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2014年7月住宅ローン金利 過去最低を更新か!?

住宅ローンの金利が 「 もう、このあたりが限界だろう 」 と思われながら、

それでも、未だに傾向として微妙に下がっております。

特に変動金利については、最優遇条件適用後で0.5%台の金利

出てきている状況です。

 ・ イオン銀行 0.57%   ・ 新生銀行 0.599%

 注) あくまでも金利だけですので、諸費用等も含めたトータル及び
    その他の内容も踏まえてご判断ください!!


これは、銀行の経費を考えれば通常では考えられない金利です。

私の認識では、少なくとも0.6%分は銀行の経費が乗っかるものと考えておりました。


10年固定金利選択型については、借入当初の引下幅が大きい金利引下げプランですが、

同じく最優遇条件適用後で1.1%台が出てきている状況です。

 ・ 三井住友信託銀行 1.10% ・ 三菱UFJ信託銀行 1.13%


フラット35(20年超)におきましては、第86回機構債(MBS)の表面利率が1.0%

なり、前月の第85回機構債に比べ、0.02%下がりました

6月と同様の金利差であれば、1.71%となり過去最低を更新しそうです。

過去1年間のMBS表面利率との金利差は、0.71%~0.74%と幅がありますが、

1.73%という現状は維持され、過去最低には間違いないでしょう。


住宅ローン市場は、未だに借り手市場化がより進んでおります。

新規・借り換えとも利用しない手はないのではないでしょうか。

ただし、住宅ローン市場の借り手優位性のみで住宅取得の是非を判断しないように

お願い申し上げます!!
(あくまでも、将来予測を考慮したライフプランニングなど総合的判断にて・・・。)




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住宅ローン金利
2014年7月
住宅ローン市場

「 長生きリスク 」 を考える上で介護の現状を統計から把握しましょう!!

人生には、さまざまなリスクが存在しています。

事故や災害にあうリスク、ケガや病気になるリスク、死亡するリスクなど・・・。

超高齢化社会を迎えた我が国においては、「 長生きすること 」 もリスクであると

考えるようになっており、「 死亡リスク 」 よりも大きいとされるように

なってきております。
(もちろん、ライフステージによってはこの限りではありません)


リスクマネジメントの考え方からして、リスクの大小と発生確率を踏まえれば

事前に何かしらの準備(備え)をしておくことは必須であります。


今回は、必ずしも 「 長生きリスク 」 とは同一ではありませんが、

忘れ(先延ばし)がちな 介護リスク について、

統計から現状を把握してみたいと思います。

下図をご覧ください。

 ☆ 年代別人口に占める要支援・要介護認定者の割合
nenreibetukaigotoukei
(クリックで拡大)
厚生労働省「介護給付費実態調査月報(平成24年3月)」
総務省「人口推計月報(平成24年3月)」

これは、生命保険文化センターHP掲載の資料ですが、

要介護者の発生率は、40~64歳では0.4%、65~69歳では2.8%ですが、

加齢とともに急速に高まり、80~84歳では28.4%、85歳以上では58.4%となっています。


そして、介護期間においても下図のようになっております。

 ☆ 介護期間
kaigokikan
(クリックで拡大)
<生命保険文化センター「生命保険に関する全国実態調査」/平成24年度>


介護を行った期間(現在介護を行っている人は、介護を始めてからの経過期間)は

平均56.5カ月(4年9カ月)になっており、4年以上介護した割合も4割を超えています。


これらの統計と65歳時の平均余命(ざっと18 ~ 23年)からすれば、

多くの方に関わってくることに間違いありません。

最近、” 終活 ” がブームとなっていますが、その前にはこの 「 介護リスク 」 の問題が

あることも忘れないでください。

” 終活 ” とセットで 「 介護リスク 」 の問題も考えること、意思を伝えるということを

されるといいのではないでしょうか。


介護リスク 」 を考える上では、お金の問題だけでなく、

” どこで介護されたいか? ” や ” どのように介護されたいか? ” などの

気持ちの問題も大きく満足度に影響してきます。

あまり考えたくないことですが、重要ですので先延ばししすぎないようにしましょう!!



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介護リスク
介護状況

『 普通養子 』 と 『 特別養子 』!!

相続(税)対策でも用いられることのある養子縁組ですが、

養子には、 普通養子特別養子 があることを御存知でしょうか?

  * 養子縁組とは、
    親子関係のない者同士を、法律上親子関係があるものとすること。


普通養子 」 とは、実親との親子関係を存続したまま、養親との親子関係をつくるという

二重の親子関係となる養子のことをいいます。(一般的にはこちらです)

特別養子 」 とは、戸籍上も実親との親子関係を断ち切り、養親が実子と同じ扱いに

する
養子のことをいいます。


特別養子は、実の親子関係をなくすため、家庭裁判所が認める場合で実親の同意がなければ

原則、成立とはなりません。(実親による虐待等の例外があります)

また、普通養子縁組とは異なり、制約条件も厳しくなっております。

請求の時に養子となるものが、六歳未満(ただし、その者が八歳未満であって六歳に

達する前から引き続き養親となる者に監護されている場合は除く)
であることや

養親になるものの条件が配偶者のいる成人で一方が25歳以上であることなど。


このように養子といっても、養子の種類が分かれますので、

ふたつの違いをよく把握して、相続(税)対策されるようにしてください!!


注意点としましては、相続税法上、養子の数には制限があります。
(実子がいる場合には一人、いない場合には二人まで)

これは、不当に相続税を下げることを防止する役割のためです。

また著しく不当な場合においては、養子の数の制限内であっても相続税法第63条により

法定相続人の数に含めることができなくなる場合まであります。


最後に、相続(税)対策として養子縁組される場合は、御自身の相続の件だけでなく、

その後の相続人間の関係や2次相続、実親側の相続などのことも踏まえて

対策を練るようにしてください。

死後離縁なども検討しなければいけない場合もあるでしょう。

当面は良くても、後々の紛争の種になるやもしれません。熟考をお願い申し上げます!!



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相続(税)対策

所得補償保険と就業不能(保障)保険の盲点!!

被保険者が病気やケガで働けなくなった時の所得などを補うために

支払われる保険の代表的なものとして、

所得補償保険就業不能(保障)保険があげられます。


どちらの保険も、給付金(保険金)が月々受取りで補償(保障)される点は

共通していますが、
補償(保険)金額、補償(保障)期間の設定については、

微妙に違ってきています。


これはおもに、所得補償保険が損保、就業不能(保障)保険が生保での扱いに

なっていることから生じてきているものと推察します。


住宅ローン借入時に勧められることも多くなったためか、

多くの方に知られるようになってきましたので、今回はその盲点

お話したいと思います。


「 入院すること 」支払条件となっていないため、

入院日数の短期化が進む現在にあっては、非常に合致しているようにも感じます。
(医療保険での日数払いでは対応できないため)

ですが、その支払条件のなかに盲点があります。

それは、就業不能状態の判定です。


ある保険会社の支払条件をみると、

「 いかなる職業においても全く就業ができない 」 ということになっています。

これは、現在従事している仕事ができない状態でも、他の仕事ができる状態であると

医師が診断すれば、支払対象とはならないことを意味
しております。

ケガや病気で仕事を休んだからといって、支払われるわけではないのです。


こう言われたら、この保険に加入する必要性を強く感じますでしょうか?

ですが、加入されてみえる方もすぐに落胆しないでください。

保険会社の支払条件は、一律ではありません。

ちゃんと支払条件のなかに、「 保険証券記載の業務に従事できなくなったときに 」

いう文言が記載されている保険会社もあります。
(もう一度、支払条件を確認してみてください)


この支払条件の違いは、保険の名称からもなんとなく匂ってきます。
(名称によって、必ず違うとは言い切れませんので御注意ください)

所得補償」 = 現在の所得の減少分のみを補う ・・・ 損保の考え方

就業不能(保障)」 = 就業不能状態の保障 ・・・ 生保の考え方

いわゆる 「 補償 」 と 「 保障 」 の違いです。

  *「 補償 」・・・損失を補うこと
   「 保障 」・・・≒保護すること(保護できないことも有り得る)
    ちなみに「 保証 」・・・約束すること(必ず守られるということ)



そのほかの盲点としては、「精神疾患」への対応状況です。

保険会社により、大きく違ってきています。


このように保険の名称が同じ、もしくは似ていても、また 「 就業不能状態 」 という言葉が

同じであっても、支払条件が同じとは限りません。

内容をよくよく吟味して、保険加入の必要性を判断してください!!



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盲点

住宅取得等資金贈与の非課税制度の間違いやすいポイント!!

直系尊属(父母や祖父母など)からの贈与により、

自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築若しくは取得又は増改築等

対価に充てるための金銭(以下「住宅取得等資金」)を取得した場合には、

一定の金額まで贈与税を非課税とする特例のことを

住宅取得等資金贈与の非課税制度 」 といいます。


先日、お客様からの質問がありましたので、

間違いやすいポイントを踏まえてお話したいと思います。


現行法においては、この特例は平成26年12月31日までの贈与が対象とされています。

来年以降も延長されるかについては、来年度の税制改正の内容次第となります。


制度の概要としましては、

その年の1月1日において20歳以上である者(受贈者)が、
父母や祖父母などの直系尊属(贈与者)から住宅取得等資金の贈与を受けた場合において、
その年の翌年3月15日までにその全額を充てて一定の要件を満たした
住宅の取得・増改築等をし、かつ、翌年3月15日までにその住宅を居住の用に供すること、
又は同日後遅滞なく居住することが確実で贈与を受けた年の翌年の年末までに
居住しているときは、その住宅取得等資金のうち非課税限度額までの金額について
贈与税が非課税となります。

平成26年中受贈者ごとの非課税限度額は、

 ・ 省エネ・耐震性がある住宅の場合
   1,000万円(東日本大震災の被災者は1,500万円
 
 ・ 上記以外の住宅の場合
    500万円(東日本大震災の被災者は1,000万円

  * どちらの住宅に該当するかどうかは業者様にご確認ください!!

です。

( 余談ですが、これに暦年贈与における基礎控除額(110万円)、若しくは
 相続時精算課税に係る特別控除額(2,500万円)の適用ができます)
 * 相続時精算課税の適用は現行父母からの贈与に限られます。

間違いやすいポイントとしては、

 ・ 土地等の先行取得に充てるための資金も対象となりますが、その場合には、
   贈与年の翌年3月15日までにその土地の上に受贈者名義の住宅用家屋を新築する
   必要があります。

 ・ 住宅取得等資金とは、金銭に限られます。
   (土地や家屋を贈与する場合には適用されません)

 ・ 住宅取得等に充てられる資金ですので、一旦住宅をローンで購入し、
   贈与を受けた金銭をもってローンを返済した場合には該当しません。
   (自己資金の場合でも、引き渡し前までに贈与を受ける必要があります)

 ・ 住宅の取得とは、住宅の売買契約を締結しただけでは満たさず、
   分譲住宅の場合は引き渡し、注文住宅の場合は土地に定着した建造物として
   認められる状態(棟上げの状態)ができていることが必要です。

 ・ 過去にこの制度の適用を受けて贈与税が非課税になった金額がある場合には、
   最初に資金の贈与を受けた年の非課税限度額からその金額を控除した残額が、
   非課税限度額となります。
   (非課税限度額は最初に贈与を受けた年によって違います) 

 ・ この制度の適用を受けるには、申告手続きが必要です。
   申告には贈与税の申告書のほか、受贈者の戸籍謄本等の添付書類も必要になります。

があげられます。


この制度の恩恵を受けるためには、注意点がいろいろとありますので、

思い込み等で判断されないようにしてください!!
 


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贈与税

節税のための「法人成り」の相談が増えている!?

法人税の実効税率を下げようという議論が大詰めを迎えております。

 * 法人税の実効税率とは、
   法人の実質的な税負担率のことをいい、
   日本の法人税の場合、事業税の損金算入の影響を考慮した上で
   法人(所得)税、法人住民税および法人事業税の所得に対する税率を合計したものと
   なります。


実効税率の計算式は次のようになります。
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現在、日本の企業の実効税率「 35.64% 」などと言われておりますが、

これを何とか20%台にしようと議論されております。
( 実際には一概に言えるものではなく、中小企業などでは既に実効税率20%台と
 なっている場合もあります )


こうなると、出てくる話が法人成り 」 の是非の件です。

既に、税理士事務所に「アパートオーナー様が不動産管理会社を作るケース」や、

「芸能人がマネジメント会社をつくるケース」などの相談が多く入っているようです。


相談者の多くは、所得税と法人(所得)税の税率の差を利用した

節税メリットが目的です。

個人の所得税は累進課税で所得が増えるほど税率が高くなっていきます。

所得税の最高税率は現在1800万円超の部分に対して40%
(来年以降は4千万円超の部分45%になります)

これに対し法人(所得)税は、基本税率が一律25.5%。中小企業は15~19%

さらに優遇されていて、そのうえで今回の議論ですので、

相談が増えてもおかしくありません。


そのほかの法人成り」 によるメリット、デメリットは下記のようになります。
(個々によって、メリット・デメリットの判断が分かれるケースもあります)

  (メリット)

 ・ 社会的な信用力が増す
 ・ 融資が受けやすくなる
 ・ 売り上げの拡大が見込める
 ・ 節税の為の方策が増える
 ・ 赤字の繰越控除可能年数が変わる(個人最大3年⇒法人最大9年)
 ・ 人材確保がしやすくなる
 ・ 個人の責任範囲が限定される
 ・ 事業の継承をスムーズに行える

  (デメリット)

 ・ 会社設立費用の負担
 ・ 事務作業の負担増大(帳簿や確定申告など)
 ・ 社会保険料負担の増大
 ・ 法人住民税の均等割負担
 ・ 交際費の経費算入額が変わる

など。


このように節税メリット以外に、考慮しなければならない要素がいくつもありますし、

上記のメリット・デメリットも個々によって判断が変わるケースもありますので、

専門家に具体的に相談し、慎重に判断しなければなりません。


巷では、

 「 課税所得400万円超になれば」とか、「売上1000万円を超えたら」とか、

分岐点が言われているようですが、単純には判断できないことを御留意ください!!



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快適な 「 湿度環境 」 とは?

梅雨に入り、湿度が高くなると私たちは不快感を感じます。

これは、人が汗をかいて体温を調整することに関係しています。

私たちは、汗をかき蒸発するときに気化熱を体から奪ってくれるので

体温があがらずに快適に過ごせます。

しかし湿度が高くなると、汗が蒸発せずに体に残り、べとつくために

それが不快感となるのです。

このように快適な環境には、温度や空気循環だけでなく、湿度も大いに関わっています。


では、快適な湿度環境とはどんな状態なのでしょうか?

人が快適な生活をするには、湿度を40%~60%にコントロールするのがいいと

いわれております。

湿度40%以下になると風邪などのウイルスの繁殖が活発になったり、

湿度75%以上ですとカビの繁殖を早めるレッドゾーンともいわれております。

ちなみに、梅雨どきは湿度90%以上の日が何日も続いても珍しくありません。

ですので、湿度対策は重要なのです。


おもな湿度対策には、

 ・ 部屋の全ての窓やドアを閉め切り、換気扇などを止めること
   これは、外部の湿気を多く含んだ空気の侵入を遮断するということです。
   いくら除湿しても、どんどん湿気が入ってきてはきりがないからです。
   注)いくら除湿のためとはいえ、換気も必要です。一定時間を過ぎたら
     換気をしてください!!


 ・ 調湿機能のある素材などを内装などに採用する
   珪藻土などは有名で良く知られております。
   木の家はもちろん調湿機能はありますが、施工方法には注意が必要です。
   室内にビニールクロスを張ったり、ビニールで防湿層を設けている場合は
   調湿機能は期待できません。


 ・ 除湿機やエアコンのドライ機能をうまく使う
   エアコンのドライ機能には、弱冷房除湿再熱除湿とがあります。
   (エアコンによりどちらになっているかは違います)
   冷やしすぎないためには、再熱除湿機能のほうが優れておりますが、
   電気代は冷房時よりも高くつきますので注意してください。
   また、24時間換気を標準量で運転しているとエアコンで弱冷房除湿しても、
   湿度70%台維持がやっとの状態でしょう。

 ・ 扇風機などで部屋の空気を拡散するようにすること
   風を起こせば、汗の蒸発を促すため温度を下げ過ぎることなく涼しく感じられます。

など。


洗濯物が乾かないからといって、部屋干しすると台無しになってしまいます。

いろんなことを考えると、湿度対策は非常に厄介ですね。

今回は、梅雨時期の湿度対策に重点を置いております。

有効な湿度対策を施して、梅雨時期をより快適にお過ごしください!!  
   

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「 がん保険 」 正確な情報をもとに加入しましょう!!

日本人の「3人に1人」は罹っており、

さらに男性に至っては「2人に1人」が罹るといわれる「がん」ですが、

30代前半の男性の方の生命保険診断をしていますと、

正確な情報が伝えられていないと思うことが多々あります。
(10年更新型の生命保険でした)


確かに上記のように言われていることは間違いではありません。

しかし、がん保険に加入するうえでの情報としては正確さを欠いております。

下図をご覧ください。

 (現在年齢別がん罹患リスク)
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(クリックで拡大)

30歳男性の10年後のがん罹患率は、0.5%となっています。

「2人に1人」といわれるのと、「罹患率0.5%」といわれるのとでは、

リスクの感じ方が全然違ってきませんか?


また、がんに罹ったときの治療費や入院費用などの認識についても

某生命保険会社が2010年に発表した「がんに関する意識調査」によれば、

がん未経験者の認識で最も多かったのは、「200万円以上」必要と思われている方が

半数以上を占めております。

ですが、がん経験者にかかった費用を伺うと

「100万円程度以下」」がほぼ7割を占めており、がん未経験者との認識とは

ずいぶん差があることが伺えます。


そして、某生命保険会社の「2013年5月アンケート調査」によれば、

ガン治療経験者に聞きました「治療にかかった費用」は、

平均126万円 ①直接費用:平均86万円 ②間接費用:平均40万円

ガン治療経験者に聞きました「闘病中にあれば安心できた金額」としては、

平均364万円

とのことで、収入の減少分まで含めて考えると300万円オーバーとなるようです。


生命保険に限らず、保険というものは、保険金支払事由となれば、

支払った保険料よりも高額な保障(補償)が受けられることがほとんどとなり、

得か損かと言われれば得に違いありません。
(本来は損得の問題ではありませんが)

ですが、発生確率と支払保険料とのバランスやリスク許容度など

総合的に考えなければ無駄に保険料を捨てることになるでしょう。


生命保険に対する価値観はさまざまですので、加入の是非の判断もさまざまですが、

「正確な情報をもとに加入を判断する」ということには違いはないでしょう。

情報が氾濫している現在の環境下において、

意図的に誘導するような情報に振り回されないようにしてください!!



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消費増税直後の消費者物価はどうだったのか?

2014年5月30日、総務省は4月の消費者物価指数を発表しました。

全国レベルでは、消費増税後、初めての公式物価統計になるため、

注目されてみえた方も多いのではないでしょうか?


結果は、代表的な指数である「生鮮食料品を除く総合(コア指数)」は

前年同月比 3.2%の上昇となりました。

このうち、消費増税分(日銀がみている4月における消費増税による物価上昇分1.7%程度)を

差し引くと、1.5%程度ということになります。

詳しい結果はこちら↓
統計局HP
平成22年基準 消費者物価指数 全国 平成26年(2014年)4月分 (2014年5月30日公表)
http://www.stat.go.jp/data/cpi/sokuhou/tsuki/index-z.htm


3月の物価上昇率は1.3%だったので、消費税の影響を除いても

0.2ポイント物価が上昇したことになります。

これが継続的な物価上昇によるものか、増税後の一時的なブレなのかは

まだ判断はつきません。


これに対して、

経団連が先月29日に発表した春闘の回答状況では、

中小企業の平均の賃金上昇率は1.8%とのことでした。

中小企業といっても経団連に回答するのですから、それなりの規模になるでしょう。

実際には、この数字よりはもう少し厳しいはずです。

そうすると、やはりまだまだ、実質でみれば、

賃金上昇率はマイナス
ということので、コストプッシュ・インフレ

言えるのではないでしょうか。


住宅ローンを変動金利で組まれてみえる方から、たまに「 金利動向はどうなりそうですか?」

とのご質問を受けたりするようになりましたが、

日銀の金融政策でコントロールされている短期金利については、

まだ上げられる状況ではないでしょう。

仮に、消費者物価が目標の上昇率2%を達成したとしても、実質賃金上昇率がマイナスでは

すぐに金融政策を引き締めに転換することなどできません。

ましてや、まだ消費増税 8% ⇒ 10% を控えているのですからなおさらです。

消費税が10%に上がってから、金利を気にされるくらいでいいのではないでしょうか?
(長期金利に乗り換える方はもう少し早めにという考え方もありますが・・・。)

政府の最近の動向をみていると、「正念場 」 にきているということがよくわかります。

まだまだ、デフレに戻るリスクは残されているということではないでしょうか?



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変動(短期)金利の指標と固定(長期)金利の指標は違う!!

いまさらですが、住宅ローンの金利の指標は、

変動短期)金利と固定長期)金利で違うということは理解されてますでしょうか。

短期長期違いは、期間が、10年未満 or 10年以上 かです。


では、その指標はというと、

変動(短期)金利の指標は、「無担保コールレート・オーバーナイト物」です。

これは、日銀の金利政策でコントロールされています。

金融機関の多くは、この「無担保コールレート・オーバーナイト物」の影響を受ける

「短期プライムレート」1%上乗せしたもの変動金利

「店頭(基準)金利」としています。


固定(長期)金利の指標は、「長期国債(新発10年物)」代表です。

これに住宅ローンの期間に合わせて、「長期国債(新発15年~40年物)」も加味されて

決定しています。


このように、短期金利と長期金利の指標はそれぞれ違います。

ということは、そのまま金利の動きも違ってくるということです。

下記をごらんください!!
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(クリックで拡大)

※ 主要都市銀行のHP等により集計した金利(中央値)を掲載。
なお、変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型(3年)の金利は平成7年以降、
固定金利期間選択型(10年)の金利は平成9年以降のデータを掲載。
※ このグラフは過去の住宅ローン金利の推移を示したものであり、将来の金利動向を
約束あるいは予測するものではありません。

(上記は、住宅金融支援機構HPより抜粋)

大きな流れでみれば、その動きは長短金利とも同じようにみえますが、

しかし、時期によっては、その動きに大きなずれが生じていることも確かです。


よく、金利タイプ変更において、変動金利固定金利に変更しようとすると、

「先に固定金利のほうが金利が上がってしまっているので難しい」との話がよく出ますが、

それも正直、一概には言えないと思います。

それは、単純にそのときの金利だけをみて話をしているに過ぎず、それまでの経過が

無視されてしまっているからです。
(この意味が分かる方は、かなり住宅ローンのことを理解されています)


話が少しずれましたが、短期金利と長期金利の動きにはずれがあるということを

理解して、金利タイプの選択をおこなうことが重要
ということです。

弊ブログ左側リンク先に、

 ・ 日本銀行 短期プライムレート推移(短期金利参考)
 ・ 財務省HP 国債金利情報
 ・ 住宅金融支援機構 MBS 既発債情報
 ・ 日本銀行 無担保コールO/N物レート(毎営業日)

が貼ってあります。どれも金利の指標となるものです。ぜひ参考に!!


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相続放棄と同じような効力のある 『 相続分不存在証明書 』 とは?

相続分不存在証明書とは、

「私は、被相続人(故人)から生前特別受益を受けていたので、相続分はありません」と

いったような相続人の意思表示を書面にしたものです。

ほかに、「特別受益証明書」あるいは、「相続分のないことの証明書」、

相続分皆無証明書」などと呼ばれたりしています。


相続分不存在証明書は、「自分には相続分はありません」と証明するものですので、

相続放棄の手続きを踏まずとも同じような効力が発生します。
(相続放棄は、家庭裁判所での手続きを要し面倒です)

その効力とは、

遺産分割協議書に印鑑がなくても、相続分不存在証明書があれば

遺産分割協議書のかわりにすることができること、

不動産登記において、実務上、この相続分不存在証明書を添付した相続による

所有権移転登記申請が認められていることなどです。


では、実際にどう行えばいいかと言いますと、

相続分不存在証明書を作成して記名押印(実印)し、印鑑証明書を添付。

それを他の相続人に渡すだけです。
注) 相続分不存在証明書という所定のものはなく、
   一定のルールに従ったものであれば結構です。


 サンプルはこちら↓
 shoumeisho sample
 (クリックで拡大)

 *相続人ひとりに1枚ではなく、連名で作成してもOK。
 *署名(自筆)ではなく、記名でもOK。
 *必ず実印で押印のこと。
 *印鑑証明書を添付のこと。(証明書の期限はありません)



最後に注意点です。(すごく重要ですので忘れないでください!!)

相続放棄と同じような効力があるといっても、相続放棄ではありません。

もし、被相続人(故人)に債務があった場合、その債務は、相続分不存在証明書に

署名(記名)・押印した者でも法定相続分に応じて承継しますので、

債権者から請求されれば、これに応じなければなりません。

相続放棄では、初めから相続人でなかったことになり、その相続人としての地位は

失われますが、相続分不存在証明では相続人の地位を失うことはないということです。



また、実際には生前、特別受益を受けていなかったなど事実に反して作成する例も

ありますが、後になって証明書の効力が争われ、その有効性を否定された判例もあります。

「ただ簡便だから」という理由だけで使うとトラブルになるケースが出てきます。


トラブルになる可能性が少しでもあるのであれば、正規の相続放棄や遺産分割協議に

依った手続きのほうが有用です。

行う場合は、くれぐれも慎重に判断してください!!



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相続分皆無証明書

瑕疵担保責任の内容については、しっかり確認しましょう!!

不動産の売買において、「瑕疵担保責任」という言葉は、たびたび登場します。

瑕疵とは、物件の欠陥などのことを言っていますが、

隠れた(買主が気づかない)瑕疵が判明した場合、買い主は、売り主へ物件の修補

損害の賠償を求めることができます。

また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは、契約の解除

求めることもできます。

このような、物件の瑕疵に関する売り主の責任のことを法的には「瑕疵担保責任」と

いいます。


不動産の売買契約書などでは、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は

物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決められます。

民法においては、瑕疵担保責任を追及できるのは、

「買主が事実を知った時から1年以内」となっていますが、その表現では期間が

曖昧になります。

それで、特別法としての宅建業法では、「その目的物の引き渡しの日から2年以上」

なる特約をする場合を除き、
民法に規定するものより買主に不利となる特約を

してはならない
としているため、明確な期間として、

一番短い期間となる「引き渡しの日から2年」としていることが多いのです。

また、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)では、

新築住宅の売主などに10年間の瑕疵担保責任が課せられています。

ですが課せられている範囲は、「構造耐力上主要な部分」および

「雨水の浸入を防止する部分」です。(この表現がまた厄介です)


建築の用語には、上記で出てきた「構造耐力上主要な部分」とか「主要構造部」など

似たような表現が出てきますが、その定義や範囲は微妙に違うということを

ご存知でしょうか?

  * 構造耐力上主要な部分とは、
    基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かい、方づえ、火打材など)、
    床版、屋根版、横架材(はり、けたなど)。

  * 主要構造部とは、
    壁(間仕切壁を除く)、柱(間柱、付け柱を除く)、床(揚げ床、最下階の床
    廻り舞台の床を除く)、はり(小ばりを除く)、屋根(ひさしを除く)、
    階段(局部的な小階段、屋外階段を除く)。

そのほか、「建物構造上主要な部位」などという表現が出てきたりもします。


瑕疵担保責任の期間や範囲については、法律などの縛りはあるものの、

曖昧な部分は残っており、その部分については「個々の契約で定める」ことになります。

特に、個人が売主となる中古住宅の売買契約においては、ある意味、自由に定めることが

できるようになっておりますので、

その期間や範囲については、事前にしっかり確認するようにしてください!!



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瑕疵担保責任
民法
宅建業法
品確法

” 時価 ” と一口にいっても、その内容はさまざま!!

先日、こんな質問をお受けしました。

地震保険料が改定になる前に加入したいと思い検討しているのですが、
 補償される金額をみてみると、全損にしろ、半損・一部損にしろ、上限が時価までと
 なっています。
 そうすると、築35年の木造住宅では、一切補償されないということでしょうか?」


というものです。


確かに、再調達価額(新価)での火災保険と違い、地震保険では、補償金額は

保険金額の100%、50%、5%と謳ってあるものの、どれも時価額までとなっています。



ですが、ここでいう ” 時価 ” とは、

一般的な不動産屋さんがいう不動産取引上の時価

税務上の耐用年数などから割り出される時価とは、異なるものです。

保険業界特有の ” 時価 ” なのです。

各損害保険会社には、「残価率表」というものがあって、

構造級別ごとに残価率というものが設定されております。

  残価率とは、
   再調達価額(新価)から年数に応じた価値減少分を差し引いた割合のことで、
   いわゆる、そのときの上記でいう保険業界特有の ” 時価 ” を求める割合のこと。


残価率表では概ね、どの損害保険会社でも、短くても34年、長いもので50年

残価率が50%になる
ようになっています。そして、そこにはこんな注意書きがあります。

「補修維持管理が適切に施されており、現に使用されている建物であれば、
 その残価率は50%あるものと評価します」
と。

ということは、

実際に人が住んでいれば、築年数が古くてもほぼ残価率が50%を割ることがない

いうことになります。(築100年超などと異例や空き家などの場合は別途確認を要します)

であれば、地震保険においては、異例の場合を除き、保険金額の100%、50%、5%は

間違いなく補償されるということ
です。
(といっても、地震保険金額はMAXでも火災保険金額の50%なのですが)


このように ” 時価 ” という表現には、さまざまな意味があって、

使われる場面によって、その内容が変わります。

便利な言葉なのですが、誤解も生じやすいという難点もありますので、御注意ください!!



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老齢基礎年金の受給開始年齢は何歳がお得!?

昨日(2014.6.3)、厚労省より年金の平成26年財政検証結果が公表されました。

年金の財政検証は、公的年金財政の健康診断のことで、

将来にわたる年金財政の維持可能性をチェックする作業のことです。

これは、5年に一回のペースで行われており、今年がその対象年です。

詳細については、こちら↓
厚労省HP
(国民年金及び厚生年金に係る 財政の現況及び見通し ー 平成26年財政検証結果 ー)
http://www.mhlw.go.jp/topics/bukyoku/nenkin/nenkin/zaisei-kensyo/dl/h26_kensyo.pdf

公表結果からの感想としては、

「あいかわらず、見通しが甘すぎる」というのが率直な感想です。


前置きが長くなりましたが、今回は年金に絡んで、

たまにご質問をお受けする受給開始年齢について」のお話をしたいと思います。

ライフプランニングをさせていただいてますと、

「何歳から年金を受け取るのが得なんですか?」との

質問を受けたりしますが、

「あなたの寿命次第で変わる」というのがその答えです。

下図をご覧ください↓

累計受給額
(クリックで拡大)

これは、平成26年度の老齢基礎年金額の満額である、年772,800円を固定して、

受給開始年齢別(60歳・65歳・70歳)に累計年金受給額をグラフにしたものです。

繰り上げ受給については月0.5%づつ減額、繰り下げ受給については月0.7%づつ増額

しますので、60歳からですと、0.5%×60ヶ月で30%減額、

70歳からですと、0.7%×60ヶ月で42%増額となります。

60歳開始と65歳開始を比較すると、76歳で逆転

65歳と70歳を比較すると、81歳で逆転することになります。

これからすると、60歳時点の平均余命(平均寿命とは違いますよ)からすれば、

男女共、70歳から受け取るのがお得?ということになります。
(現況、65歳からが60%弱、70歳からが1.3%程度)


ですが、御自身の寿命というものは、統計で計れるものではありません。
(統計にはいろんなまやかしがありますし・・・。)

また、私自身は”健康寿命”というものも考慮したほうがいいのではないかとも

思っております。

最終的には、「年金」というものをどうとらえるかによって判断が変わってくると

いうことでしょう。

「当面の生活費」という位置づけになる方、「セカンドライフの充実費」となる方、

「思わぬ長寿となってしまった時の最低限のリスク資産」として考える方など、

人によってとらえ方はさまざまでしょう。

損得だけでは、判断し切れないものということです。


最後に、「年金なんて」と見限っている方にお話させていただくと、

約10年程度で元がとれて、さらに、障害時や遺族の保障まで

ついている金融商品なんて、他にはありません。


こんな割りのいいものにお金を投入しないなんて、損ですよ!!

 (追記:マネーの達人 寄稿記事もぜひ、下記からご覧ください!!)
  http://manetatsu.com/2014/05/31796/



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「103万円・130万円の壁」の判断は、人それぞれの状況次第!!

女性の社会進出を阻害していると言われている「配偶者控除」の廃止議論が

白熱しています。

この議論は、何年も前から出ては消えてを繰り返していますが、今回は廃止される可能性が

以前の議論時よりも高まっているように思います。


今回は、その「配偶者控除」に絡んでよく話になる

「103万円・130万円の壁」について、

もう一度整理してみたいと思います。

話の中では、103万円の壁」のほうを強調される場合「130万円の壁」を

強調される場合
とに分かれているように思います。

どういうことなのでしょうか?

それは、扶養手当(配偶者手当)を加味して話しているかどうかにかかっているようです。

下図をごらんください。
tumanotedorigaku
(クリックで拡大)
 (条件)
  ・ 雇用保険は、本人負担分を1000分の4で計算。
  ・ 夫の扶養(配偶者)手当は月2万円、妻の年収103万円でなくなるとして計算。
  ・ 健康保険の本人負担分は4.1%(介護保険非該当)。
  ・ 厚生年金保険料は7.675%として計算
  ・ 夫の所得税率は20%として計算。

  注) 少し以前の条件設定となっています。(^^ゞ

図は上記条件に基づいてのものですが、ご覧のように

扶養手当(配偶者手当)がどうなるかで103万円、130万円のどちらの壁が

重要視されるのかは分かれます。

扶養手当(配偶者手当)は、所得税上の扶養の範囲と必ずしも一致しているわけ

ではありません。


会社によって、支給の条件は変わってきますので、確認するようにしてください。


「103・130万円の壁」の議論の際は、世帯単位でどうなるかを

考えるようにしてください。

本人の所得を減らす要因として、

 1.雇用保険 2.住民税・所得税 3.健康保険の保険料 4.公的年金の保険料

世帯の所得を減らす要因として、

 1.所得税(配偶者控除配偶者特別控除の影響による) 2.扶養手当(配偶者手当)

があります。

上記の壁以外に「100万円の壁」とか、「141万円の壁」といわれるのは、

年間の給与収入が100万円を超えると、本人に住民税がかかるため、

年間の給与収入が141万円以上ですと、配偶者特別控除がゼロになるためです。


これらをすべて考慮しなければ、正確な判断はできないということです。

また、目先の判断だけでなく、社会保険に加入することによるメリットも忘れてはならないでしょう。

傷病手当金障害・遺族・老齢厚生年金の恩恵が加わる安心感もあるのですから。

判断は簡単ではないのではないでしょうか?




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