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全額繰上返済時の前払保証料の返戻額はなぜ少ないのか？

2014-03-04(18:33) /
住宅ローン

皆様、こんな疑問を持たれたことはございませんでしょうか？

『住宅ローンを返済途中で全額繰上返済した際に、

　前払いで支払った保証料の返戻額が非常に少ないなぁ？』と。

住宅ローンの保証料とは、

住宅ローンを借りる人のために信用保証会社に連帯保証人の代わりを

してもらうための費用です。

住宅ローンの保証料は、前払方式と金利上乗せ方式の2種類ありますが、

今回のお話は、前払方式のケースのお話です。

借り換えなどで、それまでの借入れを全額繰上返済した際などに、

前払方式で支払った保証料の未経過の期間に対する返戻額が未経過の期間の長さの割に

非常に少ないとおっしゃられる方は多くおみえになります。

これは、元利均等返済の仕組み上、
（ほとんどの方が元利均等返済だと思われます）

借入れされた初期段階において利息部分への返済割合が大きく、

元金部分への返済割合が小さいという特徴があり、

初期段階のお借入れ元金とそれに応じた保証料が比較的大きな金額となるためです。

しかし、この仕組み上の件だけではありません。

保証解約料、振込手数料、事務手数料（必要となる場合）なども差し引かれて

返戻されるからです。

正直、このうちの保証解約料や事務手数料については意味がわかりませんが・・・。

このあたりに金融機関の怠慢さがまだまだあるように思います。
（人によっては、優越的地位の乱用だという方も）

なぜなら、保証料の返戻額の計算方法やその際の事務手数料などについては、

金融機関が独自に定めており、通常、金銭消費貸借契約の際にも説明はなされないからです。

たまに、『保証料の支払いは、前払方式と金利上乗せ方式のどちらがお得ですか』と

聞かれるのですが、基本的には、前払方式のほうがお得（単純比較では）だと思われますが、

繰上返済や一部繰上返済をされると逆転してくる場合もありますので内容次第でもあります。

それと、一部繰上返済の場合の保証料の精算はその都度ではなく、完済時に行われることが

ほとんどです。

保証料については、その存在を含め、謎が多いのではないでしょうか。
（土地・建物の担保（抵当権）もとっているのに、さらに人的担保がわりも必要とは・・・）

最近は保証料がない住宅ローンもありますが・・・。
（そのかわり事務手数料が高い）

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