住宅ローンの金利タイプは、” 個別に判断、そして単純比較できるものではない ”！！
- 2014-05-29(18:51) /
- 住宅ローン
景気が良くなり物価が上昇してくると、住宅ローンに関して、
「低金利はいつまでも続かない」とか、「変動金利は要注意！！」などといった
固定金利（10年以上固定のもの）タイプのものを勧めるようなもしくは、安心さを
アピールする言動が多くみられるようになります。（現に多くのマネー記事にみられます）
しかし、私は少し違和感を感じますが、皆様はどのように感じてみえますでしょうか？
誤解のないように、はじめに断っておきますが、
私は決して、「変動金利タイプ」を薦めているわけではありません。
現時点の私の持論としては、
「住宅ローンの金利タイプは、一律に判断できるものではなく、個別に判断するものである」
「住宅ローンの金利タイプについては、そもそも単純比較できるものではない」
と、考えております。
上記を踏まえて、違和感の原因を探っていきますと、次のようなことが思い当ります。
① 以前に比べて優遇金利の幅が非常に大きくなっている。
変動金利はそんなにリスクが高いのか？
② 金利（景気）は変動するものです。上がったとしてもまた下がるのが妥当。
すぐに固定金利タイプにスイッチして本当にメリットが大きいのか？
というものです。
まず、①についていえば、以前に比べ優遇幅は0.3～1％程度は大きくなっております。
また、その適用も全期間にわたってのことです。
だとすると以前に比べ、0.3～1％程度の金利上昇リスクは優遇金利が吸収してしまって
いるので、それ以上の金利上昇の確率が高いのかが疑問。
②については、仮に、数年間金利上昇が起きたとしても、どのような金利変化になれば、
固定金利タイプのほうがメリットが高いといえるのかは想定次第。
はっきりといえるものではないはず。
結局、金利動向を完全に予測できなければ、はっきりとしたことはいえないのです。
（そんなことは誰にもできません）
であれば、御自身の状況と想定にもとづいて判断するしかないのです。
また、” 安心 ” という価値観を優先するのであれば、現在の固定金利タイプを選択するのも
正解であると考えます。
目先の金利状況に振り回されるのではなく、御自身の状況や想定、価値観を踏まえて
どの金利タイプを選択すれば ” 覚悟 ” ができるのかで判断するのが
いいのではないでしょうか。
「低金利はいつまでも続かない」とか、「変動金利は要注意！！」などといった
固定金利（10年以上固定のもの）タイプのものを勧めるようなもしくは、安心さを
アピールする言動が多くみられるようになります。（現に多くのマネー記事にみられます）
しかし、私は少し違和感を感じますが、皆様はどのように感じてみえますでしょうか？
誤解のないように、はじめに断っておきますが、
私は決して、「変動金利タイプ」を薦めているわけではありません。
現時点の私の持論としては、
「住宅ローンの金利タイプは、一律に判断できるものではなく、個別に判断するものである」
「住宅ローンの金利タイプについては、そもそも単純比較できるものではない」
と、考えております。
上記を踏まえて、違和感の原因を探っていきますと、次のようなことが思い当ります。
① 以前に比べて優遇金利の幅が非常に大きくなっている。
変動金利はそんなにリスクが高いのか？
② 金利（景気）は変動するものです。上がったとしてもまた下がるのが妥当。
すぐに固定金利タイプにスイッチして本当にメリットが大きいのか？
というものです。
まず、①についていえば、以前に比べ優遇幅は0.3～1％程度は大きくなっております。
また、その適用も全期間にわたってのことです。
だとすると以前に比べ、0.3～1％程度の金利上昇リスクは優遇金利が吸収してしまって
いるので、それ以上の金利上昇の確率が高いのかが疑問。
②については、仮に、数年間金利上昇が起きたとしても、どのような金利変化になれば、
固定金利タイプのほうがメリットが高いといえるのかは想定次第。
はっきりといえるものではないはず。
結局、金利動向を完全に予測できなければ、はっきりとしたことはいえないのです。
（そんなことは誰にもできません）
であれば、御自身の状況と想定にもとづいて判断するしかないのです。
また、” 安心 ” という価値観を優先するのであれば、現在の固定金利タイプを選択するのも
正解であると考えます。
目先の金利状況に振り回されるのではなく、御自身の状況や想定、価値観を踏まえて
どの金利タイプを選択すれば ” 覚悟 ” ができるのかで判断するのが
いいのではないでしょうか。
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2013年5月以降の金利動向について！！
- 2013-04-25(23:23) /
- 住宅ローン
4/4、黒田日銀総裁によって発表された「異次元」の金融緩和政策は、
市場の予想を大きく裏切るものでしたので、金融市場や株式市場に大きな動きを
もたらしました。
株価は安値から500円以上高くなり、為替も5円程度円安にふれました。
また、長期国債市場は混乱し、一部で機能低下を起こしてようやく落ち着きはじめた
感じです。
その混乱の影響を受けて、ソニー銀行の翌月金利発表も昨日まで延期されておりました。
今回は、その発表も踏まえて、来月の金利動向についてお話したいと思います。
まず、長期債券市場の流れとして、10年物国債の動きが一番混乱した影響もあってか、
おかしなことに金利は上昇、20年物、30年物については、日銀の発表した政策で
これまで以上の購入が予想されるため、安心感が広がり、買われたため金利は低下しました。
ソニー銀行の昨日発表された5月の適用金利は、上記の流れに沿うように
変動金利は前月比0.022％低下の1.099％、
固定金利・固定期間10年は、前月比0.012％上昇の1.406％、
固定金利・固定期間15年は、前月比0.045％低下の1.936％、
固定金利・固定期間20年は、前月比0.026％低下の2.208％、
固定金利・固定期間20年超は、前月比0.002％低下の2.432％
となっています。
他行の動きも概ね、同様の動きを示しそうですが、
変動金利については、ソニー銀行は特殊なため参考にはならず、
他行については今月同様、据え置きで店頭表示金利で2.475％、ここから1.4～1.7％の
優遇金利が適用されて、実質0.775～1.075％です。
そのほか、固定金利選択型10年の判断が分かれるものと思われます。
各銀行の調達金利との兼ね合いで、上げ下げの判断が分かれるのではないでしょうか。
6月以降の金利傾向として、日銀は金利のイールドカーブのフラット化を目論んでいるので、
15年超の金利の下げ圧力はもう少しかかるのではと思っております。
気になるのは、機関投資家（特に保険会社）が、逆ざやを懸念してどの程度資産シフトを
計るのかということです。
どちらにせよ、当面は何か大きな動きがない限り、細かい上下動はあっても、
現水準程度で推移すると考えます。
また、フラット３５については、下がる余地がもう少しあると思います。
市場の予想を大きく裏切るものでしたので、金融市場や株式市場に大きな動きを
もたらしました。
株価は安値から500円以上高くなり、為替も5円程度円安にふれました。
また、長期国債市場は混乱し、一部で機能低下を起こしてようやく落ち着きはじめた
感じです。
その混乱の影響を受けて、ソニー銀行の翌月金利発表も昨日まで延期されておりました。
今回は、その発表も踏まえて、来月の金利動向についてお話したいと思います。
まず、長期債券市場の流れとして、10年物国債の動きが一番混乱した影響もあってか、
おかしなことに金利は上昇、20年物、30年物については、日銀の発表した政策で
これまで以上の購入が予想されるため、安心感が広がり、買われたため金利は低下しました。
ソニー銀行の昨日発表された5月の適用金利は、上記の流れに沿うように
変動金利は前月比0.022％低下の1.099％、
固定金利・固定期間10年は、前月比0.012％上昇の1.406％、
固定金利・固定期間15年は、前月比0.045％低下の1.936％、
固定金利・固定期間20年は、前月比0.026％低下の2.208％、
固定金利・固定期間20年超は、前月比0.002％低下の2.432％
となっています。
他行の動きも概ね、同様の動きを示しそうですが、
変動金利については、ソニー銀行は特殊なため参考にはならず、
他行については今月同様、据え置きで店頭表示金利で2.475％、ここから1.4～1.7％の
優遇金利が適用されて、実質0.775～1.075％です。
そのほか、固定金利選択型10年の判断が分かれるものと思われます。
各銀行の調達金利との兼ね合いで、上げ下げの判断が分かれるのではないでしょうか。
6月以降の金利傾向として、日銀は金利のイールドカーブのフラット化を目論んでいるので、
15年超の金利の下げ圧力はもう少しかかるのではと思っております。
気になるのは、機関投資家（特に保険会社）が、逆ざやを懸念してどの程度資産シフトを
計るのかということです。
どちらにせよ、当面は何か大きな動きがない限り、細かい上下動はあっても、
現水準程度で推移すると考えます。
また、フラット３５については、下がる余地がもう少しあると思います。
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- 2013.4月住宅ローン金利と今後の動向 (2013/04/03)
2013.4月住宅ローン金利と今後の動向
- 2013-04-03(18:28) /
- 住宅ローン
昨日（4/2）に住宅金融支援機構から４月のフラットの金利が発表され、
民間金融機関の金利も踏まえ、４月の住宅ローン金利が出揃いました。
まず変動金利ですが、これは据え置きです。
三井住友信託銀行の0.775％を筆頭に1％前後で推移しています。
これは、日銀が、２％の物価上昇率を達成するまでは、基本的にゼロ金利政策を継続する
考えを示しておりますので、当面上がることはないでしょう。
また、付利低下や撤廃等の更なる短期金利に対する下げ圧力がなければ、下がることも
難しいと思います。
次に長期固定金利や固定金利期間選択型についてですが、先日の記事の予想どおり、
フラットについては、昨年１２月の1.810％を下回り、過去最低となりました。
（個人的には、少し物足りない感がありますが・・・）
返済期間２１年以上の最低金利は、前月比0.19％低下の1.80％、
返済期間２０年以下の最低金利は、前月比0.15％低下の1.49％、
です。
そのほか、三井住友銀行では４月の全期間固定金利が、前月比0.11％低下の2.44％、
三井住友信託銀行の25年長期固定では、1.85％～の低水準となっています。
次に、固定金利期間選択型ですが、
20年～30年は大幅に下げたものの、10年につきましては、ほぼ据え置きとなり、
1.35～1.55％程度となっています。
10年物国債の利回りが0.5％台で推移したにもかかわらず、下がらなかった理由は、
銀行の調達金利が下がっていないことが理由のようですが、
気になったので、コールレート（コールレートだけで調達金利は把握できませんが）を
昨年の11月と比べてみますと、0.01～0.02％程度は下がっていますので、
定かではありません。
そう考えると、10年につきましては、利益確保等の事情により、現状金利が限界に
近づいているとの見解が浮かんできます。
４月の住宅ローン金利は、このような感じですが、今後の動向としては、
日銀のさらなる金融緩和期待がなされているなかで、上昇に転じることはないと予想され、
現状水準の低金利で当分推移していくことでしょう。
本日と明日の黒田新総裁就任後、初の日銀の金融政策決定会合に注目が集まっております。
目新しいことがどこまで出てくるのかによって、今後の流れが変わるでしょう。
内容には、注視していきたいと思います。
民間金融機関の金利も踏まえ、４月の住宅ローン金利が出揃いました。
まず変動金利ですが、これは据え置きです。
三井住友信託銀行の0.775％を筆頭に1％前後で推移しています。
これは、日銀が、２％の物価上昇率を達成するまでは、基本的にゼロ金利政策を継続する
考えを示しておりますので、当面上がることはないでしょう。
また、付利低下や撤廃等の更なる短期金利に対する下げ圧力がなければ、下がることも
難しいと思います。
次に長期固定金利や固定金利期間選択型についてですが、先日の記事の予想どおり、
フラットについては、昨年１２月の1.810％を下回り、過去最低となりました。
（個人的には、少し物足りない感がありますが・・・）
返済期間２１年以上の最低金利は、前月比0.19％低下の1.80％、
返済期間２０年以下の最低金利は、前月比0.15％低下の1.49％、
です。
そのほか、三井住友銀行では４月の全期間固定金利が、前月比0.11％低下の2.44％、
三井住友信託銀行の25年長期固定では、1.85％～の低水準となっています。
次に、固定金利期間選択型ですが、
20年～30年は大幅に下げたものの、10年につきましては、ほぼ据え置きとなり、
1.35～1.55％程度となっています。
10年物国債の利回りが0.5％台で推移したにもかかわらず、下がらなかった理由は、
銀行の調達金利が下がっていないことが理由のようですが、
気になったので、コールレート（コールレートだけで調達金利は把握できませんが）を
昨年の11月と比べてみますと、0.01～0.02％程度は下がっていますので、
定かではありません。
そう考えると、10年につきましては、利益確保等の事情により、現状金利が限界に
近づいているとの見解が浮かんできます。
４月の住宅ローン金利は、このような感じですが、今後の動向としては、
日銀のさらなる金融緩和期待がなされているなかで、上昇に転じることはないと予想され、
現状水準の低金利で当分推移していくことでしょう。
本日と明日の黒田新総裁就任後、初の日銀の金融政策決定会合に注目が集まっております。
目新しいことがどこまで出てくるのかによって、今後の流れが変わるでしょう。
内容には、注視していきたいと思います。
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今後の住宅ローン金利動向を考える！？
- 2012-12-23(18:26) /
- 住宅ローン
住宅を検討してみえる方は、随所で聞かれていることと思いますが、
２０１２年１２月の住宅ローン金利は、過去最低水準に低下し、
住宅ローンを借りやすい環境になっています。
しかし、住宅ローンは返済期間が長期にわたるため、金利水準だけで選ぶのではなく、
将来起こりうる金利上昇や家計の収支悪化などのさまざまなリスクを勘案して
選択することが賢明です。
金利動向を確実に予測することは不可能ですが、
今回は、今後の金利動向を考えてみたいと思います。
まず金利動向については、短期と長期を分けて考える必要があります。
短期金利につきましては、大方の専門家が話されているように、
日銀によるゼロ金利政策を、１％（１％⇒２％議論は来月持越し）程度の物価上昇率が
見込めるまでは続ける考えを明確にしていることや、
直近の展望レポートで、平成２６年度（２０１４年度）までは少なくとも、
上記が０％台で推移しそうであることが報告されていますので、
現在の変動金利の水準は長期化（最低でも１～２年）するものと予想されます。
長期金利につきましては、１０年物国債の利回りと連動しており、
１１月の利回りが低かったため、１２月金利が今年８月以来の最低金利を更新しました。
１２月の利回りは、中旬に急激に上昇し、現在は反動に転じているものの月初０．７％程度
だったものが、０．７６７％迄上昇しております。
これは、円安株高の影響が金融緩和期待よりも大きかったためと思われます。
今後の動向につきましては、現段階では非常に予測しづらいですが、１～２カ月は横ばい、
もしくはわずかに低下、その後の動向は、
安部政権発足後の動向や来月の日銀の金融政策決定会合、日銀総裁人事などの影響に
よると思われます。
私自身現時点では、金利上昇リスクは、以前よりは増したのではないかと考えております。
しかし、金融政策での効果は一時的なものであって、結局は実体経済が良くならないと
また逆戻りもしくは、以前より悪化してしまいます。
現状、金融政策ばかりが話題になっておりますが、財政戦略や成長戦略でどこまで実体経済が
良くなるかが、実は鍵なのです。
そのあたりをしっかり見極めたいと思います。
住宅ローン金利の基準となる指標は、下記にてチェックしてみてください！！
日銀ＨＰ 短期プライムレート推移（短期金利参考）↓
http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/
１０年物国債 利回り推移（長期金利参考）↓
http://www.kokusai-am.co.jp/fncj004/mktInfoChart.do?type=2&symbol=JP10YT=XX
２０１２年１２月の住宅ローン金利は、過去最低水準に低下し、
住宅ローンを借りやすい環境になっています。
しかし、住宅ローンは返済期間が長期にわたるため、金利水準だけで選ぶのではなく、
将来起こりうる金利上昇や家計の収支悪化などのさまざまなリスクを勘案して
選択することが賢明です。
金利動向を確実に予測することは不可能ですが、
今回は、今後の金利動向を考えてみたいと思います。
まず金利動向については、短期と長期を分けて考える必要があります。
短期金利につきましては、大方の専門家が話されているように、
日銀によるゼロ金利政策を、１％（１％⇒２％議論は来月持越し）程度の物価上昇率が
見込めるまでは続ける考えを明確にしていることや、
直近の展望レポートで、平成２６年度（２０１４年度）までは少なくとも、
上記が０％台で推移しそうであることが報告されていますので、
現在の変動金利の水準は長期化（最低でも１～２年）するものと予想されます。
長期金利につきましては、１０年物国債の利回りと連動しており、
１１月の利回りが低かったため、１２月金利が今年８月以来の最低金利を更新しました。
１２月の利回りは、中旬に急激に上昇し、現在は反動に転じているものの月初０．７％程度
だったものが、０．７６７％迄上昇しております。
これは、円安株高の影響が金融緩和期待よりも大きかったためと思われます。
今後の動向につきましては、現段階では非常に予測しづらいですが、１～２カ月は横ばい、
もしくはわずかに低下、その後の動向は、
安部政権発足後の動向や来月の日銀の金融政策決定会合、日銀総裁人事などの影響に
よると思われます。
私自身現時点では、金利上昇リスクは、以前よりは増したのではないかと考えております。
しかし、金融政策での効果は一時的なものであって、結局は実体経済が良くならないと
また逆戻りもしくは、以前より悪化してしまいます。
現状、金融政策ばかりが話題になっておりますが、財政戦略や成長戦略でどこまで実体経済が
良くなるかが、実は鍵なのです。
そのあたりをしっかり見極めたいと思います。
住宅ローン金利の基準となる指標は、下記にてチェックしてみてください！！
日銀ＨＰ 短期プライムレート推移（短期金利参考）↓
http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/
１０年物国債 利回り推移（長期金利参考）↓
http://www.kokusai-am.co.jp/fncj004/mktInfoChart.do?type=2&symbol=JP10YT=XX
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変動金利型の住宅ローンを組まれた方へ
- 2012-11-07(18:22) /
- 住宅ローン
最近は、住宅ローンを組まれる際、変動金利型を選択される方が全体の５～６割近く
みえることは以前お話させていただきました。
変動金利型で組まれた方からよく質問されるのが、
「もし今後金利が上昇したら、どのタイミングで固定期間選択型や全期間固定型に
変わったらいいのですか？」
と言う質問です。
固定期間選択型と違い、変動金利型で組まれた方は、いつでも金利型を変更することが
可能です。（借換えをしない場合の話で、また手数料は通常、別途かかります）
ですので、今後もし金利が上昇し始めたら、どのタイミングで金利を固定するのが得策か
気にされてみえるのでしょう。
今回は、今後の変動金利の見通しと金利型変更を検討される際に注目しておいてほしい
指標をご紹介します。
今後の変動金利の見通しですが、
変動金利は、日銀の金融政策に大きく影響を受けます。１０月３０日に日本銀行で開かれた
金融政策決定会合でもゼロ金利政策を全員一致で決定するなど、現在は金利を引き上げる
環境にないようです。
日本銀行は、１％程度の物価上昇率が見込めるまでは、ゼロ金利政策を続ける
考えをより明確にしましたが、１０月３０日に公表した最新の政策委員の
見通しの中央値では、物価上昇率を
１２年度は-０．１％、１３年度は+０．４％、１４年度は+０．８％に
下方修正しており、市場でもゼロ金利政策の長期化を予想する声が
出ています。
この見通しどおりだとすると、１４年度末までは金利上昇はなさそうです。
次に金利型変更を検討される際に注目しておいてほしい指標ですが、これは、
長期金利の指標となります新発１０年もの国債の利回りと長期プライムレートの推移です。
みずほ銀行の場合、実質適用レート（１．４～１．６％金利優遇後）で考えると、
（現在長期プライムレート１．２５％）
１０年固定選択型で、
長期プライムレート＋０．３％程度（１．３５～１．５５％）、
２０年超固定金利選択型・全期間固定型で、
長期プライムレート＋１％程度（２．１～２．３％）
ちなみに変動金利は現在、店頭２．４７５％（実質適用レート０．８７５～１．０７５％）
という状況です。
御自身の組まれた住宅ローンの金利優遇幅を考慮に入れて、
長期金利の実質適用レートで２％台になったら要注意です！！
（借換の方は、借換前のレートにもよりますが・・・）
長期プライムレートでみれば、あと０．５％程度の余裕はあると思われますが、
全期間固定金利型に変更を検討されてみえる場合は、２％前半をキープしたければ、
民間金融機関では今が切り替え時で、フラット３５に関しては、若干の余裕がある程度です。
こうみていくと、先回記事の変動型と全期間固定型の２極化がなんとなく理解できます。
注意としては、変動金利のレートと長期金利のレートでは、元々金利差がありますので、
長期金利のレートを気にしていないといけません。
変動金利の金利レートでぎりぎりまで待ってしまうと、長期金利はもう上がってしまって
いるのです。この点は絶対に忘れないようにしてください！！
日本相互証券株式会社ＨＰ参照 長期金利推移（新発１０年物国債利回り）↓
http://www.bb.jbts.co.jp/marketdata/marketdata01.html
日本銀行 長・短期プライムレート（主要行）の推移 ２００１年以降↓
http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/#p03
みえることは以前お話させていただきました。
変動金利型で組まれた方からよく質問されるのが、
「もし今後金利が上昇したら、どのタイミングで固定期間選択型や全期間固定型に
変わったらいいのですか？」
と言う質問です。
固定期間選択型と違い、変動金利型で組まれた方は、いつでも金利型を変更することが
可能です。（借換えをしない場合の話で、また手数料は通常、別途かかります）
ですので、今後もし金利が上昇し始めたら、どのタイミングで金利を固定するのが得策か
気にされてみえるのでしょう。
今回は、今後の変動金利の見通しと金利型変更を検討される際に注目しておいてほしい
指標をご紹介します。
今後の変動金利の見通しですが、
変動金利は、日銀の金融政策に大きく影響を受けます。１０月３０日に日本銀行で開かれた
金融政策決定会合でもゼロ金利政策を全員一致で決定するなど、現在は金利を引き上げる
環境にないようです。
日本銀行は、１％程度の物価上昇率が見込めるまでは、ゼロ金利政策を続ける
考えをより明確にしましたが、１０月３０日に公表した最新の政策委員の
見通しの中央値では、物価上昇率を
１２年度は-０．１％、１３年度は+０．４％、１４年度は+０．８％に
下方修正しており、市場でもゼロ金利政策の長期化を予想する声が
出ています。
この見通しどおりだとすると、１４年度末までは金利上昇はなさそうです。
次に金利型変更を検討される際に注目しておいてほしい指標ですが、これは、
長期金利の指標となります新発１０年もの国債の利回りと長期プライムレートの推移です。
みずほ銀行の場合、実質適用レート（１．４～１．６％金利優遇後）で考えると、
（現在長期プライムレート１．２５％）
１０年固定選択型で、
長期プライムレート＋０．３％程度（１．３５～１．５５％）、
２０年超固定金利選択型・全期間固定型で、
長期プライムレート＋１％程度（２．１～２．３％）
ちなみに変動金利は現在、店頭２．４７５％（実質適用レート０．８７５～１．０７５％）
という状況です。
御自身の組まれた住宅ローンの金利優遇幅を考慮に入れて、
長期金利の実質適用レートで２％台になったら要注意です！！
（借換の方は、借換前のレートにもよりますが・・・）
長期プライムレートでみれば、あと０．５％程度の余裕はあると思われますが、
全期間固定金利型に変更を検討されてみえる場合は、２％前半をキープしたければ、
民間金融機関では今が切り替え時で、フラット３５に関しては、若干の余裕がある程度です。
こうみていくと、先回記事の変動型と全期間固定型の２極化がなんとなく理解できます。
注意としては、変動金利のレートと長期金利のレートでは、元々金利差がありますので、
長期金利のレートを気にしていないといけません。
変動金利の金利レートでぎりぎりまで待ってしまうと、長期金利はもう上がってしまって
いるのです。この点は絶対に忘れないようにしてください！！
日本相互証券株式会社ＨＰ参照 長期金利推移（新発１０年物国債利回り）↓
http://www.bb.jbts.co.jp/marketdata/marketdata01.html
日本銀行 長・短期プライムレート（主要行）の推移 ２００１年以降↓
http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/#p03
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