親の年齢のため返済期間が制限される場合は？

先日、あるお客様の住宅ローンの借入状況をお聞きすると、

両親が健在で現役であるにも関わらず、未婚の娘さんが住宅ローンの主債務者に

なってみえました。（ちなみに娘さんはひとり娘です）

不思議に思い事情をお聞きすると、御主人様の年齢が５９歳のため、

返済年数が短い期間しか組めないので、返済金額が上がってしまう。

やむを得ず、未婚の娘さんを主債務者にして御主人様や奥様を連帯債務者（収入合算者）に

して返済期間３５年の住宅ローンを組んだとのことでした。

住宅ローンには最終完済年齢というものがあり、金融機関などにより７５歳～８０歳迄と

決められております。

そのため主債務者が５９歳の場合、返済期間１６～２１年までしか組むことができず、

同じ借入額でも返済期間３５年と比べると当然返済額が上がってしまいます。

そのため今回のような住宅ローンの組み方になったのです。

しかし、ここで懸念材料がでてきます。

それは住宅ローンとは、基本的に主債務者が住んでいる住宅のためのローンでありますので、

その住宅に住まなくなった（娘さんが結婚して嫁いだなど）ときは、原則、その時点での

残債分の一括返済を金融機関から迫られます。

そんな状況になったときに対応できる方は果たしてどれだけみえるでしょうか？

現実としては、返済さえ滞っていなければ金融機関は目をつむっている場合が多いようです。

今回もそのような話は金融機関サイドから話されたようですが、疑問を感じます。

それは、返済的に問題がなくても住宅ローン控除等のことを考えると、どうしても無理が

生じてくるからです。

このような場合は、次の２つの方法が良かったのではないでしょうか。

　① 親子リレー返済で住宅ローンを組む

　② 親と子が別々に住宅ローンを組む


① 二世帯住宅や将来子供に土地建物を譲るのを前提に住宅ローンを利用する場合、

　 親子で住宅ローンを引き継ぐ親子リレー返済で毎月の返済額を減らすことができます。

　 親子リレーローンの条件は、子供が連帯債務者になること、子供も安定した収入がある

　 こと、購入した建物に同居あるいは、将来同居予定であることなどがあります。

　 この方法であれば、親と子の弱点をそれぞれ補えるメリットがあります。

　 しかし、注意も必要です。返済按分と所有権の共有持分を合わせておかないと

　 贈与の問題が発生することになります。また、兄弟姉妹がほかにいると相続時に問題が

　 発生することにもなりかねませんので事前に話をつけておくことと書類（遺言など）として

　 まとめておくことも必要でしょう。


② 親と子が別々にそれぞれ組める返済期間で借入金をしっかり分けて２本立てで住宅ローンを

　 組みます。１本立てに比べ諸経費が増えたり、親の返済分は返済期限の制限を受けて

　 いますので返済額は１本立てに比べ親と子トータルでは増えることになるでしょう。

　 しかし、持ち分に対しては明確になりますし、子の分は返済期間が延ばせます。

　 残念ながら、子の同居の前提ははずせませんが・・・。


どちらがいいのかは状況次第ですし、もっと詳細な事情によってはその他の方法もあり得る

と思います。今回のお客様は、①の方法のほうがよいでしょう。

その金融機関に親子リレー返済の商品がなくても、フラット３５の親子リレー返済なら

提案ができたはずです。

金融機関の方も営業政策上、仕方なくやられたのかもしれませんが安直です。
（私が把握できていない事情により行われたのであれば申し訳ありませんが、
　お客様に事情をお聞きする限り・・・）


住宅ローンは、長期間縛られるものですので、その点を踏まえた提案を

お願い申し上げます！！