変動金利型の住宅ローンを組まれた方へ

最近は、住宅ローンを組まれる際、変動金利型を選択される方が全体の５～６割近く

みえることは以前お話させていただきました。

変動金利型で組まれた方からよく質問されるのが、

「もし今後金利が上昇したら、どのタイミングで固定期間選択型や全期間固定型に

　変わったらいいのですか？」

と言う質問です。

固定期間選択型と違い、変動金利型で組まれた方は、いつでも金利型を変更することが

可能です。（借換えをしない場合の話で、また手数料は通常、別途かかります）

ですので、今後もし金利が上昇し始めたら、どのタイミングで金利を固定するのが得策か

気にされてみえるのでしょう。

今回は、今後の変動金利の見通しと金利型変更を検討される際に注目しておいてほしい

指標をご紹介します。


今後の変動金利の見通しですが、

変動金利は、日銀の金融政策に大きく影響を受けます。１０月３０日に日本銀行で開かれた

金融政策決定会合でもゼロ金利政策を全員一致で決定するなど、現在は金利を引き上げる

環境にないようです。

日本銀行は、１％程度の物価上昇率が見込めるまでは、ゼロ金利政策を続ける

考えをより明確にしましたが、１０月３０日に公表した最新の政策委員の

見通しの中央値では、物価上昇率を

１２年度は-０．１％、１３年度は+０．４％、１４年度は+０．８％に

下方修正しており、市場でもゼロ金利政策の長期化を予想する声が

出ています。

この見通しどおりだとすると、１４年度末までは金利上昇はなさそうです。


次に金利型変更を検討される際に注目しておいてほしい指標ですが、これは、

長期金利の指標となります新発１０年もの国債の利回りと長期プライムレートの推移です。

みずほ銀行の場合、実質適用レート（１．４～１．６％金利優遇後）で考えると、
（現在長期プライムレート１．２５％）

　１０年固定選択型で、

　長期プライムレート＋０．３％程度（１．３５～１．５５％）、
　
　２０年超固定金利選択型・全期間固定型で、

　長期プライムレート＋１％程度（２．１～２．３％）

ちなみに変動金利は現在、店頭２．４７５％（実質適用レート０．８７５～１．０７５％）

という状況です。

御自身の組まれた住宅ローンの金利優遇幅を考慮に入れて、

長期金利の実質適用レートで２％台になったら要注意です！！
（借換の方は、借換前のレートにもよりますが・・・）

長期プライムレートでみれば、あと０．５％程度の余裕はあると思われますが、

全期間固定金利型に変更を検討されてみえる場合は、２％前半をキープしたければ、

民間金融機関では今が切り替え時で、フラット３５に関しては、若干の余裕がある程度です。


こうみていくと、先回記事の変動型と全期間固定型の２極化がなんとなく理解できます。

注意としては、変動金利のレートと長期金利のレートでは、元々金利差がありますので、

長期金利のレートを気にしていないといけません。

変動金利の金利レートでぎりぎりまで待ってしまうと、長期金利はもう上がってしまって

いるのです。この点は絶対に忘れないようにしてください！！


日本相互証券株式会社ＨＰ参照　長期金利推移（新発１０年物国債利回り）↓
http://www.bb.jbts.co.jp/marketdata/marketdata01.html

日本銀行　長・短期プライムレート（主要行）の推移　２００１年以降↓
http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/#p03