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サービス付き高齢者向け住宅

身内の件もあって、昨年からよく取り上げられている
サービス付き高齢者向け住宅(以降、サ付高住宅とする)について調べてみました。

2011年4月に「高齢者の居住の安定確保に関する法律」が改正され、住宅系賃貸不動産に
ついて新たに「サ付高住宅」が創設され、10月20日から登録が開始された。
(2012年3月8日時点の登録件数は、578件、1万9661戸)

従来の「高齢者円滑入居賃貸住宅」「高齢者優良賃貸住宅」「高齢者専用賃貸住宅」
「終身建物賃貸借」「有料老人ホーム」など複雑に分類されていた制度を一本化したもの。

高齢者世帯は、今後も増え続けて、自宅に住み続けることが困難な高齢者の受け皿となる
住宅が不足すると予想されている。2005年時点で全高齢者に対する高齢者住宅の割合は、
0.9%で、2020年時点でこれが3%になっても約60万戸が不足することになるという。
これを踏まえての改正のようです。

建築業者などが、土地所有者向けに土地の有効活用セミナーや相談会と称して
この「サ付高住宅」経営を勧めている。
これは、さまざまな登録基準を満たした「サ付高住宅」に対しては、優遇措置が設けられており、
補助金や減税で従来の賃貸住宅経営よりも利回りとして向上し、投資対象としての魅力が出ている
から。

建築業者や土地所有者には、確かに魅力である。
建築業者は、さまざまな基準をクリアーするために建築費が上がり、受注金額が上がる。
土地所有者は、前述のとおり、利回りが向上し、運営事業者に一括借り上げとなるケースが多く、
安定化が図れるらしい。

しかし、つぎのような問題点をあげる専門家もいる。

 ・各種優遇措置には、期限と予算枠があり、必ずしもその恩恵が受けられるとは限らない。

 ・一見利回りが向上するようにみえるが、実は、基準を満たすために建築コストなどが上がったため、
  それを賃貸料に転嫁できずに、建築費に吸収されるだけではないか。

 ・運営事業者にしわ寄せがくることになっており、ノウハウや経験がないと事業として
  成り立ちにくいのは変わらない。運営事業者が途中で撤退したら、どうなるのか。

 ・サ付高住宅では、少なくとも2種類のサービスを提供することになっているが、今後は多様な
  サービスの提供が、差別化のために必要になると予想されるがその対応をどうするのか。

 ・2030年に高齢者世帯数のピークを迎えるが、それに対応できる企画・経営はあるのか。

 ・介護医療・高齢者関係の法令の制度変更への対応。
                                    など


 結局、メリット、デメリットがそれぞれ存在し、現在では判断がつかない。
 国交省や厚労省の思惑も見え隠れするのも気になるところである。

 
 状況的にやむを得ず、入居を検討する側としては、いろんな運営事業者が存在することが
 予想されるので、運営事業者の経験とノウハウ、サービス内容と料金内容、対応や姿勢、
 財務内容などから自己責任において判断するしかなさそうである。


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