「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ 何が変わるの?
- 2019-11-21(18:30) /
- 住宅(不動産)
不動産の売買に関する内容が2020年4月の民法改正で
大きく変わります。
それは、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わることで
売主 対 買主 の不動産に不具合が生じた場合の責任のバランスが
これまでとは変わります。では、具体的に何が変わるのか?
○ 売主(業者) VS 買主(一般) の場合
・ 隠れた瑕疵である必要がなく、当初から認識していた瑕疵でもよくなる
・ 損害賠償請求と契約解除のほかに、追完請求(補修などの請求)、
追完がなされない場合には代金減額請求ができるようになる
・ 売主(業者)は契約までに契約内容に示す品質を定義し、
買主と認識を一致させておくことが重要となる
つまりは、売主(業者)の責任がこれまでより重くなりますので、業務モラルの向上と
物件ごとの差別化や価格妥当性が増すことになるでしょう。
注)期間についてはこれまで同様、物件の引き渡し日から2年以上
負担しなければならない。
○ 売主(一般) VS 買主(一般) の場合
・ 契約不適合責任(瑕疵担保責任)は一般人同士は任意規定
つまり契約不適合責任を免責にすることも期間、範囲を限定することも可能
・ 任意規定とはいえ、契約不適合責任の有無や期間、範囲の差などが
物件価格に与える影響はそれなりにあるものと推察する
まだまだ、一般人同士の不動産取引については効果は限定的ですが、
こういった改正があることを頭に入れ、業者の選定条件や価格交渉の材料にされ、
賢く不動産取引をして頂きたいと思っております。
大きく変わります。
それは、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わることで
売主 対 買主 の不動産に不具合が生じた場合の責任のバランスが
これまでとは変わります。では、具体的に何が変わるのか?
○ 売主(業者) VS 買主(一般) の場合
・ 隠れた瑕疵である必要がなく、当初から認識していた瑕疵でもよくなる
・ 損害賠償請求と契約解除のほかに、追完請求(補修などの請求)、
追完がなされない場合には代金減額請求ができるようになる
・ 売主(業者)は契約までに契約内容に示す品質を定義し、
買主と認識を一致させておくことが重要となる
つまりは、売主(業者)の責任がこれまでより重くなりますので、業務モラルの向上と
物件ごとの差別化や価格妥当性が増すことになるでしょう。
注)期間についてはこれまで同様、物件の引き渡し日から2年以上
負担しなければならない。
○ 売主(一般) VS 買主(一般) の場合
・ 契約不適合責任(瑕疵担保責任)は一般人同士は任意規定
つまり契約不適合責任を免責にすることも期間、範囲を限定することも可能
・ 任意規定とはいえ、契約不適合責任の有無や期間、範囲の差などが
物件価格に与える影響はそれなりにあるものと推察する
まだまだ、一般人同士の不動産取引については効果は限定的ですが、
こういった改正があることを頭に入れ、業者の選定条件や価格交渉の材料にされ、
賢く不動産取引をして頂きたいと思っております。
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不動産売買の「IT重説」 社会実験が始まっております!!
- 2019-11-01(18:45) /
- 住宅(不動産)
不動産を売買する場合の「IT重説」の社会実験が令和元年10月1日から始まりました。
※IT重説とは、
これまで対面で行うこととされてきた重要事項説明を、
パソコン、タブレット、テレビ会議システム等を利用して、
説明・質疑応答が可能な環境で行うこと。
期間は1年間の予定で、対象は個人を含む土地や建物の売買取引です。
対象物件の制限は設けられておりません。
不動産の賃貸の取引については、
約1年5か月間の社会実験を経て、平成29年10月1日からは本格運用が始まっています。
IT重説の主なメリットは下記の4つ。
① 時間コストや費用コストを軽減できること
② 日程調整の幅を広げられること
③ リラックスできる環境での重説がおこなえること
④ 本人が外出できない場合でも重説がおこなえること
デメリットについてはさまざま囁かれておりますが、それらが実際に起こるのか等含め、
今回の社会実験で防御策や対応策を練っていくということです。
今回の社会実験がうまくいけば、不動産売買での「IT重説」も本格稼働していく
ものと思われ、その先には不動産取引全体のIT化が見据えられているのでは
ないでしょうか。
不動産業界も時代に合わせて変化(コスト削減、生産性向上、慣習見直し等)
していかざるを得ないということでしょう。
※IT重説とは、
これまで対面で行うこととされてきた重要事項説明を、
パソコン、タブレット、テレビ会議システム等を利用して、
説明・質疑応答が可能な環境で行うこと。
期間は1年間の予定で、対象は個人を含む土地や建物の売買取引です。
対象物件の制限は設けられておりません。
不動産の賃貸の取引については、
約1年5か月間の社会実験を経て、平成29年10月1日からは本格運用が始まっています。
IT重説の主なメリットは下記の4つ。
① 時間コストや費用コストを軽減できること
② 日程調整の幅を広げられること
③ リラックスできる環境での重説がおこなえること
④ 本人が外出できない場合でも重説がおこなえること
デメリットについてはさまざま囁かれておりますが、それらが実際に起こるのか等含め、
今回の社会実験で防御策や対応策を練っていくということです。
今回の社会実験がうまくいけば、不動産売買での「IT重説」も本格稼働していく
ものと思われ、その先には不動産取引全体のIT化が見据えられているのでは
ないでしょうか。
不動産業界も時代に合わせて変化(コスト削減、生産性向上、慣習見直し等)
していかざるを得ないということでしょう。
次世代住宅ポイント制度の対象建材等の型番が検索可能に!!
- 2019-05-06(18:45) /
- 住宅(不動産)
国土交通省は4月23日、次世代住宅ポイント制度のポイント発行対象となる
建材・設備の具体的な型番をホームページ上に公開しました。
※ 次世代住宅ポイント制度とは、
消費税率10%が適用される一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能等を
満たす住宅や家事負担の軽減に資する住宅の新築やリフォームをされた方に対し、
さまざまな商品と交換できるポイントを発行する制度のこと。
型番の総数は、21万2767にものぼります。
公開された建材・設備は、
① 開口部の断熱改修
② 外壁、屋根・天井又は床の断熱改修
③ エコ住宅設備の設置
④ バリアフリー改修
⑤ 家事負担軽減設備
とに分かれ、さらに開口部の断熱改修の場合は、
ガラス、内窓、外窓、ドアに細分化されたうえに各メーカーの製品名・型番等が
並んでいます。
対象製品の検索は、下記より。
次世代住宅ポイント事務局HP内
https://www.jisedai-points.jp/manufacturer/search/
次世代住宅ポイント制度は、
消費税率10%への引上げを踏まえての住宅取得支援策の一環です。
このまま予定通りでいけば、
ポイント発行申請は6月3日からで、商品交換申込は10月1日予定、
商品交換期限は、2020年6月30日予定になります。
建材・設備の具体的な型番をホームページ上に公開しました。
※ 次世代住宅ポイント制度とは、
消費税率10%が適用される一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能等を
満たす住宅や家事負担の軽減に資する住宅の新築やリフォームをされた方に対し、
さまざまな商品と交換できるポイントを発行する制度のこと。
型番の総数は、21万2767にものぼります。
公開された建材・設備は、
① 開口部の断熱改修
② 外壁、屋根・天井又は床の断熱改修
③ エコ住宅設備の設置
④ バリアフリー改修
⑤ 家事負担軽減設備
とに分かれ、さらに開口部の断熱改修の場合は、
ガラス、内窓、外窓、ドアに細分化されたうえに各メーカーの製品名・型番等が
並んでいます。
対象製品の検索は、下記より。
次世代住宅ポイント事務局HP内
https://www.jisedai-points.jp/manufacturer/search/
次世代住宅ポイント制度は、
消費税率10%への引上げを踏まえての住宅取得支援策の一環です。
このまま予定通りでいけば、
ポイント発行申請は6月3日からで、商品交換申込は10月1日予定、
商品交換期限は、2020年6月30日予定になります。
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- 次世代住宅ポイント制度
- 対象建材
- 対象設備
平成31年地価公示が公表されました!!
- 2019-03-26(18:45) /
- 住宅(不動産)
先日3/19に国交省より、平成31年地価公示が公表されました。
概要としましては、
三大都市圏以外の地方圏でも住宅地が平成4年以来27年ぶりに上昇に転じるなど、
全国的に地価の回復傾向が広がっているようです。
【全国平均】 全用途平均は4年連続で上昇し、上昇基調を強めている。
用途別では、住宅地は2年連続、商業地は4年連続で上昇
【三大都市圏】 全用途平均・住宅地・商業地のいずれも各圏域で上昇が継続
【地 方 圏】 住宅地は平成4年以来27年ぶりに上昇に転じた
商業地は、地方四市(札幌・仙台・広島・福岡)を除いた地域でも
平成5年から続いた下落から横ばいとなった
焦点を弊事務所の営業エリアである名古屋圏の住宅地に絞り、
市町村別に変動率を図で見てみますと、下図になります。

(クリックで別枠表示)

〇 名古屋市では、2.3%上昇(昨年は1.3%上昇)
港区が上昇に転じ、全ての区で上昇となった
多くの区で上昇幅が昨年より拡大した
〇 尾張東部地域及び西三河地域では、上昇が続いている
市町が多く見られ、上昇幅が昨年より拡大した市町が見られる
〇 尾張西部地域及び知多地域では、下落が続いている市町村が見られる
地方圏の住宅地が上昇に転じたことは大きなトピックでしょう。
土地からお探しの方は参考にしてみて下さい!!<(_ _)>
概要としましては、
三大都市圏以外の地方圏でも住宅地が平成4年以来27年ぶりに上昇に転じるなど、
全国的に地価の回復傾向が広がっているようです。
【全国平均】 全用途平均は4年連続で上昇し、上昇基調を強めている。
用途別では、住宅地は2年連続、商業地は4年連続で上昇
【三大都市圏】 全用途平均・住宅地・商業地のいずれも各圏域で上昇が継続
【地 方 圏】 住宅地は平成4年以来27年ぶりに上昇に転じた
商業地は、地方四市(札幌・仙台・広島・福岡)を除いた地域でも
平成5年から続いた下落から横ばいとなった
焦点を弊事務所の営業エリアである名古屋圏の住宅地に絞り、
市町村別に変動率を図で見てみますと、下図になります。

(クリックで別枠表示)

〇 名古屋市では、2.3%上昇(昨年は1.3%上昇)
港区が上昇に転じ、全ての区で上昇となった
多くの区で上昇幅が昨年より拡大した
〇 尾張東部地域及び西三河地域では、上昇が続いている
市町が多く見られ、上昇幅が昨年より拡大した市町が見られる
〇 尾張西部地域及び知多地域では、下落が続いている市町村が見られる
地方圏の住宅地が上昇に転じたことは大きなトピックでしょう。
土地からお探しの方は参考にしてみて下さい!!<(_ _)>
チェックを忘れがちな「修繕積立金」
- 2019-03-19(18:45) /
- 住宅(不動産)
修繕積立金が不足して、大規模修繕ができないといったトラブルを
聞くことも頻繁になってきました。
修繕積立金とは、
分譲マンションなどの共用部分(外壁・屋上・エレベーター・駐車場等)を
維持・修繕するために、毎月一定額を積み立てるお金のことです。
「区分所有法」という法律で、全住人の修繕積立金支払義務が規定されており、
その金額は、住人毎に差が出ないようになっております。
一階に住んでいてエレベーターを使わない人でも、駐車場を利用しない人でも、
その分修繕積立金が安くなる訳ではありません。
修繕積立金の相場について、
国土交通省が公表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」と
いったものがあります。それによれば、
修繕積立金は、「専有床面積あたりの修繕積立金×専有床面積」で求められます。
マンションの規模や階数など状況等により異なりますが、
「1㎡あたりの月額修繕積立金額」の相場は、150円から250円あたりが最頻です。
占有面積50㎡のマンションの場合、月額7,500円から12,500円程度ということになります。
マンション選びの際には、最寄駅からの距離や住環境、
間取りや設備などについては厳しくチェックするものの、
この「修繕積立金」についてはノーマークとなりがちです。
下記の点などに注意しましょう!!
〇 相場に比べて金額が低くないかどうか
〇 管理組合や管理会社の状況や内容はどうか
〇 これまでの修繕履歴と積立状況はどうなのか
〇 長期修繕計画についてはどこまで考えられているのか
〇 現在の入居率やこれまでの推移、将来見込みはどうか
など。
これらは、将来の「修繕積立金」や大規模修繕に大きな影響を及ぼします。
必ず、チェックしましょう!!
情報開示に消極的な販売会社は信用に値しませんので、
特に注意しましょう。
聞くことも頻繁になってきました。
修繕積立金とは、
分譲マンションなどの共用部分(外壁・屋上・エレベーター・駐車場等)を
維持・修繕するために、毎月一定額を積み立てるお金のことです。
「区分所有法」という法律で、全住人の修繕積立金支払義務が規定されており、
その金額は、住人毎に差が出ないようになっております。
一階に住んでいてエレベーターを使わない人でも、駐車場を利用しない人でも、
その分修繕積立金が安くなる訳ではありません。
修繕積立金の相場について、
国土交通省が公表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」と
いったものがあります。それによれば、
修繕積立金は、「専有床面積あたりの修繕積立金×専有床面積」で求められます。
マンションの規模や階数など状況等により異なりますが、
「1㎡あたりの月額修繕積立金額」の相場は、150円から250円あたりが最頻です。
占有面積50㎡のマンションの場合、月額7,500円から12,500円程度ということになります。
マンション選びの際には、最寄駅からの距離や住環境、
間取りや設備などについては厳しくチェックするものの、
この「修繕積立金」についてはノーマークとなりがちです。
下記の点などに注意しましょう!!
〇 相場に比べて金額が低くないかどうか
〇 管理組合や管理会社の状況や内容はどうか
〇 これまでの修繕履歴と積立状況はどうなのか
〇 長期修繕計画についてはどこまで考えられているのか
〇 現在の入居率やこれまでの推移、将来見込みはどうか
など。
これらは、将来の「修繕積立金」や大規模修繕に大きな影響を及ぼします。
必ず、チェックしましょう!!
情報開示に消極的な販売会社は信用に値しませんので、
特に注意しましょう。
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- 修繕積立金