公示地価2018が発表されました！！

国土交通省が昨日２７日、２０１８年１月１日時点の公示地価を発表しました。

全用途（商業・工業・住宅）の全国平均が0.7％のプラスと３年連続で上昇し、

地方圏も26年ぶりに上昇に転じ、0.041％のプラスでした。


全国的にみて、

　① 雇用・所得環境が改善する中で、利便性の高い地域を中心に
　　　住宅地の地価が回復している

　② 外国人観光客の増加による店舗・ホテル需要の高まり等を背景に、
　　　商業地の地価が総じて堅調に推移している

ことが上昇理由に挙げられております。


弊事務所の営業エリアでの住宅地の地価変動率の経年推移をみてみますと、

下図のようになっております。



愛知県以外は、まだ下落していますが、下落幅は減少しております。


詳しい、平成30年地価公示関係データをご覧になりたい方は↓
国交省HP内　平成30年地価公示
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/H30kouji_index.html

住宅ローンを早く返すワザ。「返済額の増額」とは？

住宅ローンを早く返すワザとしては、

「一部繰上返済」というのが一般的です。

しかし、これをおこなうにはある程度まとまった原資が必要になります。

少額でもおこなえますが、手数料がかかると効果が乏しくなってしまいますから。
（ネットバンキングを利用して少額でも手数料がかからない場合もあります）


でも、今回ご紹介するワザはまとまった原資が無くてもすぐに実行できます。

それは、「返済額の増額」というワザです。

要は、これまでの返済額にいくらか上乗せして返済していくというものです。


給料のベースアップで少し余裕が出来た方や若い頃の収入ベースで住宅ローンを組んだ方で

まとまった原資はない（又は手元の資金は取っておきたい）が返済を少しでも早くしたい

場合に有効です。

効果は返済期間が短くなるだけでなく、「一部繰上返済」同様、金利削減効果も

期待できます。

まとまった原資を貯めるまでの期間が長ければ、「返済額の増額」のほうが

効果が大きい場合もあります。


それなのに、「返済額の増額」があまり知られていないのは何故か？

それは、対応できる金融機関が少ないことにあります。

又、出来る金融機関でもさまざまな制限があると予想されます。

一度、御自身の住宅ローンの金融機関に確認されてみてはどうでしょうか。


ただし、注意点があります。

それは、住宅ローン控除との兼ね合いです。

折角の税額控除額を削減してまでおこなう効果があるのかはしっかりと見極めて下さい。

中古住宅売買が変わります。改正宅地建物取引業法が完全施行！！

2018年4月1日に改正宅地建物取引業法が完全施行され、

中古住宅売買が変わることはご存知でしょうか？一体何が変わるのでしょうか？


下図をご覧ください↓



（NIKKEI STYLE記事より抜粋）

中古住宅を購入するときの流れにあわせると図のような流れになります。

大きなポイントは、

　①の媒介契約締結時の宅建業者の説明・対応　です。

今回の改正は、インスペクションの義務化ではなく、その説明・書面の交付義務化です。

宅建業者がインスペクション業者のあっせんが出来るのかどうか、

出来る場合で媒介依頼者の希望で実施した場合の調査結果の説明の義務・書面の交付に

ついてです。


宅建業者の質を見分けるポイントということになります。

媒介契約をなかなかしない、又はインスペクションを避けたがる業者は注意しましょう。

より良い宅建業者は、インスペクションに買い主も同席させるよう取り計らったり、

インスペクション終了後に調査者から買い主に説明してもらったりと法改正以上の

サービスも検討することでしょう。

一見すると宅建業者や売主にとっては面倒に感じられるかもしれませんが、

長い目でみれば関係者全員にとっていいことのはずです。
（トラブルが後々発生すれば、目先の利益は吹っ飛ぶことになるのですから）


又、本当の意味での中古住宅流通活性化の為にはこの点で

中古物件の差別化がしっかり出来なければ、いつまでたっても築20年以上の物件は

価値無しと判断されたままではないでしょうか。


インスペクションの結果、

築20年以上の建物（マンションなどの耐火建築物は25年以上）で瑕疵保険に入れるなら、

住宅ローン控除の適用や登録免許税、不動産取得税の軽減を受けられたりします。

それを売値に反映することも出来るようになるのではないでしょうか。


ただし、まだまだ懸念材料は残されています。

　・ インスペクションの内容が買主が望むような内容のものではまだまだないこと

　・ 宅建業者のあっせんするインスペクション業者の信頼性

　・ インスペクション業者の力量のバラツキ

などなど。


あと、最後にお話しますがインスペクションすることばかりが目的になってはいけません。

それよりもインスペクションするしないも含め、売主・買主双方にとってどういう形で

いくらで売買するのが万全なのか（時には売買取り止めもやむなし）を

プロデュースできるかが宅建業者の真価ではないでしょうか・・・。

アパート・マンションオーナー様考慮の余地あり！！「孤独死保険」とは？

孤独死（孤立死ともいう）いうと

” 高齢者が誰にも知られずひっそりと亡くなっている ” というイメージ

をお持ちの方がほとんどでしょう。　しかし、実態は少し違っているようです。


2017年4月4日に公表された一般社団法人日本少額短期保険協会（孤独死対策委員会）による

第2回孤独死現状レポートによると、





上記資料より、「孤独死は高齢者だけでの問題とは限らない」
⇒孤独死の平均年齢 男性：60.4歳、女性59.7歳

「自殺の割合が高い」⇒データでは死因の13.2％（昨年は15%超）が自殺。

となっており、冒頭のイメージとは少し違った側面もみられます。


こういった現状を踏まえると、今後アパート・マンションオーナーの皆様は

「孤独死リスク」についてしっかりと考える必要性があるのではないでしょうか？

「孤独死リスク」とは、

　〇 部屋の汚れや消臭などをする現状回復費用リスク
　〇 残置物の処理費用リスク
　〇 孤独死があった部屋やその周囲の部屋のその後の空室リスク

のことです。先のレポートに依りますと、

原状回復費用の平均額は約20万円弱、残置物処理費用の平均額は約34万円弱と

なっており、これに空室による家賃減少が上乗せになります。


これらの「孤独死リスク」対策として「孤独死保険」なるものが販売されております。

当初は少額短期保険会社が先行して単独商品を販売していましたが、今後の需要を見込み

大手損保会社からも火災保険の特約として販売が開始されています。

（参考）　 ・ アイアル少額短期保険　「無縁社会のお守り」
　　　　　 ・ エイワン少額短期保険　「あんしん住まいるオーナー保険」
　　　　　 ・ e-net少額短期保険　　 「賃貸住宅費用補償保険re-room」

　　　　　 ・ 東京海上日動、三井住友海上、損保ジャパン日本興亜などの
　　　　　　 大家が加入するアパート・マンション物件の火災保険の特約など。

支払実績統計をみますと損害額と保険金の支払いはおおよそ一致しているようですので

リスク補填機能は十分だと思われますが、あとは保険料と発生頻度との兼ね合いで

必要性の判断が分かれるところでしょう。


今後、「孤独死リスク」はさらに高まっていくものと予想されます。

アパート・マンションのオーナーの皆様はこうしたリスクを認識するとともに

御自身の物件の状況等を踏まえて、リスク対策の必要性を判断してみましょう！！