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期間短縮型の繰上返済ですが、実は・・・!?

皆様、

「 住宅ローンの繰上返済については、金利削減効果の大きい

 ” 期間短縮型 ” が一番いいと思ってみえませんか?」


今回の話をお読み頂いてしっかりご判断ください。


住宅ローンの繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。
(金融機関によっては返済額軽減型は契約更改作業が必要になる場合があります)

確かにこの2つを単純に比べたら、金利削減効果は「期間短縮型」のほうが

大きいと言えます。

ですが、この効果が実感できる時期は、最終完済日以降という

落とし穴的な要素があるのです。


具体例を挙げてお話しましょう。下図をご覧ください↓

期間短縮型
期間短縮型シミュ

返済額軽減型
返済額軽減型シミュ

前提:借入時期2017年8月(返済は9月~)、借入金額2,500万円、金利固定2.0%、
   借入期間35年、毎月返済のみで返済開始し、4年目早々の2020年9月に
   繰上返済100万円した場合


の2つの繰上返済方法での金利削減効果比較です。

 858,680円(期間短縮型) - 353,755円(返済額軽減型

=504,925円

と金利削減効果は期間短縮型のほうが2倍以上です。

しかし、期間短縮型の場合は毎月の返済額が変わらず、金利削減効果は当面実感できません。
(22回分の返済期間が短縮)

なんと実感できるのは、30年以上先の話です。

それに対し、返済額軽減型の場合は、

82,815円 - 79,281円 = 3,534円

翌月から3,534円の返済額減少効果が実感できます。


あなたなら、どちらの繰上返済方法を選択されますか?


今回のお話はどちらがいいという話ではありません。

その人の状況によっては、選択肢が変わり得ることを知って頂きたいのです。

「周りが金利削減効果が大きいのは期間短縮型だから・・・」と

思考停止してしまってみえる方がほとんどとお見受けします。

ですが、家計のリスクヘッジには返済額軽減型のほうが有効です。

今後の繰上返済予定も含めてどちらが有効であるかをしっかりと判断してください。<(_ _)>


TAG :
繰上返済
期間短縮型
返済額軽減型

勤務先の住宅融資制度とは?

過去に比べ、お客様から話が出なくなった勤務先の住宅融資制度。

おおまかにはどのような制度があるのでしょうか?

 注)今回のお話は、勤務先の状況等により必ずしも有利な融資とは限りませんし、
   そもそも融資制度そのものが無い場合があります。



勤務先の住宅融資制度には、おもに4種類

 ① 直接融資制度
   勤務先が直接貸し付ける制度です。

 ② 財形住宅融資制度
   勤務先に財形貯蓄制度があって、1年以上財形貯蓄を行っており
   残高が50万円以上ある人が利用できる


   窓口は4つ
   1.勤務先 2.共済組合 3.住宅金融支援機構取扱店 4.財形住宅金融株式会社
   ※ どの窓口でおこなうかは勤務先の状況等で異ります。

 ③ 利子補給制度
   勤務先と金融機関が提携しており、その提携金融機関を利用するのを条件に
   勤務先が金利の一部を負担するといったものになります。


 ④ 金融機関紹介制度
   金融機関等からの依頼によって、勤務先が紹介斡旋する制度で
   これは優遇金利があります。利子補給はありません。


おもな4種類をお話しましたが、注意点がいくつかあります。

 ○ ④以外は転職・退職時に一括返済を求められる為その点を考慮に入れること

 〇 他の融資制度と比べて本当にお得なのかを吟味すること

 〇 勤務先によっては、転勤対象者になってしまう恐れもあること



以上の注意点があることによって、雇用環境が変化した現在、

話があまり出なくなったのかもしれません。
(市場金利が下がり金利メリットが無くなったのもあると思います)


残っているメリットとしては、一部の融資制度では自己資金比率が高められるため

メインではなく、2本目の融資とされるにはいい方がおみえになるかもしれません。



最後に、平成29年度税制改正により、

住宅ローン控除制度の対象となる勤務先からの借入金に係る利率が緩和されております。

これまで1%以上だったものが、0.2%以上緩和
(平成29年1月1日以後に居住用家屋を自己の居住の用に供する場合について適用)

これで利用者が増えるようになるとは思えませんが、

利用される方はお間違えのないようにしてください!!


TAG :
勤務先住宅融資制度
勤務先融資

【フラット35】 子育て支援型 & 地域活性化型とは?

フラット35子育て支援型 & 地域活性化型とは、

この4月からの主な制度変更事項のひとつで、

「子育て支援」、「UIJターン」及び「コンパクトシティ形成」に係る施策を

実施している地方公共団体と住宅金融支援機構が連携
し、

地方公共団体による補助金交付などの財政的支援とあわせて、

【フラット35】の借入金利を当初5年間 年0.25%引き下げる制度のことです。
注)残念ながら、借り換えには利用出来ません。


最大のメリットは、

他の優遇制度である「フラット35S」「フラット35リノベ」との併用が可能ということです。
(併用できれば一定期間だけですが0.55%金利を下げられます)


ただし注意点は、

建築地の地方公共団体が住宅金融支援機構と協定を締結している必要があることです。

現在、住宅金融支援機構がこの制度を利用したい地方公共団体を公募中で

各地方公共団体の方向性については、直接お問い合わせ頂くしかないようです。


その他、審査完了後に速やかに地方公共団体が発行する

フラット35子育て支援型地域活性化型利用対象証明書」を契約面談時までに

提出できること
予算枠内であることが必要。


魅力があるかどうかは、個別に判断しなければなりませんが

選択肢が増えることは悪くないことです。

興味がある方は、フラット35HPや下記をチェックしてみてください!!

 【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型の概要について
 詳しくはこちら↓
 http://www.flat35.com/files/300333945.pdf


TAG :
フラット35
子育て支援型
地域活性化型

4/1基準日を前に長期金利の動向をチェックしてみましょう!!

変動金利で住宅ローンを借りてみえる方の多くの基準日は、

4/1と10/1という金融機関が多いでしょう。


今回は、4/1基準日を前にアメリカの長期金利に引っ張られる可能性のある

長期金利動向について最近の状況をチェックしてみたいと思います。


下図をご覧ください↓
10年物国債利回り直近過去1年分
*日本相互証券株式会社HPより引用


上記は、新発10年物国債利回りの過去1年分の推移をグラフにしたものですが、

H28年7月末頃に過去最低を付けてからと11月上旬頃と2回ほど転機があり、

現状に至っている様子が伺えます。(2017年 03月 03日 終値: 0.075%)


赤線は、日銀の現在の金融政策によって直接的に市場金利をコントロールしていく目安と

考えられている「-0.1%~0.1%の間」を示しています。

2/3に長期金利が一時「0.15%」まで上昇しましたが、

日銀がすかさず「無制限の指値オペ」を実施し、0.1%以下の水準に戻しました。

今のところ日銀のコントロールが機能している状況のようです。


そういうことであれば、10年超固定の住宅ローン金利も多少の上昇はあれ、

そんなに心配する必要はないことになります。
(10年固定金利は、3月は概ね+0.05程度のところが多い)


しかし、アメリカは2017年中に3回の利上げを見込んでいると報道されており、

その動向と影響に注視する必要がありそうです。

変動金利そのものは今のところ変化の兆しすらありませんが、

10年超の固定金利に乗り換えようと考えてみえる方は、

上記を注視しつつタイミングを計られてはどうでしょうか?


ですが、変動金利に乗り換えるのと違って、一旦10年超の固定金利にされますと

固定された期間は他の金利への乗り換えは出来なくなります。

借り換えでの対応は可能ですが、諸費用を考えると馬鹿になりません。

くれぐれも、さまざまなシミュレーションのうえ慎重に判断をなさって下さい。<(_ _)>


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長期金利
動向
住宅ローン金利
10年超
変動

公共料金(電気・ガス・水道)の延滞・滞納で審査への悪影響は?

住宅ローンの審査の件で、こんな質問を受けることがあります。

公共料金(電気・ガス・水道)の延滞滞納で審査に悪影響はないですか?」と。

過去に口座残高不足等で度々公共料金が引き落とし出来ず、

督促状が届いた経験がある方にとっては気になるところなのでしょう。


結論からお話しますと、

純粋な公共料金の支払いそのもので延滞滞納しても、

審査に悪影響を及ぼすことはほとんどないといえるでしょう。


公共料金の支払方法には、おもに次の3つがあります。

 ① 口座振替払い

 ② 振込票払い

 ③ クレジットカード払い


純粋な公共料金の支払いとは、①及び②のことです。

この2つの支払方法においては、審査に悪影響はまずありません。

何故なら、電気・ガス・水道は、人が生活するうえで欠かせないインフラです。

まさか、「あなたは、信用できないから人だから使わせられません」とは言えず、

延滞滞納が解消しさえすれば、誰でも使えるものだからです。
(要は、個人信用情報を登録する必要がそもそもないということ)


しかし、その公共料金の支払いでも注意が必要な場合があります。

それが、③のクレジットカード払いの場合です。

クレジットカード払いで月々の支払いを延滞滞納をしますと、

信用情報機関の「会員」であるクレジットカード会社にとっては、

延滞履歴を報告する対象となってしまうのです。


延滞したら即報告するというわけではありませんが、

2か月連続で延滞してしまったといった状況であれば、まず延滞履歴に記録され、

それが発覚すると審査に悪影響があるでしょう。


これは、支払方法の多様化がもたらした弊害といえるかもしれません。

最近は、ポイント目当てにクレジットカード払いにされてみえる方も多いことでしょう。

クレジットカード払いを選択している方は、間接的に悪影響が及ぼされる

可能性があることは覚えておいてください。<(_ _)>




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公共料金
延滞
滞納
住宅ローン審査
プロフィール

リップラボ

Author:リップラボ
愛知県、岐阜県を中心に
営業しております独立系FPの
小木曽浩司です。
保険・住宅(不動産)・
住宅ローンなど、ひとつの窓口
でトータルにお世話させて
頂いております。

岐阜県各務原市東山3-31
TEL 058-372-9181

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