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住宅ローン返済中の離婚に伴う住宅の諸問題

結婚を機にマイホームを購入したり、結婚からしばらくしてマイホームを購入する人はたくさん

おみえになります。

しかし悲しいことですが、同じように結婚後、数年のうちに離婚してしまう人もたくさんおみえに

なるのも事実です。

ある統計によると、離婚件数全体のうち結婚から5年以内に離婚した人の割合は、約35%強にも

達しているようです。実に3組に1組の割合です。

そんな中、離婚に伴う住宅の諸問題も発生しております。今回はそのお話をしたいと思います。


住宅ローンが無ければ、離婚に伴い婚姻後に取得したマイホームを財産分与する場合、本来ならば

夫婦の共有財産として他の財産と同様に分与を行えばよいだけの話です。

しかし、住宅ローン返済中であれば、融資を受けている金融機関を巻き込んだ対応が必要となり、

単純に当事者(夫婦間)の意思のみで分与を行うわけにはいかないのです。


このような場合に考えられる分与方法としては、

 ① 負担付贈与  ② 夫婦間売買  ③ 売却  ④ 現状維持 の4つが挙げられますが、

それぞれに問題点が考えられます。

 ① 負担付贈与・・・受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与です。

     (問題点) 住宅ローンの融資をしている金融機関が債務者に対する債務を免責し、
            その債務を相手方へ引受けさせることの承諾を得なければならない点です。
                 (これを「免責的債務引受」と言います)

 ② 夫婦間売買・・・「離婚成立後」に元夫婦がそれぞれ売主・買主に分かれ、共有持分を売買
            するものです。

     (問題点) 相手方の共有持分を、妥当な価格(著しく低い価格で売買を行うと「低額譲渡」
            とみなされ買主側に贈与課税が生じる可能性がありますから注意が必要です)で
            買い取るための資金を調達しなければならない点です。

 ③ 売却   ・・・マイホームを第三者へ売却することで住宅ローンを一括返済し、手取金を
            財産分与するものです。

     (問題点) マイホームを手放すことになるため、離婚後の生活設計(生活環境)に及ぼす
            影響が大きい点です。

 ④ 現状維持 ・・・今は住宅ローンがあるため財産分与をすることが難しくても、将来、財産分与を
            行いたいという時、離婚協議書へその旨を明記しておき、環境が整うまで現状
            維持とするものです。

     (問題点) 夫婦が連帯して住宅ローンの返済義務を負っていた場合、離婚してもこの関係は
            変わらないことや、共有持分は、離婚成立後、それぞれの相続財産となること
            から、もしも再婚等によって新たな家族ができれば、権利関係がより複雑に
            なっていく…など多くの問題点が挙げられます。

どの分与方法も問題が発生することが考えられるほか、そもそも分与自体につぎのような問題が
発生することが考えられます。

 ・そもそも住宅ローンの原則は、「申し込み人である本人が所有し、居住するための家に対して
  融資されたもの」です。

  この大前提が離婚によって崩れてしまうと、当初の融資条件とまったく異なる状態になるため、
  銀行側は融資したお金の一括返済を求めてくる可能性があります。(期限の利益の喪失

 ・離婚に伴い、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移行したいという場合

  住宅ローンは銀行と申込人の間で交わされたお金の貸し借りです。夫婦と言えども、簡単に名義を
  入れ替えることはできません。それは連帯債務者であれ、連帯保証人であれ同じで、離婚するから
  と言って勝手に名義を変更したり、抜いたりすることはできません。

  かならず、抵当権者である銀行の承諾が必要なのです。

  この場合、住宅ローンを引き受ける人が新たに住宅ローンを申し込み、今までのローンを一括返済
  することで、実質名義を入れ換えるという作業をします。
  (その際、当然住宅ローンを引き受ける人に返済能力等がなければ貸してもらえません)

つまりは、住宅の所有権と住宅ローンの利用によって設定された抵当権は、別々に考える必要が
あります。

そして、婚姻関係と債務の関係は、まったく関係がありません。離婚によって所有権を財産分与
しても、住宅ローンの債務については、別に対処する必要があるということです。


このように住宅ローン返済中の離婚に伴う住宅の諸問題はいろいろと考えられます。

上記以外の問題も発生することが考えられますので、専門家に相談しながら、

冷静に対処するようにしましょう。





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リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
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頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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