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「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ 何が変わるの?

不動産の売買に関する内容が2020年4月の民法改正

大きく変わります。


それは、瑕疵担保責任から契約不適合責任へと変わることで

売主 対 買主 の不動産に不具合が生じた場合の責任のバランスが

これまでとは変わります。では、具体的に何が変わるのか?


 ○ 売主(業者) VS 買主(一般) の場合

 ・ 隠れた瑕疵である必要がなく、当初から認識していた瑕疵でもよくなる

 ・ 損害賠償請求と契約解除のほかに、追完請求(補修などの請求)、
   追完がなされない場合には代金減額請求ができるようになる

 ・ 売主(業者)は契約までに契約内容に示す品質を定義し、
   買主と認識を一致させておくことが重要となる

つまりは、売主(業者)の責任がこれまでより重くなりますので、業務モラルの向上と

物件ごとの差別化や価格妥当性が増すことになるでしょう。

 注)期間についてはこれまで同様、物件の引き渡し日から2年以上
   負担しなければならない



 ○ 売主(一般) VS 買主(一般) の場合

 ・ 契約不適合責任瑕疵担保責任)は一般人同士は任意規定
   つまり契約不適合責任を免責にすることも期間、範囲を限定することも可能

 ・ 任意規定とはいえ、契約不適合責任の有無や期間、範囲の差などが
   物件価格に与える影響はそれなりにあるものと推察する


まだまだ、一般人同士の不動産取引については効果は限定的ですが、

こういった改正があることを頭に入れ、業者の選定条件や価格交渉の材料にされ、

賢く不動産取引をして頂きたいと思っております。



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TAG :
契約不適合責任
瑕疵担保責任
民法改正
不動産取引

不動産売買の「IT重説」 社会実験が始まっております!!

不動産を売買する場合の「IT重説」の社会実験が令和元年10月1日から始まりました。

 ※IT重説とは、
   これまで対面で行うこととされてきた重要事項説明を、
   パソコン、タブレット、テレビ会議システム等を利用して、
   説明・質疑応答が可能な環境で行うこと。

期間は1年間の予定で、対象は個人を含む土地や建物の売買取引です。
対象物件の制限は設けられておりません。


不動産の賃貸の取引については、

約1年5か月間の社会実験を経て、平成29年10月1日からは本格運用が始まっています


IT重説主なメリットは下記の4つ

 ① 時間コストや費用コストを軽減できること
 ② 日程調整の幅を広げられること
 ③ リラックスできる環境での重説がおこなえること
 ④ 本人が外出できない場合でも重説がおこなえること


デメリットについてはさまざま囁かれておりますが、それらが実際に起こるのか等含め、

今回の社会実験で防御策や対応策を練っていくということです。



今回の社会実験がうまくいけば、不動産売買での「IT重説」も本格稼働していく

ものと思われ、その先には不動産取引全体のIT化が見据えられているのでは

ないでしょうか。

不動産業界も時代に合わせて変化(コスト削減、生産性向上、慣習見直し等)

していかざるを得ないということでしょう。



TAG :
不動産売買
IT重説
社会実験

次世代住宅ポイント制度の対象建材等の型番が検索可能に!!

国土交通省は4月23日、次世代住宅ポイント制度のポイント発行対象となる

建材・設備の具体的な型番をホームページ上に公開しました。


 ※ 次世代住宅ポイント制度とは、
   消費税率10%が適用される一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能等を
   満たす住宅や家事負担の軽減に資する住宅の新築やリフォームをされた方に対し、
   さまざまな商品と交換できるポイントを発行する制度のこと。


型番の総数は、21万2767にものぼります。

公開された建材・設備は、

 ① 開口部の断熱改修
 ② 外壁、屋根・天井又は床の断熱改修
 ③ エコ住宅設備の設置
 ④ バリアフリー改修
 ⑤ 家事負担軽減設備


とに分かれ、さらに開口部の断熱改修の場合は、

ガラス、内窓、外窓、ドアに細分化されたうえに各メーカーの製品名・型番等が

並んでいます。


対象製品の検索は、下記より。
次世代住宅ポイント事務局HP内
https://www.jisedai-points.jp/manufacturer/search/


次世代住宅ポイント制度は、

消費税率10%への引上げを踏まえての住宅取得支援策の一環です。

このまま予定通りでいけば、

ポイント発行申請は6月3日からで、商品交換申込は10月1日予定、

商品交換期限は、2020年6月30日予定になります。​


TAG :
次世代住宅ポイント制度
対象建材
対象設備

平成31年地価公示が公表されました!!

先日3/19に国交省より、平成31年地価公示が公表されました。

概要としましては、

三大都市圏以外の地方圏でも住宅地が平成4年以来27年ぶりに上昇に転じるなど、
全国的に地価の回復傾向が広がっているようです。

【全国平均】  全用途平均は4年連続で上昇し、上昇基調を強めている。
          用途別では、住宅地は2年連続、商業地は4年連続で上昇

【三大都市圏】 全用途平均・住宅地・商業地のいずれも各圏域で上昇が継続

【地 方 圏】   住宅地は平成4年以来27年ぶりに上昇に転じた
          商業地は、地方四市(札幌・仙台・広島・福岡)を除いた地域でも
          平成5年から続いた下落から横ばいとなった


焦点を弊事務所の営業エリアである名古屋圏の住宅地に絞り、

市町村別に変動率を図で見てみますと、下図になります。

H31地価公示変動率(名古屋圏住宅地)
(クリックで別枠表示)

変動率表示

〇 名古屋市では、2.3%上昇(昨年は1.3%上昇)
  港区が上昇に転じ、全ての区で上昇となった
  多くの区で上昇幅が昨年より拡大した

〇 尾張東部地域及び西三河地域では、上昇が続いている
  市町が多く見られ、上昇幅が昨年より拡大した市町が見られる

〇 尾張西部地域及び知多地域では、下落が続いている市町村が見られる


地方圏の住宅地が上昇に転じたことは大きなトピックでしょう。
土地からお探しの方は参考にしてみて下さい!!<(_ _)>


TAG :
平成31年地価公示
公示地価

チェックを忘れがちな「修繕積立金」

修繕積立金が不足して、大規模修繕ができないといったトラブルを

聞くことも頻繁になってきました。

修繕積立金とは、
分譲マンションなどの共用部分(外壁・屋上・エレベーター・駐車場等)を
維持・修繕するために、毎月一定額を積み立てるお金のことです。



「区分所有法」という法律で、全住人の修繕積立金支払義務が規定されており、

その金額は、住人毎に差が出ないようになっております。

一階に住んでいてエレベーターを使わない人でも、駐車場を利用しない人でも、

その分修繕積立金が安くなる訳ではありません。


修繕積立金の相場について、

国土交通省が公表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」と

いったものがあります。それによれば、

修繕積立金は、「専有床面積あたりの修繕積立金×専有床面積」で求められます。

マンションの規模や階数など状況等により異なりますが、

「1㎡あたりの月額修繕積立金額」の相場は、150円から250円あたりが最頻です。

占有面積50㎡のマンションの場合、月額7,500円から12,500円程度ということになります。


マンション選びの際には、最寄駅からの距離や住環境、

間取りや設備などについては厳しくチェックするものの、

この「修繕積立金」についてはノーマークとなりがちです。

下記の点などに注意しましょう!!

 〇 相場に比べて金額が低くないかどうか
 〇 管理組合や管理会社の状況や内容はどうか
 〇 これまでの修繕履歴と積立状況はどうなのか
 〇 長期修繕計画についてはどこまで考えられているのか
 〇 現在の入居率やこれまでの推移、将来見込みはどうか

など。

これらは、将来の「修繕積立金」や大規模修繕に大きな影響を及ぼします。

必ず、チェックしましょう!!

情報開示に消極的な販売会社は信用に値しませんので、

特に注意しましょう。



TAG :
修繕積立金
プロフィール

リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
保険・住宅(不動産)・
住宅ローンなど、ひとつの窓口
でトータルにお世話させて
頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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