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太陽光発電による売電収入の確定申告は?

エコな住宅や光熱費削減効果を目的に太陽光発電設備を設置された方のなかには、

確定申告のことを気付かれてみえない方がおみえになります。

今回は太陽光発電による売電収入確定申告についてお話したいと思います。


年末調整で完結するサラリーマンの方であれば、

給与以外の所得額年間20万円以下の場合には、
(収入ではなく所得ということに注意してください)

申告しなくてもいいことになっています。

しかし裏を返せば、

住宅ローン控除や医療費控除などで確定申告で行う場合には、


たとえ所得額が1円であろうとも申告する義務があるということになります。


そうすると新築で住宅を建てたりして、初年度に住宅ローン控除を受けるためには

確定申告をすることになりますので、必然的に太陽光発電による売電収入についても

額にかかわらず、所得があれば申告する必要が出てきます。


では、どのようにすればいいのでしょうか?


太陽光発電売電収入は、確定申告の所得区分上は、他の所得に含まれない「雑所得」

なります。

雑所得の所得額は、収入金額-必要経費で求めます。

まず収入金額とは、もちろん年間の売電収入のことで、

1月から12月までに振り込まれた額でも、発電した額のどちらでも統一さえすれば、

構わないかと思います。

つぎの必要経費については、 減価償却費と借入金で設置した場合の借入金利子

なります。

減価償却費とは、取得価格を耐用年数で割って1年当たりの減価償却費を計算します。
(この場合、国・県・市町村から交付された補助金等は取得価格から差し引きます)

太陽光発電設備の耐用年数は、17年で償却率は0.059です。

1年当たりの減価償却額は、(取得価格-補助金)x 0.059 となります.

ここで注意が必要です。

その全てが必要経費に見られるかどうかは、余剰買取全量買取かで違います。

全量買取の場合は全て必要経費ですが、余剰買取の場合は、発電した電気には、

売電したものと自家消費したものがありますから、自家消費割合分を除いたものが

必要経費
となります。

支払利子についても同様の考え方になります。


では、具体例を示します。

  取得費:170万円(容量:4kw 補助金:140,000円) 
  発電量:6ヶ月で2,400kw(うち売電8割1,920kw、自家消費2割480kw)
  売電収入:72,960円(1kw当たり38円)
  
 【収入金額】    
  売電収入:72,960円

 【必要経費】
  ・減価償却費  
   平成25年中の使用月数:6ヶ月(7月~12月) 
   取得価格=1,700,000円 - 140,000円 = 1,560,000円
   償却方法:定額法

   平成25年の償却額
   1,560,000円 x 0.059 x 8/10 x 6/12 = 36,816円

  ・借入金利子 6,787円(6ヶ月間)

 【所得額】
   72,960円 - 36,816円 - 6,787円 = 29,357円

このように、所得金額29,357円と年間20万円以下ですが、サラリーマンでも、

確定申告をする場合は、申告しなければなりません。


住宅ローン控除のため、初年度に確定申告される際は特に気をつけください。
(翌年以降、年末調整で完結できる場合は、この所得なら申告不要です)

ちなみに、この所得がマイナスとなった場合は、

内部通算は可能ですが、損益通算はできません。


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過去最高見通しの国民負担率!!!

財務省の推計によると、平成26年度は国民負担率過去最高

41.6% (租税負担率24.1%+社会保障負担率17.5%)になる

見通しとなりました。

 * 国民負担率とは、
   国民所得に対する、国税と地方税とを合わせた「租税負担」と
   年金や医療保険などの「社会保障負担」を合わせた国民負担の比率をいいます。


国民負担率が上がる大きな理由は、

もちろん、消費税増税 です。

 ・ 厚生年金等の保険料率の引き上げ

 ・ 高齢化等に伴う社会保障負担率の増加

なども上がる理由にあげられておりますが、これらは国民負担率の増加1%ポイントのうちの

0・1%ポイント(10分の1)でしかない模様です。


国民負担率の国際比較(2011年)をみてみると、

OECD加盟33ヵ国中日本は27番目(39.8%)と低い水準です。

最も高かったのは、ルクセンブルグの85.2%

最も低かったのは、メキシコの23.4%

高福祉・高負担のヨーロッパ諸国は全体的に高く、アメリカ(31番目)や

韓国(30番目)は日本よりも低い結果でした。

ヨーロッパ諸国を除けば、日本の国民負担率は高いともいえるのです。


実質賃金も現状ではまだ下がっています。

これに国民負担率が過去最高になって、本当に景気は回復するのでしょうか?

アベノミクスの行く末を語るのは、まだ少し先だと思われますが、

やはり、少し不安になってしまいます。

もっと明るい材料がほしいですね・・・。



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過去最高

【 白色申告者注意 】 青色申告への変更も視野に!!

確定申告には、青色申告白色申告2種類があります。

ざっくりお話すると、

事業届を提出し、税務申告は青色申告と申請すれば青色申告となり、

そうでなければ、基礎控除の枠を超えた収入がある人は白色申告者となります。


青色申告と白色申告の違いは、おおまかには、

 ・ 複式帳簿の記帳義務があるのかないのか
 (白色申告者は事業所得が300万円以内であるならば、記帳なしに領収書から
  計算だけすればOK)

 ・ 控除が受けられるかどうか

違いで、記帳する手間と控除のどちらを取るかで

青色申告にするのか、白色申告にするのかが違っていたわけです。

(単に、青色申告にする申請をせずにおざなりに白色申告のままという方もみえますが)


しかし、2014年1月(来年3月以降申告分)からは、

すべての白色申告者に記帳義務と記録保存義務が生じることとなりました。
(すでにスタートしているということです)

白色申告者に義務化されるのは、簡易な方法による記帳ですが、

結局は、会計ソフトなどに頼ることになるケースが多いのではないでしょうか?

手書きの帳簿やExcelでなんとかしようという方は別ですが、

そうであるならば、手間は青色申告も白色申告もあまり変わりません。


でしたら、青色申告への変更も視野に入れられてはどうでしょうか。

青色申告には、特別控除額が10万円65万円2種類がありますが、

10万円のほうならば、記帳は簡易簿記で結構ですし、正式な決算書はなくても構いません。

また、赤字処理や減価償却もできて節税になります。

検討してみる価値はあるのではないでしょうか。


注意点としては、白色申告から青色申告に切り替えるのならば、

青色申告の承認を受けようとする年の3月15日までに納税地の所轄税務署長に

「青色申告承認申請書」を提出しなくてはいけないことです。

青色申告制度についてはこちら(国税庁HP)↓
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2070.htm

期限があることをお忘れなく!!



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住宅ローン返済に困窮する可能性が出てきたら・・・?

銀行などで住宅ローンを組まれると、団体信用生命保険は必ず加入することになります。
(フラット35については、任意加入です)

団体信用生命保険は、残された家族の方達に住宅ローン残債を残さないために

死亡・高度障害状態を保障の対象とする生命保険です。
(金融機関が貸倒れリスクを回避するねらいもありますが・・・)


それと最近では、各金融機関から任意加入のもので、金利上乗せなどの支払方法で、

死亡・高度障害状態以外の3疾病、7疾病、8疾病などによる就業不能状態をカバーするための

特約なども団体信用生命保険に付加できるようになっております。

しかし、金利上乗せ分を金額に換算して考えてみると、保障内容の割に概ね割高です。

加入率は定かではありませんが、私の周りではそれほど特約まで加入されてみえません。


話が少しずれてしまいましたが、不幸にも就業不能状態になり、上記の特約が付加されて

みえない(その他の民間保険でもカバーできない)場合は、住宅ローンの返済に困窮する

可能性がでてきます。

その際は、まず健康保険などからの傷病手当金や年金(国民・厚生など)の障害年金などを

検討することになるでしょう。


それでも、住宅ローンの返済が難しい場合には、早め(返済が滞る前)に

返済している金融機関に相談に行くことです。

金融機関にもよりますが、2回程度返済が滞ると、ある意味事務的な作業が

進んでいってしまいますので御注意ください。

相談の仕方は、まず状況を正確に伝えて、今後の家計(返済)見込み、親族などからの援助が

見込めるのかどうかなどを伝えたうえで、返済計画の見直しに応じてもらえるのかどうかを

相談します。
(金融機関に説明ができる財政的な数字の把握をしてから伺ってください)


仮に、最終完済年齢まで目いっぱい返済期間を組んでいても、

団体信用生命保険の加入期間を延長できるのであれば、返済期間を延ばすことができ、

月々の返済を下げることも可能です。
(しかしその場合、最終的な金利負担は当初よりも増すことになります)

返済期間の延長以外に、金利削減や当面金利のみの返済などということに

応じてくれるかもしれません。(必ず応じてくれる訳ではありません)

金融機関も保証会社の代位弁済があるとはいえ、貸倒れは回避したい思いがありますので、

誠意を示されれば、何かしらの相談には乗ってもらえるのではないでしょうか?


そこまでしてみてもどうしようもなければ、はじめて任意売却競売といったことに

なっていきます。

住宅ローンの返済に困窮される可能性がある場合には、

正確な状況把握、財政的な数字の把握をされたうえで早めに返済している金融機関に

相談することをお勧めいたします。



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住宅着工までの満足度で一番低いのは、資金計画・税金アドバイス!!

今回は、住宅産業協議会が毎年公表している

「住宅・住宅設備に関するCSアンケート調査結果」から

住宅購入者の満足度をより高めるためのポイントについてお話したいと思います。


最新のアンケート調査結果は、平成24年10~11月にアンケート調査票を郵送・回収した

もので住宅編については、住宅メーカーが供給した一戸建住宅(注文住宅)であって、

平成22年10月~12月までの3ヶ月間に竣工した住宅に居住している消費者の中から

無作為に抽出した4,000名が対象です。

回収率は、住宅 :50.4%(前年度 52.2%)となっています。

平成24年度 住宅・住宅設備に関するCSアンケート調査概要報告書はこちら↓
http://www.hia-net.gr.jp/image/24cs_about.pdf


総合的な満足度として、評価平均は84ポイント前回調査時よりも低下しているものの

高い水準を維持できているようです。

今後のさらなる満足度向上のポイントを探るために、

おもに私達が関わる着工までについて詳細をみてみます。

H24満足度調査抜粋
(クリックで拡大)

上図をみてみますと、住宅着工までについて満足度が一番低いのは、

資金計画・税金面でのアドバイスや提案となっています。

住宅メーカーの営業さん達からしてみれば、

どうしても契約・販売重視にならざるを得ない事情がありますし、

話をしていても盛り上がる話ではありませんので、

苦手とされている方も多いのではないでしょうか。
(場合によっては、懇意にしている金融機関の担当者に丸投げとなっているでしょう)

また、専門外のことでのリスクを抱えたくないという気持ちが働いているのかもしれません。


最近では、社外のファイナンシャルプランナーや税理士などと連携して、

取り組みを強化しているところも出てきているようですが、まだまだのようです。

理由としては、未だに利益相反になってしまうと思っているところが根底にあるのでは

ないでしょうか?
(健全な資金計画や税金対応をされると、
 予算が減ってしまうや成約できなくなってしまうなどと)



しかし、最近の住宅購入者の方々はそのことに気付いてみえると感じます。

何故なら、ハウジングイベントなどの集客状況をみると、紐付きのイベントの集客状況は

圧倒的に悪く、逆に第三者的立場でおこなうイベント集客状況は上がっているからです。

これだけ情報が気軽に手に入るようになれば当然です。


以上のことから、資金計画・税金面でのアドバイスや提案については、

第三者的立場で対応ができる専門家を入れたほうが長い目で考えれば、

得策ではないでしょうか。


住宅ローン商品だけをとってみても、最近の商品の細分化はすごいものがあります。

「当初金利が低さえすればベスト」というような単純なものではありません。

本業ではない住宅営業さん達が対応するには無理があるでしょう。

また経験上、一金融機関の担当者も他行商品についての知識・情報はあまり高くありません。
(過去に説明責任で金融機関と揉めた際につくづく自行の商品のことしか知らないことを
 感じさせられましたので・・・)



今回のアンケート調査(住宅編)は、住宅メーカーのお客様に絞られていますので、

工務店などでは、さらにこれらのアドバイス・提案が出来ていないことが多いでしょう。

より満足度向上のために第三者的立場で対応ができる専門家の活用をぜひご検討ください!!



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養老保険の逆ハーフタックスプランのリスクとは?

養老保険とは、生死混合保険のことで

「被保険者が死亡しても、又は、保険期間が満了(生存)してもどちらであっても、

 死亡保険金又は、満期保険金のどちらかが受け取れる生命保険」のことです。


従来より法人様で、この養老保険を使った福利厚生プランとして、

普遍的加入のハーフタックスプランはよく知られております。


しかし平成23年頃より、ハーフタックスプランの死亡保険金受取人と満期保険金受取人を

逆にした逆ハーフタックスプラン逆養老と呼ばれる全損型の新しい節税対策?が

注目されるようになってきました。

今回は、そのリスクについて再度、お話したいと思います。

過去の記事でも述べたことがありますが、多くの法人様の決算期を目前に

改めてお話したいと思います。

過去記事はこちら↓
http://riplabo.blog.fc2.com/blog-entry-265.html


おもなリスクは3つ。

 ① 税務否認リスク

 ② 税金や社会保険料の負担増リスク

 ③ 中途解約リスク


①につきましては、過去記事で詳しく述べさせていただきましたので、

そちらをご覧ください。


②につきましては、保険料の1/2を役員報酬や給与扱いとして経理処理しますので、

報酬額や給与額の増大による所得税・住民税・社会保険料の負担増が先行して発生します。

満期までは現金を受取れないので、キャッシュフローに余裕がない場合には

リスクとなってしまいます。



③につきましては、万が一、資金繰りなどの都合により保険を中途解約した場合、

解約返戻金は法人様が雑収入として受取れますが、上記②によりすでに発生している

所得税・住民税・社会保険料の負担増だけは残ってしまうというリスクがあります。


逆ハーフタックスプラン逆養老)については、現在でも販売停止となっている保険会社は

多くあります。

採用を検討される際は、上記リスクに対する事前の確認や顧問税理士さんの判断を仰ぐ必要が

あるでしょう。

くれぐれも目先の節税?だけにとらわれないようにしてください!!



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リスク

火災保険申込時に付属施設等も補償の対象に!!

2週続けての雪の影響で、各地でさまざまな悪影響が出ています。

皆様は、大丈夫でしたでしょうか?


先週中旬に、提携する工務店の社長から問い合わせがありました。

「雪でカーポートが壊れ、うちで修理をおこなったのですが、

 火災共済からは保険金がおりないとのこと。そんなことってあるのですか?」


というもの。


結論からお話すると、内容によっては保険金がおりない場合があります。

 ① 補償の対象に付属施設等を含めていない場合

 ② 免責金額や補償対象事故の金額が設定されている場合

 ③ そもそも風災・ひょう災・雪災が補償対象事故になっていない場合


です。


①について、付属施設等とは、

 ・ 門扉・門塀・フェンス・垣

 ・ カーポート

 ・ 一定面積以下の物置・納屋


等です。これらは火災保険の補償の対象に含めることができます。
(自動的に含まれているわけではありません)

その際、住宅の建築価格にプラスして含めたいカーポートなどの付属施設等の金額を

含めて契約するのが正式です。(保険金額設定を補償対象割合100%とする場合)

親切な代理店であれば、何も言わなくても含めてくれていると思いますが、

今回の問い合わせのケースでは、含まれていませんでした。

今回加入中の火災共済でも含めることはできましたので、無知が原因なのか、不親切なのか、

うっかりミスとしか考えられません。
(お客様の要望を聞いて、対象から外したとは考えにくいからです)

弊事務所で火災保険に加入中のお客様は全員、補償の対象に含めて加入して

いただいておりますので、この工務店の社長はそれが当たり前だと思って、

問い合わせされた訳です。


②については、以前の契約では、風災・ひょう災・雪災

「20万円以上の損害が対象」という縛りが多くありましたので、損害額がこれ未満の場合は

保険金がおりないことになります。

現在の火災保険の多くは、この縛りは無くなっていますが、保険料を抑えるために

条件をつけることができます。この縛りがあるのか、どうかをご確認ください。


③については、説明するまでもないでしょう。

補償対象事故にあたらなければ、保険金がおりないことは明白です。


普段、雪の悪影響がほとんどない地域では、火災保険加入時に深く考えずに加入されて

いることが多いと思われますので、一度内容を確認してみてください!!

それと、新規や更改で火災保険に加入する際は、

付属施設等を補償の対象にすることも忘れずに。




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『 遺言 』 は、こまめなチェックが必要!!

相続を 争族としないために、遺言することの重要性を説いていることが

多くあります。

しかし遺言を作成すれば、問題がクリアになるといった単純なものではありません。


そもそも、健康寿命と平均寿命との差が、厚労省公表によると

平成22年で、男性9.13年女性12.68年となっています。

この年数が、そのまま遺言した時期とのギャップになるわけではありませんが、

遺言してから数年が経ってしまっているということは、往々にして生じていることでしょう。

そうすると、遺言そのものが無効になってしまうかもしれません。


遺言の無効原因のなかに、

 ・実行不可能な遺言

 ・遺言内容が特定できない場合

などというものがあります。

遺言した時期から数年もすると、その内容が上記に該当してしまう場合が起こり得ます。

そうすると、遺言した意味が無くなってしまいます。


ですので遺言を作成される場合は、こまめにチェックをして、

内容と状況にずれが生じていないかなど、無効原因にあたらないように

気を配るようにしてください。


さらに、遺言で注意する点としては、

遺言の効力は、被相続人の死後にしか効力を発生しないということ、

生存している限り(認知証などの成年後見状態でも)、効力は発生しません。

遺言をこまめにチェックすることもできない状態も考えられますので、

遺言だけでなく、生前のフォローとして、任意・法定成年後見制度信託制度なども

併用して多面的に対応できるようにしてください!!




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国民年金保険料の 『 2年前納 』 が始まります!!

もうすでに日本年金機構からの案内で御存知の方もおみえになるでしょう。

これまで前納は、最大1年度分でしたが、平成26年4月から、

2年度分の保険料口座振替ならまとめて納められる

2年前納 』 がスタートします。


もちろん、まとめて納めるからには割引メリットがあります。

厚生労働省のプレスリリースによれば、

平成26年4月における2年前納 』の割引額は、

14,800円(毎月納める場合と比較した場合)になります。

6ヶ月前納なら1,040円、1年前納なら3,840円ですので、

金額的には割引額は大きく感じるのではないでしょうか?


2年前納 』 するためには、お手続きが必要になります。

申込み期限は、平成26年2月末日となっていますので、気をつけてください!!

手続き方法は、

 ・「国民年金保険料口座振替納付(変更)申出書兼国民年金保険料口座振替依頼書」に
  必要事項を記入の上、預貯金口座をお持ちの金融機関(郵便局を含む)の窓口、または
  年金事務所(郵送も可)へご提出ください。
  なお、申出書の様式(PDF)はダウンロードすることもできます。

 ・口座振替のお申し込みには、基礎年金番号の記入が必要です。
  年金手帳や納付書で基礎年金番号を確認してください。
  また、金融機関届出印の押印が必要となります。
  (ただし、振替方法の変更のみの場合は、押印は不要です)

詳細については、こちらをごらんください↓
https://www.nenkin.go.jp/n/www/service/detail.jsp?id=22807

社会保険料控除については、

 ・2年前納で支払った年に2年分まとめて控除することができます

 ・税務署に相談すれば、1年ずつに分割することも可能です

つまり、2年分を一括して控除するか、1年分ずつに分割するかは選択可能ということです。

保険料については、

今年決まる保険料をベースに計算され、仮に2年目に保険料が値上がりしても

差額を請求されることはありません。
(逆に2年目に保険料が下がっても差額は返金されませんが)


最後に、保険料を前納した期間については保険料の減免が受けられなくなってしまいます。

想定外の事態となっても、減免を申請して保険料を返してもらうということはできませんので

デメリットも把握しておいてください。

メリットのほうを強く感じる方は、一度検討されてみては?



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国民年金保険料

譲渡損が出るゴルフ会員権等所有者は、損出しのラストチャンス!!

平成26年度税制改正大綱において、

ゴルフ会員権等の売却損と他の所得との損益通算がついに打ち切られることが決まりました。

その適用は、平成26年4月1日以後に行う譲渡からです。

 損益通算とは、所得課税において2種類以上の所得があり、1つ以上の所得が赤字で
  他の所得が黒字という場合に、それぞれの黒字の所得と赤字の所得を一定の順序に従い
  差し引き計算を行い、利益と損失を合算して計算することができるというもの。



現行の制度では、

ゴルフ会員権等を売却したときの所得は譲渡所得として事業所得や給与所得などと合わせて

総合課税の対象となります。

このため、譲渡損失が出た場合には、事業所得や給与所得など他の所得との損益通算ができ、

その分課税所得を下げることができます。
(ただし、ゴルフ場経営法人が破産した場合のほか、会社更生法に基づく更生計画による
 更正手続等がなされた場合で一定の条件に該当するときには損益通算できないことが
 あります)



しかし、国税庁資産課税課は、ゴルフ会員権等の譲渡所得に係る課税について、

ゴルフ会員権等は投資や娯楽等を目的とする資産(生活に通常必要でない資産)であるため、

課税の公平性の観点から、


当該譲渡所得課税について適正化を図るよう以前から申し入れをおこなっており、

それが、今回実現した訳です。


あと残すところ、1ヶ月半ほどです。譲渡損が出るゴルフ会員権等を所有してみえる方は、

検討されてみてはどうでしょうか?

なお、今回の改正は、個人所得課税に係るものですので、

法人が所有するゴルフ会員権等には影響はありません。

法人の所有するゴルフ会員権等については、従前どおり譲渡に係る損益のほか、

倒産や預託金返還による損益についても、税法上の益金又は損金として

処理されることになります。




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平成26年度税制改正

東京海上日動火災保険の ” 不払いに対する見解 ” に疑問!!

ここ数日メディアでは、東京海上日動火災保険が

2002年4月~03年6月の自動車保険の一部を契約者に支払っていなかった問題が

取り沙汰されております。

関連記事はこちら↓
Sankei Biz
http://www.sankeibiz.jp/business/news/140208/bsd1402080735009-n1.htm

最大12万件の自動車保険が支払われていなかったとされていますが、

その対応に疑問をもたざるを得ません。

そのポイントは、二つ。

 ① 社長が会見で、
  「不払いとは考えていない。12年前の判断は当時最善の論議を尽くしたもの・・・。」
   と述べ、不払いを否定したこと。

 ② 05年の社内調査で不払いが判明していたにもかかわらず、公表していなかったこと。
  (契約者にも通知していない)


まず、①については記事にもある通り、金融庁は不払いの定義について、

「契約者から請求がなかったため支払っていなかった場合」と言及しているにもかかわらず、

期間を理由に不払いを否定している。契約者にとっては期間など関係がない。
(他紙によると、その報告期間についても損保他社と違いがあるよう)

最善の議論などと軽々しく語ってほしくない。

現在においても、経営トップの認識の無さが露呈し、社内の認識も疑わざるを得ない。


②については、もっと太刀が悪い。
 
へんな理屈(調査対象以外の不払いの契約者との間で不公平という)で、不払いのままにした

理由(他紙記載)を述べているが、悪質である。
(わかっていたのに対処しなかったのだから)


以上から、今回の対応に疑問を持たざるを得ない。

また、不払い契約のデータは保存期間の9年を過ぎたため、「全契約を調べるのは不可能」と

いっておきながら、対象者には「可能な限り通知する」というようなうわべだけの対応が

感じられる。

不払いの認識が当時あったのなら、保存期間など関係なく、リスクマネジメントとして、

契約データは残しておくことが最低限の対応ではないのだろうか。


弊FP事務所も兼業で乗合生損保代理店をおこなっていて常々感じるのですが、

保険の入口(販売窓口)ばかりが増え、出口(保険金支払い)については、

形式ばかりで、本質が伴っていないということ。

つい先日も、お客様の依頼で保険金支払いを請求したのですが、当初は支払対象外と回答、

おかしいと思い反論し、資料を取り付けたらあっさりと支払われた。


こんなことは、度々あります。保険金支払いこそ、保険というものの真価が問われる時です。

保険会社自体の認識がこの程度なのですから、販売重視の代理店での加入者やネット加入者の

フォローなどもっと疑わしいのではないでしょうか?

支払対象外のものを対象とすることはできませんが、せめて弊事務所での加入者様だけでも

防衛していきたいと思う次第です。



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土地価格に影響を与える要素とは?

アベノミクスによる資産価格の上昇は顕著になっております。

地域によっては、まだまだ横ばいというところはあるものの、

下げ止まり感はあるのではないでしょうか?

今回は、土地価格を判断する際に参考となる

土地価格に影響を与える要素」

ついてお話したいと思います。


土地価格を左右する要素として、土地の所在というものはすぐに思いつくでしょう。

最寄駅まで徒歩〇分、人気の高い地区である、物件自体が希少な地域などは

土地の所在によるものです。

そのほか、地形・方位などもすぐに浮かぶでしょう。

整形地である、南向き・角地などが典型例です。


あとは、道路状況というものがあります。道路の幅だけでなく、

公道or私道、建築基準法上の道路かどうか、セットバックはどうかなど。


専門的なところとしては、法令上の制限都市計画の有無と内容インフラ状況

あげられます。

これらの内容によっては、建築できるものの範囲や予算が大きく変わってきますので

重要なものです。
(表面的な土地価格だけで判断することは時にはリスクとなります)

また、最近では地盤災害時状況予想にも気を配る必要があります。

これらは、地名や口コミ、国土地理院の旧版地図、地域のハザードマップなどから

情報入手できます。


最後に忘れてはならないのが、土地履歴情報です。

どんな利用状況であったのか、所有者はどうか、売却に至った経緯は何かなどです。


このように土地価格に影響を及ぼす要素はさまざまあります。

周辺相場に比べて、高い・安いということは何かしらの要因があるはずです。

購入時期(売り手市場・買い手市場)の見極めも含めて、

じっくりと検討するようにしましょう。
(不動産業者の営業戦略だけに踊らされないように)




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自動車保険の長期契約は 得 or 損? どっち!?

年々上がる自動車保険の保険料、何とか安く抑えたいと思ってみえる方は

多いことでしょう。

そんな時、保険期間について迷うことはありませんでしょうか?

1年契約がいいのか、または2~3年という長期契約がいいのか・・・。と
(3年超の長期契約ができる保険会社もあります)


安易な保険代理店などでは、きっと3年がお得などという言葉で勧めてくるでしょう。

果たしてどうなのでしょうか?


結論からお話すると、

状況や環境がコロコロ変わる可能性のある方は1年契約そうでなければ、

長期契約のほうが有利になる傾向があります。
長期契約でも2年は損になるということもありますので注意してください)


其々のメリットデメリットは、下記のようになります。

1年契約
  
  メリットは、プラスの条件や状況変化が1年毎に反映できるため、プラス要因の可能性の
        高い方はこちらのほうが割安になる。
        (例)・ブルー ⇒ ゴールド など。

 デメリットは、保険料の算出上、長期契約メリットがない。
        また、マイナスの条件や状況変化も反映しやすいため、マイナス要因の
        影響もすぐに反映される。
        (例)・ゴールド ⇒ ブルー 
           ・長期契約係数による保険料算出などがない
           ・保険料の値上げの影響 など。


(長期契約)1年契約とは、基本的に逆になります。

  メリットは、長期契約メリットを享受できる。(保険料の値上げの影響を受けない)
        マイナス要因の影響を抑えられるため、割安な保険料となる。
       
 デメリットは、プラスの条件や状況変化の反映がすぐにできない。
        そして、自動車保険商品の進化のいい影響はすぐに受けられない


このように、どちらが得か損かという場合の傾向はあるのですが、

メリット・デメリットを踏まえて、保険料以外の別の価値観も考慮してみますと

判断は分かれるところでしょう。

状況等や価値判断に合わせて保険期間を決定してください!!



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住宅ローンの審査項目で重要なものとは?

いくら自分に合った住宅ローンをみつけたとしても、住宅ローンの審査に通らなければ、

どうしようもないことでしょう。

今回は、住宅ローン審査における重要項目についてお話したいと思います。


住宅ローンの実行までの流れは、大まかにお話すると、

 ① 事前審査 ⇒ ② 正式申込み ⇒ ③ 融資承認 ⇒ ④ 金銭消費貸借契約

 ⇒ ⑤ 融資実行


となります。

①及び②についてが住宅ローンの審査段階ですが、

簡略的な①の事前審査である程度の感触をつかみ、良ければ②の正式申込みを行います。
(事前審査で80~90%程度はめどがつくでしょう)

金融機関によっては、①が金融機関の審査、②が保証会社の審査というところもあります。

なお、住宅ローンの審査に落ちたとしても、

具体的な理由については教えてもらえないのが慣例です。

(金融機関の担当者と仲良くなれば、チラッと話してくれますが・・・)


では、住宅ローンの審査項目で重要なものとは何でしょうか?

下図をごらんください。

jutakuloansinsa
(クリックで拡大)

これは、国交省HPで公表されております、

平成24年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書のなかの

融資を行う際に考慮する項目として著わされているものです。

国交省HPはこちら↓
http://www.mlit.go.jp/report/press/house01_hh_000054.html

平成24年度調査では、「完済時年齢(99.4%)」、「借入時年齢(98.1%)」、

「返済負担率(97.9%)」、「勤続年数(96.6%)」、「年収(95.6%)」、

「担保評価(95.5%)」「健康状態(95.1%)」
上位項目となっています。


これらの上位項目が、各金融機関が共通して重視する項目ですが、

「業種(39.9%)」、「家族構成(27.5%)」、「所有資産(23.7%)」などは

思っていたよりも低かったことが意外でした。
(過去に「不況業種」ということで審査が通らなかったことがありましたから。
 もちろん、それだけが理由ではありませんが)


こうみてみますと、共通して重視する項目はあるものの、

金融機関によっても、それなりの違いはあるものといえるのではないでしょうか。

審査に際しては、共通項目をおさえたうえで、事前審査前に金融機関の審査の特徴を

つかんでおくことも必要でしょう。
(融資担当者などに確認しておくなどして)




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リップラボ

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