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土地価格(土地評価)には、いろいろあるんです!?

不動産(今回は、特に土地)の価格に関しては、さまざまな場面があります。

一般的な土地の売買の場面をはじめ、

固定資産税の評価の場面、相続税の評価の場面、遺産分割の評価の場面、

融資にまつわる担保評価の場面などといろいろです。

土地というものは、条件がまったく同じものはひとつもありませんし、

また時間軸が違えば、ひとつのものでも評価が変わってしまいます。

関係者全員が納得のいく土地の価格を決めることは、非常に困難を極めます。

今回は、その土地の価格についてのお話をしたいと思います。


土地の価格は、「1物4、5価」とか「1物多価」といわれているくらい、

いろんな価格が存在します。

 ① 時価

   時価の定義はいろいろありますが、
  「不特定多数の当事者間で自由取引が行なわれる際に、通常成立すると認められる価格」
   簡単にいえば、「売りに出して売れる値段」というのが、一番的を得ているでしょう。
   最も曖昧なものですが、大事な場面での価格のほとんどがこれが基準になっており、
   下記価格は、これを出すために利用するに過ぎません。


 ② 公示価格

   国内の公的な土地評価の基準
   国交省などが毎年1月1日を基準日として評価し、3月下旬に公示します。

 ③ 基準地地価

   公示価格と並んで国内の土地取引価格の目安
   都道府県などが毎年7月1日を基準日として評価し、9月頃公表します。
   公示価格との違いは、評価基準日が違うことと、都市計画区域外も評価の対象なこと。

 ④ 路線価

   国税庁などが毎年1月1日を基準日としてが評価し、8月頃発表
   閲覧は税務署や国税局で可能。
   公示価格の8割程度といわれ、おもに相続税、贈与税、地価税の算定に利用されます。

 ⑤ 固定資産税評価額

   地方自治体(総務省)によって、3年毎の1月1日を基準に見直し。
   役所の固定資産課税台帳に登録、閲覧が可能。
   公示価格の7割程度といわれ、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税
   算定に利用されます。


土地の評価は、その土地の状況、条件、性質などさまざまな要素を勘案して、

原価法、比較法、収益法での評価バランスを考えて、総合的に判断して評価しています。

上記①~⑤の価格も、それぞれの価格算出の主旨に沿って、複数の専門家などが

このように評価しています。


ですので、さまざまな場面で土地価格が問題となったときは、

どの価格を基準としてみるのが妥当なのかをまずは考えてみてください。


しかし覚えておいていただきたいのは、

算出基準が ”時価 ”となっているものについては、絶対的価格というものは存在しない

いうことです。

不動産鑑定士が算出したものであっても、絶対ではありません。
(なぜなら、不動産鑑定士各々によって、評価が違ってしまうのですから)

結局、土地価格(時価)について争えばきりがないのですが、

最終的には、根拠の示し方が勝ったほうが有利ということでしょう。

本当に土地価格というものはいろいろです・・・。





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