民法改正案まとまる。不動産賃貸業への影響は？

2014年8月26日、民法における債権関係の規定に関する改正案を

法務大臣の諮問機関である法制審議会がまとめました。

来年の通常国会への提出を目指す模様です。
（民法の本格的な改正は1896年の法律制定以来初めて）


不動産賃貸業においては、

　① 敷金に関する定義が明文化

　② 敷金の返還義務を明確化

　③ 原状回復義務の定義が明文化
　　＊ 「通常の使用による損耗や経年変化は含まない」と定義されることに。

　④ 約款に関する規定を新設

などにより影響を受けそうです。


不動産賃貸業の現場では、判例ではほぼクリアされているといっても、

条文には記載されていないという理由で、未だに

敷金が返還されない、ないしは過剰な修繕費を請求されたというケースが

見受けられましたが、今回の改正案が成立、施行となれば、

こういったトラブルはさらに減少することになるでしょう。


空き家率が徐々に高まり、家賃相場にも影響を及ぼしてきている現状に

さらに法改正が加われば、相当数の不動産賃貸経営者に対して、

影響は小さくはないと思われます。


これまでは、ここまでの本格的な民法改正はおこなわれませんでしたので、

不動産賃貸経営者の意識も旧態依然のままということも大いにあったでしょうが、

これからは、そんな意識ではやっていけないのは明白です。

「不動産賃貸業は大きなリスクを背負った事業であり、サービス産業である」という

意識改革が必要です。


相続（税）対策などで、サブリース契約で不動産賃貸業をおこなう場合も

リスクはほとんど変わりません。

本音が、「賃貸物件（建物）の建築をすることのみが目的」の業者の口車に

安易に乗らないように気をつけてください。

サブリース契約書の ” 契約の解除 ” に関する条文をみれば、業者のスタンスは

なんとなくわかるでしょう。

リスクをまったく説明せず、長期的に安心であると思わせるようなセールストークを

してくる営業マンには注意しましょう！！

地震保険の「世帯加入率」と「付帯率」

弊代理店の地震保険の（火災保険への）付帯率は、おかげさまで90％以上と

なっており、さらにここ最近残りの地震保険未加入者様から中途付帯の問い合わせも

出てきております。
（誠に有難うございます）


そこで今回は、地震保険の「世帯加入率」と「付帯率」について

直近のデータを御紹介したいと思います。


日本損害保険協会及び、損害保険料率算出機構による直近のデータをみてみますと、

2013年度の世帯加入率は、全国平均で２７．９％、

2013年度の火災保険への付帯率は、全国平均で５８．１％

でした。
（印象としては、世帯加入率がまだまだ低いような気がします）

　注） 2013年度の世帯加入率は、
　　　 2013年12月末の地震保険契約件数を2014年1月1日時点の住民基本台帳に
　　　 基づく世帯数で除した数値。
　　　 火災保険への付帯率は、当該年度中に契約された火災保険契約（住宅物件）に
　　　 地震保険契約が付帯されている割合。


年々、世帯加入率・付帯率とも右肩上がりに増加しております。

都道府県別に見ると、世帯加入率は、

1位　宮城県　50.4％　2位　愛知県　37.9％　3位　東京　34.9％
（ちなみに岐阜県は、31.3％）

付帯率は、

1位　宮城県　85.2%　2位　高知県　83.3%　3位　宮崎県　72.8%
（ちなみに愛知県は70.5％、岐阜県は70.7％）

となっています。


詳細については、こちらをご覧ください↓

一般社団法人　日本損害保険協会ＨＰ掲載

地震保険普及状況の推移（PDFファイル）
http://www.sonpo.or.jp/useful/insurance/jishin/pdf/reference/jishin_suii.pdf

地震保険の都道府県別加入率の推移（損害保険料率算出機構調べ）（PDFファイル）
http://www.sonpo.or.jp/archive/statistics/syumoku/pdf/index/kanyu_jishin.pdf

地震保険の都道府県別付帯率の推移（損害保険料率算出機構調べ）（PDFファイル）
http://www.sonpo.or.jp/archive/statistics/syumoku/pdf/index/futai_jishin.pdf


地震保険について誤解されてみえるといけないのでお話しますが、

万一、建物が全壊しても損害保険金で建て直したり、買い替えたりすことはできません。

何故なら地震保険の場合、補償は多くても時価の50％ですから、そうなります。

また今のところ全損以外に、半損・一部損という全部で3段階の認定しかありませんので、

火災保険にくらべ圧倒的に不利な仕組みになっております。

これは、地震災害等の性質によるものです。


では、こんな不利な仕組みの地震保険に加入する必要性についてはどうでしょうか？

個人的には、それでも加入する必要性は少なくないと思っております。

被災された方の状況でみれば、2重ローン問題や移住による就業問題において、

当面の生活再建資金や住宅ローン返済資金としての価値は大きいと考えるからです。


保険の仕組みとしては成立しにくい地震・噴火それらによる津波災害について、

地震保険が成立しているのは、再保険先が国（政府）となっているためです。

それらの背景を考えれば、地震保険の意義は大きいのではないでしょうか。

住宅ローン残高が多い方や家計に余裕があまりない方などで地震保険に未加入の場合、

もう一度、その必要性について考えてみられてはどうでしょうか。

住宅ローンに付帯する 『 独自サービス 』 をおおまかに御紹介！！

住宅ローンの長期金利が、来月（2014年9月）から過去最低の水準を更新する見通しであると

本日、メディアなどで取り沙汰されております。


期間選択型（10年固定）の金利が、年利 １．２％前後と時代が違えば、

変動金利と見間違うほどです。


ですが、以前のブログ記事でも書きましたが、金利競争もそろそろ終焉となりそうです。

今回は、各金融機関が差別化をはかるべく打ち出してきている住宅ローンに付帯する

独自サービスを本当にざっくり御紹介したいと思います。

　＊ 独自サービスとは、
　　 住宅ローンの金利以外に住宅ローン利用者の利便性を高めたり、
　　 保険機能を強化するなどして差別化や顧客の囲い込みをはかるために
　　 付帯するサービスのこと。

おもな独自サービスとしては、

　① 繰上返済の最低額を1円からと設定しているサービス

　② 手数料無料で毎月の返済を他行の口座から自動入金できるサービス

　③ 事務手数料などのコストを下げて、トータルでは安くなるようにするサービス

　④ 総合スーパーなどでの買い物が５年間、５％引きとなるサービス

　⑤ 顧客がネットテレビ電話で都合の良い時間に相談できるサービス

　⑥ 産休や子どもの進学などで収入や支出が大きく変動した際に一時的に
　　 返済額を減らせるサービス

　⑦ 通常の団信以外に疾病（「がん」「心筋梗塞」「脳卒中」）特約が無料で
　　 付帯するサービス

　⑧ 妻が女性特有のがんと診断されたら給付金100万円を支給する
　　 生命保険の機能を強化したサービス

など。
　

どうですか？　人によってはすごく魅力を感じるものがあるのではないでしょうか。


異業種などから参入したモーゲージバンクなどの勢力がかなり強まっているようです。

昨年度（２０１３年度）の新規貸出額の前年比伸び率が銀行業界全体で３％増程度に

とどまる中、モーゲージバンクなどは１０％以上の伸び率を示しているようです。


上記で御紹介した独自サービス以外にも、まだまだユニークなサービスもあると

思われますし、今後も色々と登場することになるでしょう。

ますます住宅ローン選択が複雑化してしまいますが、後悔のないように

御自分に合うものを探すようにしてください。


お困りの際は、ぜひ弊事務所まで御連絡ください！！

生命保険における「保険効果」と「解約効果」

日本ＦＰ協会のＦＰジャーナルの誌上講座に

生命保険の「保険効果」と「解約効果」について掲載されておりました。

生命保険を比較されるうえでの参考になるかと思いますので、ご紹介したいと思います。


「保険効果」とは、既に支払った保険料の総額に対する受け取れる保険金の
　　　　　　　　　　　　割合のこと。

　　　　　　例えば、契約年齢　30歳、払込満了年齢　60歳、保険期間　30年、
　　　　　　　　　　保険金額　1,000万円で、月払保険料　3,000円とした場合、
　　　　　　　　　　保険効果は、当初約3,333倍（1,000万円÷3,000円）から
　　　　　　　　　　経過期間によって急激に下がっていきます。

要は、同じ保険金額なら保険料の安いほうが「保険効果」は高いということです。


「解約効果」とは、既に支払った保険料の総額に対する解約返戻金の割合のこと。
　　　　　　　　　　　　保険契約の金銭的価値（時価）を表します。

　　　　　　例えば、契約年齢　30歳、払込満了年齢　60歳、保険期間　終身、
　　　　　　　　　　保険金額　1,000万円で、月払保険料　20,000円とした場合、
　　　　　　　　　　解約効果は、当初は0～20％程度から経過期間によって上がっていき、
　　　　　　　　　　保険料払込満了時には、ほぼ100％程度になります。

　注） 保険効果、解約効果の例についてはあくまでも一般例であり、実際には保険種類に
　　　より異なります。


「保険効果」と「解約効果」は、保険種類や商品などの違いにより、

経過期間に応じてさまざまに変化します。


新規で生命保険を検討するにしても、保険期間の中途で生命保険の乗り換えなどを

検討するにしても、この「保険効果」と「解約効果」という視点は、参考にしなければ

まともな比較はできないでしょう。


解約返戻金を加味した実質保険料（既に支払った保険料総額－解約返戻金）で

考えれば、保険料払込期間満了後の終身保険は、定期保険よりも魅力があります。


ですが、保険料払込期間満了まで必要な死亡保障をすべて終身保険で賄うとなると、

かなりの保険料になりますので、ほとんどの場合、定期保険の当初の保険効果を

利用しなければ十分な保障額は得られないでしょう。

ですから、保険設計上は終身と定期をミックスするということになるのです。


生命保険を検討の際に保険料だけで単純比較できるケースは皆無といってもいいでしょう。

保障内容の違いを比較することはもちろんですがその他、気にかけなければならないことは

さまざまあります。

今回の「保険効果」や「解約効果」もそのひとつです。

参考にしてもらえれば、幸いです。

税務調査の「無予告調査」 は増えている！？

税務調査の「事前通知」が原則、義務化されて１年以上が経過しました。

それなのに私の周辺では「無予告調査」を受けているケースがみられます。


気になって調べてみましたら、実は、

「無予告調査」は減らないどころか、以前よりも増えているかもという話でした。


その理由は、今回の国税通則法改正では、「事前通知」が原則、義務化されたと同時に

「事前通知を要しない場合」とする例外規定も合わせて法定化されたかららしい。


「事前通知を要しない場合」とは、

税務署等が保有する情報から、事前通知をすることにより正確な事実の把握を困難にする、

または調査の適正な遂行に支障を及ぼすおそれがあると認められる場合とのこと。


もちろん、その判断は国税調査側に委ねられています。

であれば、こんな抽象的な表現の例外規定では、その運用に疑問を感じる面も・・・。
（過去に些細なミスや申告漏れがあったケースと具体的な例もあるようですが）


では受け手は、一切の準備や確認が許されない「無予告調査」を

一旦、断ることはできないのでしょうか？


「１年以下の懲役または５０万円以下の罰金」という罰則規定の対象となる可能性が

あるため、むやみに断ることはできないようですが、

冠婚葬祭や会社の休業日、天変地異による災害や事件・事故等の対応などという

「調査を受けることができない合理的な理由」があれば断ることもできるようです。


ちなみに、海外出張や代表者でなければ対応できないような重要な商談・会議への出席等

についても、「合理的理由」をうまく説明して、調査を断っている例もあるといいます。


不正を働く気などまったく無くて、慣れない税務調査にまともに対応できないだけと

いう方は、少なからずおみえになると思います。

「合理的理由」で断れる場合もあるということを知っておくだけでも、

多少、心のゆとりが違ってくるのではないでしょうか。

〔すまい給付金〕具体的な申請について（新築住宅/本人受領/住宅ローン有の場合）

2014年4月から始まった「すまい給付金」制度。

約5か月弱が経過しましたが、改めて具体的な申請についてお話したいと思います。


申請は、取得した住宅に入居した後に可能となります。
　＊ 申請者は住宅取得者。又は、住宅事業者等による手続代行も可能です。
　＊ 取得した住宅を複数の方で所有している場合は所有者ごとの申請が必要です。
　

給付申請書及び、確認書類をすまい給付金事務局へ郵送又は、

すまい給付金申請窓口への持参により申請します。

申請書類提出から給付金受領まで概ね1.5カ月～2カ月程度を想定しております。
　＊ 給付金受領者は住宅取得者。住宅事業者による代理受領も可能です。


すまい給付金の給付申請書は、

　① 取得住宅の種類　⇒　「新築住宅」　or　「中古住宅」
　② 給付金受領方法　
　　　⇒　「申請者本人が給付金を受領」　or　「事業者が代理で給付金を受領」
　③ 住宅ローン利用の有無
　　　⇒　「住宅ローンの利用あり」　or　「住宅ローンの利用なし（現金取得）」

によりそれぞれ異なり、合計8種類ありますので、

住宅の資金調達方法や給付金の受領方法に応じた給付申請書を選択するようにしてください。


今回は、新築住宅/本人受領/住宅ローン有の場合でお話します。

給付申請書　記入の仕方はこちら↓
http://sumai-kyufu.jp/download/pdf/kinyu_shikata_a1_1408.pdf

給付申請書　記入見本はこちら↓
http://sumai-kyufu.jp/download/pdf/shinseisyo_mihon_a1_1408.pdf

そのほかの必要（確認）書類は下記のようになります。

　① 住民票の写し(取得住宅に移転後のもの) 引越後の市区町村で入手
　　　取得住宅への居住、入居日などを確認

　② 不動産登記における建物の登記事項証明書・謄本
　　　(所有権保存登記されているもの)　法務局にて入手
　　　 取得受託の実在性、床面積、持分者、持分割合を確認

　③ 個人住民税の課税証明書(非課税証明書) 　引越前の市区町村
　　　住宅取得者の収入(都道府県民税の所得割額)を確認

　④ 工事請負契約書又は不動産売買契約書
　　　取引の実在性、適用消費税率を確認

　⑤ 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
　　　住宅ローン借入れの有無を確認

　⑥ 振込先口座が確認できる書類
　　　(通帳コピー等) 給付金振込口座を確認

　⑦ 検査実施が確認できる書類
　　( (ⅰ)～(ⅲ)のいずれか) 施工中等の検査の実施、一定の品質を確認

　　(ⅰ)住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書　請負人又は売主から引渡し時に交付
　　(ⅱ)建設住宅性能評価書　請負人又は売主から引渡し時に交付
　　(ⅲ)住宅瑕疵担保責任保険法人検査実施確認書　

注）登録住宅性能評価機関が発行する
　　「長期優良住宅建築等計画に係る技術的適合証」や
　　建築士等が発行する「認定長期優良住宅建築証明書」等では申請できません。


おもな留意点や詳細については、下記を参考にご覧ください！！

マネーの達人（いよいよ「すまい給付金」がスタート　5つの主な留意点をチェック）↓
http://manetatsu.com/2014/04/29742/

すまい給付金　公式サイト↓
http://sumai-kyufu.jp/


すまい給付金の申請自体は、難しいものではありません。

日が経つにつれて、どんどん面倒になっていきますので、さっさとやってしまいましょう！！

企業型確定拠出年金の拠出限度額引き上げ！！

平成２６年６月１８日に確定拠出年金法施行令等の一部改正が公布され、

平成２６年１０月１日から施行されます。
（これは、昨年１２月公表の平成２６年度税制改正大綱において、
　提言されたことを受けたものです）


内容としましては、

「 企業型確定拠出年金の拠出限度額が引き上げられること 」

　＊ 確定拠出年金（日本版401ｋ）とは、
　　 拠出された掛金が個人ごとに明確に区分され、掛金とその運用収益との合計額をもとに
　　 年金給付額が決定される年金制度のこと。
　　 掛金は確定した額と決まっているが、将来の受給額は未確定のものです。


具体的には、下記のとおり拠出限度額が引上げとなります。

　・　他の企業年金がない場合 ： 月額５１，０００円　⇒　月額５５，０００円へ引上げ

　・　他の企業年金がある場合 ： 月額２５，５００円　⇒　月額２７，５００円へ引上げ


確定拠出年金の掛金の拠出においては、

　☆　既存の企業年金制度等とのバランス
　☆　他の個人向け貯蓄税制とのバランス
　☆　高所得者優遇防止

等を考慮して一定の限度額が設けられております。


今回の改正の主旨は、ズバリ、

　『 将来の年金給付の充実を図ること 』等 が挙げられております。
　（自助努力をさらに強化することへの手助けなのでしょう）


確定拠出年金には、

　① 企業が掛金を支払う企業型年金　② 個人が支払う個人型年金

とがありますが、今回の改正では、

実施企業（企業型年金規約の承認を受けた企業）に勤務する従業員のみが

加入できる① 企業型年金のみが対象です。

『 将来の年金給付の充実を図ること 』等が主旨ということなら、

② 個人型年金も引き上げにならないのには少し疑問を感じます。

個人型年金の加入資格のある方はおよそ3500万人いるそうですが、

実際に加入している方は約18万人。

たったの0.5％だそうですので、軽くみられたのかも？？？。

さらなる拡充を期待します！！

「 示談交渉サービス 」 と 「 弁護士費用特約 」 の違い！！

自動車保険を中心に、多くの保険商品に自動付帯されていることが多くなった

「示談交渉サービス」。そして、特約として付けることのできる「弁護士費用特約」。

皆様のなかに、この２つを混同されてみえる方はみえないでしょうか？

今回はこの２つの違いについてお話したいと思います。


「示談交渉サービス」とは、

自動付帯のため、別途保険料を負担することなく、相手との示談交渉を保険会社が

代わりにおこなってくれるサービスのこと。
＊ 必ず自動付帯されているわけではありません。個別にご確認ください！！


「弁護士費用特約」とは、

特約（原則、オプションのため別途保険料が必要）として、付帯することができて、

交渉、調停、示談などの弁護士費用を一定範囲（一般的には300万円）内で補償して

くれるものです。

保険会社の負担で、弁護士を雇って交渉に臨むことができます。


この２つ、” 被保険者に代わって交渉等してくれること ” は同じですので、

混同されてみえるかもしれませんが、実は補償できるケースには大分違いがあるのです。


その違いとは、

「弁護士費用特約」では、被保険者側に過失がある、ない、にかかわらず補償して

くれますが、

「示談交渉サービス」では、被保険者側に過失がある場合しか補償できないのです。


この違いは、弁護士法の問題で、そもそも法律事件の交渉などの代理は原則、

弁護士しかできないところからきています。

保険会社が「示談交渉サービス」をおこなうことが出来るのは、

保険を使って損害賠償金を支払うことで保険会社が事故の当事者となれるからです。


「示談交渉サービス」で、どんなケースでも代わって交渉してくれると

勘違いされてみえる方は、注意しましょう！！

弁護士に示談交渉を依頼した場合、着手金20～30万円程度、報酬金50～100万円程度が

一般的と思われます。

自分に過失がない場合で、弁護士に示談交渉を依頼しようとするケースはレアですが、

年間約千数百円の追加保険料で上記の金額を補償してもらえるとすると

判断は分かれるでしょう。

また、弁護士に依頼するまでもないような少額な場合でも、気兼ねなく使えることも

メリットです。

保険会社によって補償範囲が異なることに注意のうえ、自分にとっての必要性の是非を

判断するようにしてください！！

住宅ローンにも 『 リスク細分型 』 が拡がる・・・！？

本日（2014.8.15）より、ソニー銀行が住宅ローンで、

「 自己資金が1割以上の方に対する金利優遇 」をスタートさせました。
（これまでにも似たような金利優遇は地銀などでもありましたが）

内容としましては、

「 新規のローン（借換えでなく）で、かつ自己資金1割以上の場合は

　今までよりも金利が0.05％低金利になる 」

ということです。

詳細は、こちらで↓
ソニー銀行　住宅ローン
http://moneykit.net/visitor/hl/


では、対象者はどの位の割合になるのか調べてみますと、こんなランキングがありました。
　＊ 調査ではなく、ランキングとなっているのは、
　　 「HOME’S　住宅ローンシミュレーター」でユーザーが住宅ローンの試算をした際の
　　 データ（約375,000件）を元に集計、ランキングしたもので、
　　 同一ユーザーが複数回シミュレーションした場合もすべて算入してあり、又、
　　 あくまでもシミュレーション時のデータであり、購入時のデータとは異なることに留意してください。

データ集計期間は、2011年7月～2011年12月と約3年前のデータですが、

ランキングによれば、

半数の方が、自己資金1割以下となっておりますので、それをもとに考えれば、

今回の対象者の割合は約半数程度と思われます。
（けっこうな割合ではないでしょうか）

詳細なランキングはこちら↓
HOME'S 住まいと暮らしのランキング
http://www.homes.co.jp/kurashito/staff/ranking003/


これにより、ソニー銀行の変動金利においては、金利だけをみれば、

最安金利 ０．５３９％ となり、業界最安となります。

金利だけで住宅ローンを判断できない場合もありますが、

インパクトは大きいのではないでしょうか。


私の考えでは、0.6％以下の変動金利を実現できるのは経費が抑えられる

ネット銀行などの一部の銀行だけであると思います。

そのうえで、さらにこういった保険でいうところの 『 リスク細分型 』 のような住宅ローンが

でてきたのは、金利競争自体の最終段階のあらわれでしょう。

今後、こういった動きはさらに拡がる可能性がありますので、

合わせて住宅ローン選択の複雑化がより進むでしょう。

一般の方が、より良い住宅ローンを判断するには既に困難な状況になってしまっています。

また、金融機関の方も、自社の住宅ローン以外には疎い方が多いものです。

ますます、住宅ローンの専門家の需要が高まることでしょう。

教育資金一括贈与と特別受益について！！

教育資金一括贈与の非課税制度とは、

平成25年４月１日から平成27年12月31日までの間に、

個人（30歳未満の方に限ります。以下「受贈者」といいます。）が、教育資金に充てるため、

金融機関等との一定の契約に基づき、受贈者の直系尊属（祖父母など）から

　① 信託受益権を付与された場合　又は、
　② 書面による贈与により取得した金銭を銀行等に預入をした場合　又は、
　③ 書面による贈与により取得した金銭等で証券会社等で有価証券を購入した場合

には、これらの信託受益権又は金銭等の価額のうち1,500万円までの金額に相当する部分の

価額については、金融機関等の営業所等を経由して教育資金非課税申告書を提出することに

より贈与税が非課税となる制度のことです。


新聞報道などによりますと、この制度を利用して平成25年度だけでかなりの金額が

金融機関に流入したようですが、気になることがあります。

それは、この贈与は遺産分割の際に「特別受益」とみなされるのかどうかということです。

それによって、相続や遺産分割の際の争いの火種になってしまうかもしれませんので、

正しく理解しておきましょう。

　＊ 特別受益とは、
　　 共同相続人の中に、被相続人から遺贈を受けたり、贈与を受けたりした者がいる場合、
　　 この者が他の相続人と同じ相続分を受けられるとすれば不公平になります。
　　 そこで、民法では、共同相続人間の公平を図ることを目的として、特別受益分
　　 （贈与や遺贈分）を相続財産に持戻して計算し、各相続人の相続分を算定することに
　　 しています。


結論からお話しますと、

　・ 贈与者：祖父母　受贈者：孫の場合は、特別受益となりません。
　　注）孫が代襲相続人の場合は、特別受益となります。

　・ 贈与者：父母　　受贈者：子の場合は、特別受益となります。

要は、受贈者が共同相続人となる場合は特別受益になるということです。


特別受益になるのがいいのかどうかは、ケースバイケースだと思われますが、

こういう扱いになるということを理解したうえで、共同相続人間の公平さも考えながら

この制度を利用するようにしましょう。
（贈与時だけで考えるのはやめましょう）

また、孫への贈与の場合は特別受益にならないといっても（例外あり）、

孫の人数のアンバランスなどにより、共同相続人に不満が残り、相続や遺産分割に

悪影響となるかもしれません。感情面も配慮しましょう。


最後に、教育資金の一括贈与ではなく、その都度、必要な教育資金を拠出する場合は

贈与税は原則、非課税で特別受益にもなりません。（扶養義務の範囲だから）

そのことも覚えておいて柔軟な対応を検討してください！！

☆ 残暑お見舞い申し上げます！！（2014年 晩夏）

暦のうえでは立秋とはいえ、暑さ厳しい中、皆様いかがお過ごしでしょうか。

台風11号もやっと過ぎ去りましたが、被害などの影響はございませんでしょうか。

まだまだ残暑が厳しい状況にございます。

どうぞご自愛くださいますようお願い申し上げます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成26年　晩夏

『 マネーの達人 』 記事に対するコメントについて！！

今回は、2014/8/5　にアップされた 『 マネーの達人 』 記事、

「 住宅ローン『繰上返済のセオリー 』の３つの盲点とは 」 に対する

日本住宅ローンプランニング　編集部様　のコメントについてお話したいと思います。

参照記事はこちら↓
http://www.jl.jpn.org/news/detaile_20140807.html

『 マネーの達人 』 記事はこちら↓
http://manetatsu.com/2014/08/34084/


誤解のないように前もって話しておきますが、コメントに対する批判ではありません。

『 マネーの達人 』 記事内では述べきれなかった話をしたいと思います。

そもそもこの手の話は、人によって考え方・価値観はさまざまですし、

ケースによって、正誤の判断も分かれることですので、絶対的 ” 正解 ” はありません。

こちらも、「こんな考え方もある」 というように視野を広く持ってもらえればと思って

書いております。

『 マネーの達人 』 記事内でも述べましたが、

繰上返済の検討段階において、確実に“正解”を選択できるという訳にはいかないのです。
（無責任に聞こえるかもしれませんが、結果論でしかないのです）


この前提でお読みください！！

まず、はじめに紙面の関係で詳細な説明までおこなえていなかったことは

申し訳ありませんが、

「盲点」と題しているようにそもそも少数派向けの話をしているのであって、

繰上返済のセオリーを全否定しているわけではありません。

多数派としてみれば、「繰上返済」のセオリーを重視すべきでしょう。


また、具体的盲点３つについて、それぞれコメントをいただいてますが、

これも同様です。

１つ目については、

こちらの前提はあくまで１％未満や前後の変動金利型や固定金利選択型の方を

想定しておりますし、住宅ローン減税についても、メリットがでるように控除されている

ことも踏まえて話しております。

また、住宅ローン控除期間が10年であることも想定済みで、控除期間満了後の

繰上返済も想定して話しておりますので、当初借入期間前提の金利削減比較をされて

も意味がありません。
（批判に聞こえたら申し訳ありません）


２つ目についても、２つのハードルをクリア出来る方がもちろん前提です。

指摘されたようなことは実務では事前にお話しております。


3つ目についても、1つ目と同様で、１％未満や前後の変動金利型や固定金利選択型の方

を想定、そして現在のような消費者物価で推移していることを想定しております。
（メリットがでると思うようなケースしか想定していませんし、メリットが無いと思えば
　繰上返済すればいいのです。要はタイミングです。）


このように編集部コメントについては、想定する前提がそもそも違っていると考えますし、

誤解されてみえるのか、繰上返済自体を私が否定しているかのように聞こえるコメントに

なっています。
（そういう誤解がなかったり、コメントのつもりが無かったら申し訳ありません）

ただし、編集部コメントに１点、反論がございます。

編集部コメント内に

「 そう考えるとやはり・・・住宅ローン利用者たるもの「盲目的に」繰り上げ返済するのが
　一番正しいと言えそうです。」

とありますが、そこは納得できません。

少数派？とはいえ、変動金利型や固定期間選択型5年以下の利用者はこれまでに

相当数みえます。

そのなかで、編集部コメントのただし書き条件を満たせず、今回の盲点に該当する方も

相当数みえるのではないでしょうか。

今回の『 マネーの達人 』 記事は、そういった方に向けて「盲目的に」ならないように

お話したのが主旨でございます。ですので、上記のコメントには納得できません。


最後に、ＦＰとして日頃からさまざまな考え方に触れ、自分ではどう判断するかを

考えるためにチェックしているサイトのひとつである「日本住宅ローンプランニング」様の

サイトに私の記事が取り上げられたことにはびっくりしました。

いつも編集部コメントなどを参考に自分としての考え方をまとめるのですが、

いざ自分の記事で編集部コメントをみると、伝え切れないことがあることや

誤解を受けているかもしれないということに改めて気付かされました。

自分もある記事について述べる際には、このあたりも踏まえて意見を述べたいと

感じさせられた次第です。<(_ _)>

請求のない未払保険金が約２割とは・・・！？

先日、朝日新聞デジタル記事にこんな記事が・・・。

『 漂う生命保険金　受取人他界・認知症…請求なく未払い 』 と。

実際の記事はこちら↓
http://www.asahi.com/articles/ASG7V3DRYG7VULFA002.html


記事によりますと、様々な理由から保険金受取人からの請求がなく、

未払いになっている保険金がある生保会社では、９０歳以上の契約者のうち、

約２割近くになっていることが判明したそうです。

おもな生保会社の状況は下記のよう。

　・ 明治安田生命保険
　 昨年以降、９０歳以上の契約者約１万１千人のほぼ全員を調査。
　 ２割弱にあたる約２千人がすでに亡くなっていたが、保険金を払っていなかった。
　 専門家らによると、高齢者の保険金の平均は３００万円程度で、２千人分だと
　 計約６０億円になる模様。

　・ 第一生命保険
　 ２年前に９１歳以上の契約者に電話調査。
　 連絡がついた約７割のうち数％の契約者の保険金を払っていなかったことが判明。

　（明治安田と第一は、保険金の支払い漏れがわかった時点で受取人がだれか調べ、
　 すでに大半の支払いを終えたとしている）

　・ 日本生命保険、住友生命保険の２社も年内の調査を検討中


誤解のないように前もって話しておきますが、ただの未払いとは違いますので。

保険会社には受取人らからの請求がなければ、保険金を支払う義務は生じておりません。
（ですが、被保険者が亡くなったことがわかれば受取人らに知らせて払うように
　 対応しているようです）



生命保険の場合、生命保険会社の保険金支払い義務については、

商法の規定では2年間とされているもの（商法第663条、683条第1項）を、

生命保険会社の普通保険約款では時効に関する規定を別に設け、ほとんどの場合、

「3年間請求が無い場合に消滅する」と消滅期限を3年に延長しています。

そして、時効は援用しなければその法律効果はありません。時間の経過だけではないのです。

生保会社の対応も、死亡・満期などの保険金請求権が発生していることが

明らかなものについては、「時効の援用」はないとしているでしょう。

期限が過ぎてしまっていてもあきらめないように。
注） 具体的案件については必ず、加入中の生保会社に確認してください。


今回の話は、終身死亡保険の短期払いで保険金の受取人がすでに亡くなっていたり、

認知症などを患ったりして、請求できない場合などに多くみられるようです。

改めて、生命保険は財産であり、加入の肝は、「 入口より出口 」 であるということが

認識できる記事でした。


今後は、さらにおひとり様なども増える状況下です。次のことに注意して
生保加入を検討しましょう。

　・ 担当者がコロコロ変わる生保会社や代理店、銀行などでの生保加入には
　　 注意すること。
　 （保険ショップなども法改正の影響で近々、大きな動きがあるかもしれません？）

　・ 家族（配偶者や子供、場合によっては兄弟姉妹など）に保険加入状況を周知のこと。
　　話したくない場合は、せめて保険証券の管理をしっかりし、後々わかるようにしておく。

　・ なるべく、加入先は分散させないこと。（生保会社は複数でも可）
　　一番は、長く付き合いができて、すぐに連絡がとりやすく、信頼できる先で加入のこと。

保険加入は ” 何のためであるか ” を忘れないように
しましょう！！　　


追伸 ： 「 マネーの達人 」新記事もぜひ、ごらんください！！
記事はこちら↓
（ 住宅ローン『繰上返済のセオリー 』の３つの盲点とは ）
http://manetatsu.com/2014/08/34084/

『 二世帯住宅 』 の基本タイプとは？

東日本大震災以降、話題に上ることが多くなった二世帯住宅ですが、

いろいろなタイプがあることを御存知でしょうか？

また、タイプによって住宅ローンや住宅に関する税金のメリットに違いが出てきます。

今回は基本的なタイプをご紹介したいと思います。


基本のタイプは次の４つです。

　① 玄関共用タイプ　② 内部階段タイプ　③ 外部階段タイプ　④ 並立タイプ

です。


　① 玄関共用タイプとは、玄関は1つで、内部で住み分けるタイプ。
　　 外観は1つの家と変わりませんが、プランニングや設備の工夫により、
　　 さまざまな二世帯同居プランの対応が可能です。
　　 このタイプは、区分登記はできません。

　② 内部階段タイプとは、玄関を１階に２つ設けて内部階段で上がるタイプ。
　　 上下階で二世帯が住み分けるので、完全に別々の生活がおくれます。
　　 完全に親・子世帯を間仕切るか（界壁）、鍵付き防火扉であれば区分登記ができます。

　③ 外部階段タイプとは、１・２階に玄関を設けて、２階へは外部階段で上がるタイプ。
　　 ②と同様に上下の階で住み分けられます。
　　 内部階段を設ければ内部で行き来することも可能。
　　 区分登記するには完全に親・子世帯を間仕切るか、内部階段の上下どちらかに
　　界壁と鍵付き防火扉を設ければ区分登記ができます。

　④ 並立タイプとは、連棟タイプとも呼ばれますが、
　　 両世帯が並立しており、２軒並べたようなタイプです・
　　 それぞれが上下階を使えて音や振動の心配があまりありません。
　　 両世帯を間仕切るか（界壁）、鍵付き防火扉であれば区分登記ができます。


東日本大震災以降、” 家族の絆 ” の大切さが改めて見直されたり、経済的な理由や

今後の相続税増税対策などで二世帯住宅を検討されてみえる方も少なからず

おみえになるでしょう。

住宅ローンの面や税金面においてのポイントは、

二世帯住宅が１戸とみなされるか２戸とみなされるかということです。

二世帯住宅には、単独登記・共有登記・区分登記の３つの登記方法がありますが、

単独登記・共有登記は１戸とみなされ、区分登記は２戸とみなされます。

どちらでおこなったほうがメリットがあるかは、状況次第です。

親・子世帯の生活の分け方とあわせて、これら住宅ローンや税金面でどうなるのかを

踏まえて、二世帯住宅のタイプを決定するようにしてください！！

なお、登記の原則は ” 資金の出所 ” ということも忘れないように・・・。

詳しくは、やはり専門家に相談するのがいいでしょう。

日本人の平均寿命はまだまだ延びるとのことだが・・・！！

厚生労働省が7/３１日に発表した「簡易生命表」によりますと、

去年（2013年）の日本人の平均寿命は、

　男性が８０．２１歳、　女性が８６．６１歳で、

おととしと比べて男性は０．２７歳、女性は０．２０歳上回り、

いずれも過去最高を更新したとのこと。

＊ 5月15日に発表されたWHO（世界保健機関）の2014年版『世界保健統計』によれば、
　 日本の平均寿命は84歳。世界最長寿である。


男性の平均寿命は初めて８０歳を超え、香港、アイスランド、スイスに次いで

世界４位となっています。

女性は２年連続で世界１位となりました。


厚生労働省はこれについて、

　・ 医療技術の高さ
　　（各年齢でがんや心疾患、脳血管疾患、肺炎の死亡状況が改善）

　・ 食生活や住環境の良さ

などから日本人の寿命は今後も延びていくと見られるとしています。


平均寿命が延びることは喜ばしいことですが、ＦＰという立場で考えますと、

ますます、『長生きリスク』が高まったとも思ってしまいます。


日本人の平均寿命は、男女とも終戦直後（1947年）は５０歳代でした。

それが50年には女性が、51年には男性がそれぞれ６０歳を超え、その後、女性は60年には

７０歳代、84年には８０歳代に到達し、2002年には８５歳を超えた。

男性が７０歳代になったのは71年で、その後、約40年かけて１０歳分延びたと

いうことです。


このような経過を辿っているにもかかわらず、年金制度や雇用制度などは修正を

繰り返すだけで根本的な改正がおこなわれておりませんので、

時代の状況に合わなくなってくるのも当たり前です。

厚生労働省が「高齢者が健康で長生きできるような支援を行いたい」と話している

ようですが、正直、うわべにしか聞こえません。

平均寿命90歳がみえてきているなか、私たちも自助努力を強化するのは既に当たり前に

なっています。ですが、限度があります。

国も議員も官僚も本当に身を切る覚悟をみせてほしいものです。
（ヤジ、失言・不祥事などで停滞してる間などみせないように・・・。）

全国の空き家率1３．５％となり、過去最高を更新！！

総務省の住宅・土地統計調査（速報値）が7/29に公表されました。

それによりますと、全国の空き家数は昨年１０月１日時点で８２０万戸で

住宅総数に占める割合は１３．５％と空き家数、率とも過去最高を更新したとのこと。
（空き家率は前回より０．４ポイント上昇）


都道府県別の空き家率は、山梨県の２２．０％がトップで、長野県１９．８％、

和歌山県１８．１％と続き、９．４％だった宮城を除く４６都道府県で１０％を超えました。


数年前から国や地方自治体の対策が急務であることはいわれており、

都心部の行政では「空き家条例」が、郊外の行政では「空き家バンク」を中心に

対策は進められているようですが、空き家率を下げるほどの効果は

あらわれていないようです。
（地方公共団体が行う「空き家住宅の除却」「空き家建築物の活用」「所有者の特定」等に
　対して国費で一部を負担する「空き家再生等推進事業」などもある）


弊事務所でも 『 空家巡回サービス 』 をおこなっている関係で、さまざまな機関などから

調査協力や電話取材がたまにきたりします。

先日調査協力をしたお礼に調査結果の要約資料が届いたのですが、内容をみて考えますと、

空家問題には次のようなことがいえるのではないでしょうか。

　・　所有者等が不明もしくは、判明したとしても行為・意思能力がなく身内もいない。
　　そのため、現行法では行政も手が出せない状況下にある物件が少なくない。

　・　更地になることによる固定資産税等の増税という根本問題がある。

　・　先祖から受け継いだものを元気なうちに売却できないという感情問題がある。

　・　利用者側からすると、空家巡回サービス等の空家ビジネスの認知度がまだ低い。
　　又、知っていても費用をかけてまでの需要は少ない。
　　　民間業者からすると、マーケット規模が小さく費用対効果も期待できないため、
　　本業のサブ的にしか事業展開できない。
　　（行政と連携できるような仕組みもない）

これらのことは、現在行政が行っている対策や民間ビジネスではほとんど解消されません。

対策の方向性を修正する必要があるように思うのですが・・・。

弊事務所で請け負っている物件も、すべてが海外赴任や国内転勤などの物件で

近い将来に再利用することが予定されているものばかりです。

そうでなければ、なかなか空家ビジネスの需要はありません。

再利用予定のない物件の対策がカギではないでしょうか。


弊事務所では、空家巡回サービス以外に解体の見積もりや売却の相談、

再利用の相談、相続・遺産分割対策の相談などもおこなっております。

ご興味のある方は、気軽にご相談ください。

詳しくは、こちらをご覧ください↓
http://www.financial-dock.com/akiyajunkai.html