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不動産を使った相続(税)対策の注意点!!

相続税の増税路線があきらかとなったため、

最近では、” 相続税の増税対策 ”を謳った不動産を使った相続(税)対策セミナーが

活況のようです。

おもには、「土地の有効活用」、「収益物件の購入」などの提案です。


昨年度の着工戸数の内訳をみても、” 貸家 ” の伸び率が最も高く10%以上の伸びを

示しております。

この要因には、やはり相続税増税、消費税率アップとの相関は高いでしょう。


確かに、相続財産のほとんどを不動産(おもに土地)が占める資産家の方にとっては、

土地の有効活用(ほとんどの場合、アパマン経営)は、

相続税の節税効果として、大きなものがあります。


かつて、私も賃貸住宅の販売に携わっておりましたので、

その仕組み、ノウハウ、効果については理解しております。


しかし、忘れてはならない注意点があります。
(今回は、特に賃貸住宅のサブリース契約を主にお話します)

 サブリースとは、
  大型の物件を所有者(オーナー)から一括賃借し(これをマスターリースという)、
  それを分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態のこと。


それは、

 サブリース契約をしたからといって、
  賃貸住宅経営の事業リスクのすべてを回避できるわけ
  ではない


ということに尽きます。

回避できるリスクは、「空室リスク」、「家賃の滞納リスク」、「賃貸管理の手間」で、

回避できないリスクは、「家賃下落のリスク」、

増えるリスクは、サブリース会社の倒産リスク」、「家賃の減額請求のリスク」です。


  『相続(税)対策』ということばかりにとらわれすぎて、

  『事業』であるということを忘れないでください!!


昨今、サブリース問題 」と称して、

” 大幅家賃減額要求 ”、” 不当な追加設備要求 ”、” 一方的な契約解除 ” などが

問題となっており、有名な ” L社 ” などの名前も上がっていたりもします。

また、いくらサブリース契約をしたとしても、それが建物賃貸借契約である限りは、

「借地借家法を適用すべきである」という最高裁判決があり、

借地借家法32条の”借賃増減請求権”が優先されます。


そのため契約書に” 賃料の値下げは出来ない ”と明記されていても、

賃料減額はできると解釈されるようなりましたので、都合よく解釈しないように

してください。(減額幅については、制限があるようですが・・・)


不動産を使った相続(税)対策を検討される方は、

このような注意点や留意点があることを重々承知しておいてください!!



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TAG :
サブリース
相続対策
賃貸住宅経営

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