新規住宅ローンの長短金利が急接近。実質金利で比較してみました！！

マイナス金利の影響が長期金利にも拡大し、長短金利が急接近しております。

新規の住宅ローンの方だけでなく、借り換えの方も含め、

変動金利　or　長期固定金利、どちらにしたほうがいいか迷われているところでしょう。


今回は、実質金利（融資手数料も保険料も金利に換算した）で、

変動金利とフラット35S（9割以下、10年間金利優遇）を

比較してみたいと思います。
（変動金利についてはとりあえず、ずっと当初の金利のままという前提です）

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比較の前提 ： 借入者 年齢 30歳 男性 非喫煙者、借入期間 35年、借入額3,000万円　

　　　　　　　変動金利 表面金利 0.7％（保証料込）、融資手数料 54,000円

　　　　　　　フラット３５S 表面金利 当初10年 0.59％ ⇒ 11年目以降 0.89％
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（8月の見込金利でやってみました）
　　　　　　　融資手数料 借入額の0.5％⇒150,000円、
　　　　　　　団信代わりに収入保障保険 保険金 8万円/月を利用

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すると、詳細な計算は省略させて頂きますが、実質金利差では、

約0.263％の差 になりました。（この差を今回の場合で金額にすると約152万円）


金利変動に対する安心料として、この0.263％は

妥当と思われますか？

それとも高い、低い・・・。どう思われますか？


ちなみに、上記の計算は約定どおり35年で返済した場合の計算です。

これを15年繰り上げて、20年で返済した場合のこの差は0.15％程度になる感じです。

益々迷わせてしまっているかもしれませんが、繰上返済すればその差はさらに縮まります。


現状、長短金利はここまで急接近しております。

安心料としての価値判断、実際の返済年数等を勘案してご決断ください。<(_ _)>

「個人（日常生活) 賠償責任保険」と「借家人賠償責任保険」ふたつとも必要ですか！？

高額賠償判決や条例による自転車保険義務化などの動きに対して

賠償責任保険についての関心が高まっております。

今回は、勘違いされてみえる方がみえます

個人（日常生活）賠償責任保険と借家人賠償責任保険との違いについて

お話したいと思います。
（名称については、各保険会社で違う場合があります）


まずは、それぞれについてご説明させて頂きます。

　〇 個人賠償責任保険とは、
　　 日常生活における偶然の事故により、
　　 他人にケガを負わせたり、他人のものを壊してしまって、
　　 法律上の損害賠償責任を負った場合、
　　 被害者に支払うべき損害賠償金等を補償するもの。

　　 注） 現在、個人賠償責任保険単独で販売している
　　　　 保険会社はほとんどなく、自動車保険や火災保険、
　　　　 傷害保険の特約として付帯が可能。

　〇 借家人賠償責任保険とは、
　　 一般的に賃貸物件については、賃貸借契約で
　　 借主に原状回復義務が定められています。
　　 賃貸物件を返す際はオーナーに対して原状回復して返す義務があります。

　　借家人賠償責任補償とは、賃貸住宅で、火災、
　　破裂・爆発、水濡れ、盗難事故を起こした場合に
　　貸主に対する法律上の賠償責任を負った場合に
　　補償されます。

　　注） 保険会社によっては、法律上の賠償責任が発生しない場合でも、
　　　　 貸主との契約に基づいて修理した費用も補償する場合があります。


たまに、個人賠償責任保険だけに加入していれば大丈夫だと思われてみえる方が

みえるのですが、それは違います。何故なら補償の範囲が違うのです。

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具体的な例をあげますと、

賃貸マンションの住人がうっかり蛇口を閉め忘れて水濡れ事故を起こして

階下の住人の戸室と御自身の借用戸室に被害が発生したとします。

この場合、階下の住人に対しては個人賠償責任保険で対応できますが、

借用戸室については個人賠償責任保険では対応できないのです。


何故なら、個人賠償責任保険では本人や家族が他人から預かったり

借りたりしている物に対する被害については補償対象外となっているからです。
（ここで、火災保険で対応出来るのではと思われた方も勘違いされてみえます。
賃借人が加入されてみえる火災保険はあくまでも御自身の家財についてです）

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ですので両方に対応するためには、２つ共に加入する必要があるのです。


このように、保険においては補償範囲が微妙に違っていることが多くあります。

勝手に判断するのではなく、必ず補償されない場合などの注意喚起情報に

目を通すようにしてください！！

　　

生命保険を使えば、連年贈与と認定されないわけとは？

一般的に、生前贈与契約において

「毎年１１０万円を１０年間贈与する」という内容の契約は、

「連年贈与」（定期金給付契約に関する権利の贈与）といわれ、

もともと１１００万円を贈与することが決まっており、単に分割払いにしているだけ

ということで税務調査等で一気に贈与税が課される可能性が残ります。

生前贈与でいつも懸念される事柄です。

　注）他の見解では、「最初に連年贈与の契約があった」という前提が必要で
　　　あらかじめ契約書にでも残していない限り、認定は難しいという見解もあります。


しかし、この内容の契約を生命保険契約を使っておこなうと、

国税庁は「連年贈与」認定はしないというのです。


では何故、生命保険契約を使うと「連年贈与」認定されないのでしょうか？

それは、最高裁判例が大きく影響しているようです。

生命保険契約の内容は、「人の生死」で影響を受けますが、その「人の生死」は

誰にもコントロールすることが出来ず、「予定されていたこと」とはみなせないという

考え方があるからです。

保険税務においては、この生命保険独特の事情がベースとなっているため、

税法上の条文だけでは理解出来ないとされています。


生前贈与において、生命保険契約が有効であることは

このようなことからもわかるというお話でした。

興味のある方は、ぜひご相談ください！！

「平成28年分 財産評価基準書」が公開されました！！

予定通り、国税庁から路線価図・評価倍率表を含む

「平成28年分 財産評価基準書」（１月１日時点）が７月１日に公開されました。

　＊ 路線価とは、
　　 相続税や贈与税の算定基準となる価額のこと


結果は、全国約３２万８千地点（標準宅地）の対前年変動率は、

全国平均で０・２％のプラスとなり、リーマン・ショック前の２０年以来、

８年ぶりに上昇。

上昇は１４都道府県で、昨年より４道県増えました。
（北海道、宮城、福島、埼玉、千葉、東京、神奈川、愛知、京都、大阪、広島、福岡、
　熊本、沖縄）

詳しくは、こちらでご覧ください↓
平成28年分財産評価基準
http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm


ちなみに、東海エリアの状況は、

　〇 愛知県は１．５％増となり、４年連続の上昇

　〇 岐阜県はマイナス０・９％で、８年連続で下落。
　　 だが下げ幅は前年より０・２ポイント縮小

です。

印象としては、二極化が進行している傾向にあると感じます。

それは、同じ都道府県内でも同様の状況です。

興味のある方は、上記にアクセスしてご覧になってみてください！！