契約においては、ある意味、自由に定めることが
できるようになっておりますので、
その期間や範囲については、事前にしっかり確認するようにしてください！！
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