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変動金利を選択される方は固定金利等へ変更する際の金利優遇条件も事前に確認を!!

先日の日銀の金融政策決定会合でのハイライトは、

 ① 今後も当分の間、金融緩和策(低金利)を維持することを明言したこと
 ② 金融機関等への悪影響にすこし配慮し、イールドカーブコントロールにおける
   長期金利の変動幅をこれまでの2倍に容認したこと


具体的には、下図のように

長期金利推移2018

これまでは、長期金利を0%を基準にプラスマイナス0.1%の範囲(濃いピンク)内で

推移するように誘導してきましたが、今後はプラスマイナス0.2%の範囲(薄いピンク)内と

少し幅を拡げました。
(これにより、長期金利の上昇を少し容認したことになります)


このことにより、長期金利は上昇傾向が少し高まりますので、

住宅ローン金利における変動金利と10年以上の固定期間のある金利との差は

これまでよりも開くことになります。

そこで注意を頂きたいのが、4割から5割を占める当初変動金利を選択される方においてです。


当初の金利の低さばかりに目を奪われて固定金利型等への変更の際の金利優遇条件

チェックされない方が相当数おみえになります。


弊事務所では、将来の金利上昇懸念も踏まえて、もし将来変動金利から固定金利型等へ

変更した際の金利優遇条件もチェックしたうえで借入金融機関を斡旋しています。


金融機関によっては、変動金利型だけを非常に優遇し、固定金利型等へ変更した際には

適用金利が非常に跳ね上がる設定にしてあるところがあります。

(特に変動金利の適用金利が市場で特に低い金融機関に多くみられます)

これは、非常に盲点となっており、将来金利がある程度上昇して

固定金利型等へ変更した時には大きなデメリットとなります。


上記のようにただでさえ、今後長短金利差が大きくなる傾向が出てきはじめました。
(まだ、0.1%ですので、過剰反応かもしれませんが)

それに加え、金利優遇条件縮小の悪影響が乗っかると予想以上の返済額上昇と

なってしまいます。

変動金利を当初選択される方は、固定金利型等へ変更した際の金利優遇条件

必ずチェックしたうえで金融機関を選択するようにしてください!!



TAG :
変動金利
固定金利型に変更
金利優遇条件

住宅ローン金利戦線に変化!!借換えのラストチャンスかも?

最近、住宅ローンコンサルティングをおこなっていて

住宅ローン金利戦線に変化を感じております。

どういうことか?


それは、表向きの金利表示ではわからないのですが、

実際の適用金利の締め付けが厳しくなっているということです。


変動金利の場合で説明してみましょう。

変動金利のしくみから説明しますと、現在多くの金融機関では、

 基準金利(店頭金利)-優遇金利適用金利となっており、

具体的には、2.475%-1.875%=0.6%という具合です。


では、本題に戻りましょう。一般の方はなかなかご存知ないのですが例えば、

ある地銀等では、表向きのチラシでの適用金利が0.6~0.625%になっていたとしても、

実際の適用金利は、お客様の属性や所得・資産状況、競合状況、

又は建築業者の選定等により、さらに低い0.50~0.575%になることが

度々ありました。

これはもちろん、金利交渉と審査次第ですので確約できる話ではありませんが、

熾烈な低金利競争状況下ではある意味、常態化していました。

しかし、最近この状況に変化がみられ、金利交渉が厳しくなってきております。


これが何を意味するかといいますと、マイナス金利の悪影響で金融機関の財務体質が痛み、

住宅ローン金利引下げ競争からの離脱を意味しております。

要は、もうこれ以上金利引下げ競争に付き合えるほどの財務体質ではないということです。

今後は他の金融機関の動向をチェックしつつ、その方向に進んでいくことでしょう。


信用金庫等の財務体質の脆弱性は以前から言われておりましたが、

それが地銀にまで影響してきたことが伺えます。

この4月から各種手数料が概ね、値上げされたことからも合点がいきます。

これが業界全体に広がれば、指標となる金利が上がらなくても

先程の優遇金利幅の縮小によって金利上昇ということになります。


借換えによるメリットの恩恵に預かれていない方が、

まだまだたくさんおみえになります。

好機を逃さないよう、気になる方はぜひ、御相談下さい!!
<(_ _)>






TAG :
住宅ローン金利引締め
低金利競争離脱

住宅ローンを早く返すワザ。「返済額の増額」とは?

住宅ローンを早く返すワザとしては、

一部繰上返済」というのが一般的です。

しかし、これをおこなうにはある程度まとまった原資が必要になります。

少額でもおこなえますが、手数料がかかると効果が乏しくなってしまいますから。
(ネットバンキングを利用して少額でも手数料がかからない場合もあります)


でも、今回ご紹介するワザはまとまった原資が無くてもすぐに実行できます。

それは、返済額の増額」というワザです。

要は、これまでの返済額にいくらか上乗せして返済していくというものです。


給料のベースアップで少し余裕が出来た方や若い頃の収入ベースで住宅ローンを組んだ方で

まとまった原資はない(又は手元の資金は取っておきたい)が返済を少しでも早くしたい

場合に有効です。

効果は返済期間が短くなるだけでなく、「一部繰上返済」同様、金利削減効果も

期待できます。

まとまった原資を貯めるまでの期間が長ければ、「返済額の増額」のほうが

効果が大きい場合もあります。


それなのに、「返済額の増額」があまり知られていないのは何故か?

それは、対応できる金融機関が少ないことにあります。

又、出来る金融機関でもさまざまな制限があると予想されます。

一度、御自身の住宅ローンの金融機関に確認されてみてはどうでしょうか。


ただし、注意点があります。

それは、住宅ローン控除との兼ね合いです。

折角の税額控除額を削減してまでおこなう効果があるのかはしっかりと見極めて下さい。



TAG :
返済額の増額
一部繰上返済

「ステップダウン住宅ローン」 とは!?

新生銀行が2017年11月1日より、「ステップダウン住宅ローン」なるものの

販売を開始致しました。今回はその内容についてお話したいと思います。


ステップダウン住宅ローンとは、

当初の借り入れから○年経過後に又は、○年経過後○年毎に適用金利が

下がっていく住宅ローンのことで、全期間固定金利型に適用するものです。
(変動金利や当初固定金利タイプでは使えませんし、借入期間中に、他の金利タイプに
 変更することもできませんので注意が必要です)



これは、将来の教育費上昇や老後資金不足などを懸念された方をターゲットにしたものと

思われますが、その内容はどうでしょうか?


今回の新生銀行から発売された「ステップダウン金利タイプ」では、

借り入れから10年経過後、5年ごとに金利がスタート金利の10%ずつ下がっていきます。

12月適用金利でお話しますと、35年返済の場合、スタート金利が1.9%で

11年目から15年目までは1.71%、16年目から20年目までは1.52%・・・・と段階的に

下がっていき、31年目から35年目は当初金利の50%となる0.95%まで下がります。


詳しい計算は省略させて頂きますが、総返済額ベース等で判断しますと、

はっきり言って、割高な住宅ローンです。

確かに、新生銀行内の普通の全期間固定タイプと比較されれば割安ですが、

他の超長期金利タイプ(例えばフラット35など)と比較したら割高なのは一目瞭然です。

スタート金利が高すぎるのです。

元金返済ペースが落ちるデメリットを享受してまで、この住宅ローンを使う意味が

今のところ見当たりません。

現在の金利情勢化では、スタート金利が約1.5%程度にならないと

お話にならないのではないでしょうか。


一見すると良さそうにみえても、その内容は微妙というものが巷にはたくさんあります。

御自身のニーズや価値観等からしっかりと判断頂きますよう宜しくお願い申し上げます。



今年のブログ投稿は、この記事が最後となります。
今年1年、弊ブログをご愛顧頂きまして誠に有難うございました。
来年も引き続き変わらぬご愛顧のほど、何卒宜しくお願い申し上げます。<(_ _)>

それでは皆様、良いお年をお迎えください!! (^_^)/~


TAG :
ステップダウン住宅ローン

期間短縮型の繰上返済ですが、実は・・・!?

皆様、

「 住宅ローンの繰上返済については、金利削減効果の大きい

 ” 期間短縮型 ” が一番いいと思ってみえませんか?」


今回の話をお読み頂いてしっかりご判断ください。


住宅ローンの繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。
(金融機関によっては返済額軽減型は契約更改作業が必要になる場合があります)

確かにこの2つを単純に比べたら、金利削減効果は「期間短縮型」のほうが

大きいと言えます。

ですが、この効果が実感できる時期は、最終完済日以降という

落とし穴的な要素があるのです。


具体例を挙げてお話しましょう。下図をご覧ください↓

期間短縮型
期間短縮型シミュ

返済額軽減型
返済額軽減型シミュ

前提:借入時期2017年8月(返済は9月~)、借入金額2,500万円、金利固定2.0%、
   借入期間35年、毎月返済のみで返済開始し、4年目早々の2020年9月に
   繰上返済100万円した場合


の2つの繰上返済方法での金利削減効果比較です。

 858,680円(期間短縮型) - 353,755円(返済額軽減型

=504,925円

と金利削減効果は期間短縮型のほうが2倍以上です。

しかし、期間短縮型の場合は毎月の返済額が変わらず、金利削減効果は当面実感できません。
(22回分の返済期間が短縮)

なんと実感できるのは、30年以上先の話です。

それに対し、返済額軽減型の場合は、

82,815円 - 79,281円 = 3,534円

翌月から3,534円の返済額減少効果が実感できます。


あなたなら、どちらの繰上返済方法を選択されますか?


今回のお話はどちらがいいという話ではありません。

その人の状況によっては、選択肢が変わり得ることを知って頂きたいのです。

「周りが金利削減効果が大きいのは期間短縮型だから・・・」と

思考停止してしまってみえる方がほとんどとお見受けします。

ですが、家計のリスクヘッジには返済額軽減型のほうが有効です。

今後の繰上返済予定も含めてどちらが有効であるかをしっかりと判断してください。<(_ _)>


TAG :
繰上返済
期間短縮型
返済額軽減型
プロフィール

リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
保険・住宅(不動産)・
住宅ローンなど、ひとつの窓口
でトータルにお世話させて
頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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