平成25年第1四半期（H25.1.1～H25.4.1）地価ＬＯＯＫレポート公表！！

2013年5月29日に国交省から、

平成２５年第１四半期主要都市の高度利用地地価動向報告（地価ＬＯＯＫレポート）が

公表されました。

その地価ＬＯＯＫレポートによれば、

平成25 年第1四半期(1/1～4/1)の主要都市・高度利用地150 地区における地価動向は、

上昇が80地区(前回51)、横ばいが51地区(前回74)、下落が19 地区(前回25)と

なりました。

上昇地区が全体の　約53％　(前回34％)　を占めました。

前回から、さらに上昇を示す地区が増加、上昇地区が過半数を超え最多の変動率区分となった。

現行調査が始まった2008年10月以降、初めて半数を超えました。

特に、大都市圏での回復基調が顕著のようです。


住宅系地区全体では、

全44地区のうち、下落は3地区、横ばいが15地区、上昇が26地区となっており、

地価の回復基調が、景気の動きに敏感な商業系地区だけにとどまらず、

住宅系地区にも広がっていることがわかります。


名古屋圏に絞ってみてみると、

全14地区のうち、下落はゼロ、横ばいが7地区、上昇が7地区となっています。

東京圏、大阪圏と比べれば、回復基調は弱いものの、回復傾向であることは

間違いありません。

詳しくは、こちら↓
国交省　主要都市の高度利用地地価動向報告～地価ＬＯＯＫレポート
http://tochi.mlit.go.jp/secondpage/8054

平成２５年第１四半期　総合評価　上昇・横ばい・下落の地区数一覧PDF
http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2013/05/f671437462ec18edda73357ff0c9516d2.pdf


こうしてみてみると、アベノミクス（特に、異次元の金融緩和策）の効果は、

金融・株式市場と不動産市場には、顕著に出てきています。
（これらの市場への影響は、お金が余ったときのセオリーですが）

しかし、企業の資金需要や消費者物価には、まだ及んでいないといえるでしょう。
（これらに表れるにはタイムラグがあるので仕方ありませんが．．．）

今後、こららにも影響があるのかも注力してみていきたいと思います。

こちらにも顕著に表れるようになると、アベノミクスも本物だといえるでしょう。

就業不能が補償（保障）される保険での精神障害対応は各社で分かれる！！

就業不能を補償（保障）する保険は、

損害保険では、「所得補償保険」、

生命保険では、「就業不能（保障）保険」

などと呼ばれる保険種類によって補償（保障）されています。
（損保・生保により内容には違いがあります）


混同されがちな保険種類として、医療保険や収入保障保険がありますが、

医療保険との違いは、おおまかにお話すると、

入院を伴わない就業不能状態でも保障されること、

収入保障保険との違いは、

死亡・高度障害保障ではなく、文字どおり、就業不能状態の保障であることです。


昨日（5/29）の日経新聞記事のなかに、

『うつで就業不能時の補償』＝保険、拡充・中止で割れる

＝病気などで働けない事態に備える保険や特約で、うつ病などの精神障害への対応に
　差が出てきた。

　患者の増加に対応して給付金などを支給する商品が増える一方、
　就業不能の判定が困難として、特約の販売を取りやめる会社も出てきた。

というものがありました。

ここにきて、精神障害での就業不能状態の補償（保障）に対する考え方が

各社で方向が分かれてきました。


従来、基本スタンスは、精神障害に対しては免責事項のところが多く、

一部の保険会社のみが特約などで、有責としていました。

しかし最近、有責としていたある保険会社は、その特約の販売中止を発表、

また、数社の保険会社などは、条件を新たに設定して、給付金などを支給する商品を

販売開始し、精神障害にも対応できるようにしてきました。

このように、対応を縮小するところ、拡大するところがあり、

各社で精神障害に対する考え方が異なってきています。


その背景には、当然、精神障害を補償（保障）する難しさがあります。

それは、急激に患者数が増加したため、長期的な統計データがないことや

モラルリスクへのより高度な対応などです。

いろんなメディアでも取り沙汰されていますが、医師の診療時でさえも対応が難しいもの

ですから、保険対応となればなおさらでしょう。

今後、まだまだ各社の対応には変化があるのではないでしょうか？


最近は、住宅ローンの団信の特約として販売されるケースもみられます。

ご加入に際しては、そのときの補償（保障）内容がどうなっているのか、

しっかり確認したうえで判断してください！！

でなければ、無駄に保険料を支払うだけになってしまいますよ。
（給付基準が厳しい場合も多々ありますので・・・）

『 高齢者向け返済特例制度 』とは？

「 安心・安全・快適な住環境の中で老後を過ごしたい 」と望む高齢者の方々は、

各統計資料からみて、年々増加しているようです。


要介護となる要因にはさまざまありますが、厚労省の平成22年国民生活基礎調査の概況の

表24　要介護度別にみた介護が必要となった主な原因の構成割合によれば、

骨折・転倒（不慮の事故等）を原因とする割合は、総数では10.2％を占めております。

また、家庭内の事故によってお亡くなりになる方が、年間13,000人弱程も

おみえになるとの統計まであります。

平成22年国民生活基礎調査概況
（要介護度別にみた介護が必要となった主な原因の構成割合）はこちら↓
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa10/4-2.html

このような調査結果からみても、

「 安心・安全・快適な住環境の中で老後を過ごせること」が高齢者の方にとって、

セカンドライフを充実なものにするのに欠かせないものになっております。

それで、耐震リフォームやバリアフリーリフォームが活況となっています。


しかし、懸念されるのが、やはり資金面ではないでしょうか？

先行きどの程度の蓄えがあればいいのか不安のなか、どれだけコストをかけていいのかも

判断がつかないでしょうし、また、融資を受けるにしてもいろいろと難しくなっている

状況でもあります。


そんなとき、『 高齢者向け返済特例制度 』の利用を

ご検討されてみてはどうでしょうか？

　『 高齢者向け返済特例制度 』とは、
　リフォームローン返済に、リバースモーゲージのしくみを取り入れた制度で、
　住宅金融支援機構や社会福祉協議会などの公的機関の他、一部の民間金融機関においても
　実施されています。

この制度では、融資を受けた本人、又は配偶者が生存している期間中は、

融資額の利息分だけを毎月返済していき、その後当事者が亡くなった際に、

物件を担保として売却して元金を返済するという方式になっております。

生存中の負担が、通常のリフォームローンより少なくて済みますので、

制度利用に障害がなければ、耐震・バリアフリーリフォームがしやすくなるでしょう。
（＊内容等、詳細につきましては、各実施機関により異なりますし、
　　また、必ずしも有利となるケースばかりとは限りませんので、慎重に
　　ご検討ください！！）

詳しくは、下記を参考にしてください↓
http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/info/reform_older.html


ざっくりお話しておきますが、

「高齢者向け返済特例制度」のメリットは、

老後資金をあまり減らすことなく住環境を整備できることです。

しかし、デメリットもあります。それは、

総返済額（支払利息の総額＋一括返済する元金）が、

一般的な返済方法に比べて多くなること、

死亡時に相続人が元金を一括返済しなければならないという問題があることです。

また、相続財産に影響のある制度でもありますので、ご利用にあたっては、

当事者（ご夫婦）だけでなく、相続人（子供さんなど）も交えて

じっくり相談・検討するようにしてください。


住環境が身体に与える影響は、高齢になればなるほど大きくなるといわれています。

住宅リフォームをすることによって、皆様のセカンドライフが幸せに過ごせることを

祈念申し上げます！！

相続税法上の遺産の範囲とは？

先回、相続カテゴリの記事で、混同されてみえることのある

遺産分割の対象となる財産と相続税法上の遺産の範囲のうち、

遺産分割の対象となる財産のほうを遺産分割の対象とならない財産を踏まえて、

お話させていただきました。

今回は、相続税法上の遺産の範囲について、お話したいと思います。


相続税法上の遺産の範囲は、

相続した被相続人の財産だけに限定されず、

相続を契機として税金を支払える能力が増加したかどうかという視点からも

遺産の範囲が決めらます。

この視点が加わることが、大きく違ってくる理由です。


相続税は原則として、被相続人の全財産（金銭換算できる各種権利を含む）に

かかりますが、例外として、課税対象とならない財産もあります。

　（課税対象となる財産）

　・　一般的な相続財産
　 　　現金、預貯金、株式、国債、公社債、土地、建物、ゴルフ会員権など
　　　 被相続人財産で金銭換算できるもの。

　・　みなし相続財産
　　 　生命保険金、死亡退職金等は、遺産分割の対象にはなりませんでしたが、
　　　 相続税法上は、先ほどの視点が加わるため、みなし相続財産として、
　　 　相続税法上の遺産の範囲に含まれます。

　・　生前贈与財産 （相続開始前３年以内の）
　　　 相続開始前３年以内の贈与財産は、相続税法上の遺産の範囲に含まれます。
　　　 この場合の財産の評価は相続開始時の評価額ではなく、贈与を受けた時点での評価額
　　　 となります。

　・　債務控除
　　　 死亡時にあった借金、未払い金、税金未納分、死亡後に支出される葬祭費用等
　　　 は、債務控除として差引くことが可能です。
　　　 （マイナスの財産等も遺産の範囲となります）

　（課税対象とならない財産）

　・　非課税財産
　　　 非課税財産とは、財産の性質、社会的政策的見地、国民感情等から
　　 　相続税の課税対象とならない財産です。

　　（例） 墓地、霊廟、仏壇、仏具、
　　　　　 公益事業用財産、
　　　　　 相続人が受け取った生命保険金・死亡退職金等のうち一定の金額、
　　　　　 心身障害者制度に基づく給付金の受給権、
　　　　　 など。


先回と関連して、今回は相続税法上の遺産の範囲についてお話させていただきました。

まとめますと、遺産と言っても、

遺産分割上の遺産の範囲（民法上の遺産の範囲）と相続税法上の遺産の範囲があり、

また、それぞれの範囲内であっても、

遺産分割の対象とならない財産と課税対象とならない財産があるということです。


どちらの範囲で、どの財産の話なのかを注意して話をしてください！！

『 住宅履歴情報 』 とは？

① 住宅の設計
② 建築工事
③ アフターメンテナンス
④ 改築工事

など、住宅そのものに関わるできごと全ての情報を

「住宅履歴情報」と言います。

具体的には、①～④によって作成される書類や図面、写真などのことです。


2006年施行「住生活基本法」を受けて、

国土交通省が2008年に制定した「住宅履歴書」制度が元になっており、

2009年施行「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」によって認定される


長期優良住宅においては、「住宅履歴情報」の保存・蓄積は義務付けられており、

その義務は、 ” 住宅の所有者 ” に課せられております。

長期優良住宅については、優遇金利や減税などの特典が与えられていますので、

これらを怠ると、下記のようなデメリットやペナルティがあります。

　・ 「建築・維持保全」についての報告ができない

　・　長期優良住宅の認定取り消し

　・　30万円以下の罰金


では、適切に「住宅履歴情報」を保存・蓄積するには、

“ 信頼できる住宅履歴情報サービス機関 ”を見つける事が重要です。

　＊住宅履歴情報サービス機関とは、
　　現在唯一公的に認定されている住宅履歴情報の専門機関のこと。

国土交通省が定めたルールに則り、住宅履歴情報の管理を行う事は各情報サービス機関が

共通して行なっていますが、

提供しているサービス、サポート、価格等は情報サービス機関によって違います。


住宅所有者には、住宅履歴情報を保存・蓄積するメリットとして、

　① 計画的な維持管理がおこなえる
　② リフォームする場合、合理的にできる
　③ 売却時に有利となる可能性が高い
　④ 災害の際に迅速な対応ができる

があります。

御自身に合ったサービスを提供している住宅履歴情報サービス機関を探しましょう！！

一般社団法人住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会HPはこちら↓
http://www.iekarute.or.jp/index.html

長期金利乱高下!! ６月住宅ローン実行予定者は要検討！？

住宅ローンの実行金利は、一部の住宅ローン商品を除いて、ほとんどが融資実行時に

決定してしまいます。

本年１月以降、変動金利タイプよりも、10年固定や完全固定金利タイプを選択する方の

割合が多くなってきていることは、度々ご紹介しておりますが、

ここにきて、その方達にとって、非常に悩ましい状況になっております。


長期金利は、4月の黒田日銀総裁による金融緩和策発表以来、下記のように

乱高下をしております。


（クリックで拡大します）

一旦、過去最低金利をつけたものの、日銀の思惑とは逆に上昇傾向にあり、

それで5月の住宅ローン金利は、少しではあるものの長期金利は概ね上昇しました。

しかし、5/10頃からさらに急上昇をはじめ、現在、0.8％台前半をつけております。

このままですと、

6月の長期の住宅ローン金利は5月に引き続き、上がることは確実です。

10年固定については、0.2～0.3％程度の上昇は見込まれるのではないでしょうか。


前述のとおり、ほぼ実行金利は融資実行時のときの金利ですので、

6月融資実行予定者の方達にとっては、悩ましいところでしょう。

0.2～0.3％といっても、3000万円程の融資額だとすれば、年間約6～9万円、

10年間にすれば、50万円以上は変わってきます。

固定金利選択型を選ばれた方は、借り換えでもしない限り、

当初選択された期間（この場合10年）は、変動金利にも変更できないので、

今後の状況変化に合わせることも難しいのです。


では、こんな考え方はどうでしょうか？

当初は、2～3年程度は現状維持と思われる変動金利タイプを選択し、

長期金利の状況をみて、金利タイプを最終的に判断するというものです。
（変動金利は、いつでも固定金利選択型などへ変更が可能）


誤解して頂きたくないのは、長期金利の今後の低下を断言しているわけではないと

いうことです。

過去のデータからすれば、現在の長期金利でも十分低い水準ですので、

金利を固めてしまってもいいということは言えます。


ただ、債券市場の不安定状態のために上昇した金利だと思われてみえる方からすると、

悩ましいのではと思っての提案です。

個人的には、日銀がこのまま黙って長期金利の上昇を静観しているとは思えません。
（現在の水準は、容認の範囲なのかもしれませんが・・・）


債券市場が安定し、長期金利が落ち着いたときの水準をみてから判断したいという方は、

自己責任だということを重々承知のうえ、金利タイプの検討をおこなってください！！

納めすぎた税金を取り戻す「更正の請求」とは？

皆様、「更正の請求」というのを聞いたことがありますでしょうか？

「更正の請求」とは、すでに確定申告を済ませて税金を納めすぎた場合に

納めすぎた税金を取り戻す制度です。

同じような制度に「還付申告」というものがありますが、こちらは、

通常、確定申告をする義務のないサラリーマンなどが、

源泉徴収税額が納めすぎになっている場合などに税金の還付の請求をするときにおこなう

制度です。

確定申告を済ませたかどうかが ” 違い ” となります。

「更正の請求」をするには、” 期限 ” があります。

以前は、すでに提出した申告書の法定申告期限から1年以内とされていましたが、

平成23年度税制改正により、1年⇒5年に改正されました。

「更正の請求」でできる内容は、

　① 申告書に記載した税額が過大であったこと

　② 申告書に記載した還付税額が過少であったこと

　③ 申告書に記載した純損失した雑損失の金額が過小であったこと
　　（翌年以後の年分に繰り越し控除できる、もしくは前年分の計算の基礎とすることが
　　　できるもので）

注意点としては、必ずしも減額更正が認められるわけではないということです。


当たり前ですが、「更正の請求」があった税務署側は、

その請求に係る税額等の調査を行ったうえで、減額更正するか、

もしくは、更正すべき理由がないとする旨を請求者に通知します。


さらに、更正すべき理由がないとする税務署の処分内容に不服があれば、

国税不服審判所への審査請求等を行うこともできます。


気をつけていただきたいのは、仮に「更正の請求」を確定申告書提出後で、

納税する前におこなったとしても、一旦確定した税額は基本的に納めてください。

「更正の請求」が、必ず認められるわけではないので流れとしてはこうなります。

お間違えのないようにしてください！！

「保険商品・サービスの提供等の在り方」とは？

昨日（5/23）の週刊ダイヤモンドにこんな記事がありました。

「ほけんの窓口に金融庁検査　ソニー生命との癒着に入ったメス」

週刊ダイヤモンド記事はこちら↓
http://dw.diamond.ne.jp/articles/-/5516


金融審議会のワーキンググループで保険商品・サービスの提供等の在り方に関して、

いろいろと検討されているなか、

保険の乗り合い代理店最大手の『ほけんの窓口』グループ創業者の今野氏の脱税疑惑、

社長退任（顧問就任）、に引き続いてのこの金融庁検査のニュースです。


複数の保険会社の商品を販売する保険代理店のことを「乗合代理店」といいますが、

特に「来店型保険ショップ」の成長は著しく、現在全国に2,000前後店舗があると

いわれております。

皆様の中にも、ショッピングセンターや駅ナカで相談したことがあるのではないでしょうか。

生命保険の新契約件数ではすでに10％程度のシェアを占めているようで、

社会的な影響力が大きくなっており、そこに不祥事等が重なったため？、

金融庁のほうも厳しく取り締まり始めたのでしょう。


私も同じ「乗合代理店」を運営している身として、以前から『保険ショップ』の

販売体制には不信感がありました。

それは、保険ショップの多くが、数十社の保険会社の商品等を取り扱っていることや

公平・中立を大々的に謳って販売してはいるものの、

実際の販売の現場で、それが忠実に行われていないことが明白だったからです。


実際、保険会社の保険ショップ担当者の話を聞いてみると、

優秀な営業担当でさえ4～5社比較してればいいところで、ほぼ2～3社に偏っていることや、

年間を通じて1件も稼働がない保険会社がたくさんあるとのことでした。

では、なぜ年間を通じて1件も稼働がないのに代理店契約が維持できるのか伺うと、

保険会社としては、宣伝効果が高いため、上司が許可するとのことでした。

同じ乗合代理店として、この保険会社の対応には腹立たしいものがあります。

保険会社の対応がこんなでは、保険業界の健全性がどこまで保てるか甚だ疑問です。


こんな状態ではありますが、乗合代理店のなかには、

” 真摯にお客様に向き合っている ” ところも少なからずあります。

正直、どの商品がお客様にとってベストなのかは、価値観や判断基準、考え方の違いなどに

よって変わるため、明確に話せるときばかりではありません。

また、どの業界の商品もそうですが、単純比較できないように設定されておりますし、

検討時期によっても内容がガラッと変わってしまうことさえありますので

余計そうなってしまいます。


最終的には、どこまで信用・信頼していただけたかしかないと思えることさえあります。

そういう意味では、 ” 人の問題 ”が大きく影響してきます。

保険ショップと保険会社との間で、募集人をめぐる争奪戦が繰り広げられていることも

取り沙汰されておりますが、そんなことでは ” 人の問題 ” になど踏み込めないのでは

ないでしょうか。


これらの流れを反面教師とし、” 真摯にお客様に向き合うこと ”を常に考えていきたいと

思います。

皆様、これからもご指導のほど、よろしくお願い申し上げます！！


ちなみに、金融審議会「保険商品・サービスの提供等の在り方に関するワーキング・グループ」
（第15回）議事次第はこちら↓
http://www.fsa.go.jp/singi/singi_kinyu/hoken_teikyou/siryou/20130517.html
（参照HP内に報告書案PDFもありますので、参考にしてみてください）

遺産分割の対象となる財産とならない財産！！

相続税対策などの相談に乗っていますと、

遺産分割の対象となる財産と

相続税法上の遺産の範囲とを

混同されてみえると感じることがあります。

民法上と税法上の扱いは違うということをまずは、覚えておいてください。


今回はまず、遺産分割の対象となる財産とならない財産についてお話したいと思います。


民法で、相続の一般的効力として

「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を継承する。

　但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りではない」（民法８９６条）と

されています。

「一切の権利義務を継承する」とは、

現金などのプラスの財産はもちろん、借金などのマイナスの財産も相続するということなので、

遺産相続は、得をするばかりではないということです。


では、本題の遺産分割の対象となる財産とは、何かといいますと、

被相続人の財産のうち、遺産分割の対象とならない財産以外のものと

考えたほうが早いでしょう。

遺産分割の対象とならない財産は、但し書きのとおり、

被相続人の一身に専属したものと、当たり前ですが、被相続人の財産とされないものです。

具体的には、

（被相続人の一身に専属したもの）

　・雇用契約上の労働債務
　・扶養の権利義務
　・身元保証債務
　・信用保証債務

など。

　　注）一身専属とは、その人だけが権利を享受し義務を履行し得るという性質のもの

（被相続人の財産とされないもの）

　・死亡退職金・・・受給権者固有の権利
　　　　　　　　　（受給権者取り決めがない場合、遺産分割対象となります）
　・遺族給付金・・・受給権者固有の権利
　・生命保険金請求権・・・保険金受取人固有の権利
　・位牌、墓石等の祭祀財産
　　　　　　　・・・慣習に従って祖先の祭祀を主宰すべき者が承継するとされます
　・香典・・・喪主に対する贈与と解釈されます
　・遺骨・・・祭祀を主宰すべき人に帰属するとされます

など。

これら以外のプラスの財産・マイナスの財産は遺産分割の対象になると考えれば

いいのではないでしょうか。
（迷ったときは、一身専属性があるかどうか、被相続人の財産となるかどうかを
　考えてみてください）


生命保険で遺産分割対策をおこなうのには、ここにひとつの理由があるのです。

住宅ローン金利を実質金利的に考えることも・・・。

一般的に「実質金利」といえば、

　　実質金利 ＝ 名目金利 ― インフレ率

　　実質金利 ＝（1+名目金利）／（1+インフレ率）－ 1

などであらわされる表面上の金利にインフレ率を加味した金利のことです。


具体的には、銀行金利が１％だとして、その時のインフレ率がマイナス２％であれば、

　　実質金利 ＝ 1％ -（-2％）＝ 3％

となり、名目金利が低くても、デフレ時は、実質金利のほうが高くなります。


実際、わが国の実質金利は、近年、主要国に比べ高く推移してきました。（下図参照）

内閣府公表資料（主要国の実質金利の推移）

（クリックで拡大します）


こうみてみると、為替において、円高であったのも頷けますが、

今回お話したいのは、住宅ローン金利についても、この実質金利的な考え方を

してみてはという案内です。


ネットなどでは、住宅ローンの実質金利といえば、諸経費（コスト）を考慮にいれて

考えることのようにいわれていますが、私はもう少し発展させて、

実質住宅ローン金利＝

（諸経費を考慮に入れた住宅ローン金利）－（インフレ率）―（賃金上昇率－インフレ率）

とされてはどうかと考えます。


こう考えれば、団塊の世代の方たちの住宅ローン金利が5～6％であった時代でも

それほどきつくなかったことが理解できます。

また、１９９１年当時変動金利は、8.5％まで上昇しておりましたが、インフレ率3.3％、

賃金上昇率－インフレ率も1.5％程度であったと思われます。

そうすると、実質住宅ローン金利は3％台であったと推測されます。


現在、史上最低水準といわれている住宅ローン金利ですが、この考え方をすると、

完全固定金利型なら、3％前後にはなるのではないでしょうか。


賃金上昇率を考慮することにより、ライフステージの差や個々の状況をより反映できる

のではないかと思います。

注意点としては、ストックではなく、フローとしての数値を使ってください！！

３つの健康保険（公的医療保険）について！！

先日、たまたま２組のお客様から健康保険（公的医療保険）についてご質問を受けました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（以下、健康保険と表記）

今回は、健康保険について、少しお話したいと思います。

健康保険とは、加入者が病気やケガ、出産、死亡した場合に、

必要な医療費が保険料から支払われる制度で、つぎの３つのどれかに

加入することになります。

　① 勤務先の健康保険（組合健保・協会健保・共済）に加入
　　（配偶者などの家族の健康保険の被扶養者になって加入も含みます）

　② 退職後、元の会社の健康保険に任意継続被保険者として加入

　③ 国民健康保険（各自治体運営）に加入


では、どの健康保険が割安なのでしょうか？
（誤解のないように話しておきますが、皆さんが①～③を任意に選択できるわけでは
　ありません。状況によって、選択肢は限られてきます）

結論としては、個々の状況に応じて調べないと判断はつきません。

①～③は、それぞれ内容・保険料についてさまざまあります。


①については、健康保険料率が健康保険組合毎に異なっていたり、

給付内容についても付加給付があったりと一律ではありません。


②についても、①と同様に健康保険組合毎に内容が異なっています。

任意継続の場合、退職時の標準報酬月額とその健保組合における平均の標準報酬月額の

どちらか低いほうが適用されます。

つまり健康保険組合によって任意継続の保険料上限額が異なるということです。

任意継続の保険料は、それまで会社負担であった部分も自分で支払うことになりますので

２倍になると言われますが、これも単純に２倍でない健康保険組合もあります。


③の国民健康保険料は住んでいる各自治体（市町村）によって異なります。
（人口状況や財政状況等により、かなり格差があります）

国民健康保険料は次の４つの額を合計するして算出します。

　・所得割（所得に応じて計算）
　・資産割（資産に応じて計算）
　・均等割（世帯の加入者数に応じて計算）
　・平等割（一世帯当たりの一律額）

保険料のうちそれぞれがどれくらいの割合を占めるのかも各自治体（市町村）に

任されていますので単純ではありません。
（保険料の上限額は、法律によって決められていますが）


結果、皆様が個々で選択できるもののうちから、状況に合わせて調べてみないと、

判断がつかないのです。

特に、退職の際に迷われることが多いと思われますが、上記のことを念頭に入れて

比較してみてください！！

「 単なる地すべり 」は火災保険の補償対象外！！

先月の2013年4月に静岡県浜松市で「地すべり」が発生したことは記憶に新しいでしょう。

そのニュースの最中、火災・地震保険の申込みの際に「地すべり被害」の補償についての

ご質問を受けましたので、今回はそのお話をしたいと思います。


火災・地震保険の場合、ポイントは、その「原因」です。


「地すべり」といっても、その原因はいろいろあります。

「融雪洪水」「豪雨」「地震」「地下水の影響」など。


「融雪洪水」は、雪災もしくは水災、

「豪雨」は水災、

「地震」は、もちろん地震、

「地下水の影響」は、豪雨で地下水に影響があったのなら、水災？、

　　　　　　　　　　地震で地下水に影響があったのなら、地震、

このように、「地すべり」が生じた原因が特定でき、その原因を補償対象とする

火災・地震保険に加入されてみえれば、補償対象となります。

しかし、原因がはっきりしない、もしくは、単なる地すべりの場合は、補償されません。

また、” 不足かつ突発的な事故 ”（破損・汚損）なら、補償対象となるかもと

思われるかもしれませんが、

実は、約款上「土地の沈下・隆起・移動等に起因する損害」は、

” 保険金を支払わない場合 ”（免責事由）とされていることがほとんどなのです。
（ちなみに判例では、火災保険の保険金請求についての立証責任は保険会社にあるようです）


「地すべり」の扱いは、このようになっておりますが、似たようなものに

「土砂崩れ」「がけ崩れ」「山崩れ」などがあります。

明確な違いは、しっかり定義されていないようですが、おおまかな違いは、

「地すべり」は、特定の地質で起きることが多いことから、地質構造の影響が大きいもので、

その被害速度が遅く、比較的長期間続くもの、

「土砂崩れ」「がけ崩れ」「山崩れ」などは、地質構造はあまり関係がなく、

原因がはっきりしており、被害速度が早いものと考えられているようです。

どちらにせよ、補償対象となるかどうかは、その「原因」によります。


住まいを土地購入から検討される場合は、各自治体の「ハザードマップ」とともに、

「地すべり地形分布図データベース」などを参考にされてはどうでしょうか。

独立行政法人 防災科学技術研究所「地すべり地形分布図データベース」↓　
http://lsweb1.ess.bosai.go.jp/index.html



　　　　　　　　

専業主婦の年金救済法案 閣議決定！！

少し前の情報で恐縮ですが、

4/12　安倍内閣が、今国会での成立をめざす年金関連法案を

閣議決定したことは御存知でしょうか？

朝日新聞デジタル記事はこちら↓
http://www.asahi.com/politics/update/0412/TKY201304120075.html


ＡＩＪ事件で注目された厚生年金基金の今後の扱いのほうに関心が向けられて

いましたので、見落とした方もみえるかもしれませんが、

同法案の中に、以前から問題となっていた

「国民年金の第3号不整合記録問題」の決着へ向けた動きも含まれていたのです。

　＊国民年金の第3号不整合記録問題とは、
　　国民年金の第3号被保険者は、ご自身で保険料を納付する必要はありませんが、
　　扶養する方の退職などで、条件を満たさなくなれば、第3号から第1号へ種別変更の
　　届出をし、保険料を納めなければなりません。
　　しかし、届出をし忘れたことにより、未納期間が発生し、不利益が生じていること。
　　対象者は、全国に約165万人いるとされています。

この法案が、成立・施行となれば、

３年間の時限措置として、過去１０年分の未納を追納できるようになります。

そうすれば、給付額が増やせたり、受給資格を満たせるようになったりします。
（追納額と給付額増加のメリットなどを十分吟味してください）

また、第3号被保険者の中には、未納があったにもかかわらず、手続上のミスなどにより、

本来より高い年金を受給している人がみえます。

この方たちにつきましては、適正に追納されなければ、追納期間終了後に１０％を限度に

減額することになるそうです。
（法案成立・施行により、得する面ばかりではありません）

　・夫がサラリーマンを辞め、自営業をはじめたことにより第1号被保険者となった場合

　・妻の収入が増加し、年収が130万円（現在の基準）を超えたことなどにより、
　　夫の扶養から外れた場合

などが、おもに当てはまるかもしれないケースと考えられます。
（しっかり届出をされた方は問題ありません）


まだ、先行きどうなるかはわかりませんが、心当たりのある方は、気に留めておかれ、

法案成立となったら、具体的に調べられてはどうでしょうか。
　　

固定金利 or 変動金利 判断ポイントは、優遇金利と繰上返済！？

過去最低水準の住宅ローン金利で推移するなか、住宅ローンの金利タイプ選択において、

FPをはじめ、専門家からはさまざまな意見が述べられております。

私もFPとして、意見を求められることが多いため、参考に色んな意見を読ませて頂き、

自分なりに判断し、見解を導きだしています。

固定金利を薦める意見、変動金利を薦める意見、それぞれ根拠がありますが、

どちらも間違ってはおりません。要は、判断基準が違うのです。


最初にお話しておきますが、

金利タイプ選択において、事前に 「 正解 」を言い当てることはできないと

いうことです。あくまで、結果論でしかありません。


それを前提にお話させていただくと、

判断のポイントは、” 優遇金利 ”と” 繰上返済 ”をどう考えるかということのように

思います。

” 繰上返済 ”については、御存知だと思いますので、説明を割愛させていただきます。

” 優遇金利 ”とは、条件を満たせば、店頭表示金利から、〇.〇％優遇しますというものです。

当初は、キャンペーンで期間限定だったりしていましたが、最近ではほぼ常態化し、

その内容もどんどんお客様有利になっています。
（銀行の調達金利と運用金利を考えると、もう限界だと思いますが）

具体的には、変動金利　店頭表示　2.475％、　優遇金利幅　1.4～1.6％程度、

適用金利　0.875～1.075％となっていたりします。
（個別対応では、更なる金利優遇がある場合もあります）

さらには、優遇金利適用は借入期間全期間で一律となっていたりします。


固定金利を薦める意見の方のなかに、この優遇金利についての実情を御存知ないと思われる

方がおみえになります。

仮に全期間1.6％優遇だとすると、現在の変動金利の店頭表示金利2.475％が3.41％に

なって初めてフラット35の最低適用金利1.81％と金利上同等ですが、

団信保険料の扱いの違いや変動金利の元本減少スピードのメリット、

固定金利との返済差額分や住宅ローン減税分などの繰上返済への充当などを考慮に入れれば、

実質、先の3.41％が4.0％程度になってほぼ同等なのではないでしょうか。
（具体的な事例は、マネーの達人記事で紹介させていただいております、下記参照↓）
　http://manetatsu.com/2013/05/18028/

優遇金利の内容は、今後どうなっていくかはわかりませんが、当初設定された優遇内容は、

銀行も途中で変えることはできません。

適用金利が3％や4％になるには、店頭表示金利が4.6％、5.6％にならなければ

あり得ないのです。


固定金利を薦める根拠を、金銭的なもの以外にされている方は別ですが、
（計画が立てやすい、金利上昇に怯えなくていいなどの根拠）

金銭的に判断する場合で意見が違うのは、結局、この ” 優遇金利 ”と” 繰上返済 ”を

どう考え、どう予測したかという判断基準の違いによるものではないでしょうか？
（もちろん、これ以外にもあることは承知しておりますが・・・）


このように述べますと、私が変動金利を薦めているように聞こえるかもしれませんが、

そうではありません。

あくまでも、ライフプランニング上から判断すべきというのが、私のスタンスです。

ライフプランニングをするうえでも、

この ” 優遇金利 ”の内容と” 繰上返済 ”予測は重要なのです。

住まいづくりは、担当者選びが重要！！

ニュースなどによりますと、消費税増税を控え、さらに住宅ローン金利の過去最低水準、

不動産価格の下げ止まり感や上昇気配を受け、展示場の来場者が増加しているようです。

情報番組などでも多々取り上げられており、住宅取得に向けた動きが活況のようです。


今回は、住まいづくりのポイントとして、担当者選びの重要性をお話したいと

思います。

住まいづくりにおきまして、経験上、「担当者選びは最も重要である」と考えます。

その中でも、” 営業担当者選び ”が特に重要です。

なぜ、担当者選びが重要かといいますと、

いくらハウスメーカーが工業化認定を受けており、プレハブ化により均一な材料を

仕様しているとはいえ、施工は現場で一邸一邸個別に行われます。

地域、職人、条件など、すべて同じに施工されることはありません。

ですので、出来、不出来も必ず起きております。
（決して、言わないでしょうが）


実際、現場監理者やホームインスペクターさんの本音を伺うと、

大手ハウスメーカーであっても、例外ではありません。


そのため、いい住まいづくりのためには、ハウスメーカー選び以上に

担当者選びが重要なのです。

特に営業担当者は、社外的には直接窓口になること、社内的には調整役に

なりますので、特に重要です。

それにお客様が、設計担当者、現場担当者及び、職人などを選ぶことは、

縁故者でもない限り、無理でしょう。

選べるのは、実際のところ営業担当者だけなのです。

それなのに、紹介やよほどのことでもない限り、展示場で接客した営業が

そのまま営業担当者になってしまうことにはどうかと思っておりますが・・・。
（実は、裏では名簿の取り合いになっているメーカーさえあるのです。
　お客様の意思はほっとかれて、いい住まいづくりができるとは思えません）

では、いい営業担当者を見極めるポイントは何かといいますと、下記のようになります。

　① 契約前よりも契約後のほうが、訪問回数が多かったり、面倒見がいいこと

　② それなりの実績があり、その場でほとんどの判断ができること

　③ 住宅以外の知識やノウハウ（住宅ローン、保険、税金、各種手続きなど）にも
　　 長けているか、それらのブレーンを持っていること

　④ 引渡し後（入居後）も折にふれコンタクトがあり、末永いお付き合いに
　　 気を配っていること

　⑤ 納得できる信念を持って営業に取り組んでいること
　　（お客様のいいなりになるのがいい営業ではありません）


これらは、20年以上、住宅業界の営業マンをみてきて、実感していることです。

①～⑤がすべて出来ている営業担当者は一握りしかみえません。


最近は、ネットなどの普及により情報が溢れておりますが、

その情報を取捨選択できているお客様はどれほどみえるのでしょうか。

振り回されてみえる方のほうが多いように思います。

やはり、本物のプロには敵わないのです。（本物が少なくなっているのですが）


残念なことに、情報に振り回されたまま、素人考えに固執してしまって

いい住まいづくりが出来ていない方を多くみかけます。
（図面や資金計画、現場状況、対応状況をみればわかります）

時には疑ってみることも大切ではありますが、固執しすぎてはいけません。

いい担当者に巡り会っていても、それでは気づかないでしょう。

本物のプロのノウハウを吸収して、いい住まいづくりができるよう

賢く検討してください！！

今後の長期金利の動きに注目するしかなさそうです！！

4月末に、いったん落ち着きを取り戻したかのようにみえていた長期金利が、

ゴールデンウィークが明けて１０日頃から急激に上昇をみせています。

10年物国債の利回りが、5/9時点で、0.599％だったものが、昨日時点で0.868％迄上昇、

たった数日での変化でこの状況です。

そのため、連日メディアで報道されていますので、御存知の方も多いことでしょう。


きっかけは、アメリカの労働統計が市場の予想より大幅に良かったことで、

お金の流れが急激に変わった模様です。

　・株式市場の高騰を受け、リスクをとっても利ざやを稼ぎに資金移動が起きている

　・銀行などの機関投資家が、日銀の政策による国債の流動性低下を懸念して、
　　外債などへ資金を一部シフトしている。

　・アメリカの景気回復が本物であり、今後日米の金利差が開く可能性が高まり、
　　円からドルへのシフトが起こっている

など、理由はいろいろ取沙汰されています。

確かにそれぞれもっともな理由です。


しかし、急激に上がっているとはいえ、過去のデータでみれば、

まだまだ長期金利は、低い水準であることは確かですし、

株が上がれば、債券が下がる（金利が上がる）という流れは、セオリーでもあります。

そして、景気回復の期待感から期待インフレ率が上がっているとすれば、

前兆としての一過程でもあるととらえることもできます。


４月の企業物価動向の速報値も最近公表されましたが、前年同月比横ばいで、

為替の影響を除けば、景気回復の兆しはまだ出ておりません。


長期金利の今後の動向を知りたくて、いろいろ調べてみたのですが、

現在の長期金利上昇の流れの正体はつかめ切れていないというのが実際のところのようです。
（もともと、つかめ切れるものかどうかもわかりませんが）

ですので、どこも先行きについては、曖昧にしか述べられていません。

もう少し動きをみるしかなさそうです。


住宅ローンの実行などが来月以降に迫っている方にとっては、

落ち着かない状況かもしれませんンが、御自身の判断に後悔しないよう、

もう少し長期金利の動きに注目してみてください！！

代償分割の際は、相続税以外の税金対策も！！

遺産の大部分を、自宅の土地・建物が占め、残りを金融資産が占めるというケースは、

非常に多いのではないでしょうか？

また、その土地・建物に被相続人と同居されてみえた相続人がみえることもしばしば。

そんなとき、現実的には、現物分割や換価分割は難しいでしょう。

そうなると、代償分割という方法に頼らざる負えません。

　注）現物分割・・・1つひとつの財産ごとに取得者を決める最も一般的な遺産分割の方法

　　　換価分割・・・遺産をすべて換金し、相続人に金銭で分配する方法

　　　代償分割・・・特定の相続人が財産を相続する代わりに、他の相続人に金銭などを
　　　　　　　　　　与える方法


上記のケースでいえば、被相続人と同居されてみえ、そのまま住み続ける方が、

自宅の土地・建物を相続し、残りの相続人に対し金銭などを渡すということになります。

ここでの税金上の注意点としては、金銭（代償金）を渡す際に、

” 贈与 ” とみなされないようにすることです。

そのためには、遺産分割協議書に代償分割であることや代償金について

必ず、明記してください。


次に、上記のケースで自宅の土地・建物に今後住まないため、売却するとしても、

一旦、代償分割（名義をひとりにして、他の相続人に金銭を渡す）して、

それから売却ということが考えられます。
（売却の手間などを考えた場合、所有者はひとりのほうが都合がいいから）

このときも、税金上のことを考えなければなりません。

まずは、先の例と同じように遺産分割協議書に明記すること、

そして、代償金の金額についてですが、譲渡税等を考慮に入れること。

一旦、名義をひとりにしていますので、譲渡税はそのひとりにだけかかってきます。
（代償金は、過去の判例から取得原価にはなりません）


このように、代償分割を行うにしても、相続税以外の税金のことを考慮しなければ、

なりません。

遺言や保険金がある場合などは、さらに複雑になるケースが考えられます。

相続だからといって、相続税ばかり気にするのではなく、

その他の税金対策も考慮してください！！

生命保険、現金の代わりにサービス・現物給付解禁へ！！

昨日（5/13）の朝日新聞デジタルにこんな記事がありました。

「生命保険、現金の代わりにサービスも　現物給付を解禁へ」


これは、以前から話し合われていたのですが、

現状、生命保険金の支払いは、調査・精査事項が増えれば、１カ月程度かかることもあり、

保険金が必要なときに「間に合わない」といったことも多かったため、

直接のサービスを求める声が広がっていました。

しかし、現行の保険法・保険業法では、保険会社に「現金給付する生保商品」しか認めて

いませんでした。

なぜなら、物品や介護サービスなどの値段は、大きく変動する可能性があり、

保険契約者の期待に、必ずしも沿えない懸念があるためです。


今回の記事は、

金融庁は、保険会社が直接サービスや現物提供せず、業者を通すなら、

いまの法律のままで認める方針であることを示しており、

具体的には、首相の諮問機関である「金融審議会」が６月、実質的に現物給付を容認する

報告書をまとめる方向とのことです。

決定されれば、早くて来年（2014年）に販売される模様。


新しい仕組みでは、保険会社が、契約者を介することなく、業者に直接サービス料を

支払うことで、事実上の現物給付ができるようにするものです。

ただ、保険会社が支払うサービス料は、契約時に定めた金額になる模様で、

サービス料が下落していれば、余剰金を契約者が受け取れるが、逆に値上がりしていれば、

追加負担もあるそうです。

サービス内容としては、

介護、葬儀、入院費用、老人ホーム入居金などが

あげられています。


保険加入の真価は、保険金支払時に問われますので、対応力が増すことには大賛成ですが、

実務上、問題点もあるのではないでしょうか？

実際の運用までに、問題点をしっかりあぶりだして検討し、問題が起きないように

してほしいものです。

くれぐれも、消費者が被害を被らないようにお願いします！！
（私たちFPも登場した商品については、厳しくチェックしていきたいと思います）

朝日新聞デジタル記事↓
http://www.asahi.com/business/update/0513/TKY201305130386.html

土地・住宅家屋を取得されたときにかかる不動産取得税とは？

土地を購入されて、そしてそこに注文住宅を建てられた方は、

土地探しから始まり、土地の売買契約、建築業者の選定、建物の間取り・仕様等の打合せ、

建築工事、外構等の打合せ、外構工事でやっと引き渡しとなります。

その間、融資の手続きや登記の手続き、各種支払いなどのため、

説明や書類準備・記入などさまざまな事に労力と神経を使われます。

どんなに早くても、半年、長い方ならこの間、数年間という方もおみえになります。

引き渡し後、引っ越しを無事済ませて落ち着いた頃には、へとへとになってみえる方も

多いことでしょう。_|￣|〇))


そんな頃にやってくるのが、税金（固定資産税・不動産取得税等）関係の手続きや

申請、納税、お尋ね、などです。

「もう書類など見たくもない」というのが本音なのではないでしょうか？


今回は、その際に混同されることの多い「不動産取得税」を取り上げます。

よく固定資産税とゴチャゴチャになるのですが、

固定資産税は、市町村税で不動産の所有にかかる税金で毎年課税されます。

不動産取得税は、都道府県税で不動産の取得にかかる一回限りの税金です。

どちらも、土地と建物それぞれ別にかかります。

不動産取得税の細かい説明は、下記をご覧ください！！
http://www.pref.aichi.jp/0000019347.html


不動産取得税の税率は、本則4％ですが、住宅取得に関しては、

今のところ平成27年3月31日まで土地・住宅家屋とも軽減されており3％になっております。

また条件等を満たせば、さらに負担がかからないようになっております。


その条件とは、住宅用土地と住宅で、それぞれ定められております。

詳細につきましては、下記をご参照ください！！
http://www.pref.aichi.jp/0000029875.html

このように、さまざまな軽減措置が講じられております不動産取得税ですが、

そのままで適用になるわけではなく、すべて申請しなければいけません。

それが、面倒なのですが・・・。


注意点としましては、

　・期限があること（期限を過ぎても適用してもらえることがほとんどですが）

　・問い合わせ先は、役所でも税務署でもなく、
　　物件所在地を管轄する県税事務所であること

　・認定長期優良住宅である特例適用住宅などは軽減幅が拡大してあること

　・課税標準（税率がかけられる金額）は、購入価格や建築価格ではないこと

などです。


軽減が受けられる、受けられない、では全然違ってきますので、

必ず、申請するようにしてください！！

なお、住宅用土地に関しては、

一旦取得時に軽減前の税金を支払ってみえて、あとから申請・還付という状況の方と

軽減の申請をしてその時に軽減後の納税（無税の場合も有）という状況の方が想定されます。

それと、住宅家屋についての軽減申請は、登記とあわせて専門家に依頼されている場合が

あります（大手プレハブメーカーでは行っていることが多い）ので、確認してください。

事故あり等級該当者要検討！？ 自動車共済での扱いは・・・。

2012年10月1日より、大手損害保険会社を中心に実施されております

ノンフリート等級別料率制度改定（事故あり等級）ですが、

皆様、内容は把握されてみえますでしょうか？
（全保険会社一斉に実施された訳ではありません）


運悪く” 事故あり等級 ” に該当することになってしまわれた方、

一度、「 自動車共済 」を検討されてみてはどうでしょうか？

2013年4月現在、「 自動車共済 」においては、

自動車保険同様の制度改定は行われていないようです。

ですので、同等級であれば安く加入できる可能性が高いのではないでしょうか。


しかし、注意点があります！！

「 自動車共済 」といっても、JA共済、全労済などの有名なものから、

あまり知られていないものまで種類はさまざまですので、

必ず内容を確認してください。


確認するポイントは、

　・自動車保険のノンフリート等級別料率の等級が引き継げるのかどうか

　・共済加入後、自動車保険に再度戻る場合の扱い

　・自動車保険との補償内容の違い

などです。


自動車保険と「 自動車共済 」のおおまかな違いは、

　・自動車保険には、『損害保険契約者保護機構』というセーフティーネットがあり、
　　保険契約者が保護されるようになっていますが、「 自動車共済 」には、
　　そのような仕組みがないこと

　・監督官庁が違うこと（保険は金融庁、共済は農水省、厚労省）

　・等級の内容（割引率や等級数）は、自動車保険と同一ではないこと

　・補償について、内容は自動車保険と同一ではないこと
　　（オーダーメイド型、リスク細分型などの細やかな設定は共済にはない）

があげられます。

必ずしも、有利に加入できるとは限りませんので、くれぐれも慎重におこなってください！！

元利均等返済 VS 元金均等返済！！

住宅ローンの返済方法には、

元利均等返済 と 元金均等返済 があることは、よく知られていると思います。

それぞれのメリット・デメリットは、一般的に下記のようになります。

（元利均等返済）

　メリット

　・返済額が一定のため、生活設計が立てやすい

　・当初返済額が低く抑えられる

　デメリット

　・返済期間が同じ場合、総支払利息が元金均等返済に比べ多くなる

（元金均等返済）

　メリット

　・当初のローン残高の減り方が、元利均等返済に比べ早い

　・返済期間が同じ場合、総支払利息が元利均等返済に比べ少なくできる

　デメリット

　・返済額が一定ではなく、又当初の返済額が元利均等返済に比べ高くなる


通常、このように説明されているかと思います。

では、当初どちらの返済方法でも問題がないとすれば、総支払利息の少ない

　” 元金均等返済 ” を選択すべきなのでしょうか？

その答えは、一概にいえません。


なぜなら、

元利均等返済で返済されても、” 繰上返済 ” をうまく活用することにより、

総支払利息が抑えられますし、またそのほうが家計負担の波に応じた流動性を

持たせられるため、変化に柔軟に対応できるという恩恵が得られます。

懸念されるのは、繰上返済せずにズルズルとそのままいってしまうことですが。


そのほかに、元利均等返済で返済されても ” 返済期間を短く設定する ” ということで、

総支払利息を抑えることもできます。


このような理由から、どちらの返済方法が有利なのかは、一概に言えません。

借入額、金利、返済期間、返済方法とライフステージや状況変化の予測、

また、家計負担変化への対応力等を具体的にシミュレーションしてみないと、

判断はつかないのです。


新規の住宅ローンを検討される際に、ここまでのシミュレーションを行って

判断されてみえる方はまだまだ少ないのではないでしょうか。

統計的にみると、住宅・不動産業者の勧める住宅ローンをそのまま行っている方の割合が

圧倒的に多数を占めております。

その状況なら、まだまだ有利にできる余地はあると思われます。


　～ お知らせ ～

” マネーの達人 ”（左側にもリンクあり）にて、新しい記事が掲載されております。

　http://manetatsu.com/2013/05/18028/

　☆ そちらも、どうぞご覧ください！！


　

更新型生命保険に加入の方 ” 要チェック ” です！！

生命保険には、保険料が更新する度に上がっていく更新型と、

保険料がずっと変わらない終身型がありますが、

今回のお話は、おもに ” 更新型 ” に加入されてみえる方への注意喚起です。


常々お話しているとおり、保険商品そのものに善悪はありません。

善悪が存在するのは、間違った提案や使い方をする人の側にあるのです。

状況や要望に合った正しい提案や使い方であれば、保険商品機能から受けられる恩恵は

大きなものとなるでしょう。


しかし、残念なことに保険の見直しを依頼され、中身をみてみると、

適切な内容となっていることはほとんどありません。

日本の大手生命保険会社の定期保険特約付終身保険やアカウント型生命保険では、

その傾向は顕著です。

　・10年毎や15年毎の更新型特約だらけの設計しかみたことがない

　・無駄な特約が非常に多い

　・掛け捨て部分と積立部分のバランスが悪すぎる

　・お客様の状況や条件に当初からミスマッチである

　・お客様が気づかないのをいいことに不利な転換契約がなされている

など、言い出したらきりがありません。


これでは、”コマーシャルで謳っていることは何なの？”って怒りを覚えます。

　” 契約確認 ”、” FP教育 ”、 「意味わかってる？」と言いたくなります。


ですので、更新型の生命保険に加入されてみえる方は、” 要チェック ” です。

　・次回、次々回更新後の保険料

　・終身部分の保障金額、積立金額

　・ファンド部分の積立金額

　・総払込保険料

などをみて違和感を感じたら、すぐに中立な意見が聞ける方にみてもらってください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（これが、非常に難しいのですが・・・）

早く気付けば、傷が浅いうちに改めることができます。

生命保険は、一般の方からすれば、興味も関心も低いものかもしれませんが、

ミスマッチ状態を放置されたときの損害は非常に大きなものです。

最近、それを目の当たりにしてあまりにも残念だったものですから、

これだけ強く注意喚起しているのです。

できる限り、30代中盤までには、一度しっかりしておきましょう！！
（今回は、注意喚起ばかりで申し訳ありませんでした　<(_ _)>　）

物価は本当に上がっていくのか？

仕事柄、お客様や友人などから、

「本当に物価上昇率2％は達成できるの？」とか「住宅ローンの金利は今後どうなるの？」

などと聞かれることが多くなりました。


アベノミクスや日銀の大胆な金融緩和により、

金融市場や資産市場が盛り上がりをみせておりますし、また決算発表においても好業績

もしくは、今後の業績向上が見込まれるなどの公表もあって、

期待インフレ率が高まっているので、やはり気になるのでしょう。

　　＊期待インフレ率とは、将来の予想物価上昇率のこと。


当たり前ですが、それは誰にも言い当てることはできません。

” 予想 ” や ” 見通し ” は出来ても、” 結果 ”の保証はあり得ませんし、

仮に、予想や見通しどおりになったとしても、結果論でしかないのです。


ですので、私の考えだけお話すると、

「物価上昇率2％の達成は相当困難である」と思っています。

もちろん、ディマンド・プル・インフレの前提です。
　　　　（需要が拡大しての、物価上昇のこと）

理由としましては、需要そのものが今の日本でそこまで増えるとは思えないからです。

下記の資料は、3月公表の日銀短観からの切り抜きですが、


　　　　（クリックで拡大します）

これは、「国内での製商品・サービスの需給判断」を示すものですが、

1974年以降、０（ゼロ）下線を超えた、つまりは需要が供給を上回ったのは、

ほんの一時だけしかありません。

ここから一部の製商品・サービスで需要が拡大し、その物価が上がったとしても、

マクロ的に需要を拡大し、その先の物価上昇を起こすことの難しさがよくわかります。


ディマンド・プル・インフレを起こすためには、

需要拡大（見込み） ⇒ 設備投資拡大 ⇒ 売上アップ（利益増加） ⇒ 所得アップ

という流れがなければ起こりませんので、その最初の需要が既に問題なわけです。


またこれとは別の理由ですが、現況からすると、金融市場・資産市場の活況が、

実体経済に与える影響はそれほど大きくないと考えるからです。
（一部の資産家や投資家にとっては、影響大ですが）

結局は、金融機関などの資産シフトが起こったとしても、別の金融市場にお金が流れるだけ

の話ではないかと思えるからです。
（金融機関も借り手がいないと資金があっても貸しようがない）


仮に、一時物価上昇が達成できたとしても、維持できなければ（またデフレになっては）

金融引締め（金利上昇）もおこなえません。
（維持することは、一時達成よりもさらに困難）


結局は、

期待できる成長戦略であったり、少子高齢・人口減少問題の具体的解決案などの

設備投資や需要に結びつく（実体経済に影響が大きい）何かが必要なのです。


所得が上がるのであれば、インフレ自体は悪いことばかりではありません。

本当に怖いのは、コスト・プッシュ・インフレ（所得の増加を伴わない物価上昇）や

国債の信用力低下による金利上昇なのです。


最後に、今回の話は個人的な見解です。

また、悲観的にばかり考えているわけではないことをお伝えしておきます。

　　　

不動産を使った相続（税）対策の注意点！！

相続税の増税路線があきらかとなったため、

最近では、” 相続税の増税対策 ”を謳った不動産を使った相続（税）対策セミナーが

活況のようです。

おもには、「土地の有効活用」、「収益物件の購入」などの提案です。


昨年度の着工戸数の内訳をみても、” 貸家 ” の伸び率が最も高く10％以上の伸びを

示しております。

この要因には、やはり相続税増税、消費税率アップとの相関は高いでしょう。


確かに、相続財産のほとんどを不動産（おもに土地）が占める資産家の方にとっては、

土地の有効活用（ほとんどの場合、アパマン経営）は、

相続税の節税効果として、大きなものがあります。

かつて、私も賃貸住宅の販売に携わっておりましたので、

その仕組み、ノウハウ、効果については理解しております。


しかし、忘れてはならない注意点があります。
（今回は、特に賃貸住宅のサブリース契約を主にお話します）

　＊サブリースとは、
　　大型の物件を所有者（オーナー）から一括賃借し（これをマスターリースという）、
　　それを分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態のこと。

それは、

　・サブリース契約をしたからといって、
　 賃貸住宅経営の事業リスクのすべてを回避できるわけ
　 ではない

ということに尽きます。

回避できるリスクは、「空室リスク」、「家賃の滞納リスク」、「賃貸管理の手間」で、

回避できないリスクは、「家賃下落のリスク」、

増えるリスクは、「サブリース会社の倒産リスク」、「家賃の減額請求のリスク」です。


　　『相続（税）対策』ということばかりにとらわれすぎて、

　　『事業』であるということを忘れないでください！！

昨今、「 サブリース問題 」と称して、

” 大幅家賃減額要求 ”、” 不当な追加設備要求 ”、” 一方的な契約解除 ” などが

問題となっており、有名な ” Ｌ社 ” などの名前も上がっていたりもします。

また、いくらサブリース契約をしたとしても、それが建物賃貸借契約である限りは、

「借地借家法を適用すべきである」という最高裁判決があり、

借地借家法３２条の”借賃増減請求権”が優先されます。

そのため契約書に” 賃料の値下げは出来ない ”と明記されていても、

賃料減額はできると解釈されるようなりましたので、都合よく解釈しないように

してください。（減額幅については、制限があるようですが・・・）


不動産を使った相続（税）対策を検討される方は、

このような注意点や留意点があることを重々承知しておいてください！！

「住居表示」と「地番」ってどう違うの？

先日、火災保険の申込書記入の際にこんな質問がありました。

” うちは住居表示地区で「住居表示」と「地番」が違うのですが、

火災保険の申込書の「住所」は、どちらを記入したらいいんですか？ ”

というものです。

一般的には、 ”特定の場所 ” を示すのに、「住所」を多く使いますが、

その「住所」は、「住居表示」なのか、「地番」なのかということの質問です。


答えを先にお話すると、住所欄には、「住居表示」のほうを記入してください。

そして、火災保険の申込書には、別に「所在地欄」が用意されております。

ですので、正式には、「住所」と「所在地」が違うということになり、所在地欄に

「地番」のほうを記入することになります。

そうしないと、

割引適用を証明する資料との兼ね合いでひと手間増えることになるでしょう。


では、本題の「住居表示」と「地番」の違いですが、下記のようになります。


　　「住居表示」・・・日本の住居に関わる法律に基づく住所の表し方で、
　　　　　　　　　　　建物一つ一つに番号をつけて表示しています。
　　　　　　　　　　　用途：郵便など

　　　　＊例外として、同じ「住居表示」の建物が複数存在する（結果、住所も同じ）場合が
　　　　　あります。
　　　　　　　　　　　
　　「地番」・・・・・一筆（土地を数える単位のこと）の土地ごとの番号のことです。
　　　　　　　　　　　用途：不動産表示、税金など


要するに、

「住居表示」は場所を探す人が見つけやすいように、ただの住宅の具体的な位置を

示しており、

「地番」は土地の範囲を示す概念として不動産表示や公的機関で使用されるものです。


冒頭の質問者の方のところのように、

「住所」に「住居表示」を設定している地区のことを、” 住居表示地区 ” といいます。
　（住居表示プレートがあり、門ペイや玄関に張ってあることが多いでしょう）

その他の地区は、「住所」は、「地番」と同じか、ほぼ同じです。
　（ ” 〇番 ” が、” 〇番地 ”と表示されたりします）
　

慣れない法務局などにいって、登記事項証明書や公図などを取られる場合に

住居表示地区の方は、混乱されることがあります。

住宅ローン控除を受けるためには、登記事項証明書を添付する必要がありますので、

気に留めて置かれるといいのではないでしょうか。

ノーカウント事故（自動車保険）の保険金請求をお忘れなく！！

任意の自動車保険では、「保険を使う」という観点からみると、

事故の分類は、３つに分かれます。

「カウント事故」、「等級すえおき事故」、

「ノーカウント事故」が、その3つです。

このうち「等級すえおき事故」は、ほとんどの保険会社で、2012年10月より、

廃止となっており、「1等級ダウン事故」となっています。


今回お話させていただくのは、このうちの「ノーカウント事故」についてです。

　＊「ノーカウント事故」とは、
　　 事故としてカウントしないため、件数に関わらず等級に影響がなく、
　　 翌年は1等級上がり、保険料は安くなります
　　　　　　　　　　　　（割引率が増えて、諸条件の変更がない場合）

ノーカウント事故は、具体的には、以下の保険金が支払われる事故のことです。

　・ 無保険車傷害保険（特約）
　・ 搭乗者傷害保険
　・ 人身傷害補償担保特約（人身傷害補償保険）
　・ 弁護士費用特約
　・ ファミリーバイク特約
　・ 代車費用担保特約
　・ 身の回り品担保特約（携行品損害担保特約）
　・ ペット搭乗中担保特約
　・ 形成手術費用担保特約

など。

　注）ノーカウント事故が1年に複数回あっても翌年のノンフリート等級は1つ上がります。


皆様のなかには、” 保険金を請求したら、等級が下がるもの ” と思い込まれて、

ノーカウント事故のことを忘れてみえる方が結構おみえになります。

特に、御自身が被害者（過失割合100：0）となられたときには、

” 自分の保険は使う必要がない ” という意識が働きますので、

保険金請求をされないことが往々にしてあります。


ノーカウント事故の保険金請求は、実損払いではなく、定額払いのものが多くあります。

ですので、保険金請求されないことは、非常にもったいないことです。
（保険料ばかり、値上がっている現状においては特にです）


保険会社や保険代理店等は、問い合わせや保険金請求されなければ、

事故の存在すら把握できません。（よほどニュースにでもなれば別ですが）

日頃からお話しているとおり、保険は加入されることに真価があるのではなく、

保険金請求される際に真価が問われるものです。


そのためにも、保険料の安さだけでなく、親身になって相談に乗ってもらえるところで

保険に加入しましょう！！

『住民税が地域によって違う』はウソ！？

ゴールデンウィークも後半戦の最中、皆様、満喫されてみえますでしょうか？

5月といえば、ゴールデンウィークのイメージが強いと思いますが、

住民税が決定する時期でもあります。

個人の住民税額は、毎年5月までに決定され、6月から納税開始となります。

一般的に、道府県民税と市町村民税を合わせて、住民税と呼んでいます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（東京23区は都民税と特別区民税）


昔からよくある話で、「 引っ越したら、住民税が高くなった？or 安くなった ？」と

いうのがあります。

では、この話は本当でしょうか？


結論からいいますと、

基本的には住民税は、どこの市区町村に住もうと全国一律になります。

住民税は、所得割や均等割等からなっており、計算方法、税率等は、
　　　　（このほかにも、利子割、配当割、株式譲渡割がありますが）

地域によって変わるものではないからです。

　　＊所得割とは、所得に税率を乗じて計算されるもので、
　　　税率は、市町村民税6％、道府県民税4％の合わせて10％です。
　　　均等割は定額で、市町村民税3,000円、道府県民税1,000円の合わせて4,000円です。


例外として、財政再建団体の夕張市が所得割に0.5％の税率を上乗せしていたり、

名古屋市のような市民税5％減税というものや所得割・均等割に各々地域の名目で

若干上乗せしている地域が数か所あります。


住民税の決定権が、各地方自治体にあり、地方議会で税額を決定することができるように

なっていても、ほとんど変わらないのです。


ですので、例外に当てはまる地域に引っ越したわけでもないのに

「高くなった or 安くなった」という方は、原因を調べてみてください！！

税金を支払う者としては、スッキリしたいものですよね　（*^_^*）

社会保険料算出の基礎となる「標準報酬月額」とは？

皆様、社会保険料ってどのように算出されているのか、ご存知でしょうか？

「知ってるよ」という方は、今回は、少しご勘弁ください。

また、今回のお話はサラリーマンの方を対象として話しております。


社会保険料は、おもに「年金保険料」と「健康保険料」に分けられますが、

それぞれ「標準報酬月額」というものを割り出して、

その「標準報酬月額」にそれぞれの保険料率をかけて計算されます。

通常は、社会保険ごとに ” 標準報酬月額表 ” というものがあり、

それを見れば、わかるようになっております。

決定された保険料は、毎年９月から翌年８月までを１年度として適用されます。

ちなみに、” 標準報酬月額表 ” は、年金と健康保険では違っており、

年金は、1～30等級、健康保険は、1～47等級に分かれております。


では、その「標準報酬月額」は、どのように割り出すのでしょうか？

これは、毎年４月、５月、６月の３ヵ月間に

支払われた報酬（基本給、残業手当、通勤手当など）の合計額を３で割って

平均月収を出して、それが ” 標準報酬月額表 ” のどの「標準報酬月額」の区分に

なるのかです。

　　注）今回の標準報酬月額の計算方法は、定時決定（通常算定）です。そのほかに、
　　　　資格取得時決定、定時決定（保険者算定）、随時改定、育児休業終了時の改定
　　　　などがあります。


ここで、” 毎年4,5,6月 ” と ”残業手当 ”のところにピンときた方は鋭いです。

そう、毎年の3,4,5月（翌月支給の場合）の残業を抑えられれば、支給額が減らせて、

保険料が抑えられるのです。

ただし、健康保険料や厚生年金保険料を安くすることは良いことばかりではありません。

傷病手当金、出産手当金、又、将来もらえる厚生年金額は、

減ることになります。

そのあたりのこともお忘れなく！！

住宅ローン返済は可処分所得を基に考えよう！！

ほとんどの金融機関では、住宅ローンの貸出限度額のひとつの基準として、

年間返済比率30～35％（年収による）までと

していますが、その年間返済率の分母となるのは、「年収」となっています。

「年収」とは、サラリーマンの方にすれば、源泉徴収票や所得証明などの

一番大きな金額のことです。


しかし、以前から私はこれに対して疑問を持っていました。

なぜ、「年収」が分母に来るのかということです。

　・一般の方がわかりやすい金額だから

　・可処分所得よりもたくさん貸せるから

　・貸手、借手にとって把握しやすい金額だから

　　＊可処分所得とは、
　　　個人や世帯の家計収入から、支払い義務のある税金や社会保険料などの非消費支出を
　　　差し引いた後の金額のことをいいます。
　　　いわゆる「手取り収入」のことです。

さまざまな憶測が出てきます。

年間返済比率が、可処分所得から逆算して年収に対する割合にしてあるので関係ないと

いわれてしまえば、それまでですが、実際はそうなっていないと推測されます。

住宅ローン返済破綻者の多くは、この「年収」に対する返済比率が、30～35％の方が

非常に多いとお聞きします。（当たり前といえば、当たり前なのですが）

可処分所得は、経験上、「年収」の約8割強になる方が多いと思われます。


例えば、年収500万円の方の可処分所得は400万円強になります。

年収500万円の方の年間返済比率35％は、年間返済額175万円、月々返済のみの場合、

約14.58万円で、可処分所得の44％超にまでなってしまいます。

年収が800万円や1000万円の方ならまだしも、500万円の方からすると、

基礎的な消費支出だけを考えても、突発的な状況変化が起きれば対応できないことは

明白ではないでしょうか。

ですので私は、年間返済比率は、

可処分所得の約20％程度（一定年収以上は別）が理想ではないかと

考えております。

もちろん、これは一概に言える話ではなく、状況次第です。

返済期間を極端に短く組んだり、贈与や相続などが見込めるなどの特殊事情は踏まえて

おりません。


最後に、いつもお話するのですが、判断は割合で考えるのではなく、金額ベースで

行ってください。

月々の収支などを金額で把握して、月々の返済可能額を金額ベースで算出
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（状況変化に耐えうる金額）

その金額から逆算して、条件（期間・借入額・金利タイプ）などを判断してください！！

そうすれば、そんなにおかしなことにはならないでしょう。

相続税にも ” 推計課税 ” が導入されるかも！？

平成25年度税制改正に向けた国税庁がまとめた独自の意見書のなかに、

「相続税の課税財産の範囲に関する推定規定の新設」と

いうものが盛り込まれていたことは一般の方は、あまりご存知のないことでしょう。

これは、「推計課税」といわれる課税方式のことで、これまで法的には、

「所得税」と「法人税」にしか認められていません。

しかも、その範囲は極めて限定的で ”白色申告者のみ ” とされています。

　「推計課税」とは、
　　直接的な資料によらず、各種の間接的な資料（納税者の財産，収入･支出の状況など）を
　　用いて所得を推計して課税すること。

要は、確固たる金額にではなく、予想される金額に税金をかけるということです。

今回の意見書では、この税金のかけ方を相続税にも導入したい方向であることが示されて

いるわけです。


具体的には、「相続開始以前の一定期間中に、被相続人の財産を処分または

被相続人が債務を負担したもので、その使途が客観的に明白でなく、かつ、

その合計額が一定金額以上となる場合には、これを相続人が相続したものと推定し、

相続税の課税価格に算入する制度を創設する」

というものです。

現在、相続開始前３年以内に被相続人から贈与された財産については、

相続財産に加算するという取扱いがありますが、「現金」で動いている場合には、

なかなか追跡しきれていないようです。

” こうした問題をなんとか解消したい ” というのが、国税庁にはあるのです。


結局、今年度（平成25年度）改正では、見送りとなりました。
（韓国の成功事例まで説得材料として引き合いに出したらしいのですが・・・。）

しかし、今回は見送りになりましたが、” 相続税への課税強化傾向が強い ”なかにおいては、

近い将来、相続税にまで拡大する可能性が出てきたことに間違いはありません。

国税庁が再度内容を修正のうえ、平成26年度税制改正に向けた要望に盛り込んでくるかも

しれません。


相続税対策のためには、早めに手段を講じること、資産の移動を明確にしておくことなどが

ますます重要になってきそうですね。