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土地の相続税評価時の注意点

国税庁より、「平成22年分の相続税の申告状況について」と題するプレスリリースがあり、
平成22年中(平成22年1月1日から平成22年12月31日)に亡くなられた人から、
相続や遺贈などにより財産を受け取った人に係る申告事績が以下のようです。

(注)相続税額のある申告書で、平成23年10月31日までに提出されたもの
   及び震災特例法により申告期限が延長され平成24年1月11日までに提出されたものが
   集計されています。

1.被相続人数

被相続人数(死亡者数)は約120万人(前年約114万人)、このうち相続税の課税対象と
なった被相続人数は約5万人(前年約4万6千人)で、課税割合は4.2%(前年4.1%)と
なっており、前年より0.1ポイント上昇しました。

2.課税価格

課税価格は10兆4,470億円(前年10兆1,072億円)で、被相続人1人当たりでは
2億1,006万円(前年2億1,765万円)となっています。

3.税額

税額は1兆1,754億円(前年1兆1,618億円)で、被相続人1人当たりでは
2,363万円(前年2,502万円)となっています。

4.相続財産の金額の構成比

相続財産の金額の構成比は、土地48.4%(前年49.7%)、現金・預貯金等23.2%
(前年22.3%)、有価証券12.1%(前年12.0%)の順となっています。


今回は、相続財産の金額構成比で一番大きい土地の相続税評価時の注意点です。


皆様は、相続のときにお世話になることが多い弁護士、税理士の先生方は不動産の評価について

専門家並だと思って見える方が多いのではないでしょうか?

事実、私自身もそう思っておりました。


しかしながら、ある相談をきっかけにお会いしてお話したり、裁判所の家裁調停に同行させて

頂いたりしましたが、弁護士・税理士・裁判官・調停員の皆さんが話される内容が、不動産に

関しては、ペーパー上の知識でしかないことがよくわかりました。
(なかにはしっかり実情・実務にも精通した専門家並みの方もみえると思いますが、少数派です)


販売事例を調査したり、不動産屋に確認したりして、「時価」というものを根拠にもとづいて

説明したにもかかわらず、単純に固定資産税評価や路線価(相続税評価)から話をされるだけでした。


そのときの相談事例ですと、その評価の仕方の違いだけで2,000~3,000万円は財産評価が

違ってくるのにもかかわらずです。

相続税法にも「土地の相続税評価は時価により行う」としっかり規定してあります。

国税当局からの評価通達でいわゆる「路線価評価」を手段として記載されてはいますが、

拘束力はありません。

しっかりした、根拠の証明と実情に基づいていれば、そちらが優先されるべきなのです。


実際は、そこまでしっかり把握されてみえる依頼者及び相談者はみえないので、

路線価などで評価については済んでいるのが実情でしょう。


しかしながら、相続財産としての土地のなかには、路線価などの評価に比べて、上にも下にも

著しく異なる評価となる土地が多々あります。


支払税額が大きく異なってしまうようなことを簡単に済ませようとする専門家はプロとして

どうかと感じました。


しっかり節税対策をしても、こんなことでは台無しです。


相続財産の大部分を土地が占める場合では特に、相続に関する相談は、不動産の知識やノウハウ、

実情に長けた弁護士や税理士もしくは、そういったブレーンをもつ方に相談し、しっかりとした

評価を行ってください!!

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