「ステップダウン住宅ローン」 とは！？

新生銀行が2017年11月1日より、「ステップダウン住宅ローン」なるものの

販売を開始致しました。今回はその内容についてお話したいと思います。


ステップダウン住宅ローンとは、

当初の借り入れから○年経過後に又は、○年経過後○年毎に適用金利が

下がっていく住宅ローンのことで、全期間固定金利型に適用するものです。
（変動金利や当初固定金利タイプでは使えませんし、借入期間中に、他の金利タイプに
　変更することもできませんので注意が必要です）


これは、将来の教育費上昇や老後資金不足などを懸念された方をターゲットにしたものと

思われますが、その内容はどうでしょうか？


今回の新生銀行から発売された「ステップダウン金利タイプ」では、

借り入れから10年経過後、5年ごとに金利がスタート金利の10％ずつ下がっていきます。

12月適用金利でお話しますと、35年返済の場合、スタート金利が1.9％で

11年目から15年目までは1.71％、16年目から20年目までは1.52％・・・・と段階的に

下がっていき、31年目から35年目は当初金利の50％となる0.95％まで下がります。


詳しい計算は省略させて頂きますが、総返済額ベース等で判断しますと、

はっきり言って、割高な住宅ローンです。

確かに、新生銀行内の普通の全期間固定タイプと比較されれば割安ですが、

他の超長期金利タイプ（例えばフラット35など）と比較したら割高なのは一目瞭然です。

スタート金利が高すぎるのです。

元金返済ペースが落ちるデメリットを享受してまで、この住宅ローンを使う意味が

今のところ見当たりません。

現在の金利情勢化では、スタート金利が約1.5％程度にならないと

お話にならないのではないでしょうか。


一見すると良さそうにみえても、その内容は微妙というものが巷にはたくさんあります。

御自身のニーズや価値観等からしっかりと判断頂きますよう宜しくお願い申し上げます。



今年のブログ投稿は、この記事が最後となります。
今年１年、弊ブログをご愛顧頂きまして誠に有難うございました。
来年も引き続き変わらぬご愛顧のほど、何卒宜しくお願い申し上げます。<(_ _)>

それでは皆様、良いお年をお迎えください！！　(^_^)/~

財産意識がほとんどない相続財産 『借地権』 について

土地所有者ではありませんので、日頃は財産意識がほとんどないと

思われますが、『借地権』 は立派な相続財産です。


借地権とは、土地を借りて、その上に借主名義の建物を建築することを目的に

設定される権利です。

法律的には、借地権という用語はなく、地上権（物権）又は、賃借権（債権）になります。

さらに、賃借権（債権）は旧法賃借権、新賃借権、定期借地権に分かれます。

借地人には”借地権者”としての権利があります。
（一方、貸主は”底地権者”と呼ばれたりします）


その借地人が亡くなり相続となれば、その権利は相続財産として遺産分割対象となります。

その借地権を誰が引き継ぐかによって内容が異なりますので注意しましょう！！


　（法定相続人が引き継ぐ場合）
　地主の承諾や、承諾料・名義書換料などの支払は一切不要です。
　被相続人が地主と交わした契約がそのまま引き継がれます。
　相続した建物を他人（第三者）に貸し付けるケースでも、地主の承諾は必要ありません。

　しかし、法定相続人が「借地権」を引き継いでも、相続税の納税資金などのために
　(借地権付きで)建物を売却せざるを得ない時には、売却について地主の承諾が求められ、
　承諾料の支払も必要になります。

　（遺贈の場合）
　法定相続人がいても法定相続人でない甥や姪などが引き継ぐ、つまり遺贈の場合には、
　地主の承諾と借地人の変更が必要になります。
　その際には、承諾料や名義書換料も支払うことになりますので、お間違えにのないように。


借地権の評価は？

　（普通借地権の場合）

　次の算式で評価します。　相続税評価額＝自用地の評価額×借地権割合

　（定期借地権の場合）

　次の算式で評価します。相続税評価額＝自用地の評価額×Ａ/Ｂ×Ｃ/Ｄ

　　Ａ：借地人の経済的利益の額
　　Ｂ：その土地の通常の取引金額
　　Ｃ：課税時期における定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による
　　　　複利年金現価率
　　Ｄ：定期借地権の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率

定期借地権の場合の評価は専門家にお尋ねされたほうがいいでしょう。


先日、ある相談会で借地人の家族（娘さん）から、

「 父が亡くなったら地主に追い出されるのではないか 」 との心配の声がありましたが、

上記のように「借地権」も立派な相続財産であり、法定相続人が相続して住み続ける分には

地主の承諾等一切必要ありませんし、仮に出て行ってほしいとの要請があっても、強制力は

ありません。ご安心ください。

しかし、相続が発生した事実を遅滞なく伝えることと、当面の連絡は誰にしてもらうかは

伝えるべきでしょう。
（遺産分割協議が整ってから継承人は伝えれば良い）

具体的なご相談につきましては、弁護士等の有資格者に相談してください！！

NHK受信料 初の憲法判断が本日出されました！！

本日（2017/12/6）、ＮＨＫの受信料制度が争われた訴訟の

上告審判決が出ました。


まず、結果をお話する前にポイントを整理しましょう。

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今回のポイントは、

　① 放送法64条は、憲法が保障する「契約の自由」に反するかどうか
　　　* 放送法64条とは、テレビなどの放送受信設備を設置した世帯や事業所は
　　　　「ＮＨＫと受信契約をしなければいけない」と規定するもの。

　② 契約の成立時期はいつになるのか

　③ 消滅時効の適用はあるのか

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それではいよいよ判決結果ですが、最高裁大法廷（裁判長・寺田逸郎長官）は

　① ⇒ 放送法64条は「合憲」とする初判断を示しました

　② ⇒ 契約を拒んだ人に対し、ＮＨＫが承諾を求める裁判を起こし、
　　　　 勝訴が確定した時点で契約が成立。

　③ ⇒ 契約者の未納については消滅時効5年であるが、未契約者については
　　　　 消滅時効の適用はなく、受信設備設置時点からの受信料の請求が可能

となりました。

要は、1審、2審と同様の結果ということです。

上告審弁論が最高裁大法廷で開かれたわりには、結果は何も覆りませんでした。

この判決は全国で９００万世帯を超える未払いへの徴収に大きな影響を与えることに

なりそうです。


最後に私見ですが、現在の状況に適用させることが難しくなってきている放送法について

改正等、もっと早く対応すべきであると感じます。

現状の複雑化した受信環境下にもかかわらず、「公共の福祉」を都合よく解釈され、

選択肢もなく結果を押し付けられる危険性が益々高まるのではないでしょうか・・・！？