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期間短縮型の繰上返済ですが、実は・・・!?

皆様、

「 住宅ローンの繰上返済については、金利削減効果の大きい

 ” 期間短縮型 ” が一番いいと思ってみえませんか?」


今回の話をお読み頂いてしっかりご判断ください。


住宅ローンの繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。
(金融機関によっては返済額軽減型は契約更改作業が必要になる場合があります)

確かにこの2つを単純に比べたら、金利削減効果は「期間短縮型」のほうが

大きいと言えます。

ですが、この効果が実感できる時期は、最終完済日以降という

落とし穴的な要素があるのです。


具体例を挙げてお話しましょう。下図をご覧ください↓

期間短縮型
期間短縮型シミュ

返済額軽減型
返済額軽減型シミュ

前提:借入時期2017年8月(返済は9月~)、借入金額2,500万円、金利固定2.0%、
   借入期間35年、毎月返済のみで返済開始し、4年目早々の2020年9月に
   繰上返済100万円した場合


の2つの繰上返済方法での金利削減効果比較です。

 858,680円(期間短縮型) - 353,755円(返済額軽減型

=504,925円

と金利削減効果は期間短縮型のほうが2倍以上です。

しかし、期間短縮型の場合は毎月の返済額が変わらず、金利削減効果は当面実感できません。
(22回分の返済期間が短縮)

なんと実感できるのは、30年以上先の話です。

それに対し、返済額軽減型の場合は、

82,815円 - 79,281円 = 3,534円

翌月から3,534円の返済額減少効果が実感できます。


あなたなら、どちらの繰上返済方法を選択されますか?


今回のお話はどちらがいいという話ではありません。

その人の状況によっては、選択肢が変わり得ることを知って頂きたいのです。

「周りが金利削減効果が大きいのは期間短縮型だから・・・」と

思考停止してしまってみえる方がほとんどとお見受けします。

ですが、家計のリスクヘッジには返済額軽減型のほうが有効です。

今後の繰上返済予定も含めてどちらが有効であるかをしっかりと判断してください。<(_ _)>


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返済額軽減型

住宅ローン控除を受けている期間の「 繰上返済 」 は?

一般的に繰上返済は、その返済時期が早ければ早いほど

金利削減効果は大きいものです。

ですので、「 余裕資金が貯まったらすぐに繰上返済すべき 」 との

アドバイスをよく聞かれると思います。


しかし、住宅ローン控除を受けている期間については必ずしも、

「返済時期が早ければいい」 とは言えないケースがあります。


例えば、当初借入額3000万円、金利2.5%、借入期間35年で

固定金利ローンを借りて、1月から返済をスタートした場合で、

返済開始から約2年後の12月に100万円の繰り上げ返済を行った場合

年明けの1月に繰上返済を行った場合を比較してみると、

税額控除まで含めて考えると、年明けの1月に繰上返済したほうが

トータルでは約5,500円得になります。


要は、繰上返済を1ヶ月遅らせたことで、

住宅ローン控除額がプラス1万円、金利削減効果はマイナス約4500円となり、

差し引きで、トータル約5,500円の得になるということです。
(もちろん全額、税額控除されるという前提です)


住宅ローン金利が現在のように、変動金利で1%未満や全期間固定でも1%台中後半

ということになれば、なおさらです。

年末ボーナスで、繰上返済をご検討される場合は頭に入れておいてください!!


「どのくらいお得になるか」をしっかり計算されたい方は、
 こちらでシミュレーションしてみては↓
 金融広報中央委員会HP(知るぽると) 繰り上げ返済シミュレーション
 https://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html


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住宅ローン控除期間中

住宅ローン控除 VS 繰上返済 どっち!?

皆様、こんなことを思われたことはありませんでしょうか?

住宅ローン控除を受けられる期間中に、

  繰上返済はしたほうがいいの? or しないほうがいいの?」と。



特に、変動金利で年利1%未満の利率で返済してみえる方にしてみると、

単年だけでみれば、住宅ローンの年末残高 x 1% の税額控除額のほうが、

支払利息よりも大きいため、早く返さないほうがいいのではないか
と思われることと

思います。
(もちろん、全額税額控除が受けられる前提です)


しかしある記事によると、下記のような試算がされています。
____________________________________________________________________

モデルケース : 住宅ローン=3,700万円×0.90%×35年
          繰上返済:期間短縮型

繰上返済がない場合
 : 住宅ローン減税効果303万円

・3年目に200万円繰上返済した場合
 : 住宅ローン減税効果292万円+利息軽減効果66万円=358万円

・11年目に200万円繰上返済した場合 
 : 住宅ローン減税効果303万円+利息軽減効果48万円=351万円

_____________________________________________________________________

これは、住宅ローンの利率が年利0.90%であっても、3年目や11年目に

200万円を繰上返済をしたほうが有利だと示しています。


どちらが本当なのでしょうか?

私、個人としては、さらに突っ込んで考えないと結論はでないと考えます。

何故なら、上記の試算には、時間的価値やその他の運用益については

考慮されていないからです。
(特に、繰上返済がない場合については、繰上返済原資200万円の扱いは???)

利息軽減効果はあくまでも、残年数(上記の場合でいえば、32年・24年)経過後

の話です。

即座に利息が上記の金額減るわけではありません。

そこには、時間的価値が入ってしまっているので、同等比較ではありません。
(このため、単年だけで比較した場合とで結果が違っているのです)


また時間的価値を含めるのであれば、繰上返済原資である200万円についての運用益や

住宅ローン減税差額の運用益についても含めて考えなければ同等比較にはなりません。

こう考えると、約50万円程度の差額では、有利不利とはっきりとは言えないのでは

ないでしょうか?


お客様に今回のような質問をされることは多々ありますが、はっきり申し上げられないのは、

前提条件がアバウトすぎるからです。

難しく考えないのであれば、住宅ローン利率年利1%未満の方は、目先重視で

住宅ローン減税を優先されたほうがいいように思います。



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「期間短縮型」と「返済額軽減型」 実は、繰上返済の効果は同じ!?

住宅ローンの繰上返済方法には、

「期間短縮型」「返済額軽減型」二つの方法があります。

一般的に、繰上返済の効果(利息削減効果)は、「期間短縮型」のほうが大きい

言われております。


確かに、繰上返済を1回行った場合直接的な効果は、

「期間短縮型」のほうが大きいといえるでしょう。


しかし、比較の際に1回限りの直接的な効果だけでなく、

「返済額軽減型」の場合の返済額軽減分を、さらに「返済額軽減型」による

繰上返済費用にまわし、これをどんどん繰り返していった場合のトータルでの

繰上返済効果では、

両者にそれほど大差がないということをご存知でしょうか。
注)ただし、実際には繰上返済手数料や最低繰上返済額などを考慮することが不可欠です。

詳細については、こちら↓
All About(オールアバウト)記事 住宅ローン繰り上げ返済シミュレーション
http://allabout.co.jp/gm/gc/10586/


上記のサイトで、二つの繰上返済方法による繰上返済効果が、トータルでは、

ほとんど大差がないということをご理解いただけましたでしょうか?


確かに、「返済額軽減型」のほうが、手間で面倒ではありますが、

不測の事態(思わぬ収入減や支出増など)に対する対応力は上がるでしょう。

長期の返済期間中に何が起こるかわかならいと思われる方は、

こちらのほうが賢明かもしれません。


どちらの方法がいいのかは、状況次第です。

今回のお話はどちらがいいのかではなく、本当の仕組みを理解して、

「どちらが自分に合っているか」を考えられるようになっていただくことが主旨です。

” 安易な一般論 ” に流されないようにしてください!!




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利息削減

固定金利 or 変動金利 判断ポイントは、優遇金利と繰上返済!?

過去最低水準の住宅ローン金利で推移するなか、住宅ローンの金利タイプ選択において、

FPをはじめ、専門家からはさまざまな意見が述べられております。

私もFPとして、意見を求められることが多いため、参考に色んな意見を読ませて頂き、

自分なりに判断し、見解を導きだしています。

固定金利を薦める意見、変動金利を薦める意見、それぞれ根拠がありますが、

どちらも間違ってはおりません。要は、判断基準が違うのです。


最初にお話しておきますが、

金利タイプ選択において、事前に 「 正解 」言い当てることはできない

いうことです。あくまで、結果論でしかありません


それを前提にお話させていただくと、

判断のポイントは、” 優遇金利 ”と” 繰上返済 ”をどう考えるかということのように

思います。

繰上返済 ”については、御存知だと思いますので、説明を割愛させていただきます。

優遇金利 ”とは、条件を満たせば、店頭表示金利から、〇.〇%優遇しますというものです。

当初は、キャンペーンで期間限定だったりしていましたが、最近ではほぼ常態化し、

その内容もどんどんお客様有利になっています。
(銀行の調達金利と運用金利を考えると、もう限界だと思いますが)

具体的には、変動金利 店頭表示 2.475%、 優遇金利幅 1.4~1.6%程度、

適用金利 0.875~1.075%となっていたりします。
(個別対応では、更なる金利優遇がある場合もあります)

さらには、優遇金利適用は借入期間全期間で一律となっていたりします。


固定金利を薦める意見の方のなかに、この優遇金利についての実情を御存知ないと思われる

方がおみえになります。

仮に全期間1.6%優遇だとすると、現在の変動金利の店頭表示金利2.475%が3.41%

なって初めてフラット35の最低適用金利1.81%と金利上同等ですが、

団信保険料の扱いの違いや変動金利の元本減少スピードのメリット、

固定金利との返済差額分や住宅ローン減税分などの繰上返済への充当などを考慮に入れれば、

実質、先の3.41%が4.0%程度になってほぼ同等なのではないでしょうか。
(具体的な事例は、マネーの達人記事で紹介させていただいております、下記参照↓)
 http://manetatsu.com/2013/05/18028/

優遇金利の内容は、今後どうなっていくかはわかりませんが、当初設定された優遇内容は、

銀行も途中で変えることはできません。

適用金利が3%や4%になるには、店頭表示金利が4.6%、5.6%にならなければ

あり得ないのです。


固定金利を薦める根拠を、金銭的なもの以外にされている方は別ですが、
(計画が立てやすい、金利上昇に怯えなくていいなどの根拠)

金銭的に判断する場合で意見が違うのは、結局、この ” 優遇金利 ”と” 繰上返済 ”を

どう考え、どう予測したかという判断基準の違いによるものではないでしょうか?
(もちろん、これ以外にもあることは承知しておりますが・・・)


このように述べますと、私が変動金利を薦めているように聞こえるかもしれませんが、

そうではありません。

あくまでも、ライフプランニング上から判断すべきというのが、私のスタンスです。

ライフプランニングをするうえでも、

この ” 優遇金利 ”の内容と” 繰上返済 ”予測は重要なのです。




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プロフィール

リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
保険・住宅(不動産)・
住宅ローンなど、ひとつの窓口
でトータルにお世話させて
頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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