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住宅ローン残高や最終完済時期を把握されてますか?

ここ数日、金融庁の報告書をめぐる国会論議が紛糾しております。

FPからすると何をいまさらという感が否めませんが、

老後資金について本当にここまで把握されてみえなかったか甚だ疑問です。

今回は、老後資金に最も影響の大きい住宅ローン残高について

お話したいと思います。


ひとつ質問ですが、住宅ローンを返済されてみえる方は、

「いつ住宅ローンが完済するか把握されてますか?」


「定年退職前、定年退職時、70~75歳、79歳・・・、さまざまでしょう」


55歳頃までに完済できる方は老後への悪影響は少ないと思いますが、

そうでなければ今のうちにまずはしっかりと現状を把握しましょう。



一般的に住宅ローンの返済比率は年収の15~25%の範囲に収まる方が多いでしょう。

仮に、老後の収入が現役時代の半分になったとしたら、この返済比率は単純に考えれば

倍の30%~50%になるということ
です。


家計の状況を考えると、住居費が家計の25%超となるのは好ましくありません
(住宅ローン返済以外に固定資産税や都市計画税、共益費、修繕積立金なども住居費です)

やはり、そうならない為の対策を打つ必要があります。

 ・繰上返済をして期間短縮

 ・退職金で全額・一部を繰上返済

が一般的ですが、その他にも事情に合わせて対策はあります。


国会が、老後準備資金として自分で2000万円程度の貯蓄が必要と言う表現で

紛糾していますが、95歳迄生存すると仮定すると決して大袈裟な話ではないのです。

確かにすべての人が必要というわけではありませんが、

報告では現在の60歳の25%程度が95歳まで生存するとされています。

この中に入るとすれば皆様、どうでしょうか?
(やはり、2000万円程度は必要であると考える方が妥当でしょう)


マスコミ等の報道に惑わされずに自分自身の状況、将来予測をしてみて

どうなるかで判断すべき事項です。

まずは、住宅ローンの残高や最終完済時期等を把握して、

老後生活への影響を把握してみましょう。


やはり、ライフプランニングはこれからますます欠かせないものに

なっていくことでしょう・・・。



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TAG :
住宅ローン残高
最終完済時期

来月(3月)の長期タイプの住宅ローン金利は期待ができる!!

長期金利が2月に入ってから下図のようにずっとマイナス圏で

推移してきております。

昨年末から低下傾向が鮮明でしたが、さらに一段階拍車がかかったようです。

直近長期金利推移
(日本相互証券株式会社HPより)

これは、

 ① 株価の下落傾向(近々少し持ち直しておりますが)
 ② アメリカの長期金利の低下傾向


が大きな要因とされており、日米ともに先行不透明感がでてきた証でしょう。


ですが、住宅ローン金利に限っては朗報です。下図をご覧ください↓

MBS直近

こちらは、フラット35のローン金利の指標となるMBSの本日発表された情報です。

表面利率0.32%は前回と比べて0.04%低下しております。


現在、フラット35(21~35年)機構団信加入の2月最安金利は1.31%ですので、

同じだけ下がるとすれば、1.27%に3月はなる見込みです。

3月は住宅ローン市場においては重要月ですので、

多くの金融機関で長期タイプ(10年以上金利固定タイプ)の

住宅ローン金利がおおよそ0.05%程度は下がるものと思われます。

来月3月は現時点までにおいては非常に期待が持てます。

運よくタイミングを合わせられる方は狙いうちされてはどうでしょうか。



TAG :
住宅ローン金利
長期金利
金利低下

奨学金返済が住宅ローン審査に与える影響とは?

日本学生支援機構の調査によれば、大学生の奨学金利用率は約半数

およそ2人に1人が奨学金を利用している状況です。

奨学金は通常、社会人になって半年後から返済するものです。

返済期間は概ね、10年~20年程度という方が多いでしょうから、

奨学金返済中に住宅ローンを利用したいと考える方も多いことでしょう。

今回は奨学金返済住宅ローン審査に与える影響をざっくりお話したいと思います。


まず、はじめに奨学金返済中でも住宅ローンは申し込み出来ます。

ただし、申し込みは出来ても審査をパスしなけれ借りられません。

奨学金返済はその審査に少なからず影響します


2パターン考えられますが、

 奨学金返済を延滞等したことがある場合

 奨学金返済を延滞等なく正常に返済している場合

とが考えられます。


ケース①:平成21年4月以降奨学金の貸与を受ける際に「同意書」の提出が義務付けられ、
     奨学金の返還を延滞した場合には個人信用情報機関に個人情報が登録される
     ことになりました。

     これにより、金融機関が奨学金返済の延滞等の情報を得ることが出来ますので、
     連続3か月以上延滞した人は審査には通らず借入は出来ないでしょう。
     審査の判断基準は金融機関によって違いますが、上記の場合はまず無理。

     平成20年度以前に奨学金を借りた方は情報が登録されないため金融機関に
     把握されず審査への悪影響はないものと考えられます。

     「延滞」ではなく、「返済猶予」の場合は審査への悪影響はありません。


ケース②:奨学金返済を延滞等なく正常に返済している場合は返済比率への影響を考慮
     することになります。
     返済比率とは、年間の返済額が年収の何%にあたるのかということです。
     対象となるさまざまなローンの年間返済額を合算して割り出します。

     年収にもよりますが、30%もしくは35%超となるような借入額は借りられず、
     その範囲まで減額されることになります。

     例えば、年収400万円の方が奨学金返済を月2万円していたとすると年間24万円。
     24万円/400万円で返済比率6%は既に埋まっていることになります。
         
     注)返済比率35%というのは、よほど年収が高くない限り危険ゾーンだという
     ことをお忘れなく。



このようにどちらのケースでも少なからず、住宅ローン審査に悪影響を及ぼします。

奨学金を借りる際に将来の住宅ローン審査にまで影響が及ぶことを考慮して

借りることを検討される方はあまりみえないものと思われます。

奨学金返済をしているもの同志が夫婦となった場合は返済負担がかなり大きくなります。

奨学金を借りることを検討されてみえる親御さんはそういうことも有り得るとお考えのうえ、

借入内容等を判断して頂きたいと思います。



TAG :
奨学金返済
住宅ローン審査

住宅ローンにも「自然災害特約」が続々登場!?

ここ数年の自然災害の多発を受けてか、住宅ローンにも「自然災害特約」が

付保出来るものが続々登場しているようです。


NIKKEI STYLE記事によれば、下図のようです。

自然災害特約付き住宅ローン
(引用元:NIKKEI STYLE)


手数料、上乗せ金利、補償内容は各行で違いがありますが、基本は、

地震や豪雨などで被災した際に、住宅ローン返済を一部補償・免除するというものです。


さらに近々では、この特約を付保できるのは「新築戸建て」で「物件購入時」に限られて

いたものが、マンションや中古物件、借換時にも利用できるようになったところも

あるようです。


この記事を読んで、まず思ったことは住宅ローンと保険機能を一緒にする必要が

あるのか
ということです。

疾病保障付団信もそうですが、住宅ローンに付保して金利に上乗せする場合、

融通が利かないうえに概ね、割高です。


それと自然災害と一口にいっても、

火災保険の範疇である水災と地震保険の範疇である地震、噴火、津波では

話が違ってきます。

水災に関しては、火災保険の付保だけで基本それほど問題にはならないでしょう。

地震・噴火・津波に関しても、今は地震保険に上乗せできるものも登場しており、

全額補償できるようにも対応できます。


リスクばかりを煽られて、安易に付保することのないように

 1.どの程度のリスクが考えられるのか
 2.住宅ローンに付保する必要があるのか
 3.総トータルで払い込む保険料は妥当なのか


等をしっかり吟味して判断してください。


住宅ローンの儲けがほとんどなくなってきている銀行は、

保険や投資信託などの金融商品の販売手数料ビジネスに重きを置く傾向があります。
(住宅ローンを組んだ方には、すぐに営業攻勢がかけられています)

しかし勧められる商品の多くは、内容的にあまり良いものはありません。

さらに、きついことを言えば、商品に対する知識もさほど持っていないのが現状です。

ですので、いざ、というときに頼りにならない(販売した担当者もいない)可能性が

高いです。

保険は、情や義理だけで加入するのではなく、経済合理性やその他の実益等の

土台が無ければ、あとでろくなことになりません。

気をつけてください!! <(_ _)>


TAG :
自然災害特約
住宅ローン

変動金利を選択される方は固定金利等へ変更する際の金利優遇条件も事前に確認を!!

先日の日銀の金融政策決定会合でのハイライトは、

 ① 今後も当分の間、金融緩和策(低金利)を維持することを明言したこと
 ② 金融機関等への悪影響にすこし配慮し、イールドカーブコントロールにおける
   長期金利の変動幅をこれまでの2倍に容認したこと


具体的には、下図のように

長期金利推移2018

これまでは、長期金利を0%を基準にプラスマイナス0.1%の範囲(濃いピンク)内で

推移するように誘導してきましたが、今後はプラスマイナス0.2%の範囲(薄いピンク)内と

少し幅を拡げました。
(これにより、長期金利の上昇を少し容認したことになります)


このことにより、長期金利は上昇傾向が少し高まりますので、

住宅ローン金利における変動金利と10年以上の固定期間のある金利との差は

これまでよりも開くことになります。

そこで注意を頂きたいのが、4割から5割を占める当初変動金利を選択される方においてです。


当初の金利の低さばかりに目を奪われて固定金利型等への変更の際の金利優遇条件

チェックされない方が相当数おみえになります。


弊事務所では、将来の金利上昇懸念も踏まえて、もし将来変動金利から固定金利型等へ

変更した際の金利優遇条件もチェックしたうえで借入金融機関を斡旋しています。


金融機関によっては、変動金利型だけを非常に優遇し、固定金利型等へ変更した際には

適用金利が非常に跳ね上がる設定にしてあるところがあります。

(特に変動金利の適用金利が市場で特に低い金融機関に多くみられます)

これは、非常に盲点となっており、将来金利がある程度上昇して

固定金利型等へ変更した時には大きなデメリットとなります。


上記のようにただでさえ、今後長短金利差が大きくなる傾向が出てきはじめました。
(まだ、0.1%ですので、過剰反応かもしれませんが)

それに加え、金利優遇条件縮小の悪影響が乗っかると予想以上の返済額上昇と

なってしまいます。

変動金利を当初選択される方は、固定金利型等へ変更した際の金利優遇条件

必ずチェックしたうえで金融機関を選択するようにしてください!!



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変動金利
固定金利型に変更
金利優遇条件
プロフィール

リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
保険・住宅(不動産)・
住宅ローンなど、ひとつの窓口
でトータルにお世話させて
頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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