「 戻し保証料 」 とは？

　戻し保証料とは、

保証料のお支払い方法を「一括前払い型」をご選択された方が

繰上返済を行った場合、

一括前払いいただいた保証料のうち、保証会社所定の計算方法により

保証料を戻します。この戻ってくる保証料のことを「戻し保証料」といいます。


　一般的には、保証料のお支払い方法は「金利上乗せ型」に比べて

「一括前払い型」のほうがお得なのですが、繰上返済を予定されている場合は、

戻し保証料まで考えますと逆転現象が起きることが往々にしてあります。

　※ 「一括前払い型」　⇒　「外枠方式」
　　 「金利上乗せ型」　⇒　「内枠方式」　と呼んだりします。


戻し保証料の計算方法は、上述のとおり、保証会社によってまちまちで

又、公表もほとんどされておりませんのでなかなか計算するのは難しいのですが、

目安などから計算しますとかなり債務者（借入者）に不利な計算になっています。

注）戻し保証料の計算方法については経験上、尋ねても教えてくれない場合もありました。


例えば、ある金融機関の戻し保証料に関する記載をみてみますと

当初借入期間の1／3経過時に全額繰上げ返済した場合でも

当初支払った保証料の1／3程度しか返還されません。

（本来なら残期間が2／3残っていますので、2／3程度は戻ってくるべきでしょう。
　これには正直、金融機関のリスク補填のための保証料なのに理不尽さを感じます）


ですので、繰上げ返済をされる場合は逆転現象が生じるのです。

戻し保証料は、全額繰上げ返済だけでなく、一部繰上げ返済の場合にも発生しますが、

一部繰上げ返済の場合は精算が最終完済時になされることもあります。


住宅ローンの金融機関比較や保証料の支払い方法を検討される場合は、

こういったことやその他の手数料等のこともありますので、

繰上げ返済を予定される場合は注意するようにしてください。

住宅ローン返済延滞後の流れとは？

住宅ローン返済を延滞すると、非常にまずいことになるということは

皆様もご存知でしょう。ですが、延滞後の具体的な流れや対処については

知らない方が多いと思われますので、お話しておきたいと思います。

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住宅ローン返済延滞後の具体的な流れは次のようになります。

　① 延滞から１～２か月以内
　　 借入金融機関から引き落とし不可の通知書が届き、再引き落としの日時通知。
　　 多くの場合、翌月の引き落とし日に2カ月分+遅延損害金をまとめて引き落とされます。
　　 それでも返済がなければ督促状が届く。（これ以降は口座引き落とし不可）
　　　　　　　　↓
　② 延滞から２か月～３か月以内
　　 催告書が届く（法的手続きに移行する前の最後通告）
　　　　　　　　↓
　③ 延滞から３か月～６か月以内
　　 期限の利益喪失通知が届く
　　 代位弁済通知書が届く
　　　　　　　　↓
　④ 延滞から６か月～１０か月以内
　　 競売開始決定通知が届く
　　 裁判所の執行官による現況調査
　　　　　　　　↓
　⑤ 延滞から１０か月～１６か月以内
　　 機関入札の通知が届く
　　 競売入札が進められる

※ 返済日の翌日から「遅延損害金」は発生します

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延滞で個人信用情報に金融事故情報が掲載される(いわゆる、ブラックリスト）のは、

住宅ローンの返済を61日以上(3か月以上)延滞した場合です。

①の段階までならセーフですが、借入金融機関内には延滞情報は保管されますし、

たびたび繰り返せば、優遇金利適用除外や期限の利益喪失も可能性が出てきます。

注）期限の利益の喪失とは、
　　住宅ローン残高について一括返済を求められること


②の段階以降の流れになってしまったら、いろいろと支障がありますので、

最悪でも①の段階で済ませるように動きましょう。

最善は延滞する前に相談することです。

うっかりを無くすためにも月々の返済日前等には必ず、残高チェックをしましょう！！

〔新型コロナ関連〕 住宅ローン返済救済策について

新型コロナ禍のなか、失業や収入減で今後ますます

住宅ローン返済に困窮する方が出ると予想されております。

今回は返済救済策についてお話させて頂きます。


まずは、「フラット35」についてです。

住宅金融支援機構では返済が困難となった人に対して、

返済の相談を融資の窓口となる金融機関に相談するように促していると同時に

返済を継続するための返済方法の変更メニューを提示しています。

変更メニューは下記３つで、これらを組み合わせることも可能です。

　① 返済特例　⇒　返済期間の延長など
　② 中ゆとり　⇒　一定期間返済額を軽減
　③ ボーナス返済の見直し　⇒　返済月の変更、ボーナス返済分の軽減、
　　　　　　　　　　　　　　　ボーナス返済の取止め

詳しくはこちらを↓
住宅金融支援機構HP内
新型コロナウイルス感染症の影響により機構の住宅ローンのご返済にお困りの方へのお知らせ
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20200323_im.html


フラット35以外の民間金融機関の住宅ローンについては、

上記のような返済変更メニューはほとんどなく、

返済救済については個々の金融機関に個別相談する形になっており、

どうのような救済策になるのかは相談次第となります。


下記リンク先に各行の案内ページのリンク一覧があります。

一般社団法人　全国銀行協会の会員行の対応について
https://www.zenginkyo.or.jp/topic/covid19-jbamembers/


上記に記載されていない金融機関につきましては、各行のHPにてご確認ください！！


【重要】　
　※相談される際は、くれぐれも延滞等が生じる前に相談するようにしてください！！

住宅ローン長期物金利 さらに下がる見込み大！！

新型コロナウイルスの感染拡大による影響で米長期金利が史上初の1％割れと

なりました。ここ最近の金利推移は下記のように推移しております。



これを受けてFOMCが緊急会合を開催し、政策金利を0.5ポイント緊急利下げを

決定しました。


株価下落⇒債券価格上昇⇒長期金利低下という流れになったわけです。

アメリカのこの流れを受けて日本においても長期金利が下がってきており、

直近では-0.15％前後になっております。

新型コロナウイルス感染状況の先行きがまだ見通せない状況ですので、

日銀のイールドカーブコントロールによる長期金利の下限とされる

－０．２％により近づくのではないかとみております。


そうなりますと、住宅ローンの長期物金利（10年以上の固定金利物）については

もう少し下がる余地があるでしょう。

フラット35買取型の20年以上35年以内の金利はこれまでの底であった1.11％に

迫るのではないかと見込まれます。


ちなみに、10年未満固定の短期物金利についてはすでに底になっておりますので、

各金融機関の政策的な意図が無ければ現状維持となるでしょう。


住宅ローン金利が見込みどおりとなるということは、

新型コロナウイルスの感染状況がさらに深刻になるということを意味しますので

正直複雑ですが。（金利が下がっても経済が悪くなって所得も下がっては・・・）


直近の金利情勢の先行きについては大方皆様こんな読みをされているでしょう。

要は、コロナショックがどこまで続き、その悪影響がいつまで残るのかということです。

現状は状況を見守るしかなさそうですね。

皆様、感染予防にはくれぐれも気を使ってください。<(_ _)>

住宅ローンの平均貸出期間と平均完済年数は？

住宅金融支援機構が公表している統計結果から

住宅ローンの平均貸出期間は、

　○ 2014年度　25.7年
　○ 2015年度　25.4年
　○ 2016年度　25.6年
　○ 2017年度　26.4年

となっています。

次に平均完済年数は、

　○ 2014年度　14.4年
　○ 2015年度　14.4年
　○ 2016年度　15.0年
　○ 2017年度　15.2年

となっています。

どちらも思ったより短いというのが皆様の印象ではないでしょうか。


ただ、ここには理由があります。

貸出期間については、最終完済年齢というものがありますので

40～45歳以降に新規に住宅ローンを組む場合は35年未満しか組めません。

又、借換えの場合は借換え先では新規扱いになりますが、

当初の住宅ローンの残年数でしか組めないからです。


完済年数については、上記の理由にプラスして

借換えの場合の当初の金融機関では借換えの場合でも完済になってしまう

という理由があるからです。


そう考えると実際の平均完済年数は22～23年ではないかと言われております。

住宅ローンを組む際に他の方がどう組まれてみえるかが気になる方は

参考にしてみてください。



P.S.　今年のブログ投稿は今回で最後となります。
　　　この一年有難うございました。
　　　又、来年もぜひ、幣ブログにお立ち寄りください。
　　　皆様、よいお年をお迎えください。　<(_ _)>