住宅の資金計画の考え方をご紹介！！

住宅の資金計画を考えるときに、よく言われる話で、

「自己資金は、住宅価格の２割程度を準備するのがいい」とか、

「住宅ローンの返済負担率は年収の２０～２５％程度がいい」などと

いうような話があります。


では皆様、これが本当に正しいのか考えられたことがありますでしょうか？


上記の話は、単純に住宅ローンの融資額上限が一般的に住宅価格の８割程度だったことや

住宅の購入価格の適正額は、年収の５倍程度といわれていたことに由来しており、

それが現在まで語られているに過ぎないと思われます。

住宅営業のプロの皆様もこの程度の根拠で話されている方が大半ではないでしょうか？


今回はある記事を参考にして、私なりに解釈した資金計画の考え方をご紹介したいと

思います。ポイントは、

　① 日本の住宅ローンの特徴であるリコースローンのリスクを極力回避すること

　② 残存生涯可処分所得で考えること

です。

まず、①についてですが、

日本の住宅ローンは、借り手が一定期間延滞すると、保証会社は金融機関に代位弁済します。
今度は保証会社が債権者になって、法外な遅延損害金を上乗せして借り手に一括返済を
求めます。
返済できなければ担保物件を競売にかけて資金を回収します。
それでも精算しきれなかった分は、最後まで取り立てるという
リコースローンのリスクを抱えております。

ですから、住宅の自己資金を考える際に実際の担保評価（時価）から逆算して自己資金を

検討してください。

注）担保評価額（時価）とは、実際に売却した場合に手元に残ると予想される金額を
　　使用してください。
　　収益法や比較法等から割り出すことになると思われます。


計算式としては、税込住宅価格　ｘ　（１－担保評価額／税込住宅価格）

となり、計算された金額＋諸経費が必要な自己資金となります。

　〈例〉住宅価格　購入時　税込３，０００万円（担保評価額７割として２，１００万円）

　　　　３，０００万円　ｘ　（１－２，１００万円／３，０００万円）＝９００万円

　　　　９００万円＋諸経費が必要な自己資金となります。

次に②についてですが、

一般的に、前年（前々年）等の年収から返済負担率を考えてみえると思いますが、

これは、ライフステージ（年代）や状況等の違いにより、通用しない場合が多いのでは

ないでしょうか。

そこで、残存生涯可処分所得というものが出てきます。

残存生涯可処分所得とは、住宅取得時から定年時までの可処分所得の合計です。

　〈例〉住宅取得時　３０歳　定年　６５歳として、平均年収５００万円とすると、
　　　　可処分所得はおおむね８割強ですので、４００万円強になります。
　　　　計算上、４００万円とすると、

　　　　４００万円　ｘ　３５（年）　＝　１４，０００万円（残存生涯可処分所得）

これに適正な返済負担割合と思われる２５％程度をかけて算出した

金額を総返済額とする借入額を求めます。

　　　　１４，０００万円　ｘ　２５％　＝　３，５００万円（総返済額）

月々返済のみ、返済期間３５年、金利２．０％で逆算すると、

借入額は約２，５００万円になります。


このようにして、まず①において自己資金を割出し、必要な借入額を算出する。

算出した借入額を②においてチェックし、必要に応じて資金計画自体を修正していくという

流れになります。

念のためにお話しておきますが、この考え方が絶対ではありません。

このように考えれば、リスクが極力抑えられる可能性が高いというもので、

今までの曖昧な根拠のままで考えるよりは、根拠がしっかりしているというものです。


この考え方をもとに、個々の事情や状況、将来の予測等を踏まえて応用し、活用してほしい

と思います。


何より人任せにせず、御自身で考えてみることが一番ではないでしょうか！！