「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ 何が変わるの？

不動産の売買に関する内容が2020年4月の民法改正で

大きく変わります。


それは、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わることで

売主　対　買主　の不動産に不具合が生じた場合の責任のバランスが

これまでとは変わります。では、具体的に何が変わるのか？


　○　売主（業者）　VS　買主（一般）　の場合

　・　隠れた瑕疵である必要がなく、当初から認識していた瑕疵でもよくなる

　・　損害賠償請求と契約解除のほかに、追完請求（補修などの請求）、
　　　追完がなされない場合には代金減額請求ができるようになる

　・　売主（業者）は契約までに契約内容に示す品質を定義し、
　　　買主と認識を一致させておくことが重要となる

つまりは、売主（業者）の責任がこれまでより重くなりますので、業務モラルの向上と

物件ごとの差別化や価格妥当性が増すことになるでしょう。

　注）期間についてはこれまで同様、物件の引き渡し日から2年以上
　　　負担しなければならない。


　○　売主（一般）　VS　買主（一般）　の場合

　・　契約不適合責任（瑕疵担保責任）は一般人同士は任意規定
　　　つまり契約不適合責任を免責にすることも期間、範囲を限定することも可能

　・　任意規定とはいえ、契約不適合責任の有無や期間、範囲の差などが
　　　物件価格に与える影響はそれなりにあるものと推察する


まだまだ、一般人同士の不動産取引については効果は限定的ですが、

こういった改正があることを頭に入れ、業者の選定条件や価格交渉の材料にされ、

賢く不動産取引をして頂きたいと思っております。

不動産売買の「IT重説」 社会実験が始まっております！！

不動産を売買する場合の「IT重説」の社会実験が令和元年10月1日から始まりました。

　※IT重説とは、
　　　これまで対面で行うこととされてきた重要事項説明を、
　　　パソコン、タブレット、テレビ会議システム等を利用して、
　　　説明・質疑応答が可能な環境で行うこと。

期間は1年間の予定で、対象は個人を含む土地や建物の売買取引です。
対象物件の制限は設けられておりません。


不動産の賃貸の取引については、

約1年5か月間の社会実験を経て、平成29年10月1日からは本格運用が始まっています。


IT重説の主なメリットは下記の4つ。

　①　時間コストや費用コストを軽減できること
　②　日程調整の幅を広げられること
　③　リラックスできる環境での重説がおこなえること
　④　本人が外出できない場合でも重説がおこなえること

デメリットについてはさまざま囁かれておりますが、それらが実際に起こるのか等含め、

今回の社会実験で防御策や対応策を練っていくということです。



今回の社会実験がうまくいけば、不動産売買での「IT重説」も本格稼働していく

ものと思われ、その先には不動産取引全体のIT化が見据えられているのでは

ないでしょうか。

不動産業界も時代に合わせて変化（コスト削減、生産性向上、慣習見直し等）

していかざるを得ないということでしょう。

次世代住宅ポイント制度の対象建材等の型番が検索可能に！！

国土交通省は４月２３日、次世代住宅ポイント制度のポイント発行対象となる

建材・設備の具体的な型番をホームページ上に公開しました。


　※ 次世代住宅ポイント制度とは、
　　 消費税率10％が適用される一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能等を
　　 満たす住宅や家事負担の軽減に資する住宅の新築やリフォームをされた方に対し、
　　 さまざまな商品と交換できるポイントを発行する制度のこと。


型番の総数は、２１万２７６７にものぼります。

公開された建材・設備は、

　① 開口部の断熱改修
　② 外壁、屋根・天井又は床の断熱改修
　③ エコ住宅設備の設置
　④ バリアフリー改修
　⑤ 家事負担軽減設備

とに分かれ、さらに開口部の断熱改修の場合は、

ガラス、内窓、外窓、ドアに細分化されたうえに各メーカーの製品名・型番等が

並んでいます。


対象製品の検索は、下記より。
次世代住宅ポイント事務局HP内
https://www.jisedai-points.jp/manufacturer/search/


次世代住宅ポイント制度は、

消費税率１０％への引上げを踏まえての住宅取得支援策の一環です。

このまま予定通りでいけば、

ポイント発行申請は６月３日からで、商品交換申込は１０月1日予定、

商品交換期限は、2020年6月30日予定になります。​

平成31年地価公示が公表されました！！

先日3/19に国交省より、平成31年地価公示が公表されました。

概要としましては、

三大都市圏以外の地方圏でも住宅地が平成４年以来２７年ぶりに上昇に転じるなど、
全国的に地価の回復傾向が広がっているようです。

【全国平均】　 全用途平均は４年連続で上昇し、上昇基調を強めている。
　　　　　　　　　 用途別では、住宅地は２年連続、商業地は４年連続で上昇

【三大都市圏】 全用途平均・住宅地・商業地のいずれも各圏域で上昇が継続

【地 方 圏】 　　住宅地は平成４年以来２７年ぶりに上昇に転じた
　　　　　　　　　 商業地は、地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）を除いた地域でも
　　　　　　　　　 平成５年から続いた下落から横ばいとなった


焦点を弊事務所の営業エリアである名古屋圏の住宅地に絞り、

市町村別に変動率を図で見てみますと、下図になります。


（クリックで別枠表示）



〇 名古屋市では、2.3%上昇（昨年は1.3%上昇）
　 港区が上昇に転じ、全ての区で上昇となった
　 多くの区で上昇幅が昨年より拡大した

〇 尾張東部地域及び西三河地域では、上昇が続いている
　 市町が多く見られ、上昇幅が昨年より拡大した市町が見られる

〇 尾張西部地域及び知多地域では、下落が続いている市町村が見られる


地方圏の住宅地が上昇に転じたことは大きなトピックでしょう。
土地からお探しの方は参考にしてみて下さい！！<(_ _)>

チェックを忘れがちな「修繕積立金」

修繕積立金が不足して、大規模修繕ができないといったトラブルを

聞くことも頻繁になってきました。

修繕積立金とは、
分譲マンションなどの共用部分（外壁・屋上・エレベーター・駐車場等）を
維持・修繕するために、毎月一定額を積み立てるお金のことです。


「区分所有法」という法律で、全住人の修繕積立金支払義務が規定されており、

その金額は、住人毎に差が出ないようになっております。

一階に住んでいてエレベーターを使わない人でも、駐車場を利用しない人でも、

その分修繕積立金が安くなる訳ではありません。


修繕積立金の相場について、

国土交通省が公表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」と

いったものがあります。それによれば、

修繕積立金は、「専有床面積あたりの修繕積立金×専有床面積」で求められます。

マンションの規模や階数など状況等により異なりますが、

「1㎡あたりの月額修繕積立金額」の相場は、150円から250円あたりが最頻です。

占有面積50㎡のマンションの場合、月額7,500円から12,500円程度ということになります。


マンション選びの際には、最寄駅からの距離や住環境、

間取りや設備などについては厳しくチェックするものの、

この「修繕積立金」についてはノーマークとなりがちです。

下記の点などに注意しましょう！！

　〇 相場に比べて金額が低くないかどうか
　〇 管理組合や管理会社の状況や内容はどうか
　〇 これまでの修繕履歴と積立状況はどうなのか
　〇 長期修繕計画についてはどこまで考えられているのか
　〇 現在の入居率やこれまでの推移、将来見込みはどうか

など。

これらは、将来の「修繕積立金」や大規模修繕に大きな影響を及ぼします。

必ず、チェックしましょう！！

情報開示に消極的な販売会社は信用に値しませんので、

特に注意しましょう。