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住宅ローン控除 VS 繰上返済 どっち!?

皆様、こんなことを思われたことはありませんでしょうか?

住宅ローン控除を受けられる期間中に、

  繰上返済はしたほうがいいの? or しないほうがいいの?」と。



特に、変動金利で年利1%未満の利率で返済してみえる方にしてみると、

単年だけでみれば、住宅ローンの年末残高 x 1% の税額控除額のほうが、

支払利息よりも大きいため、早く返さないほうがいいのではないか
と思われることと

思います。
(もちろん、全額税額控除が受けられる前提です)


しかしある記事によると、下記のような試算がされています。
____________________________________________________________________

モデルケース : 住宅ローン=3,700万円×0.90%×35年
          繰上返済:期間短縮型

繰上返済がない場合
 : 住宅ローン減税効果303万円

・3年目に200万円繰上返済した場合
 : 住宅ローン減税効果292万円+利息軽減効果66万円=358万円

・11年目に200万円繰上返済した場合 
 : 住宅ローン減税効果303万円+利息軽減効果48万円=351万円

_____________________________________________________________________

これは、住宅ローンの利率が年利0.90%であっても、3年目や11年目に

200万円を繰上返済をしたほうが有利だと示しています。


どちらが本当なのでしょうか?

私、個人としては、さらに突っ込んで考えないと結論はでないと考えます。

何故なら、上記の試算には、時間的価値やその他の運用益については

考慮されていないからです。
(特に、繰上返済がない場合については、繰上返済原資200万円の扱いは???)

利息軽減効果はあくまでも、残年数(上記の場合でいえば、32年・24年)経過後

の話です。

即座に利息が上記の金額減るわけではありません。

そこには、時間的価値が入ってしまっているので、同等比較ではありません。
(このため、単年だけで比較した場合とで結果が違っているのです)


また時間的価値を含めるのであれば、繰上返済原資である200万円についての運用益や

住宅ローン減税差額の運用益についても含めて考えなければ同等比較にはなりません。

こう考えると、約50万円程度の差額では、有利不利とはっきりとは言えないのでは

ないでしょうか?


お客様に今回のような質問をされることは多々ありますが、はっきり申し上げられないのは、

前提条件がアバウトすぎるからです。

難しく考えないのであれば、住宅ローン利率年利1%未満の方は、目先重視で

住宅ローン減税を優先されたほうがいいように思います。



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