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住宅ローン再借り換え(複数回借り換え)時の注意点

ここ最近、長期金利が下がり、フラット35では史上最低金利を更新している状況です。

そんな状況下ですので、住宅ローンの借り換えを希望される方が多くなっており、

幣FP事務所にも多くのご相談が寄せられております。


今回は、その中で初めての借り換えではなく、2回目以降の借り換え「再借り換え」を

される際の注意点をお話したいと思います。

*2回目以降の借り換えをここでは「再借り換え」と表現します。


住宅ローンの借り換えに関して、回数などの制限は、特に設けられておりません。

しかし全額繰上げ返済に関して、期間等の制限を設けている場合がありますので注意が必要です。

また、繰上げ返済の効果を計算する際に再借り換えされるタイミングに応じて

先回の借り換え時に前もって負担した諸費用等や返金される保証金等を考慮に入れることです。


具体的には、先回借り換え内容が下記設定とする

 ・借入れ残期間に変動なし

 ・先回借り換え時諸費用等 70万円(50万円借入額に算入、20万円自己負担)
  (返還保証料は考慮していません)

 ・総返済額減少額 150万円

 ・月々返済  借り換え前 108,000円 → 借り換え後 91,000(17,000円減額)

 ・ボーナス返済は元々なかったものとする

とすれば、

 700,000 ÷ 17,000 41.176・・・
つまり42ヶ月分(3年半分)の返済が終わらなければ先回借り換え時の諸費用等が

まだペイできていないことになります。(返還保証料を考慮すれば、もう少し短くなります)

ですので、再借り換えを41ヶ月以内に行う場合は、この分を計算に入れなければなりません。

総返済額の差だけで判断をすると間違う場合があります。

また、相談される場合も現状の借入内容だけでなく、先回の借り換え時の内容についても詳細に

伝えなければ、相談されたほうも判断できないでしょう。


このように借り換えの回数が増えれば増えるだけ諸々の条件を細かく吟味しなければ、

判断ができません。(期間や保証料の扱いまで変動があればより複雑です)


諸々含めて、ご判断されるようお願い申し上げます!!



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