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住宅ローンにも「自然災害特約」が続々登場!?

ここ数年の自然災害の多発を受けてか、住宅ローンにも「自然災害特約」が

付保出来るものが続々登場しているようです。


NIKKEI STYLE記事によれば、下図のようです。

自然災害特約付き住宅ローン
(引用元:NIKKEI STYLE)


手数料、上乗せ金利、補償内容は各行で違いがありますが、基本は、

地震や豪雨などで被災した際に、住宅ローン返済を一部補償・免除するというものです。


さらに近々では、この特約を付保できるのは「新築戸建て」で「物件購入時」に限られて

いたものが、マンションや中古物件、借換時にも利用できるようになったところも

あるようです。


この記事を読んで、まず思ったことは住宅ローンと保険機能を一緒にする必要が

あるのか
ということです。

疾病保障付団信もそうですが、住宅ローンに付保して金利に上乗せする場合、

融通が利かないうえに概ね、割高です。


それと自然災害と一口にいっても、

火災保険の範疇である水災と地震保険の範疇である地震、噴火、津波では

話が違ってきます。

水災に関しては、火災保険の付保だけで基本それほど問題にはならないでしょう。

地震・噴火・津波に関しても、今は地震保険に上乗せできるものも登場しており、

全額補償できるようにも対応できます。


リスクばかりを煽られて、安易に付保することのないように

 1.どの程度のリスクが考えられるのか
 2.住宅ローンに付保する必要があるのか
 3.総トータルで払い込む保険料は妥当なのか


等をしっかり吟味して判断してください。


住宅ローンの儲けがほとんどなくなってきている銀行は、

保険や投資信託などの金融商品の販売手数料ビジネスに重きを置く傾向があります。
(住宅ローンを組んだ方には、すぐに営業攻勢がかけられています)

しかし勧められる商品の多くは、内容的にあまり良いものはありません。

さらに、きついことを言えば、商品に対する知識もさほど持っていないのが現状です。

ですので、いざ、というときに頼りにならない(販売した担当者もいない)可能性が

高いです。

保険は、情や義理だけで加入するのではなく、経済合理性やその他の実益等の

土台が無ければ、あとでろくなことになりません。

気をつけてください!! <(_ _)>


TAG :
自然災害特約
住宅ローン

変動金利を選択される方は固定金利等へ変更する際の金利優遇条件も事前に確認を!!

先日の日銀の金融政策決定会合でのハイライトは、

 ① 今後も当分の間、金融緩和策(低金利)を維持することを明言したこと
 ② 金融機関等への悪影響にすこし配慮し、イールドカーブコントロールにおける
   長期金利の変動幅をこれまでの2倍に容認したこと


具体的には、下図のように

長期金利推移2018

これまでは、長期金利を0%を基準にプラスマイナス0.1%の範囲(濃いピンク)内で

推移するように誘導してきましたが、今後はプラスマイナス0.2%の範囲(薄いピンク)内と

少し幅を拡げました。
(これにより、長期金利の上昇を少し容認したことになります)


このことにより、長期金利は上昇傾向が少し高まりますので、

住宅ローン金利における変動金利と10年以上の固定期間のある金利との差は

これまでよりも開くことになります。

そこで注意を頂きたいのが、4割から5割を占める当初変動金利を選択される方においてです。


当初の金利の低さばかりに目を奪われて固定金利型等への変更の際の金利優遇条件

チェックされない方が相当数おみえになります。


弊事務所では、将来の金利上昇懸念も踏まえて、もし将来変動金利から固定金利型等へ

変更した際の金利優遇条件もチェックしたうえで借入金融機関を斡旋しています。


金融機関によっては、変動金利型だけを非常に優遇し、固定金利型等へ変更した際には

適用金利が非常に跳ね上がる設定にしてあるところがあります。

(特に変動金利の適用金利が市場で特に低い金融機関に多くみられます)

これは、非常に盲点となっており、将来金利がある程度上昇して

固定金利型等へ変更した時には大きなデメリットとなります。


上記のようにただでさえ、今後長短金利差が大きくなる傾向が出てきはじめました。
(まだ、0.1%ですので、過剰反応かもしれませんが)

それに加え、金利優遇条件縮小の悪影響が乗っかると予想以上の返済額上昇と

なってしまいます。

変動金利を当初選択される方は、固定金利型等へ変更した際の金利優遇条件

必ずチェックしたうえで金融機関を選択するようにしてください!!



TAG :
変動金利
固定金利型に変更
金利優遇条件

住宅ローン金利戦線に変化!!借換えのラストチャンスかも?

最近、住宅ローンコンサルティングをおこなっていて

住宅ローン金利戦線に変化を感じております。

どういうことか?


それは、表向きの金利表示ではわからないのですが、

実際の適用金利の締め付けが厳しくなっているということです。


変動金利の場合で説明してみましょう。

変動金利のしくみから説明しますと、現在多くの金融機関では、

 基準金利(店頭金利)-優遇金利適用金利となっており、

具体的には、2.475%-1.875%=0.6%という具合です。


では、本題に戻りましょう。一般の方はなかなかご存知ないのですが例えば、

ある地銀等では、表向きのチラシでの適用金利が0.6~0.625%になっていたとしても、

実際の適用金利は、お客様の属性や所得・資産状況、競合状況、

又は建築業者の選定等により、さらに低い0.50~0.575%になることが

度々ありました。

これはもちろん、金利交渉と審査次第ですので確約できる話ではありませんが、

熾烈な低金利競争状況下ではある意味、常態化していました。

しかし、最近この状況に変化がみられ、金利交渉が厳しくなってきております。


これが何を意味するかといいますと、マイナス金利の悪影響で金融機関の財務体質が痛み、

住宅ローン金利引下げ競争からの離脱を意味しております。

要は、もうこれ以上金利引下げ競争に付き合えるほどの財務体質ではないということです。

今後は他の金融機関の動向をチェックしつつ、その方向に進んでいくことでしょう。


信用金庫等の財務体質の脆弱性は以前から言われておりましたが、

それが地銀にまで影響してきたことが伺えます。

この4月から各種手数料が概ね、値上げされたことからも合点がいきます。

これが業界全体に広がれば、指標となる金利が上がらなくても

先程の優遇金利幅の縮小によって金利上昇ということになります。


借換えによるメリットの恩恵に預かれていない方が、

まだまだたくさんおみえになります。

好機を逃さないよう、気になる方はぜひ、御相談下さい!!
<(_ _)>






TAG :
住宅ローン金利引締め
低金利競争離脱

住宅ローンを早く返すワザ。「返済額の増額」とは?

住宅ローンを早く返すワザとしては、

一部繰上返済」というのが一般的です。

しかし、これをおこなうにはある程度まとまった原資が必要になります。

少額でもおこなえますが、手数料がかかると効果が乏しくなってしまいますから。
(ネットバンキングを利用して少額でも手数料がかからない場合もあります)


でも、今回ご紹介するワザはまとまった原資が無くてもすぐに実行できます。

それは、返済額の増額」というワザです。

要は、これまでの返済額にいくらか上乗せして返済していくというものです。


給料のベースアップで少し余裕が出来た方や若い頃の収入ベースで住宅ローンを組んだ方で

まとまった原資はない(又は手元の資金は取っておきたい)が返済を少しでも早くしたい

場合に有効です。

効果は返済期間が短くなるだけでなく、「一部繰上返済」同様、金利削減効果も

期待できます。

まとまった原資を貯めるまでの期間が長ければ、「返済額の増額」のほうが

効果が大きい場合もあります。


それなのに、「返済額の増額」があまり知られていないのは何故か?

それは、対応できる金融機関が少ないことにあります。

又、出来る金融機関でもさまざまな制限があると予想されます。

一度、御自身の住宅ローンの金融機関に確認されてみてはどうでしょうか。


ただし、注意点があります。

それは、住宅ローン控除との兼ね合いです。

折角の税額控除額を削減してまでおこなう効果があるのかはしっかりと見極めて下さい。



TAG :
返済額の増額
一部繰上返済

「ステップダウン住宅ローン」 とは!?

新生銀行が2017年11月1日より、「ステップダウン住宅ローン」なるものの

販売を開始致しました。今回はその内容についてお話したいと思います。


ステップダウン住宅ローンとは、

当初の借り入れから○年経過後に又は、○年経過後○年毎に適用金利が

下がっていく住宅ローンのことで、全期間固定金利型に適用するものです。
(変動金利や当初固定金利タイプでは使えませんし、借入期間中に、他の金利タイプに
 変更することもできませんので注意が必要です)



これは、将来の教育費上昇や老後資金不足などを懸念された方をターゲットにしたものと

思われますが、その内容はどうでしょうか?


今回の新生銀行から発売された「ステップダウン金利タイプ」では、

借り入れから10年経過後、5年ごとに金利がスタート金利の10%ずつ下がっていきます。

12月適用金利でお話しますと、35年返済の場合、スタート金利が1.9%で

11年目から15年目までは1.71%、16年目から20年目までは1.52%・・・・と段階的に

下がっていき、31年目から35年目は当初金利の50%となる0.95%まで下がります。


詳しい計算は省略させて頂きますが、総返済額ベース等で判断しますと、

はっきり言って、割高な住宅ローンです。

確かに、新生銀行内の普通の全期間固定タイプと比較されれば割安ですが、

他の超長期金利タイプ(例えばフラット35など)と比較したら割高なのは一目瞭然です。

スタート金利が高すぎるのです。

元金返済ペースが落ちるデメリットを享受してまで、この住宅ローンを使う意味が

今のところ見当たりません。

現在の金利情勢化では、スタート金利が約1.5%程度にならないと

お話にならないのではないでしょうか。


一見すると良さそうにみえても、その内容は微妙というものが巷にはたくさんあります。

御自身のニーズや価値観等からしっかりと判断頂きますよう宜しくお願い申し上げます。



今年のブログ投稿は、この記事が最後となります。
今年1年、弊ブログをご愛顧頂きまして誠に有難うございました。
来年も引き続き変わらぬご愛顧のほど、何卒宜しくお願い申し上げます。<(_ _)>

それでは皆様、良いお年をお迎えください!! (^_^)/~


TAG :
ステップダウン住宅ローン
プロフィール

リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
保険・住宅(不動産)・
住宅ローンなど、ひとつの窓口
でトータルにお世話させて
頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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