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「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ 何が変わるの?

不動産の売買に関する内容が2020年4月の民法改正

大きく変わります。


それは、瑕疵担保責任から契約不適合責任へと変わることで

売主 対 買主 の不動産に不具合が生じた場合の責任のバランスが

これまでとは変わります。では、具体的に何が変わるのか?


 ○ 売主(業者) VS 買主(一般) の場合

 ・ 隠れた瑕疵である必要がなく、当初から認識していた瑕疵でもよくなる

 ・ 損害賠償請求と契約解除のほかに、追完請求(補修などの請求)、
   追完がなされない場合には代金減額請求ができるようになる

 ・ 売主(業者)は契約までに契約内容に示す品質を定義し、
   買主と認識を一致させておくことが重要となる

つまりは、売主(業者)の責任がこれまでより重くなりますので、業務モラルの向上と

物件ごとの差別化や価格妥当性が増すことになるでしょう。

 注)期間についてはこれまで同様、物件の引き渡し日から2年以上
   負担しなければならない



 ○ 売主(一般) VS 買主(一般) の場合

 ・ 契約不適合責任瑕疵担保責任)は一般人同士は任意規定
   つまり契約不適合責任を免責にすることも期間、範囲を限定することも可能

 ・ 任意規定とはいえ、契約不適合責任の有無や期間、範囲の差などが
   物件価格に与える影響はそれなりにあるものと推察する


まだまだ、一般人同士の不動産取引については効果は限定的ですが、

こういった改正があることを頭に入れ、業者の選定条件や価格交渉の材料にされ、

賢く不動産取引をして頂きたいと思っております。



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TAG :
契約不適合責任
瑕疵担保責任
民法改正
不動産取引

瑕疵担保責任の内容については、しっかり確認しましょう!!

不動産の売買において、「瑕疵担保責任」という言葉は、たびたび登場します。

瑕疵とは、物件の欠陥などのことを言っていますが、

隠れた(買主が気づかない)瑕疵が判明した場合、買い主は、売り主へ物件の修補

損害の賠償を求めることができます。

また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは、契約の解除

求めることもできます。

このような、物件の瑕疵に関する売り主の責任のことを法的には「瑕疵担保責任」と

いいます。


不動産の売買契約書などでは、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は

物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決められます。

民法においては、瑕疵担保責任を追及できるのは、

「買主が事実を知った時から1年以内」となっていますが、その表現では期間が

曖昧になります。

それで、特別法としての宅建業法では、「その目的物の引き渡しの日から2年以上」

なる特約をする場合を除き、
民法に規定するものより買主に不利となる特約を

してはならない
としているため、明確な期間として、

一番短い期間となる「引き渡しの日から2年」としていることが多いのです。

また、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)では、

新築住宅の売主などに10年間の瑕疵担保責任が課せられています。

ですが課せられている範囲は、「構造耐力上主要な部分」および

「雨水の浸入を防止する部分」です。(この表現がまた厄介です)


建築の用語には、上記で出てきた「構造耐力上主要な部分」とか「主要構造部」など

似たような表現が出てきますが、その定義や範囲は微妙に違うということを

ご存知でしょうか?

  * 構造耐力上主要な部分とは、
    基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かい、方づえ、火打材など)、
    床版、屋根版、横架材(はり、けたなど)。

  * 主要構造部とは、
    壁(間仕切壁を除く)、柱(間柱、付け柱を除く)、床(揚げ床、最下階の床
    廻り舞台の床を除く)、はり(小ばりを除く)、屋根(ひさしを除く)、
    階段(局部的な小階段、屋外階段を除く)。

そのほか、「建物構造上主要な部位」などという表現が出てきたりもします。


瑕疵担保責任の期間や範囲については、法律などの縛りはあるものの、

曖昧な部分は残っており、その部分については「個々の契約で定める」ことになります。

特に、個人が売主となる中古住宅の売買契約においては、ある意味、自由に定めることが

できるようになっておりますので、

その期間や範囲については、事前にしっかり確認するようにしてください!!



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TAG :
瑕疵担保責任
民法
宅建業法
品確法
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