遺産分割の禁止について

遺産分割を禁止することが出来ることをご存知でしょうか？

遺産分割の禁止は、

遺言による場合、協議による場合、審判による場合、調停による場合に

行なわれます。

民法では、遺産分割において｢特別の事由｣がある場合は、

家庭裁判所は期間を定めて遺産の一部または全部について分割を禁止することができると

定めており、家庭裁判所の審判で遺産分割を禁止する場合は、この｢特別の事由｣が必要に

なります。

遺言や分割協議、調停で遺産分割を禁止する場合は｢特別の事由｣は必要ありません。


特別な事由とは、

前提問題に争いがある場合等があげられます。

具体的には、

・相続財産の範囲や相続人の範囲が定まらない。

・遺産の大部分を占める不動産に第三者との間で境界争いなど民事訴訟が係属中である。

・営業用の資産の散逸を防止する必要がある。

・株式の換価分割を行う時に株式相場が低迷しているなど直ちに分割すると遺産の経済的価値に
　著しい損失が生じる場合など即時の分割が相続人の利益に反する場合。

注）上記につきましては、必ず特別な事由に該当するわけではなく、必要性を勘案して判断されます。


また、特別な事由に該当する場合でも、遺産全部が分割禁止になるとは限らず、必要性に応じて

遺産の一部の分割が禁止になることも多くあります。


このように遺産は、必ずそのときに分けなければならないというものではありません。

家庭裁判所の審判以外は、「特別な事由」も必要ありませんので、

問題解決に有効である場合には、検討の余地はあるかと思います。

しかしながら、" 単に問題を先送りするだけ "という結果を招きかねない場合には、

ろくなことになりません。

検討する場合は、そのあたりを十分に注意してください！！

建物（おもに中古住宅）の価値とは？

建物の価値を考える場面は、いろいろあるかと思います。

例えば、相続税算出の場面、遺産分割協議の場面、中古住宅として売却される場面など。

扱う金額が高額なだけにその価値判断ひとつで結果が大きく変わってきます。

今回は、その建物（おもに中古住宅）の価値についてお話したいと思います。


まず、建物の価値の考え方には、おもに３種類あるかと思います。

　① 市場価値

　② 物理的価値

　③ 主観的価値

①については、いわゆる換金価値です。
　流通市場に出したときに、いくらなら売れるかを基準に評価します。

②については、建物があと何年もつのかといった物理的な基準で評価します。

③については、その建物を使用することによる効用その他、所有者の主観的価値判断の基準で
　評価します。

この３つの考え方を混同させると、さまざまな場面で、建物の価値判断に食い違いが生じて、

さまざまな相手との交渉がまとまらなくなってしまうのです。


最も重要な考え方は、①の市場価値です。

上記でさまざまな場面をあげさせて頂きましたが、どれも基本は、この市場価値です。

いくらで換金できるかで評価しなければ、おかしなことになるからです。


おかしなケースをご紹介すると、

・単純に路線価などで相続税評価を算出すると、建物によっては、市場価値とかけ離れてしまい、
　相続税の払いすぎになるケース。

・遺産分割協議の際、主観的価値にとらわれすぎている相続人と市場価値で話す相続人との間で
　紛争が生じてまとまらないケース。

・主観的価値にとらわれすぎて、市場価値との乖離が著しく、中古市場で売れ残るケース。


紹介したケースにおいても、おかしいとは気付かずにいることも往々にしてあります。

当事者はもちろんのこと、税務署も調停員も裁判官も不動産屋も”絶対的正解 ”は

出せないのです。

このことは、実際に経験してみると良くわかります。

出せるとすると市場原理だけですが、実際に売りに出して試すわけにもいかないでしょう。

それでも、どの場面においても価値を評価しなければ前に進めません。

そうすると、結局は相手が納得できる（せざるを得ない）だけの実例や根拠を示して

価値を判断するしかありません。


この話は、建物だけに限った話ではなく、不動産全般にいえるのですが、

本当に価値を評価することは難しいものなのです。


価値判断の食い違いによるトラブルには、

この根本を踏まえて、さまざまな場面で事に当たっていただけることを強く望みます！！

住みかえや再起を支援する『マイホーム借上げ制度』

全国的に事業展開をしている一般社団法人移住・住みかえ支援機構には、

『 マイホーム借上げ制度 』という制度があります。

この制度を利用して、住宅のミスマッチ等を解消したり、収入やボーナスの減少などのために、

住宅ローンの返済が一時的に困難になった人が、両親の家などに転居した上で、自宅を貸して

賃料をローン返済に充てて再起をはかる支援を行っております。

＊住宅のミスマッチとは、子供が独立したシニア層が、必要以上に大きな家に住んで管理に
　困っていたり、介護などのために家を空家にしたり、逆に広さや部屋数が必要な子育て世代が
　狭い住宅に住まざるを得ない状況だったりとニーズと現状が合わないこと。


この制度のメリット・デメリットとしては、つぎのようになります。

　＜メリット＞

　〇 マイホームを貸したい人

　・空き家保証があること。
　　（ただし、最初に設定された賃料や一定金額の最低保証賃料を保証するのでなく、
　　　なにがしかの賃料を払うということ）
　・公的制度に基づき、一生涯の賃料収入が見込めること。
　・賃料収入を住みかえ資金や老後資金として活用できること。
　・３年ごとに解約の自由があり、自宅に戻ることが可能なこと。
　・土地や建物を子供に相続させることができること。
　・機構が仲介するため、賃借人との直接的な交渉がないこと。

　〇 賃貸物件を借りたい人

　・良質な住宅を相場より安い賃料で借りられること。
　・敷金・礼金が不要なこと。
　・連帯保証人が不要なこと（ただし、民間保障機関の利用が求められる）。

　＜デメリット＞

　〇 マイホームを貸したい人

　・一般の流通物件相場より、設定賃料が１０～１５％ほど安いこと。
　（空き家保証がある、定期借家契約などのため）
　・諸経費として賃料の１５％（機構運営費１０％、建物管理費５％）が毎月掛かること。
　・最初の入居者が決まるまでは、賃料保証がないこと。
　・住みかえ先の住宅資金が必要なこと。
　・昭和５６年以前に建築の住宅の場合、耐震補強工事をする必要があること。
　・建物診断（耐震診断、劣化診断）のための費用と、診断結果による工事費用が発生すること。
　・貸主と借主の信頼関係が疎遠になりやすいこと。
　・３年間解約が不可能なこと。

　〇 賃貸物件を借りたい人

　・定期借家契約のため、基本的には３年で退去を要求される可能性があること。
　・入居継続承諾の際は、新規契約となり仲介手数料が発生すること。
　・敷金がないので、退去の際の原状回復費用を準備する必要があること。
　・連帯保証人がいても、民間保証機関の利用が義務化され、保証料負担が発生すること。

　参考：
　財団法人高齢者住宅財団「ハウジングライフプランナー養成講座テキスト」


今までにない住みかえ支援や再起支援の制度ですので、ご紹介させて頂きましたが、

活用される際は、この制度のメリット・デメリットを十分に吟味のうえ、御自身の責任で

ご判断ください！！

なお、再起支援にご利用の際は、返済中に転居が認められるかなどの金融機関への確認や

見込まれる賃料収入とローン返済額とのバランスを十分に検討してください。

　　　　　詳細については、こちらをごらんください↓
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　http://www.jt-i.jp/

住宅ローンの借換えの目的は、”いろいろ”。

皆様は、『住宅ローンの借換え』と聞くと、何をイメージされるでしょうか？

大抵の方は、「総返済額を減らすということ」が頭に浮かぶのではないでしょうか。

確かに「総返済額を減らすと言うこと」は最も大きな目的のひとつですが、

しかしながら、借換えの目的は、他にもいくつかございます。

現在、金利が史上最低水準で推移しており、

また金融機関各社の競争も激化しております。

そのため、店頭金利が低いうえに、さらに優遇金利の幅も大きくなっており、

実際の適用金利におきましては、変動金利で０．７７５％もしくは、個別相談案件では

これ以下の適用金利で借換えに応じてくれる金融機関まであります。

まさに、絶好の借換えのタイミングなのです！！

それは、ここ最近の相談件数の多さからも実感しております。

今回は、その『借換えの目的について』のお話をしたいと思います。


上記でお話した「総返済額を減らすということ」以外の目的としては、

　① 当面の返済額を少しでも多く減らすこと（総返済額が減るとは限りません）
　
　② 金利の変動に影響されないものに変更したい

　③ 現在の低金利や優遇金利の恩恵を受けたい

　④ 借入名義の変更をしたい（通常の借換えとは違いますが）

　⑤ 繰上返済等の利便性の良い金融機関に変更したい
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など。


①については、当初住宅ローンを組んだときと比べて、社会情勢や労働環境の変化
　（給料が下がった、転職・起業したなど）により事情が変わった方などは、
　長期固定金利型や固定金利選択型から変動金利型に変更することにより、当面の返済額を
　大幅に減らすことができます。

②については、いざ住宅ローンを変動金利型で組んだものの、自分にはタイプが合わず、
　金利変動の影響を受けない長期固定金利型に変更して、安心したい方などが行われます。

③については、王道である当面の返済額も総返済額も減らすことに通じます。

④については、当初の住宅ローン名義の方が、結婚や別居等することになり借入名義を変更したい
　場合に行います。
　　　　　　　　　　　　注）ケースによっては、複雑な状況が考えられます。
　　　　　　　　　　　　　　検討される場合は、必ず専門家にご相談ください。

⑤については、ネット環境の整備やサービスの多様化、手数料の引き下げや制限の緩和などに
　より、金融機関ごとの利便性に差がある場合があります。
　御自身に合った金融機関に変更することによりメリットが出る場合に行います。


このように、必ずしも「総返済額を減らすということ」ばかりが目的とは限りません。

御自身の借換えの目的を明確にして、住宅ローンの借換えをおこなってください！！

最後に注意点として、２つ。

１つ目は、住宅ローンの借換えは、原則、現在返済している金融機関では行えません。
（原則と書いたのは、あるお客様で同一金融機関の借換えを薦めてきたところがあったからです）

そのため、返済中の金融機関が、お客様の為を思って提案されることはありません。

借換えの検討は、御自身で始めるか、他の金融機関の勧めのケースがほとんどです。

２つ目は、他の金融機関が勧めてくる場合ですが、結局は、自社住宅ローンだけの勧誘です。

その金融機関の住宅ローンが、目的に合っているとは限りません。

ＦＰなどの公正・中立な立場の専門家に相談することをお勧めいたします！！

また、借換えすることを返済中の金融機関に伝えると、突然、金利優遇の話をしてくる場合が

多くありますが、個人的な見解としましては、フェアな金融機関だとは思えません。

割り切れる方は結構ですが、永く付き合っていく金融機関としての資質などにより判断される

ことを期待します。

「平成24年度 生命保険に関する全国実態調査（速報版）」まとまる

生命保険に関する全国実態調査とは、

一般家庭における生命保険の加入実態ならびに生命保険・生活保障に対する考え方を把握する

ことを目的として、昭和４０年以降３年ごとに実施している調査です。

このほど、平成２４年度調査（下記要領にもとづく）の速報版がまとめられました。

調査要領
　（１）調査地域 全国（４３６地点）
　（２）調査対象 世帯員２人以上の一般世帯
　（３）回収数 ４，０６３
　（４）調査時期 平成２４年４月５日～５月２０日



今回、ＦＰとして気になる主な調査結果は、次のようになります。
　　　　　　　　　（　　）内は前回調査＜平成２１年度調査＞

　① 生命保険（個人年金保険を含む）の世帯加入率は９０．５％ （９０．３％）

　② 民保加入世帯の医療保険・医療特約の世帯加入率は９２．４％（９２．８％）

　③ 今後増やしたい生活保障の準備項目は「世帯主の老後の生活資金の準備」が
　　 最も多く２８．３％

　④ 生命保険（個人年金保険を含む）の世帯年間払込保険料は、全生保で４１．６万円と
　　 なっている。（４５．４万円）

　⑤ 個人年金保険の世帯年間払込保険料（全生保）は、１９．３万円となっている。（１８．９万円）


調査結果をみてみると、前回調査からは、大きくかけ離れておらず、微増、微減という印象を
受けました。

傾向とまで言えるか微妙ですが、社会情勢の影響だと思われますが、保障額や保険料は減っている

傾向に、老後資金準備関連は増えているような印象を受けました。

「今後増やしたい生活保障の準備項目は」との問いに「世帯主の老後の生活資金の準備」が最も

多いのも、将来への不安が少しづつ大きくなっているように感じます。


こういった調査結果も踏まえ、お客様の潜在的ニーズを把握するよう努めたいと思います。

詳しい内容は、こちらをご覧ください↓
　　　　　　　　　　　　　　　　http://www.jili.or.jp/press/2012/pdf/h24_zenkoku.pdf

注意！！各資金準備不足のつけは老後資金に影響がいく！？

日頃、キャッシュフローシミュレーションを作成していて思うことがあります。

『資金の準備不足のつけは、結局、老後資金に影響がいく』と

いうことです。

家計の収入や支出、財務状況、ライフイベント等をお聞きして、将来のさまざまな地点での

財務内容を予測するのがキャッシュフローシミュレーションです。


これを作成していて、財務内容が危険だなと思う方は、退職後数年で赤字に転落してしまう

ことがあります。

これは、いろんな資金（住宅・教育資金等）の準備不足のしわ寄せなどは、おしりにくる

老後資金に大きく影響があることを物語っています。

３０歳代の方が６０歳代後半や７０歳代前半のことを知らされてもピンとこないかも

しれませんが、それが現実なのです。
（社会保険制度が薄くなれば、もっと悪いほうに変わります）

現在がある程度余裕のある方に、この将来を楽観視する傾向がよく見受けられます。

そのため、家計支出のうちの趣味・娯楽（習い事）・外食費や使途不明金の割合が多く、

支出体質になってみえます。（支出体質は、なかなか改善ができないものです）


最近は、よくメディアなどで『老後資金は３０００万円程度は必要だ』などといわれておりますが、

どれほどの方が、実感として準備してみえるのでしょうか？

住宅ローンの組み方や貯蓄状況などを拝見すると、親からの援助や特別な臨時収入、遺産相続

でもなければ、老後資金準備をクリアできるとは思えない方が結構おみえになります。


仮に、毎月５万円、金利１％（税引き後０．８％）、半年複利で２５年貯蓄したとしても

１６６０万円強にしかなりません。

現在の金利情勢では、１％さえ期待できるのか不安ですが・・・。

６５歳定年として、スタートは４０歳です。

そう考えると、３０歳代には既に検討しておく必要があるわけです。
（３０歳代に老後資金準備の話なんて検討できないと思うかもしれませんんが）

つぎのような方は特に注意が必要です！！

　① 住宅ローンの完済年齢が７５歳以上となっており、定年時点での残債が１０００万円以上
　　 のかた。

　② 貯蓄で３００万円以上貯めた経験が無い方

　③ 特別な理由も無いのに年間、年収の１０％未満の貯蓄しかできていない方

　④ 早期退職等、リタイアする時期を前倒しする予定の方
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など。


老後資金準備は、以前の常識がまったく通じなくなった話の代表格ではないでしょうか？

そのおもな理由は、

　・公的年金制度設計が、推定老後期間約１０～１５年ほどの時代のままであること。
　　（簡単にいうと、日本人の寿命が非常に延びたということ）

　・貯蓄金利が史上最低水準で推移していること。

　・労働環境等の変化が大きいこと
　　（平均所得の低下、所得の伸びが鈍化、退職金制度の変化、就労形態の変化など）
　　
　・社会情勢の変化

が挙げられます。


そういう時代であるからこそ、ますますお金の専門家としてのＦＰの真価が問われます。

日々、精進していきたいと思います。

また、今回お話したのは、あくまでも一般論です。

状況やライフスタイル、老後の過ごし方等が多種多様になった現在、必要な老後資金には

個人差があります。

気になった方は、「御自身の場合はと」具体的に相談をされてご確認ください！！

ご存知ですか？国民年金保険料の後納制度の創設を

国民年金保険料の後納制度の創設とは、

国民年金保険料は納期限より２年を経過した場合、時効によって納付することができなく

なりますが、平成２４年１０月１日（来月）から平成２７年９月３０日までの３年間に限り、

厚生労働大臣の承認を受けたうえで、時効により納付できなかった期間の保険料を

納付することができるようになったことです。

日本年金機構では対象となる方の約１，７００万人に対して、

順次、「国民年金保険料の納付可能期間延長のお知らせ」を送付して

います。


この保険料後納制度を利用することで、年金額を増やすことはもちろん、納付した期間が

不足したことにより年金の受給ができなかった方が年金受給資格を得られる場合があります。


国民年金を受給するためには、納付済期間や免除期間等の合計が原則２５年（３００月）

必要ですが、これまでは、原則２年しか遡って支払えなかったので、あきらめてしまった方も

おみえになったかと思いますが、こういった方の中にはこの制度の創設で受給資格が得られる場合が

ありますので、必ず検討してください！！

注）国民年金保険料の追納制度を利用できる方におきましては、１０年遡れます。

ちなみに平成２７年１０月以降は、２５年（３００月）が１０年（１２０月）に短縮される予定です。


後納する保険料ですが、平成２２年度以降の分は当時の金額のままですが、

平成２１年度以前の分につきましては、当時の保険料額に加算額がつきます。

その他、手続きや注意事項につきましては下記をご覧ください↓
　　　　　　　　　　　http://www.nenkin.go.jp/n/open_imgs/service/0000006482.pdf


国民年金の機能の重要性については、過去のブログ記事でも書かせて

いただきましたが、

民間の年金商品には、まねのできない内容のいいものですので、

この制度の恩恵に預かれる方は見逃さずにご活用ください！！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　過去記事はこちら↓
　　　　　　　　　　　　　　http://riplabo.blog.fc2.com/blog-entry-58.html

先進医療保障について

医療保険の見直し等、ご検討の際にお話がでてくるのが『先進医療保障』です。

最近では、ＣＭなどでよくアピールされているので認知されてきておりますが、

以前には無かった保障です。

月々の保険料は非常に少額なのに、保障額が高いと思って入られてみえる方は多いのでは

ないでしょうか？

今回は事実をもとに先進医療についてお話をしたいと思います。

前もってお話しておきますが、先進医療保障が良い・悪いという話ではなく、

事実を知ってもらって、御自身でその必要性の是非を判断いただく材料のお話です。

まず、医療費についてですが、個人的に考えるのですが、３つに分かれていると

思います。

　① 公的医療保険が適応できるもの（原則３割負担）

　② 先進医療の承認を受けているもの

　③ 上記以外のもの

民間の医療保険で対象となるのが、①の自己負担部分と②の技術料等、③の一部です。

先進医療保障とは、上記②のうちで公的医療保険が適応できない、おもに技術料などを保障

するものです。

平成２３年６月３０日時点で先進医療と承認されている技術数は、

第２項と第３項を合わせて１２３種類。

遡って平成１９年６月３０日時点から見ると、１１７→９１→１０７→１１０→１２３ というように

推移しており、１年間の増減が激しいことがわかります。

ちなみに平成２４年１月１日時点では１３２種類に増えています。

増減する理由は、実施するなかで、効果が高い治療技術と確認されれば公的医療保険適用と

なって先進医療から外れ、効果が薄いようなら廃止されるからです。


多くの方に誤解されてるのは、「先進」と銘打っているので、必ず治る最先端の治療という

イメージがついてしまって、従来の保険診療では治らないとしている向きがあることです。

本来なら、実験段階で効果が確かでないのが先進医療、健康保険で受けられる治療は

効果が確認された治療と認識しておくべきなのです。

　
また、その医療費についても「高額なものばかり」との誤解があるようですが、実際はそんな

ことはありません。

確かに、ガンにおける重粒子線治療や陽子線治療については、２５０～３００万円程度と

高額ですが、それ以外は１００万円を超える治療はそれほど多くありません。


実施件数もそれぞれ年間８７３件、１５０８件とガン患者数（年間１７０万人と推定）の

１％にも達しない実施件数です。そして、実施できる医療機関もさほど多くありません。

だから、保険料が少額で成り立つのです。


しかし、リスクマネジメントの観点から考えると起こる確率が低く、起こったときの損害額が

大きいものには ”保険 ”という手段は最適です。


以上のような事実があります。保障が必要かどうかは価値観等により人それぞれでないかと

考えます。

当たり前ですが、保険はそのリスクが起こったときには非常に有難いものですが、その起こる

確率と支払う保険料とのバランスが問題なのです。

その点を十分に吟味して、ご判断ください！！



参考資料はこちら↓
http://www.mhlw.go.jp/stf/shingi/2r98520000020gmf-att/2r98520000020gr2.pdf#search='先進医療の実績報告について'

遺産分割時の注意点！先代の借金の件は勝手に決められない。

遺産の中身は、プラスの財産だけとは限りません。

マイナスの財産、つまり住宅ローンなどの借り入れも相続の対象となります。

今回は、遺産分割時の注意点としてマイナスの財産の取扱いについてお話したいと

思います。


亡くなった先代の遺産を、どのように分けるのかを相続人全員で話し合い、取り決めることを

『遺産分割協議』といいます。

遺言がある場合・ない場合、円満に協議によって取り決める場合、揉めて調停を行う場合と

ケースはいろいろあるかと思います。

最終的には、その取り決めた内容を『遺産分割協議書』という書面にまとめます。

そして、その遺産分割協議書にそって、実際に遺産を分割します。

この際、プラスの財産については、実際に受け取ったり、名義を変更したりして完了致します。

問題は、マイナスの財産です。

具体的には、住宅ローンやアパートローン等の借入れのことです。

遺産分割協議書に「その借入れについては、全額について”〇〇”が負担する」と記載された場合、

法的に”〇〇”以外の相続人は、その借入れについての責任（返済義務）を免れることが

できるのでしょうか？


答えは、遺産分割協議書にまとめられただけでは、返済義務を免れることはできません。

マイナスの財産（借入れ等）については、あたりまえですが、債権者がいます。

いくら遺産分割協議書にまとめられていても、あくまでも相続人間での取り決めに過ぎません。

よって債権者（銀行等）の承諾が必要で、”〇〇”が各相続人の分を引き継ぐ契約を行わないと

いけません。

この契約のことを『免責的債務引受契約』といいます。

こういった手続きを行っていないと、いぜんとして法定相続分の返済義務は免れません。

マイナスの財産の取り扱いについては、相続人だけでは決められない性質のものなのです。


住宅ローンにつきましては、一部のものを除いて、基本的に団体信用生命保険に加入させられて

おりますので、それほど問題にならないと思いますが、

相続対策などでアパートローンを組まれた場合、団体信用生命保険に加入されていないと

考えられます。

この場合は、先の手続きを行っておかないと、万一”〇〇”が債務不履行（返済不能）の場合、

遺産分割協議がまとまっていても債権者に対抗できません。


気になる方は、ぜひ一度ご確認ください！！

国交省が７月の基準地価公表

国土交通省が９／１９日、２０１２年７月１日時点の基準地価を発表。

全国の全用途平均で前年比２．７％下落した。

２１年連続で前年を下回ったが、

下落幅は３年連続で縮小した。

　　基準地価とは、
　　都道府県が不動産鑑定士の評価を参考に調査する毎年７月１日時点の全国の土地価格のこと。
　　国土交通省が例年９月に公表し、民間企業などの土地取引の目安になっている。
　　土地の収益性や周辺の取引事例などに基づき、１平方メートル当たりの価格を判定。
　　土地を最も有効に利用した場合を想定して評価する。建造物がある場合も更地として
　　判定する。

　　今年の調査地点は合計で２万２２６４地点。
　　福島第１原子力発電所の事故を受けて、周辺の３１地点は調査を休止している。

国が公表する地価の指標には、
このほかに国交省が例年３月に公表する公示地価（１月１日時点）や、
国税庁が例年７～８月に公表する路線価（１月１日時点）がある。
公示地価は都市部の比重が高く、基準地価は地方の調査地点が比較的多い。
路線価は主要な道路に面した土地１平方メートル当たりの評価額で、
相続税や贈与税の算定基準となる。

全国の下落率は前年の３．４％から縮小し、リーマン・ショックで不動産投資が冷え込む直前に
調査した０８年（１．２％下落）以来の小ささだった。

用途別にみると、全国の住宅地が２．５％、商業地が３．１％それぞれ下落した。
下げ幅は住宅地が前年より０．７ポイント、商業地は０．９ポイント縮まった。
地価が上昇した地点の数は住宅地で４５８と前年の６９から大幅に増加。
商業地も１８から１６４に増えた。

名古屋圏の回復が目立つ。
自動車をはじめとする製造業の復調で刈谷市、安城市など西三河地域で上昇したほか、
名古屋市はほぼ横ばいまで回復した。名古屋圏の住宅地の下落幅は０．２％と、
東京、大阪圏（ともに１．０％）よりも小さかった。

国交省は「円高や欧州債務危機など先行きには不透明感もある」と指摘。
全国的に地価が上昇に転じるにはまだ時間がかかる公算が大きいと話しています。

　　　詳しくはこちら　国交省ＨＰ　発表資料↓
　　　http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2012/index.html　　　
　　　
　　　国交省ＨＰ　国土交通省地価公示・都道府県地価調査結果は、こちらで検索↓
　　　http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

日銀の金融政策とは

日銀は９／１９の金融政策決定会合で、今年４月以来の追加の金融緩和を実施する方針を

決めました。

内容は、国債などの金融資産を買い入れる基金の規模を、従来の７０兆円程度から

８０兆円程度に１０兆円程度増額。

政策金利を０～０．１％とする事実上のゼロ金利政策の維持です。

　　　詳しい記事はこちら↓
　　　http://sankei.jp.msn.com/economy/news/120919/fnc12091913110005-n1.htm

これにより、日経平均株価は上がり、為替は円安に進みました。

今回は、日銀の金融政策について基本をお話したいと思います。

金融政策とは、中央銀行が行う金融面からの経済政策のこと。

財政政策とならぶ経済政策の柱である。

物価や通貨価値の安定、さらに景気対策の一環として、金融引き締め、

金融緩和を行います。

金融政策の手段としては、おもに次の３つがあります。

　　　① 公定歩合政策

　　　　　金利政策とも言い、公定歩合（日銀が市中金融機関に貸出しをする際の金利）を
　　　　　変更することによって、日銀の景気判断と金融政策の姿勢を示し、コスト効果や
　　　　　アナウンスメント効果を通じて経済活動を意図する方向に誘導する政策である。
　
　　　　　１９８０年代の中頃から金融の自由化が進み、公定歩合と市場金利が連動しなく
　　　　　なりはじめた為、政策の効果が薄れ、現在は行われておりません。
　　　　　現在の政策金利は、無担保コールレート（オーバーナイト物）に変わっております。

　　　② 公開市場操作

　　　　　日銀が公開市場で手形や有価証券を売買することによって、市中の資金量を調整する
　　　　　こと。

　　　③ 預金準備率操作

　　　　　市中金融機関の預金等債務は、その一定割合を日銀へ預け入れることが義務づけられて
　　　　　おりその比率を預金準備率といいます。
　　　　　預金準備率を変更することによって、金融機関の現金準備額をコントロールすることを
　　　　　預金準備率操作といいます。

今回の追加金融緩和は、②の公開市場操作の金額を１０兆円増額するとの話なのです。

効果の程はどうでしょうか？個人的には、現状を打破するには至らないと思います。

確かに市場にお金は増えますが、果たして金融機関等がその増えた分のお金を貸出しにまわす

のでしょうか？

リスクに見合った貸出先が少なく、リスクがとれない現状では、難しいのではと考えます。

なんとなくですが、結局また国債を買ってしまうのではと思ってしまいます。


本日の日経平均株価も前日の上げ幅以上の下げとなっています。

もっと根本的に、金融機関等の貸出先が増えるような政策が望まれているように感じます。

保険ランキングは、あくまでも”参考程度に”

最近は雑誌やネット等で生命保険や損害保険のランキングを見かける機会が

増えました。

保険への加入を検討している人にとっては参考になるかと思いますが、

あくまでも”参考程度に”というのが個人的な見解です。

保険ランキングには、

　　① 複数のＦＰにアンケートをとって集計したものをランキングにするもの
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（保険雑誌等の場合が多い）

　　② 資料請求数や販売数によるランキング
　　　　　　　　　　　　　　（乗合生損保代理店等ＨＰ掲載の場合が多い）

　　③ 個人が独自にランキング

などが主なものであると思います。

まず、①についてですが、いくら保険に詳しいＦＰといっても 年齢・性別・条件等すべての
設定条件で判断が出来るわけがありません。
少し設定条件を変えたら、ランキングが引っ繰り返ることなど多々あります。
ですので、雑誌社からの依頼も条件が設定されているわけでなく、万人向けでというアバウトな
ものです。特徴や傾向をみる程度にしてください！！

ＦＰが集まって討論しても、価値観や考え方の違いで判断は全然違います。
そこに確固たる正解はありません。
御自身の価値観や考えをまとめて、それを理解してもらえる専門家に相談するのが一番です。

②については、皆様もご承知のとおり、販売戦略やコマーシャル等の事情に大きく左右
されるため、ランキング＝いい保険の順番とはなりません。

③については、立場や事情等が違いすぎたり、根拠が曖昧だったりと判断がつかないものが
あり、何ともいえません。


このように、ランキングの背景や裏事情を考えると、やはり結論は”参考程度に”となります。

個人的な見解としては、保険商品そのものに良し悪しはないと

考えております。

賢明なＦＰの方なら、皆さん同じ意見ではないでしょうか？

結局、加入される方のニーズや価値観（考え方）と選ばれた保険商品のミスマッチによって

悪い保険商品なるものが生まれるだけの話ではないかと考えます。


以前にも同じようなブログ記事を書かせていただいておりますが、今回改めて再度アップさせて

頂きました。

４０１kマッチング拠出とは

先日こんな記事をみつけました。

『 ２０１２年１月から、日本版４０１ｋこと確定拠出年金において規制緩和された

マッチング拠出ですが、報道によれば１０００社突破に至ったようです。』


マッチング拠出とは、企業型４０１ｋにおいて、今までは会社のみが掛金を拠出して

いたもの（退職金・企業年金が制度のベースのため）に、

社員自身も自分で追加の掛金を入れられる、というもの。


これまで個人にとっては、税制優遇のある資産形成制度は数少なく、特に会社員が利用できる

制度は財形年金くらいしかありませんでした（利息のみ非課税）。

しかし、このマッチング拠出制度は、３段階の節税効果が得られるため非常にメリットのある

資産形成制度といえるかもしれません。

具体的には、

　　① 掛け金全額が所得控除の対象となる。（拠出時）

　　② 利益・収益分配金などの運用益が非課税。（運用時）

　　③ 一時金受け取りは、退職所得控除
　　　 　年金受け取りは、公的年金等控除　が受けられる。（受取時）

まだ、ピンとこないかもしれませんね。

記事の例をあげさせていただくと、

例えば、２２歳で入社し６０歳時点で１千万円を確保したい場合、

利回りを年２％とすると毎月の掛け金は１万４６００円が必要になります。

しかし、マッチング拠出では５０００円強を追加すれば、年０．５％の利回りでも手が届くことに。

これが掛け金の上積み効果ということです。


しかし注意もあります。

確定拠出年金の口座は６０歳まで解約できない原則となっていますので、６０歳までに使い途の
ある資金まで入金しないようにしてください。
（子どもの学費や入学金、結婚援助資金、住宅ローンの返済資金など）

　　　参考記事はこちら↓
http://www.nikkei.com/money/investment/mandi.aspx?g=DGXZZO4526623022082012000000&df=1


冒頭の記事は、このマッチング拠出を導入した企業の数が約８ヶ月で１０００社突破したことを

伝える記事です。

いくらメリットがあっても勤務先がこの制度を導入していなければ使えないのですが、この勢いで

増えていけばいずれあなたの会社も導入されるかもしれません。

既に導入されている企業にお勤めの方は検討してみる価値が大いにあると思いますし、

まだ、導入されていない企業にお勤めの方も今後、話が出たときにピンとくる程度の記憶には

留めておいてください！！

国民年金の強制徴収について

国民年金保険料の未納率は年々増加してきて、現在は最高水準レベルで

推移しております。

今回は、その国民年金保険料の強制徴収についてお話したいと思います。

国民年金の強制徴収は、社会保険庁時代の平成１５年から実施されており、平成１５年度は

５０件ほどの差押実績でしたが、どんどん増えてきており、平成１７・１８年度は１万件を

越しております。

そのためか、当初「十分な所得がありながら、納付督励に応じない場合」とされてきた

強制徴収の対象者を「免除対象者以外の人が滞納した場合には、強制徴収を前提として督促

される」というふうに対象をひろげた厳しいものになってきております。


２０１０年１月には改正国民年金法や改正厚生年金保険法が施行されるのと同時に、社会保険庁が

廃止され、年金関連業務を行う新しい特殊法人として、日本年金機構が発足しました。

この新しい制度の下では、日本年金機構は強制徴収業務を国税庁に委任でき、国税庁が

滞納者に対して強制徴収を行えるようになりました。

その内容としては、

　　① 保険料の滞納が２年以上
　　② 国民年金は滞納者の所得額が１０００万円以上、厚生年金は滞納額１億円以上
　　③ 財産を隠匿――

などの要件に該当すれば、同機構が自らも実施可能な財産差し押さえなどの強制徴収を、

厚生労働相を通じて国税庁に委任できるよう法改正した。

今年３月までの２年間は、委任による強制徴収は、１件も実施されませんでしが、

３月に初となる強制徴収があり、ニュースにもなりました。

国税庁の名前はそれなりに強制力が働いているようです。


強制徴収される国民年金保険料には、延滞金が年１４．６％の利率でかかります。

しかも、法定納期限の翌日から徴収金完納または、財産差押え（納付）の日の前日までの

日数分です。

督促状の指定期限日の翌日から発生ではありませんのでお間違えのないように。

結局、督促状の指定期限までに払えば、延滞金はかからないということですので、督促状が

届いてしまった方は、素直に払ったほうがいいでしょう。


国民年金保険は、以前のブログ記事でも書きましたが、老齢年金だけの機能ではありません。

　　　　　　　過去記事はこちら↓
　　　　　　　　　　　　　http://riplabo.blog.fc2.com/blog-entry-58.html

しっかりと払っておきましょう。（今回のお話は、払える方に対しての処分なのですから）


本当に払えない方には、救済措置がありますので手続きを忘れずに行ってください！！

１０月から導入される『環境税』とは

皆様、来月１０月から導入される『 環境税 』なるものをご存知でしょうか？

消費税増税の話題の影に隠れてひそかに成立していた節がありますが、

来月、１２年１０月から、１４年４月、１６年４月と３段階で導入するもので、

２０１２年度の税制改正法案のひとつで３月３０日、参院本会議で可決、成立したものです。


「環境税」とは、「温室効果ガスの排出抑制のために、それに関連するところ

から徴収する税」です。

言い変えれば、「税金をかけることによって、半強制的に温室効果ガスの排出を抑制する」

ということです。

完全実施後は、現在に比べ年約３０００億円の増税になるとのこと。

増税分は化石燃料を使う企業や、その製品を購入する消費者の負担になる。

企業が環境税導入に伴うコストを製品価格に上乗せし、消費者が全額を負担する場合、

１世帯あたり年５０００円の負担増になる可能性があります。

地球環境を守るために、ある程度の“痛み”を覚悟するのは必要ですが、経済環境が

低迷しているなか、増税ばかりしていて大丈夫なのでしょうか？

原油や石油製品に課される増税額は１０月時点で１リットル当たり２５銭と

なるそうです。

しかし銭単位のコスト増をガソリンの小売価格に上乗せするのが難しいため、小売り各社が

税負担をすることになりそうで、結果、ガソリン需要の低迷や激しい値下げ競争に悩まされる

給油所の経営はさらに圧迫され、廃業が加速する恐れまで指摘されています。

そうなれば、見込んだ増収分は絵に描いた餅です。


また、国立環境研究所の試算によれば、

今回の環境税導入で削減できる温室効果ガスは、 ２０２０年に１９９０年比でわずか１％に

過ぎないというものまであります。

目的達成のための手段の方向性が何か違うように感じているのは私だけでしょうか？

本来なら、企業の環境関連投資を抑制しかねないような増税よりも、

むしろそうした投資を促進し、日本の優れた環境技術を海外に輸出し、日本経済の活性化に

つなげて、日本経済を好転させるのが王道ではないかと思います。


方向性を間違えて、おかしなことにならなければいいのですが・・・。

『地盤品質判定士』（仮称）資格創設へ

７月初、文部科学省傘下の団体である地盤工学会が、「地盤品質判定士」（仮称）という

民間資格を作ると発表しました。

東日本大震災で液状化や造成宅地の崩壊が相次いだことから宅地取引の際に第三者の立場から、

地盤調査の結果を判断し必要な対策を説明することで、地盤災害を減らすことをめざすとのこと。


大震災では、軟弱な地盤が液状化したり造成宅地が崩壊したりして、多数の住宅が被災した。

被災住民の中には、液状化の危険があることを知らされていない人もおり、

被害が拡大した要因のひとつにもなっています。

地盤工学会はこれを受けて、造成業者が住宅メーカーなどに宅地を販売する際、地盤の品質を

判定する専門知識と倫理観のある技術者が必要と判断し創設に向けた動きとなったようです。

また地盤工学会は将来的には、地盤の品質を調査して、説明することを義務付ける法制度が

必要だと提言もしているようです。


現在、住宅保証機構が瑕疵担保責任保険の対象住宅に、原則として敷地の地盤調査を

義務付けており、基礎などに瑕疵が発生しにくいように、地盤調査会社の調査結果を踏まえて

設計するよう、保険対象住宅の設計施工基準を定めてはいますが、

それ以外（通常の土地売買など）では、地盤の強度の説明義務については、明確な規定は

ありません。
（まったく説明しなくてもよいということではありません）


このようになれば土地取引の方法も含めて革命的なことであり、消費者の安心感が

より得やすくなるのではないでしょうか。

しかしながら、資格自体の創設を来年度（平成２５年度）をめどとしており、上記のような

土地取引の実現はどうなるかは、まだわかりません。


最後に消費者の為になることであれば、このような動きは大歓迎ですが、

利権と既得権益がらみで、消費者不在ということにならないようにしてほしいものです。

国交省の平成２５年度税制改正要望の中から

国土交通省では、住宅税制の見直しを中心とする平成２５年度税制改正要望をこのほどまとめた。

　　　詳しくは、こちらの税制改正要望事項（平成２４年９月７日）【ＰＤＦ様式】参照↓
　　　　　　　　　　　　　　http://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_002240.html

住宅取得関連のうち消費税率の引上げに伴う負担緩和策は、

消費税法改正法の規定や３党合意を踏まえた対策を講ずるとの表現にとどまっている。

掻い摘んでみてみると、

　　・住宅ローン減税は、平成２５年の控除対象借入れ限度額を現行の２千万円から
　　３千万円に引き上げる。

　　・住宅用家屋の所有権の保存登記等（保存登記・移転登記・抵当権設定登記）に係る
　　　登録免許税の特例措置を平成２６年３月まで１間年延長する。

　　・住宅のリフォーム工事（耐震・省エネ・バリアフリー）をした場合の特例措置を拡充し、
　　　最大控除額が３０万円となる工事に、蓄電池・太陽熱利用システム・高効率給湯器・
　　　高効率空調の設置を追加する。　　
　　
　　・中古住宅を取得した場合の住宅ローン減税などの特例の適用要件である
　　　① 築年数要件　　　② 耐震基準適合証明　
　　　③ 既存住宅売買瑕疵保険に加入（この③が追加された）
　　　これら①②③のいずれかを満たせば特例が適用される。

　　・所得税・法人税を５年間、４０％割増償却（耐用年数３５年未満２８％）できる等の
　　　特例措置であるサービス付き高齢者向け住宅供給促進税制は、
　　　平成２７年３月まで２年間延長する。


が挙げられているが、どれも目新しいと思うものがありません。

本当に効果は期待できるのでしょうか？


今回は、たまたま国交省の要望書の一部を紹介しましたが、各省庁や組織などから

平成２５年度税制改正要望書なるものがいろいろと出されております。

その中で、実際に効果の上がるものはいくつあるのでしょうか？

国家予算が非常にピンチの最中、縦割り行政により硬直化している場合ではないと思います。

もっと柔軟に思考した案が出てくることを切に願います。

『リノベーション』の利用者向け住宅ローン

若い世代を中心に背伸びをしない堅実消費志向が広がっている影響なのか、

間取りまで含めて中古住宅のデザインを一新する『リノベーション』の利用が都内を中心に

広がりつつあるようです。

現在、日本の空家率は約１３％と欧州に比べて非常に高く、財産が生かされて

いない現状は、非常にもったいないものがあります。

こうした中古住宅市場が活性化することは、資源の有効活用及び、環境のために喜ばしいこと

だと思います。

そんな中、注目を集めてきているのが、

中古住宅の購入費用とリフォームの工事費用を一本化した

住宅ローンです。

以前はリフォーム部分は高金利のリフォームローンを使わなければならなかったので、

なかなか中古住宅市場の活性化とはいきませんでした。

しかし最近では、このような住宅ローンをスルガ銀行、千葉銀行、八十二銀行などの

民間金融機関が取扱いしていたり、また、住宅金融支援機構の「フラット３５」でも中古取得と

改修工事費をまとめて借りられる「リフォームパック」が７月から登場しました。

既存の住宅ローンの過度な金利競争もそろそろ限界にきており、そういったことから脱却のため、

一部の金融機関でこういった新たなローン商品の開発・提供が加速しているようです。


金融先進国の米国では、「ポータブル住宅ローン」や「アシューマブルローン」と

いった買い替えに特化した住宅ローンがあり、中古住宅市場（買い替え需要）の活性化を計って

います。


わが国でも、この『リノベーション』の増加を利用して、住宅金融（個人向け住宅融資）の機能強化を

柔軟におこなって、中古住宅市場の拡大と活性化をお願いしたいと思います。

何にせよ、現状の日本の住宅ローンは、内在するリスクを借り手側に一方的に押し付けていて、

いざとなれば公的資金等で守られる金融機関がリスクをとらない（硬直化している）ことが問題

だと感じます。

　　参考にしたＨＰアドレス↓
　　　　　　　　http://sumai.nikkei.co.jp/edit/twatch/detail/MMSUc2000010092012/

定期預金金利の現状

皆様突然ですが、『７２の法則』というものをご存知でしょうか？

これは、資産運用において元本を2倍にするときのおおよその年数、金利が簡易に
求められると言われる法則で、下記の計算式になります。

　　　金利（％） Ｘ　年数（年）＝７２

上記式の「金利（％）」に金利（年１回複利利回り）を当てはめると元本を2倍にするのに必要な
年数が、「年数（年）」に運用年数を当てはめると元本を２倍にするのに必要な金利が求められます。
上記式は金利（％）＝８％ 付近で誤差が小さい。

なぜ、こんな法則の話をしたかといいますと、

ほんの？２０年ほど前（９０年代初め）の日本の銀行の定期預金の利率は年７％程度が
珍しくありませんでした。

７％の金利がつけば、先ほどの計算で、１０年間預けると資産は約２倍になりました。

それでは、現在の定期預金金利はどうかと言いますと、

利率が高いと言われるネット銀行の定期預金でも金利は年０．３％程度です。
この利率で資産を２倍に増やそうと思ったら、３０年や１００年では足りません。
なんと約２７０年かかる計算になります。
メガバンクの定期預金金利では、１，０００年かかっても２倍になりません。

それでも、有利な運用手段とはいえなくなった預金は増え続け、今や８４０兆円もの個人資金が
銀行預金口座に、低い金利のまま、放置されているのです。

それはなぜでしょうか？

政府の統計で、貯蓄残高の約６０％を６０歳以上の方が占めています。
一方で、３０歳未満の層の占める比率は０．５％です。

２０代の若者は貯金どころではないということが現実の数字からも伺えます。

６０歳以上の方々の多くは、１０年で２倍に増える銀行預金の古き良き時代を知っており、
その恩恵を実際に受けてきた世代です。

だからでしょうか、銀行預金以外の資産運用にあまり関心がない場合が多く、また、退職金も
年金もしっかりもらえる世代なので、「資産は増えなくても、大きく減らなければいい」と
考えがちなのです。

また、銀行も景気が低迷し、企業の設備投資意欲は衰えたままなので、銀行からお金を借りる
企業はなかなか増えません。銀行は仕方がないので、余った預金で国債を購入しています。

政府もこの流れを変えるために相続税や贈与税等の改正案を打ち出しましたが、
結局、今日現在法案成立には至っておらず、うやむやなままの状態です。

住宅ローンを組まれてみえる方などというように局所的にみればメリットは大きいのですが、
全体を俯瞰して考えると、この状態はデメリットのほうが大きいように思います。
（税収が増えず、社会保障制度維持がどんどん難しくなってきています。）

一部の定期預金金利が『過去最低』を記録更新したとの報道を受けて、まだまだ回復に時間が
かかることを痛感しました。

火災保険の水濡れ損害とは？

ほとんどの火災保険では、火災や自然災害によるリスクにとどまらず、その他のリスクにも

さまざまな補償を受けることが出来るようになっています。

『水濡れ』リスクの補償は、住宅総合保険のほか、各社独自商品である新型火災保険

でも補償を受けることが可能です。

なお、住宅火災保険では補償されません。


しかしながら、『水濡れ』であれば、何でもかんでも補償されるわけではありません。

その原因が問題となります。

そもそも損害保険の損害対象の定義のなかに『偶然・突発・外来の事故』を補償と

あります。

この意味は、もともとの欠陥や虫喰い（シロアリなど）や不注意などを原因とした場合は、

上記に該当せず、補償対象外（免責）となります。

『水濡れ』の場合は、、建物内外の給排水設備に生じた事故、または他の戸室で生じた事故に伴う

漏水・放水・溢水によるものを対象としています。

建物内外の給排水設備とは、

水道管や配水管（流し台や浴槽等本体は含まれない）、雨どい、ガス給湯器、太陽熱温水器、

貯水・給水タンク、浄化槽、ボイラーなどです。

ですので、単なる水あふれ（浴槽や洗濯機など）の場合は補償の対象にはなりません。


このように火災保険ですべての住宅の損害事故を補償出来るわけではないのです。


特に、中古住宅購入時にはお気をつけください。
新築住宅の場合と違い、中古住宅の場合は品確法や住宅瑕疵担保履行法では守られておりません。
　注）中古住宅の場合、売主が宅建業者の場合のみ、２年間の瑕疵担保責任を問えます。

住宅の欠陥を原因とした場合、火災保険での補償は対象外です。

前の所有者の使い方が悪かったり、増改築時の不良工事などで住宅に欠陥がある場合があります。
　注）前の所有者が売却時に気付いていて言わなかったときは除かれますが、その証明は難しい。

こういう物件を購入して火災保険に加入しても、その欠陥が原因では保険金はおりないのです。

最近では、こういったリスク回避のために以前リフォームのブログ記事でご紹介した

『住宅の瑕疵保険』などの保証制度があります。注）あくまでも任意の保証制度です！！
　　
　　　　　　　　　　　詳細については下記ホームページ↓
　　　　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/index.html　

　　　　　　　　　　　　　　　　　過去の記事はこちら↓
　　　　　　　　　　　　　　　　　http://riplabo.blog.fc2.com/blog-entry-55.html


火災保険の場合、起きている現象だけでなく、その原因が大きな問題となります。

火災保険を御検討の際には、こういったことがあることに気を留めておいてください！！

数次相続登記（手続き）とは？

数次相続とは、亡くなった方（被相続人）Ａさんの相続登記をしていないうちに、

Ａさんの相続人であるＢさんが亡くなってしまって、Ｂさんを被相続人としての

相続が発生してしまっている場合をいいます。


具体的な例として、祖父の代から所有している土地に、父の代で家を建て直し、

父母と子供２人の家族で住んできました。

登記名義は、土地については祖父のままで、建物は父のままです。祖父没後に土地の相続登記を

せず、数年前に父が亡くなり、続いて母も昨年亡くなりました。

上記のような例が、たまに見受けられます。


相続税の納税期限は、相続開始（知ったとき）から１０ヶ月以内と定められておりますが、

遺産分割や相続登記についての期限は存在しておらず、放置されたままになっているケースが

あります。


このようなときに行う手続きを数次相続登記（手続き）といいます。

まず、何年経過してようとペナルティはありませんので、ご安心ください！！
そして、具体的な手続きですが、いろんなケースが考えられます。

　ケース①
　父Ａさんの次に母Ｂさんが亡くなり、その子供Ｃさん、Ｄさんが法定相続分で登記する
　場合は、父Ａさんの相続登記をして、続いてＢさんの相続登記をします。
　法定相続分による登記の場合は、必ず、２回登記しなければなりません。

　ケース②
　ケース①の事例で、相続人であるＣさん、Ｄさんが、遺産分割で相続登記する場合は、
　父Ａさん、母Ｂさんについての遺産分割を一括して協議し、相続登記は、
　１回ですることができます。

　ケース③
　ケース１の事例に追加して、父Ａさん、母Ｂさん、続いて、その子Ｃさんが亡くなった場合で、
　Ｃさんに配偶者Ｅさん、その子（孫）Ｆさんがいる場合、法定相続によるときは、３回、
　法定相続分による登記をしなければなりません。

　ケース③の事例で、すべて遺産分割で相続登記する場合は、まず、父Ａさん、母Ｂさんの
　相続人は、Ｄさんと、Ｃさんが亡くなっているので、Ｃさんの相続人である配偶者Ｅさんと
　その子Ｆさんが、遺産分割協議をして、Ａさん、Ｂさんの遺産について決定します。

　この遺産分割で、Ｃさんが相続する遺産があれば、さらに、Ｃさんについての遺産分割協議を
　配偶者Ｅさん、その子Ｆさんがして決定します。
　この場合、相続登記は２回します。

　
　要するに、数次相続の場合、法定相続分による登記は、すべてする必要があります。

　遺産分割の場合は、被相続人の法定相続人が同一のときは、まとめて１回遺産分割協議をする
　ことができ、この場合、相続登記は１回で済みます。

　被相続人の法定相続人が同一でないときは、遺産分割協議を別々にする必要があります。


最後に相続登記にかかる登録免許税も、決して安いものではありませんので専門家に相談して

よりよい方法を選択してください！！

また、何より相続手続きを放置せず、そのときそのときしっかり行ってください。

最悪の場合、まったく知らない相続人の方からの妨害などで困ることになりますので・・・。

専業主婦の死亡保障は必要・不必要？

生命保険の見直しをさせていただいていると、よく子供さんが生まれられたのを機に退職され、

専業主婦になった方が結構おみえになります。

当初のライフプランニング時では、出産後も働かれる予定でシミュレーションしておりますので

御主人様の死亡保障額が全く違ってきており、死亡保障の増額を行うことになります。

このときよく話にでるのが専業主婦の方（奥様）の死亡保障についてです。

今回は、そのことについてお話しましょう！！


まず結論を先に言いますと、

”状況次第で、必要な方・不必要な方”に分かれます。

では、どんな方が不必要でしょうか？
（下記以外の方は、死亡保障の必要な可能性は高いと思われます）

　・子供さんが大きく（小学校高学年～中学校以上）なられて、日常生活に影響が少ない

　・子供さんが小さくても常時面倒をみてもらえる親族（両親や祖父母など）が近くにいる

　・家政婦やベビーシッターを雇えるだけの収入が見込める
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など
注）上記の方でもケースによっては、数百万円程度の死亡保障が必要な場合があります。

どの程度の死亡保障額が必要でしょうか？

ケースにより異なりますが、３００万～１，０００万円程度の死亡保障額が必要になります。

ちなみにこんな記事をみつけました。『家政婦のミタ』を雇えるとしたら、いくらで雇う？↓

　　　　　　　　http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1112/19/news069.html

いまさら『家政婦のミタ』でもないですが・・・。

死亡保障の保険期間については、終身である必要は無く、一定期間（定期）の

死亡保障で十分です！！


専業主婦（無収入）なので、自分の死亡保障の保険料負担を御主人にさせるのは申し訳ないと

思われて遠慮されてみえる方がおみえになりますが、後々、困るのは御主人様です。

御自身で言いにくければ、担当者（専門家）の方にお話していただく様にしましょう。


最後に、今回のお話は一般論です。家庭環境の違いや子供さんの年齢・人数、習い事等の

支出状況によっては死亡保障額は大きく変わってきます。

詳しくは、個別にご相談ください！！

ゆうちょ銀行が住宅ローンなど参入へ認可申請

日本郵政傘下のゆうちょ銀行は９月３日、金融庁長官と総務相に対し、

新たに住宅ローンや企業向け貸し出しなどの融資事業を始めたいと申請した。

認められれば、来年４月の事業開始を目指すとの新聞報道がありました。

詳しい日経新聞記事はこちら↓

　　　　　　　　　http://www.nikkei.com/article/DGXNASFS0302M_T00C12A9EE8000/

これまでもゆうちょ銀行は、２００８年からスルガ銀行の住宅ローンを取り扱ってきましたが、

今回の申請が通れば、直接自社の住宅ローンを販売することになります。

資金の７割以上を国債で運用する現行のビジネスモデルでは利ざやが小さく、金利変動リスクも

大きいとみており、本体による融資参入を準備してきたとのこと。

当然、民間金融機関は「金融２社に政府出資が残る限り、公正な競争条件が確保されない」

「民業圧迫」として反発しているが、

政府の郵政民営化委員会（委員長＝西室泰三・東芝相談役）は、ゆうちょ銀行の申請を認める

方向で、金融庁長官と総務相は委員会の審査結果を尊重する見通し。


そのためかどうかわかりませんが、

検討されている具体案のなかに民間金融機関を補完するとして年収４００万円以下の

人への融資を一つの基準とし、５０年にわたる超長期ローンも請け負うとしていて、

住宅購入を促進できれば経済にも貢献できるという話まで出てきています。

詳しくはこちら、週間ダイヤモンド記事↓

　　　　　　　　　　　　　　　　http://diamond.jp/articles/-/20928

個人的には、これまでのゆうちょ銀行・かんぽ生命２社の金融商品販売の現状をみていると、

非常に心配である。

民間が手を出さないということは、それだけ貸し倒れのリスクが高い案件だということであり、

その精緻な審査ができるだけのノウハウを、ゆうちょ銀行が持っているとはとても思えません。

最悪、「（日本版）サブプライムローン問題」を起こしかねません。

アメリカのようなノンリコースローンとは違い、日本の住宅ローンは

リコースローンです。責任の重さがまったく違います。

ノンリコースローンとリコースローンの違いについてはこちら↓

　　　　　　　　　　　　　　　　　http://the-four-seasons.net/recourse.html

申請を認めるのであれば、目先の利益の追求ではなく、セーフティネットを十分に考慮した上での

運営ができるようにしてほしいものです。

それには、まだまだ組織やノウハウが未熟なのでは・・・。

厚生年金保険料率は毎年９月に引上げ！！

「第二の税金」とも言われる厚生年金の保険料率が、９月分から引き上げられる。
注）給与からの控除が翌月控除の場合は１０月支給される分から変更になります。

厚生年金の保険料率については平成１６年、自民・公明の両党による与党年金制度改革協議会で

合意文書が交わされ、同年以降、毎年段階的に引き上げられることになっています。

これにより、平成１６年８月分までは年収の１３．５８％（労使折半負担）だった

厚生年金保険料率は、翌月分から毎年０．３５４ポイントずつ引き上げられ、

平成２９年には年収の１８．３％にまで引き上げられます。

１３年間で段階的に４．７２ポイント引き上げられることになる計算です。

金額にすると、ボーナスを含めた平均年収が５７０万円の場合、

平成２９年の保険料は年額１０４万３１００円。

労使折半でも会社と個人がそれぞれ５２万１５５０円ずつ負担することに

なります。

この年収の場合、同１６年と比べると個人分だけで１３万４５２０円の負担増。

実に毎年、個人分だけで１万円強の負担増なのです。


最近では他に、自動車の自賠責（任意）保険料、電気料金、消費税とさまざまなものが少しづつ

値上げされていっていますが、積み重なればすごい金額です。

しかも、節約は少々できても避けられない支出ばかりです。

税と社会保障の一体改革と言いつつ、結局は消費税の増税だけが一人歩きしている状態です。

何が　”一体改革　”なのでしょうか？　しかも国会は停止状態？　党首争い真最中？

疑問符だらけです。（愚痴ってしまって申し訳ありません。）

ＦＰとしては、こんな理不尽なことに簡単に引き下がる気は毛頭ございません。

合法的に知識・知恵・ノウハウを総動員して、クライアント様（自分も含め）の防衛を

はかっていきたいと思います。

標準利率下げ確定！生保の保険料値上げへ。

以前、お伝えした標準利率が引き下げとなることが固まりました。

　　　以前のブログ記事はこちら↓

　　　　　　　　　　　　　　http://riplabo.blog.fc2.com/blog-entry-23.html

標準利率は、毎年９月を基準に新発１０年国債の過去３年間の平均利回りなどを基に金融庁が

算出する。

４日にあった国債の入札結果を受け、２００１年以来、１２年ぶりとなる標準利率の

引き下げが固まった。

金融庁は１０月に来年４月以降の標準利率について

現行の年１・５％から１・０％への引き下げを決める。

　　　ＭＳＮ産経ニュース記事はこちら↓

　　　　　　　　　http://sankei.jp.msn.com/economy/news/120904/fnc12090419080012-n1.htm

これを受けて以前、大手生命保険会社は、来月４月からの保険料値上げへ動いていることを

お伝えしました。

いよいよ、それが本決まりになりました。

これまで銀行等の預金金利と比較して、生命保険の予定利率は、高めに設定されていました。

ですので、その差を利用して生命保険商品を活用した貯蓄方法の提案がよくありました。

そのうまみが、来年４月以降は減ることになります。

注）生命保険商品での貯蓄方法はメリットだけでなく、デメリットもありますので注意ください！！

保険料値上げに関しては、全社一斉に行うかどうかは定かではありません。

昨日、外資系の保険会社の方にお聞きしたら社内でもまだ話はないそうです。


しかしながら、

保障・貯蓄等目的にかかわらず生命保険をご検討の方、又は、近い将来（３年以内程度）に

生命保険の更新を迎えられる方などは、一度、比較・検討してみる価値は多いにあると

思います。

以前のブログ記事でおおよそ２～５％程度の保険料アップが見込まれると予想をお伝えしましたが、

その支払いが何十年にもわたるわけですから金額にすると決して小さくはないからです。

また、生命保険だけでなく、医療保険や損害保険なども影響を受ける可能性がありますので

あわせてご検討ください！！

災害を考慮したこれからの家づくり

家づくりといえば間取りや設備プランを中心に考えることが多かったこれまでの家づくりですが、

これからはそれだけでなく、災害を考慮した、又は環境を考慮した配慮も

ますます重要になっていくと考えます。

なぜかというと、災害に被災された方のインタビューの中で「こんな酷いことは生まれて初めて」

とか、気象庁の発表で「観測史上初めて」というフレーズをよく聞くようになったことからも

わかるように過去のデータ等があまりあてに出来なくなってきたのではないかと考えるからです。


今回は「災害を考慮した家づくり」を中心に考えていきたいと思います。

地球温暖化などの環境変化によるものなのか、最近の災害は大型化してきております。

ですから、これからの家づくりには先に述べた配慮が必要になってくるのです。

では、いったいどうすればよいのでしょうか？

まずは、やはり過去のデータや資料を調べることです。あてにならなくなってきたといっても

過去のデータ等から土地の特性や災害に遭遇する頻度などが読み取れるからです。

ただし、そのデータのみから判断するのではなく、周囲の状況等からその場所の特性を客観的な

視点から判断をしてください。

（例：いくら災害に遭遇したことが無くても、周囲の土地よりもその場所は低く、
　　　水がたまりやすいなど。）


さらに敷地調査や地盤調査は必ず行ってください。

敷地調査の際、法的規制や立地条件等以外の視点として新たに

防災の視点からもチェックをしてください。

避難場所や避難経路の確認、都道府県、市町村などで作成された「ハザードマップ」などの確認です。

そしてそれらの情報をもとに土地の高さや建物基礎、設備基礎の高さなどを設定してください。

その際には、法的規制や耐震性、日頃の使い勝手なども十分に踏まえることに注意が必要です。

地盤調査に関しては、瑕疵担保履行法等から最近では実施はあたりまえになってきておりますが、

調査結果に対する補強方法の選択においては、

業者間での知識・モラル・施工能力格差を感じます。

最後は、任せられる専門家を判断することです。工務店、住宅メーカー、建築士等であれ、

これらのことを踏まえた家づくりを検討していただけてるかどうかです。

そういった専門家とめぐりあえることを祈念申し上げます！！


（土地・地盤に関して参考になるＨＰ紹介）

　・ 国交省　国土地理院↓
　　　　　http://www.gsi.go.jp/index.html

　・ 地盤情報ジオダス↓
　　　　　http://www.jiban.co.jp/geodas/index.htm

日本自動車保険事故対応満足度調査の結果

２０１３年１０月の始期分から事故等級が導入されることになり、自動車保険の内容はますます
複雑になっていきます。

自動車保険をご検討の際、保険料の比較は確かに重要なファクターですが、
保険はやはり、いざというときに役にたつかどうかで真価が問われます。


今回は、ある調査結果をもとに「事故対応満足度」に着目してみましょう。

マーケティング・リサーチ、生産・販売予測、顧客満足度調査を実施する
「Ｊ．Ｄ．パワー　アジア・パシフィック」が過去２年以内に契約先保険会社へ事故連絡をした
６，９０３人から回答を得た事故対応満足度ランキングを公開しました。
（調査は２０１２年５月、２年以内に契約先の保険会社へ事故の連絡（保険金請求）をした人に
　対して実施。事故後に他社へ移った人も含まれるとのこと。調査方法はインターネットによる）


２０１２年調査のランキングは、
（　）内は昨年２０１１年調査のランキング

　１位　ＡＩＵ（１位　－）
　２位　富士火災（２位　－）
　３位　日本興亜損保（６位　↑）
　４位　東京海上日動（７位　↑）
　５位　三井住友海上（５位　－）
　６位　損保ジャパン（１１位　↑）
　７位　チューリッヒ（１３位　↑）
　８位　ソニー損保（３位　↓）
　９位　三井ダイレクト（１０位　↑）
１０位　アメリカンホーム（４位　↓）
１１位　日新火災（８位　↓）
１２位　あいおいニッセイ同和損保（９位　↓）
１３位　アクサ（１５位　↑）
１４位　ＳＢＩ損保（１６位　↑）
―　　　全労済（１２位　不明）
―　　　ＪＡ共済（１４位　不明）

詳しい調査結果はこちら↓
http://www.jdpower.co.jp/press/pdf2012/2012JapanAIS_Claim_J.pdf

Ｊ．Ｄ．パワー　アジア・パシフィックのＨＰはこちら↓
http://www.jdpower.co.jp/

ランキングをみると、１、２位は昨年の調査結果と同じでＡＩＵ、富士火災でした。
この２社は、資本関係があり、どちらもＡＩＧグループのチャーティスカンパニーズの一員です。
日本における事故対応体制は、同じ体制をとっているものと思われます。

日本におけるチャーティスカンパニーズはこちら↓
http://www.chartisinsurance.com/chartis-companies-in-japan_807_220670.html

そして、日本興亜損保と続き、そして大手３大メガ損保会社と続きます。

こうみると、会社の規模等はランキングとはあまり関係が無いようにも思えます。


調査元では、総合満足度に影響を与える測定の要素として、
（　）内は、影響度をあらわします。

　① 保険金支払い（４３％）
　② 事故受付体制（２０％）
　③ 事故対応担当者（１８％）
　④ 調査・認定結果（１４％）
　⑤ 修理サービス（３％）
　⑥ 代車/レンタカーサービス（２％）

の６つの要素をあげております。

①②の影響度で６３％を占めておりますので、この２つは非常に重要な要素であり、
さらに調査元では「事故連絡時の安心感、信頼感が事故対応満足度を高める鍵」としています。
具体的には、

　・事故連絡の電話は転送されなかった
　・事故連絡後、１時間未満で担当者から連絡が入った
　・事故解決までの手続きの流れについて説明があった
　・気づかいや安心させられる言葉があった

です。

これらは幣代理店における事故受付時にも当てはまることなので気をつけた対応を心がけたいと
思います。

最後に注意点としては、
ランキング調査には、様々な機関、団体、媒体が行うものがあります。
調査元によって評価が変わることも多くあります。

今回の調査でも保険金請求者への調査依頼方法、一社ごとのサンプル数、事故の規模、
保険金の金額の程度などは明らかにされていません。

あくまでも目安のひとつとしてご活用ください！！

高年齢者雇用安定法改正案が成立

希望者全員の６５歳までの再雇用を義務化する高年齢者雇用安定法改正案が２９日の

参院本会議で可決、成立した。

これによって、以前ブログ内でお伝えした「厚生年金の２０１３年問題」といわれる厚生年金の

支給開始年齢が引き上がり、６０歳の定年退職後に賃金も年金も支給されない高齢者対策に

なります。

　　　　　　　　　　過去のブログ記事についてはこちら↓
　　　　　　　　　　　　　　http://riplabo.blog.fc2.com/blog-entry-60.html


おもな改正内容はつぎのようになります。

　　・ 継続雇用する対象者を限定できる仕組みの廃止

　　・ 継続雇用の対象となる高年齢者が雇用される企業の範囲をグループ企業まで拡大

　　・ 高年齢者雇用確保措置義務に関する勧告に従わない企業を公表
　　
　（この改正法の施行は平成２５年４月１日とされていますが、直ちに６５歳までの継続雇用を義務
　　づけるのではなく、老齢厚生年金の支給開始年齢引上げに合わせた経過措置が設定されています）


しかし、次のようなことが問題視されております。

　　・ 高年齢者を過剰に保護すると若年者の雇用縮小につながる
　　
　　　（年金政策を破綻させたのは政府・行政の責任によるものであるのに、そのしわ寄せを
　　　　またしても若年層に押し付けたかたちである）


　　・ 大企業などに対しては、子会社や関連会社に高年齢者を飛ばすことを法律で例外的に認めた
　　　 内容になっていること
　　
　　　（大企業と中小零細企業の労働者所得の格差が拡がっていることが問題視されているのに
　　　　この不公平感）


このような問題点については、以前から指摘されています。

にもかかわらず、議論がし尽くされないまま可決・成立したことは場当たり的な対応にしか

思えません。

何も決められない政治に対する不信感をよく言われますが、問題点を残したまま決められても

問題の先送りに過ぎず、政治に対する不信感の払拭とはならないのではないでしょうか？

本質的な議論を踏まえた真の政治主導を切に望みます！！

日経新聞「住宅ローン減税拡充」記事を読んで

９月１日の日本経済新聞に「住宅ローン減税拡充」の記事が掲載されていました。

掲載記事によると、減税期間は１５年（現行１０年）、控除率ローン残高の最大２％（現行１％）、

対象となる年末ローン残高の上限は検討中ですが、最高減税額は１０００万円になるとの報道。

さらに、所得税で控除しきれなければ、差額を住宅エコポイントなどで給付する仕組みを検討して

いるようです。

８％への消費税増税が実施される２０１４（平成２６）年からの減税だそうです。

趣旨としては、消費税増税の駆け込み需要の反動を想定し、住宅ローン減税でバランスを取ろうと

いうことのようです。

ここである盲点に気付きました。何かというと、

消費税５％で住宅ローン減税の恩恵も受けられるケースが存在することです。

住宅ローン減税は、暦年（その年の1/1～12/31）単位で制度が変わりますが、

消費税は、原則４／１から適用になります。

過去の実績から考えますと、

　　① 平成２６年３月３１日までに引渡しを受けて、
　　　　平成２６年１２月３１日までに入居するケース

　　② 平成２６年４月１日以後に引渡しがあったとしても、
　　　　平成２５年９月末までに請負契約を締結したもので、
　　　　平成２６年１２月３１日までに入居するケース

この２つのケースの場合、消費税５％のままで、住宅ローン減税拡充の恩恵も受けられることに

なります。

趣旨から考えますと矛盾しますので、何かしらの措置があるのかもしれませんが・・・。

間違っていたら申し訳ありませんが、過去にそのような措置があった記憶はありません。


この種の報道は本来、駆け込み需要を一通り取り込んだ後にするのが妥当だと思われるのですが、

この時期に報道するということは、駆け込み需要を抑制するためなのでしょうか？

そう考えると、駆け込み需要の反動に対して、相当な危機感を持っているのでしょうか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（何か矛盾する気もしますが・・・）


どちらにせよ、まだ検討段階ですし、正直、今後、政権自体もどうなるかわからない状況です。


住宅購入希望者の方は、あまり記事等に振り回されず、本来の目的に沿って住宅購入をご検討

ください！！

サービス付き高齢者向け住宅の応募期間を延長

国土交通省は８月９日、「サービス付き高齢者向け住宅」の整備に対して建設費などの一部を

補助する事業の応募・交付申請の受け付け期間を２０１３年２月末まで延長すると

発表した。

ただし、応募申請の状況によっては、締め切り前でも受付を終了する可能性もあるとのことです。

内容としては、サービス付き高齢者向け住宅として登録を受けた住宅に対し、建築費の１０分の１、
改修費の３分の１（１戸当たりの上限１００万円）を国が補助するというもの。

税制面でも、所得税や法人税の割増償却（５年間、４０％）、
固定資産税の減額（５年間、税額を３分の２軽減）、
不動産取得税の軽減措置（家屋＝課税標準から１２００万円控除、
土地＝床面積の２倍に当たる土地面積相当分の価格等を減額）などのバックアップが用意されています。

国土交通省　報道発表についてはこちら↓

http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000077.html

＊サービス付き高齢者向け住宅とは、

　　住宅の設計や構造に関する基準、入居者へのサービスに関する基準、契約内容に関する基準の
　　３つの基準のそれぞれ一定の要件を満たし、都道府県に登録された住宅である。
　　この制度の創設により、民間事業者が運営する高齢者向け住宅は、事実上、有料老人ホームと
　　サービス付き高齢者向け住宅の、大きく２つにまとめられることになった。


サービス付高齢者住宅の登録状況は、２０１１年１０月からスタートして２０１２年８月末現在で

６６，４１０戸となっています。すごい勢いで増えています。

住宅メーカーや建築会社などが地主さん向けに不動産の有効活用として、盛んにセミナーなど

をされてアピールされていることをよくお聞きします。

確かに、従来の賃貸住宅経営での有効活用にくらべれば、市場としてはまだまだ供給不足です。

ある試算によると、２０２０年で少なく見積もっても６０万戸の高齢者向け住宅が不足します。

補助金をあてにして６万戸程度が参入したとしても、供給過剰というには値しません。


しかしながらビジネスモデル上、弱点があることも忘れないでください。

サービス付き高齢者向け住宅は介護付き有料老人ホームやグループホームの定額制の介護保険が

下りる施設と異なり、介護サービスは訪問介護事業所を併設することで、或いは外部の

訪問介護事業所と提携することで提供するというビジネスモデルですから、収益確保が難しいと

いう弱点があります。皆さんが介護保険を使うとは限らないからです。

地主や建築会社などにとっては確かに追い風でも、それを運営し収益を確保するには

一定のノウハウが必要であることをしっかりと認識して頂きたいと思います。

おもな注意点として、

　① 一括で借り上げる運営事業者の資質を見極めること。

　② 一括借り上げを解約されたときの処置方法を用意しておくこと。

　③ 一部地域では供給過剰となりつつあるので、市場調査を徹底すること。

　④ 法令の改変に対応できるよう建物や提供するサービスのスペックに余裕を見ておくこと。

　⑤ 最低限のサービスではなく、今後必要とされるサービスの提供余地を残しておくこと。


＊万が一、運営会社が破綻すれば、そのしわ寄せは地主に回ってくることをお忘れなく！！