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瑕疵担保責任の内容については、しっかり確認しましょう!!

不動産の売買において、「瑕疵担保責任」という言葉は、たびたび登場します。

瑕疵とは、物件の欠陥などのことを言っていますが、

隠れた(買主が気づかない)瑕疵が判明した場合、買い主は、売り主へ物件の修補

損害の賠償を求めることができます。

また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは、契約の解除

求めることもできます。

このような、物件の瑕疵に関する売り主の責任のことを法的には「瑕疵担保責任」と

いいます。


不動産の売買契約書などでは、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は

物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決められます。

民法においては、瑕疵担保責任を追及できるのは、

「買主が事実を知った時から1年以内」となっていますが、その表現では期間が

曖昧になります。

それで、特別法としての宅建業法では、「その目的物の引き渡しの日から2年以上」

なる特約をする場合を除き、
民法に規定するものより買主に不利となる特約を

してはならない
としているため、明確な期間として、

一番短い期間となる「引き渡しの日から2年」としていることが多いのです。

また、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)では、

新築住宅の売主などに10年間の瑕疵担保責任が課せられています。

ですが課せられている範囲は、「構造耐力上主要な部分」および

「雨水の浸入を防止する部分」です。(この表現がまた厄介です)


建築の用語には、上記で出てきた「構造耐力上主要な部分」とか「主要構造部」など

似たような表現が出てきますが、その定義や範囲は微妙に違うということを

ご存知でしょうか?

  * 構造耐力上主要な部分とは、
    基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かい、方づえ、火打材など)、
    床版、屋根版、横架材(はり、けたなど)。

  * 主要構造部とは、
    壁(間仕切壁を除く)、柱(間柱、付け柱を除く)、床(揚げ床、最下階の床
    廻り舞台の床を除く)、はり(小ばりを除く)、屋根(ひさしを除く)、
    階段(局部的な小階段、屋外階段を除く)。

そのほか、「建物構造上主要な部位」などという表現が出てきたりもします。


瑕疵担保責任の期間や範囲については、法律などの縛りはあるものの、

曖昧な部分は残っており、その部分については「個々の契約で定める」ことになります。

特に、個人が売主となる中古住宅の売買契約においては、ある意味、自由に定めることが

できるようになっておりますので、

その期間や範囲については、事前にしっかり確認するようにしてください!!



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TAG :
瑕疵担保責任
民法
宅建業法
品確法

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